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Immopreneur.de | Community

philippvonnordheim

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  1. Kannst du erläutern, was du damit meinst? Was ist mit 3% und 5% gemeint? Natürlich ist 3 geteilt durch 5 = 60%, aber ich verstehe deinen Ansatz nicht:-)
  2. Ich vereinbare auch erst Termine nachdem ich eine unterschriebene Selbstauskunft habe. 1. Zeigt sich dadurch ein klares Interesse, wenn ich diese in der Hand halte 2. Kann ich dann schon direkt entscheiden, ob der Mieter für mich überhaupt in Frage kommt. Die Anzahl der Besichtigungen reduziert sich dadurch auf ein Minimum und spart Zeit und nerven:-) Ich schätze mal ich hatte in den vergangen beiden Jahren im Schnitt weniger als 2 Besichtigungen bis zur Vermietung..
  3. Mir kommt da gerade eine Frage auf, bei der nachfolgenden Situation: Die Immobilie ist zu jeweils 50% im Besitz von Ehegatten. Kann nach 10 Jahren die Strategie ebenfalls angewendet werden, indem sich die Ehegatten jeweils ihre 50% der Immobilie gegenseitig "verkaufen"?
  4. So war meine Aussage gemeint: Malern und Tapezieren gehört auch zu den Instandhaltungskosten! Das kann ich bestätigen, denn von dieser Regelung hatte ich im vergangenen Jahr gebrauch gemacht: Nach dem Kauf eines ETW-Paketes musste ein langjähriger Mieter ausziehen. Leider war dieser Mieter ein Kettenraucher und hat in jedem Raum der Wohnung exzessiv geraucht. Wer solche Fälle kennt weiß, dass eine solche Wohnung von Grund auf saniert werden muss, d.h. Fußboden, Tapete, Fliesen, Bäder, einfach alles musste rausgerissen und fachmännisch wieder hergestellt werden. Beim Auszug hatten wir versucht über die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden anzuzeigen und darüber die Kosten zumindest zum Teil zu decken, was jedoch keine Früchte getragen hat. Laut Aussage der Versicherung hat der Mieter durch sein rauchen innerhalb der Wohnung den Schaden in Kauf genommen, weshalb es sich um eine "bewusste Beschädigung" handelte, welche nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Soweit so schlecht. Es war somit klar, dass wir auf den Kosten sitzen bleiben würden (vom Mieter war nichts zu holen, er hatte kein Geld) und unglücklicherweise auch noch die 15%- deutlich reissen würden. Bei der Erstellung der Steuererklärung im vergangenen Jahr war ich gerade dabei die anfallenden Kosten fein säuberlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Steuerprogramm einzutragen, als mir in einem seitlichen Informationsfenster von WISO (keine bezahlte Werbung;-)) angezeigt wurde, dass absichtliche Beschädigungen wie bspw. Graffiti und die daraus resultierenden Kosten keine Instandhaltungskosten in dem Sinne sind und somit auch nicht unter die 15%-Grenze fallen. Dabei fiel mir das damalige Schreiben der Versicherung ein, in welchem von einer absichtlichen Beschädigung gesprochen wurde und ich versuchte mein Glück mit einer ausführlichen Erläuterung im Anschreiben der Steuererklärung. Das Finanzamt hat sämtliche angefallenen Kosten für die Sanierung der Wohnung als Sofortabzug akzeptiert! Das war zumindest ein kleiner Trost..
  5. Nach meinem Verständnis wird hier ein bisschen was durcheinander gebracht, vielleicht liegt das auch an den unterschiedlichen Begrifflichkeiten: 1. (nachträgliche) Herstellungskosten sind immer über die Gebäudenutzungsdauer abzuschreiben (40/50 Jahre) 2. Der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Instandhaltungskosten ergibt sich dabei aus der Betrachtung einer Standarderhöhung. Nur bei der Erhöhung des Standards handelt es sich um Herstellungskosten ansonsten um Instandhaltungskosten (sofort Abzug 1-5 Jahre). Zu dem Thema der Standards gibt es vom FA entsprechende Merkblätter. 3. Fallen in den ersten 3 Jahren (36 Monaten) nach Kauf Instandhaltungskosten von über 15% des Gebäudewertes bereinigt aus dem Kaufpreis an, dann gelten diese als Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Als Instandhaltungskosten gilt dabei alles außer jährlich wiederkehrende Kosten (somit auch Tapezieren+Malern). Ausnahme: Kosten bis zu 4000€ pro Jahr und Immobilie, welche eigentlich Herstellungskosten wären können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt werden.
