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Immopreneur.de | Community

Marko V.

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Everything posted by Marko V.

  1. Wie meinst Du das? Bezogen auf Dein Gesamtportfolio?
  2. ok, danke für Deine Einschätzung. Bestätigt ja in etwa meine Befürchtungen. Du würdest Dich also nie in eine WEG ohne HV einkaufen? Kommende Woche habe ich einen Besichtigungstermin in einem 4 Parteienhaus. Auch hier hat der Verkäufer bisher die Verwaltung gemacht. Keine Ahnung, was die WEG nun vor hat. Letztens hatte ich einen ähnlichen Fall und hab mir das erst gar nicht angesehen. Diesmal wollte ich mal hinfahren. " mittlere Katastrophe (bis zum Verlust der... )" heißt ?
  3. Hallo zusammen, um jetzt keinen neuen thread aufzumachen eine Zusatzfrage zu diesem Thema aus 2017: Wie sind Eure Meinungen und Erfahrungen bei kleinen WEG, bei denen die Hausverwaltung einer der Eigentümer selbst ausführt? Also keine professionelle Hausverwaltung. Solche Konstellationen sehe ich hin und wieder und hatte mich davon bisher eher abschrecken lassen. Ein Vorteil könnten geringere Verwaltungskosten sein. Ich halte das aber insgesamt eher für nachteilig: - fehlende Qualifikation beim "Verwalter"? - Mehr Prüfungsaufwand und mehr Zeitaufwand für mich? - Mehr Streitigkeiten, weil es keine neutrale Instanz gibt? Wenn die Wohnung, die Leute und das Haus ansonsten sehr gut sind, wäre es für mich aber kein K.O.-Kriterium. Was ist Eure Meinung? Gruß Marko
  4. Stimmt, sollte jetzt auch keine Panikmache sein und hat mit Deinem aktuellen Projekt nichts zu tun. Fiel mir nur in dem Zusammenhang ein und hat mir verdeutlicht, wie wichtig die Ankaufsprüfung ist (DD). Falls Du sowas mal sehen willst, hier bspw. 34.000 € Sonderumlage für Fassade und Balkone 😉 https://www.immobilienscout24.de/expose/110462813?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FHeinsberg-Kreis%2FWegberg%2F-%2F35%2C00-%2FEURO--60000%2C00%3FenteredFrom%3Done_step_search%26exposeId%3D110462813&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=397b654c-e188-3d0a-956b-860bad0467ab&searchType=district#/
  5. Nicht unbedingt. Kommt drauf an. Wenn in den Protokollen keine größeren, geplanten Maßnahmen erwähnt sind (so scheint es ja hier der Fall zu sein) und das Haus solide und ohne Instandhaltungsstau ist, würde ich mir da keine großen Gedanken machen. Bei 10-12 Einheiten wären das ja je nach m² Zahl 30.000 - 40.000 €. Wie gesagt: er meint 3.300 für die Wohnung, nicht für die WEG. So hab ich es zumindest verstanden. Wie dem auch sei.... ganz auschließen kann man eine Sonderumlage nie. Das höchste was ich mal in einem Protokoll gelesen hatte, waren ca. 30.000 € je Einheit.
  6. 50,--€ oder 55,--€ IHR pro qm, also ca. 3000,--€; ich denke ich verstehe hier irgendetwas falsch und wäre über eine Aufklärung sehr dankbar. Er schrieb ja "55€/m2 IHR pro Wohnung im Haus vorhanden. Ist erstmal nicht sonderlich viel, aber es ist ja alles teure gemacht." Er meint also nicht die Rücklage, die jährlich pro m² gezahlt wird, sondern den aktuellen Stand der Rücklage, die seitens der WEG angespart wurde. Für seine 60 m² Wohnung bedeutet das dann also 3.300 € angesparte Rücklage. @MvA Hab ich das richtig verstanden?
  7. Kannst Du das nicht einfach bei der jetzigen Wohnung ausprobieren? Also mal als 2er und 3er WG bewerben und inserieren? Vielleicht findest Du direkt die passenden WG-Mieter und wenn nicht, vermietest Du "normal". Oder hängen die Sanierungsmaßnahmen so stark von der späteren Nutzung ab?
  8. Das wusste ich nicht. Der Fall war mir noch nie untergekommen. Zur Klarstellung: Du meinst den Netzbetreiber, nicht die Bundesnetzagentur, korrekt? Nachtspeicherheizungen und Wärmepumpen ziehen ja nicht 24 Stunden am Tag Strom. Hier gibt es Schaltzeiten vom Netzbetreiber. Ist das bei Infrarotheizungen dann auch so? Also dass die z.B. 4-5 Stunden am Tag vom Netz genommen werden dürfen? Und dann ja logischerweise nicht heizen...
