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SebastianSZ

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  1. Hallo zusammen, für meine ETW in Essen Bredeney habe ich ein Angebot von einem Sondereigentumsverwalter bekommen, der in der WEG bereits zwei andere Objekte verwaltet. Wie ich gehört habe, lohnt es sich i.d.R. nicht für externe Sondereigentumsverwalter eine einzelne Wohnung zu verwalten, deswegen habe ich mich zunächst nicht weiter ungehört. Anfangs dachte ich, das Angebot sei recht fair, 25 Euro im Monat und der Verwalter kümmert sich um alles. Inzwischen hatte ich aber Zeit mir den Vertrag genauer anzusehen: Für jeden Handgriff muss ich zusätzlich zahlen. Bei Reparaturen über 500 Euro wird pauschal eine Regiegebühr von 10% des Betrages plus Mwst. fällig, bei Mieterhöhungsverlangen werden 55 Euro fällig, bei Kündigung 55 Euro, Beendigung des Mietverhältnisses 130 Euro usw. Ich vermute das ist so usus? Trotzdem hört sich das kostentechnisch recht unschön an. Was haltet ihr von den Preisen, ist das standard und was habt ihr für Erfahrungen was für zusätliche Kosten von den Sondereigentumsverwaltern reinkommen? Oder macht ihr das größtenteils selbst? Ich kann mich leider selber nicht kümmern, da ich in China lebe und nur selten in Deutschland bin.
  2. Noch ein Update von meiner Seite: Nachdem ich den Preis auf 160.000 Euro verhandeln konnte und ich nochmal einige Einschätzungen eingeholt habe, was ich realistisch für eine Miete erwarten kann (zwischen 9 und 10 Euro), habe ich die Wohnung gekauft. Das ganze ist ein klassicher Problemfall, das steht fest, die Vorbesitzerin hat sich mit der gesamten Nachbarschaft angelegt und die Wohnung die letzten Jahre nicht mehr gepflegt. Es ist auch ein vermeintlicher Wasserschaden entstanden, hat sich aber nur als eine defekte Hebeanlage erwiesen. Die Heizungsanlage muss saniert werden, Kosten werden aber interessanterweise zum Teil von der WEG übernommen. Insgesamt bin ich bei den Rennovierungskosten derzeit bei 7.000 Euro. Die Wohnung war noch komplett möbiliert mit teuren Designermöbln, trotzdem habe ich mich dazu entschlossen die Möbel räumen zu lassen weil in Bredeney bei solchen Mietkosten die meisten Mieter ihre eigenen Vorstellungen mitbringen. Einbauküche ist neu, die werde ich drin lassen. Eine abschließbarer Tiefgaragenplatz ist auch mit dabei. Anfang April sollten die Rennovierungs und Reparaturmaßnahmen durch sein, einen Makler habe ich auch, der für mich die Vermietung übernimmt. Finanziert ist die Wohnung mit 100% bei 1,79% Zinsen und 2,5% Tilgung auf 10 Jahre, also 4,29% Annuität. Netto Mietrendite liegt bei knapp 6%, gesetzt den Fall ich finde einen Mieter für 9,50. Natürlich habe ich immer noch Vorbehalte bezüglich Wertsteigerung, aber bei einer Mietrendite von knapp 6% lohnt sich der Kauf für mich ohnehin. Mit ein bisschen Glück habe ich irgendwann die Chance das Grundstück zu kaufen, das wäre natürlich ein Traum, aber auch so bin ich zufrieden.
  3. Danke für die Einschätzung Stefan und Arnd, dann schaue ich mich mal weiter um.
  4. Ist im Vertrag nicht spezifiziert, mir ist aber bewusst, dass die Grundstückseigentümerin der Finanzierung erst zustimmen muss.
  5. Hi Stefan, danke für deine Antwort! Die Höhe der nicht umlegbaren Kosten liebt bei 135 Euro im Monat. Ich gehe konservativ von einer Miete von 8 Euro pro Quadratemeter aus (8,50 Euro wären auch erzielbar mMn), Tiefgarage ist auch noch dabei, sind 1066€ kalt. Mit Rücklage bin ich bei 205€, Annuität liegt bei 503 € (meine Bank hat mir mitgeteilt, dass die grundsätzlich erstmal kein Problem haben mit der Erbpacht) und Erbpacht 200 € sind insgesam 908 €. Dann habe ich noch einen geringen Überschuss oder übersehe ich da noch etwas? Beim Verkauf wird es sicher schwieriger. Der einzige Grund warum die Wohnung noch auf dem Markt ist, wird ja sein weil die Leute keine EZW mit Erbpacht kaufen wollen. Wenn ich die gleiche Wohnung für 330.000 Euro kaufe, zahle ich halt jeden Monat zu, dann bin ich bei einem Faktor von ungefähr 30, da würde ich nicht lange überlegen.
  6. Hallo zusammen, seit ich dieses Forum gefunden habe, verbringe ich täglich mehrere Stunden auf diversen Immobilienportalen, danke dafür schonmal Jetzt habe ich eine Wohnung gefunden, an der ich sehr interessiert bin, ist allerdings ein komplizierter Fall. Objekt ist ETW 3 Zimmer, 127 qm2 + EBK + Tiefgarage + Sauna Baujahr ist 1983, Sanierung 2002. VB 175.000 Euro Kosten für Erbbaurecht monatlich rund 200 Euro. Das Grundstück gehört einer großen Firma, ist also private Erbpacht und läuft noch bis 2055. Es besteht keine Bereitschaft das Grundstück zu verkaufen. Es ergeben sich dadurch einige Probleme: Ich habe gehört, dass Banken i.d.R. keine Immobilien mit privaten Erbpachten finanzieren oder wenn dann mit wesentlich schlechteren Zinsen. Absolute Toplage in einer mittelgroßen deutschen Universitätsstadt, gleiche Immobilie ohne Erbbaurecht würde ca. 330.000 Euro kosten. Wenn ich die Grundstückspreise rausrechne ist das immer noch außerordentlich günstig, Faktor liegt bei 15, ansonsten findet man in der Gegend kaum was unter 20. Hausgeld liegt bei Sage und Schreibe 485 Euro, bislang konnte mir der Makler noch nicht sagen, wie viel davon auf den Mieter umgelegt werden kann. Die Besitzerin der Wohnung ist kürzlich verstorben, da sie insolvent waren ist die Wohnung an ein Konsortium von Banken und Gläubigern übergegangen. Der Makler sagte mir, es sei unwahrscheinlich, dass ich die Wohnung günstiger erwerben kann, da alle Gläubiger diesem Kaufpreis zustimmen müssen. Klingt das für euch glaubwürdig? Am wichtigsten: Was sagt ihr spontan zu der Wohnung, kaufen oder lassen? Oder fehlen noch Infos? Vielen Dank!
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