  6. Der KFW-Anteil ist schon relativ hoch, da ich die Bäder und Balkone barrierefrei plane, kann ich diese im Kredit altersgerecht sanieren mit unterbringen. Die von dir genannten 100.000€ pro Wohnung beziehen sich nur auf energetische Maßnahmen, d.h. alle weiteren Gewerke wie Massivbau, Trockenbau, Maler & Tapezierer, Elektriker, Bäder das ist allem im Rahmen der energetischen Sanierung nicht förderfähig und fällt deshalb nicht unter die KFW. Nein, die Bank bezuschusst quasi das KFW-Darlehen nochmal und gewährt dort einen Zins von 0,25% für den KFW-Anteil. Für die restlichen 30% der Kosten bin ich noch in Verhandlung, das entscheidende wird sein, wie die Bank das Objekt nun mit der anstehenden Sanierung neu bewertet und was sich für eine Beleihung ergibt. Das entscheidet sich in den kommenden Wochen;-)
  7. Das ist definitiv ein spannendes Projekt mit so ziemlich allen Facetten des Geschäftes;-) Das Objekt an sich lässt sich schwer in die klassischen Zahlen packen, da noch weitere Aspekte als der Kaufpreis, Sanierungskosten und der zu erwartende Mietertrag zu berücksichtigen sind. Ich denke ich werde zu gegebener Zeit dazu einen separaten Thread eröffnen, wenn ich einen Schritt weiter bin in der Ausführung. Nachfolgend dennoch der Versuch das mal kurz und knapp zusammenzufassen: - Kaufpreis ca. 600€/qm (ist recht hoch, das Objekt war auch zum Kaufzeitpunkt vor einem Jahr noch teilweise vermietet) - Sanierungskosten werden ca. 1300€/qm betragen (bin derzeit in Verhandlungen mit Generalunternehmern, welche die Sanierung komplett übernehmen) - ca. 60-70% der Sanierungskosten werden über KFW finanziert (Energetische Sanierung & altersgerechte Sanierung) und somit bezuschusst und günstig verzinst, meine Bank gibt auf die 0,75% von der KFW nochmal 0,5% Rabatt: 0,25% auf den Großteil - kalkulierte Kaltmiete: 7,5€/qm, ich erwarte mir noch ein bisschen mehr, d.h. 8,5€/qm Das Haus wird komplett entkernt, es wird eine energetische Sanierung zum KFW-Effizienzhaus Denkmal durchgeführt mit Fassadendämmung innen bzw. außen, neue Fenstern, Haustechnik komplett neu inkl. Brennwertkessel und Fußbodenheizung im gesamten Haus, neue Fenster 3-Fach Verglasung mit elektr. Rollladen auf der Südseite, neue Dacheindeckung mit Aufsparrendämmung. Der Spitzboden wird ausgebaut mit neuen großen Gauben in den Hinterhof und einer Dachterrasse, dazu muss der Dachstuhl zur Hälfte neu konstruiert werden und es werden überall große Balkone angebaut. Aus ehemals 11 relativ kleinen Wohnungen werden jetzt 6 Wohnungen, davon die meisten 4-Raum mit 120qm Wohnfläche und modernem Grundriss. Man hätte die Sanierung finanziell sicherlich effizienter gestalten können, doch da ich wert auf Wertigkeit und Nachhaltigkeit lege wird das Objekt nun umfassend und hochwertig saniert. Für das Hinterhaus möchte ich beispielsweise eine extensive Dachbegrünung vorsehen, um einen netten Blick aus den Balkonen des Haupthauses zu haben:-) Auch die energetische Sanierung in ihrem Umfang rentiert sich wohl erst nach einer gewissen Zeit, das ist es mir Wert. In klassische Zahlen lässt sich das ganze deshalb schwerer packen, da ich mit meiner Frau die oberste Etage zum einen selbst nutzen werde und weiterhin ein relativ großes Grundstück mit 2200qm erworben habe. Von diesem Grundstück werden ca. 1200qm mittelfristig zu Bauland werden aufgrund eines verabschiedeten Bebauungsplan des Stadtrates. An der Stelle ist noch ordentlich Wert vorhanden. Meine Frau und ich haben das Haus gemeinsam erworben und werden uns auch in die Afa teilen, da lohnt sich das noch etwas mehr. An einer Stelle irrst du dich gewaltig: Solche Denkmalimmobilien sind verdammt schwer zu bekommen! Diverse Firmen & Kapitalanleger stürzen sich regelrecht auf diese Objekte und kaufen die Innenstädte leer. Bei diesem Objekt hatte ich Glück, weil ich der erste war, es gab 10+ Interessenten bzw. Zusagen für den Kauf.