  9. Ok, dann ist das so, wie ich es mir gedacht hatte. "Normaler" Strom. Und selbst wenn es eine eigene Messung geben würde, wäre das mit dem vergünstigten Tarif nicht so einfach. Bzgl. Unterschied HT / NT: Also Strom, der für eine Nachtspeicherheizung oder Wärmepumpe bezogen wird und separat gemessen wird, ist sehr viel günstiger. Schnell mal 5-6 Cent brutto und noch mehr. Du meinst aber, denke ich, Strombezug ohne Heizzwecke. Also Haushaltstrom, der Nachts bezogen wird. Da gebe ich Dir Recht. Ich kenne keinen wirklich günstigen HT-NT-Tarif. Keine Ahnung, ob das überhaupt noch angeboten wird. Bringt i.d.R. aber auch nicht viel.
  10. Aus meiner Arbeit bei einem Strom- und Gasnetzbetreiber sowie -lieferanten kann ich bestätigen, dass der kWh-Verbrauch pro Jahr bei Gaskunden im Schnitt auch um einiges höher liegt als bei Kunden mit Nachtspeicherheizung. Ein Jahresverbrauch von 24.000 kWh Gas ist schnell erreicht, 24.000 kWh Strom zum Heizen habe ich bei einem Haushalt so gut wie nie gesehen. Ich glaube nicht, dass dies nur an der Haushaltsgröße, Warmwasseraufbereitung etc. liegen wird. Ich bin aber auch Kaufmann, kein Techniker :-) Noch ein anderer Aspekt zu dem Thema: Werden Infrarotheizungen ganz normal in die Steckdose gesteckt, ohne dass deren genauer Verbrauch vom Stromzähler gemessen wird? Falls ja, dürfte es für Infrarotheizungen im Gegensatz zu Nachtspeicherheizungen beim Stromtarif keine großartigen Vergünstigungen geben. Bei Nachtspeicherheizungen wird der Verbrauch der Heizung über einen eigenen Zähler oder ein eigenes Zählwerk gemessen. Nur hierdurch ist die Vergünstigung beim Strom möglich. @Arnd Uftring Du hattest hier mal von einem Wärmestromtarif der RWE / Innogy gesprochen, der auch für IR-Heizungen gilt. Hast Du hierzu einen Link? Interessiert mich berufsbedingt :-)
  11. Öfters mal geklingelt und an die Tür geklopft hast Du? Und die Nachbarn mal gefragt? Wenn das noch lange so weiter geht, vll. die Polizei kontaktieren? Ihr könnte ja auch was zugestoßen sein, wenn sie alleine wohnt. Ansonsten vll. über google, facebook, whatsapp etc. sie oder freunde von ihr finden... hat sie ne Arbeitsstelle? Oder wenn man an den Stromzähler kommt, vom Verbrauch ableiten, ob die Wohnung bewohnt ist... Sind jetzt keine tollen Tipps, ich weiß
  12. Ne, netto meinte ich. Also Jahres-NKM minus alle nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zu den Gesamtanschaffungskosten, also mit Kaufnebenkosten und ggf. Renovierung. Dachte als Einstieg an maximal Faktor 12, bei nem guten Objekt und guter Mikrolage. Ich schaue mich überwiegend im Kreis Heinsberg, aber auch im Kreis Düren und in Mönchengladbach um. Aachen fänd ich auch gut, aber meiner Meinung nach sehr teuer. Selbst wohne ich im Kreis Heinsberg. Du meinst, hier in der Gegend mindestens 10 % brutto, also höchstens Faktor 10? Wohnst Du selbst in der Nähe bzw. kennst die Gegend? Was die Tilgung angeht, hatte ich auch an 3 % gedacht. Und möchte mindestens die Kaufnebenkosten, vll. auch mehr aus EK bezahlen. Da ich aber ein Eigenheim mit 2,3 % Zins abbezahle und die Zinsen hierfür logischerweise nicht von der Steuer absetzen kann, will ich beim Kauf einer Wohnung lieber diesen Kredit sondertilgen und die Tilgung bei der Wohnung gering lassen. Eigentlich sollte mein EK ja dann auch lieber in den Eigenheim-Kredit wandern. Richtig?
  13. @nemo Ja, da hast Du wohl Recht! Werd ich machen, danke für den Ratschlag! Ich will mich jetzt auch nicht mehr so sehr auf Faktor 8-9 oder eine Nettorendite von 7 % versteifen. Wenn die erste Wohnung nur 5,5 % Rendite bringt, dafür aber etwas mehr Sicherheit, find ich das auch ok. So als Einstieg und mit kleinem Investitionsvolumen. Und bei weiteren Wohnungen darf es dann ja was mehr Rendite sein, auch wenn die Wohnung dann etwas mehr Risiko birgt oder etwas komplizierter im Handling ist. So mein Plan :-)
  14. @Drolgosch So als Anfänger hätte ich auch intuitiv gesagt, ich mache alles schön und schick und vermiete erst dann. Manche Dinge würde ich dem Mieter nicht "zumuten" wollen. Mir kam aber auch schon der Gedanke, dass man ja einfach ein paar Dinge günstig aufhübschen kann und dann halt ein wenig günstiger vermietet. Also abhängig von der Wohnung. Schöne und lehrreiche Anekdote von Dir, danke! Ich versuche den Fehler dann zu vermeiden Das mit dem Bad hat sich in dem Fall erledigt, weil die Wohnung, wie gerade schon geschrieben, nun verkauft ist. Ich denke, wenn ich eine Wohnung finde, bei der ansonsten alles passt, würde ich auch ein Bad ohne Fenster in Kauf nehmen. Bei meiner anfänglichen Suche war das für mich noch ein no-go. Aber ich muss ja auch langsam mal was kaufen und nicht nur blöde Fragen in Foren stellen (Scherz).... Aber ernsthaft: Ich habe mir bestimmt 150 Wohnungen und Mehrfamilienhäuser online angeschaut und ein paar davon besichtigt. Wenn man dann immer einen Grund findet, kein Angebot abzugeben, fragt man sich, ob dass Vernunft ist oder eher unbegründete Ausreden... Naja, irgendwann kommt dann schon das richtige. Ist im Moment ja auch nicht einfach, bei den Preisen.... Gruß Marko
  15. @Fröhn Die Stadt bzw. Gemeinde heißt Aldenhoven (NRW). Ist wie gesagt sehr ländlich. Aber auch hier in der Gegend findet man Faktor < 10 sehr selten, zumindest über die bekannten Online-Portale. Schon mal gut zu wissen, dass Du meine Meinung bzgl. der 15 % teilst. Ich habe allerdings heute vom Makler die Benachrichtigung bekommen, dass die Wohnung schon weg ist. Ich hatte vorerst kein Angebot abgegeben, wegen der erwähnten Nachteile. Hat sich in dem Fall also erledigt. Euer Feedback hilft mir dann halt für die kommenden Objekte :-) Also dank Dir !!
  16. Hey, danke für Deine Antwort! Günstig würde ich schon sagen, da Faktor 8. Ist ein 12-Parteienhaus, 70er Jahre, Zweistöckig mit Satteldach und Klinkerfassade. Für mein Gefühl (und so sehe ich es auch bei den Hausgeldabrechnungen) sind solche Häuser sehr solide und kosten wenig bei der Instandhaltung. So im Vergleich zu Hochhäusern, Häusern mit Flachdach, Häusern mit Aufzügen, etc. Lasse mich hier aber gerne korrigieren, bin ja nicht vom Fach. Gruß Marko
  17. Hallo zusammen, ich habe mir gestern eine Wohnung angeschaut mit Faktor 8, Angebotspreis bei 40.000 €, ländliche aber stabile Region in NRW. Die Mieterin wird jedoch bald ausziehen und die Wohnung müsste für eine Neuvermietung umfassend renoviert werden. Das separate WC und das Bad sind sehr veraltet, im Rest der Wohnung alte Heizkörper, alte PVC-Böden, Holz- bzw-Gipsdecken am besten rausreißen, die Türblätter am besten auch neu. Das Bad ist sehr klein und hat kein Fenster. Der Makler schlug vor, das Bad zu vergrößern, also etwas von der Küche wegnehmen, eine Duschkabine einbauen und ein kleines Fenster zur Küche hin (ist ja kein WC in dem Bad). Insgesamt würde ich 10.000-12.000 € schätzen, was die Renovierung betrifft. Ich könnte jedoch auch einiges selbst machen oder von Bekannten machen lassen. Ich sehe die Möglichkeit, entweder die 15%-Grenze zu reißen oder mit Mühe und Not unter 15 % zu bleiben und günstig zu vermieten. Nun meine Fragen: - wie viel dürfte ich ungefähr ausgeben, um unter 15% zu bleiben? 40.000 minus ca. 20% (Grundstücksanteil) mal 15% mal 1,19? Also ca. 5.700 € ? - wäre es so schlimm, über die 15% zu kommen? Ok, AfA über 50 Jahre, statt direkte Steuerersparnis. Aber könnte man doch machen...? - hat schon mal jemand ein bad vergrößert? Ist meine Vorstellung realistisch und was kostest so etwas ca.? Wie steht Ihr zu Bädern ohne Fenster? - Holz- und Gipsverkleidungen rausreißen ist keine Große Sache, oder? Dahinter müsste ja verputzt sein. Ich bin schon sehr skeptisch was die Wohnung angeht. Vll. lieber die Finger von lassen und weitersuchen. Gerade als Anfänger. Trotzdem würde mich Eure Meinung dazu interessieren. Vielleicht könnte sich das Ganze ja doch lohnen. Gruß Marko!