  8. Ganz ehrlich, das habe ich auch noch nie gehört.. falls ich nach 10 Jahren verkaufen sollte, dann ist der Verkauf (nach derzeitigem Stand) steuerfrei. An welcher Stelle soll dann was wo hinzu addiert werden?
  9. Für 1000€/qm bekommt man derzeit hier in Chemnitz ganz "normale" Wohnimmobilien, d.h. letzte Sanierung Mitte der 90er Jahre, alles mittlerer Standard. In den sehr guten Lagen gehen solche Objekte für 1500-2000€ pro qm weg. Für neu sanierte Wohnungen/Häuser in den sehr guten Lagen liegt der Preis dann momentan zwischen 2500€ und 3500€ pro qm. Sanierst du für 1000€ pro qm in Top-Lagen hast du quasi "virtuell" schon einen höheren Immobilienwert im Vergleich zu den Kosten. Das kann ich persönlich nicht bestätigen. Ich hatte zu Beginn Probleme das Denkmalamt vom Spitzbodenausbau und der Dachterrasse zu überzeugen, jedoch ist das am Ende doch gelungen! Für alles weitere habe ich keine besonders nennenswerten Auflagen bekommen. Von zertifizierten Handwerken habe ich auch noch nie etwas gehört und auch dafür habe ich keine Auflage erhalten. Scheinbar ist das doch sehr unterschiedlich von Stadt zu Stadt bzw. zwischen den Bundesländern. Was meinst du mit damit, dass der Staat sich die Afa wieder zurückholt? Bei einem direkten Verkauf verliere ich die Abschreibung, aber das Objekt ist als Buy&Hold gedacht.
  10. Ich erwerbe auch kein Abschreibungsmodell, sondern ich habe ein Haus erworben und werde die Sanierungsarbeiten selbst durchführen. Das Objekt muss sich auch ohne die steuerliche Berücksichtigung selbst tragen, die Abschreibung ist am Ende On-Top. Bei den von dir genannten Modellen, liegen die qm-Preise hier in Chemnitz derzeit bei ca. 3500€/qm und es wird mit hohen Abschreibungssummen geworben.. aus meiner Sicht für den Erwerber häufig nicht der beste Deal;-) Wenn ein Haus als Kulturdenkmal eingestuft ist, dann ist das gesamte Objekt vom Denkmalschutz betroffen und nicht nur Teile wie beispielsweise eine erhaltenswerte Fassade etc. Das Denkmalamt akzeptiert dabei alle Maßnahmen, welche für den langfristigen Erhalt des Gebäudes notwendig sind und dabei werden auch Modernisierungen anerkannt.
  11. Ich bin gerade in der Vorbereitung für eine Komplettsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Denkmalschutz in Chemnitz. Die Kauf- und Sanierungskosten liegen in denen von euch genannten Bereichen. Es rechnet sich erst richtig durch die erhöhten Abschreibungen aufgrund des Denkmalschutzes. Dabei kann man grob so kalkulieren: 90% der Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren (8 Jahre 9% und 4 Jahre 7%) steuerlich geltend gemacht werden, ohne Berücksichtigung des 3-Jahreszeitraumes der anschaffungsnahen Herstellungskosten. 90% deshalb, weil nicht alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, wie beispielsweise Abriss- und Entkernungsarbeiten. Es ist definitiv viel Arbeit und Stress, jedoch hat man dabei einen unheimlich hohen Gestaltungsspielraum und kann sich das Objekt im Rahmen der Machbarkeit nach seinen Vorstellungen gestalten. In meinem Fall muss ich nach der Fertigstellung keine Kompromisse bzw. Abstrich in Sachen Lage, Grundriss, Ausstattung, Balkone, Anzahl der Zimmer, energetische Aspekte etc. machen. Die Arbeitsumfang ist hoch, wird jedoch auch meiner Sicht durch den maximalen Gestaltungsspielraum mehr als ausgeglichen:-)
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