  18. Hi R Carrington, danke für Deine Antwort! Hatte ich jetzt erst gesehen.... Also die Grundzüge des Annuitätendarlehens (weniger Zins, dafür mehr Tilgung im Laufe der Zeit, bei gleicher Rate) waren mit bekannt. Was ich nicht wusste, war, dass man nach z.B. 10 Jahren Zinsbindung die gleiche Tilgungshöhe ansetzen muss. In diesem Bsp. also 101,77 €. Ist das denn in der Realität so? Also bin ich als Darlehensnehmer dazu gezwungen? Ich war davon ausgegangen, dass man nach 10 Jahren wieder komplett neu anfängt. Also ich im obigen Bsp. 2 % anfängliche Tilgung von 38.940 € rechnen würde. Wenn ich mit 101,77 € rechne, entspricht dies ja 3,14 %. Auch wenn ich dann nach 10 Jahren die Bank wechsel, bin ich an den alten Tilgungssatz gebunden? Jedenfalls verstehe ich dank Dir jetzt schon mal, wie man auf 296,30 € kommt ;-) Gruß Marko
  19. Hallo zusammen, und frohe Weihnachten :-) ich habe beim online-Tilgungsrechner unter https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/die Parameter --> Kredit: 50.000, Tilgung: 2% und Zins 2% bei einer Laufzeit von 10 Jahren angegeben. Nach 10 Jahren bliebe eine Restschuld von 38.940 €. Nun setze ich voraus, dass nach den 10 Jahren die Zinsen nicht mehr bei 2 %, sondern bei 6 % liegen. Wenn ich weiterhin 2 % tilgen will, komme ich zu folgender Rechnung: 38.940 Restschuld mal 8 % (6+2) = 3.115 €, geteilt durch 12 macht eine monatliche Rate von 259,60 €. Nun zu meiner Frage: Warum steht bei u.g. Tilgungsrechner, dass bei einem Zinsanstieg von 4 % die monatliche Rate bei 296,30 € liegen würde? Auf den Wert komme ich mal gar nicht. Kann mir das einer erklären? Gruß Marko
  20. @Marius Becker: Danke für Deinen Beitrag! Ja, die Rechnung kann ich nachvollziehen. Fremdfinanzierung über den kompletten Einkaufspreis und 3 % für Mietausfall von der NKM. Auf die Steuer komme ich auch ungefähr. Ok, man kann natürlich weniger tilgen. Ich hatte ja insgesamt mit 5 % gerechnet. Bei den Hausgeldabrechnungen, die ich mir angeguckt hatte, war von der WEG oft schon eine IHR von 8-10 € angesetzt. Da wird es mit einer Kalkulation von 10 € insgesamt natürlich sehr schwer.
  21. Nochmal Danke für Eure Rückmeldungen! Damit habt Ihr meine wichtigsten Fragen schon mal beantwortet. Da ich nichts anderes gehört habe, gehe ich mal davon aus, dass die Berechnung der AfA und Rechnung mit dem Grenzsteuersatz grundsätzlich stimmen. Falls nicht, lasse ich mich natürlich gerne belehren. @Andreas Wie viel würdest Du denn für Mietausfall zurücklegen? Ich denke hier daran, dass ich vor einem Mieterwechsel evtl. mal etwas renovieren muss und dadurch zumindest einen Monat Leerstand habe.
  22. Hallo Andreas, auch Dir vielen Dank! Ich glaube, so langsam wird mir einiges klarer. Und ich komme auf etwas erfreulichere Zahlen, ohne mir die Sache schönzurechnen. Das mit der Steuer hatte ich nicht bedacht. Das heißt, ich kann sämtliche Rücklagen rausrechnen, sowohl die IHR für das Gemeinschaftseigentum, als auch für meine Wohnung und auch die Rücklage für den Mietausfall. Korrekt? Denn auch wenn diese Rücklagen nicht abzugsfähig sind, kommt es zum Steuerabzug, sobald die jeweiligen Kosten tatsächlich entstehen. Richtig? Bzgl. der IHR: Wenn man von 10 bis 15 € je m² hört bzw. liest, sind also in der Regel das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum gemeint? Dein Hinweis in Bezug auf die Mietsteigerungen ist auch noch mal gut! Ich habe mich immer gefragt, was ich mit bspw. 7 € je m² anfangen soll. Eine Badsanierung bei Mieterwechsel nach 10 Jahren und das Geld ist fast weg. Ich glaube, ich habe hier gedanklich Instandhaltung mit Modernisierung verwechselt. Theoretisch wäre es doch nicht einmal schlimm, wenn ich für eine Badsanierung (wenn sie denn zu einer Wertsteigerung führt) keine IHR bilde, sondern sie „von außen“, also aus eigener Tasche bezahle. Oder? Denn meine zusätzliche Investition wird sich ja amortisieren. Ist der Gedankengang richtig? Oder wie Du sagst: Mehr IHR einplanen, aber dann auch die Mietsteigerung einplanen.
  23. Hallo Pfalzgraf, danke für Deine Antwort! Ich denke mir halt, wenn ich einmal die komplette Renditeberechnung für ein Musterobjekt von A bis Z (auch unter steuerlichen Aspekten) verstanden habe, kann mir diese Berechnung für alle eventuellen, realen Investments als Vorlage dienen. Klar: Jedes Objekt ist anders… So eine Beispielrechnung finde ich natürlich in jedem Buch zum Thema Immobilien. Hierbei fallen mir aber 2 Probleme auf: 1.) In den Büchern wird oft von Objekten gesprochen, bei denen die nicht umlagefähigen Kosten 20-30 % der NKM ausmachen. Denn bei diesen Objekten ist die NKM relativ hoch. In meiner Gegend herrscht aber ein relativ niedriges Mietniveau. Die Verwaltungskosten und die IHR verhalten sich aber nicht korrelativ zu den Mieten, sondern gelten je Objekt bzw. je m². Dies führt bei mir dazu, dass die nicht umlagefähigen Kosten oft mehr als 40 % der NKM ausmachen. Selbst wenn ich die Werte von Jonathan Cordero nehme, liege ich noch bei ca. 38 %. Faktor 10 in der Gegend um Frankfurt ist für mein Verständnis also etwas ganz anderes als Faktor 10 in meiner Gegend. Und ich meine eben nicht nur das Risiko. Sondern die Auswirkungen des Mietniveaus auf die Nettoberechnung. 2.) In den Büchern, die ich gelesen habe steht zwar immer eine Empfehlung bzgl. der durchschnittlichen IHR. Hier wird aber nicht so richtig zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Nebenbei bemerkt: Wenn ich für das Gemeinschaftseigentum eine IHR von 10 € für vernünftig halte, die Hausverwaltung aber unvernünftig ist und nur 6 € kalkuliert, würde ich mir als vorsichtiger Mensch auch immer 4 € selbst zur Seite legen, um für eventuelle Sonderumlagen gewappnet zu sein. Darum interessieren mich auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Durchschnittswerte. Ok, das ist sehr objektabhängig! Sagen wir mal bei einem 8 Parteienhaus aus den Siebzigerjahren, ohne Instandhaltungsstau und größere Vorhaben. Meine Beispielrechnung orientiert sich jedenfalls sehr stark an realen Objekten aus meiner Gegend, zu denen ich mir die letzten Hausgeldabrechnungen habe zuschicken lassen. Hierüber zu diskutieren ist für mich persönlich viel hilfreicher, als die Berechnungen in den Büchern. Welche Positionen der nicht umlagefähigen Kosten sind aus Deiner Sicht denn zu hoch? Oder magst Du das (ohne ein reales Objekt zu kennen) gar nicht bewerten? Jonathan Cordero sagte ja schon: evtl. weniger für die SEV und für das Mietausfallwagnis. Gruß Marko
  24. Muss mich mit den Funktionen noch etwas vertraut machen. Der Eintrag sieht jetzt etwas verwirrend aus... :-)
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