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Arnd Uftring

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Everything posted by Arnd Uftring

  1. Warum machst Du Dich zum Bittsteller? Weise dieses Ansinnen zurück und erkläre dem Makler, dass er Dich kontaktieren soll falls er Interesse an einem Notartermin haben sollte - und dann machst Du einen Haken dran! Dem Makler kann man keinen Vorwurf machen - er nimmt das, was er bekommen kann. Es sind die Käufer, die ihr Kaufverhalten ändern müssen - solange jede noch so bescheuerte Anforderung der Makler und Verkäufer von Kaufinteressenten erfüllt wird, nur weil man Angst hat etwas zu verpassen wird es auch die Gegenseite geben, die die Schmerzgrenzen austestet. PS.: Wenn Du das Objekt unbedingt haben willst kannst Du dem Makler anbieten, seine Provision sofort in voller Höhe auf einem Notaranderkonto zu hinterlegen, mit der Anweisung an den Notar, nach Beurkundung gegen Rechnungslegung auszuzahlen.
  2. Ganz spontan: Kann ohne Kenntnis der Lage nicht beurteilt werden! Zweifamilienhäuser sind in der Sanierung und Instandhaltung im Verhältnis zu teuer, da zum Beispiel das Dach auch nicht wirklich kleiner ist als bei einem 6-Familienhaus. Hinzu kommt der im Verhältnis zu große Grundstücksanteil. Ganz allgemein: Du kaufst in der Niedrigzins- und Hochpreisphase - diese Zeit wird aber bald mal zu Ende gehen, dauerhaft steigende Mieten und Preise sind eher ein Märchen. Alle Deine Überlegungen sollten auch bei sich verschlechternden Märkten (zum Beispiel Marktkorrekturen mit dem Risiko der Pflicht zur Nachbesicherung) funktionieren.
  3. Projekt und zugehörige Firma laufen weiter - die Internetseite wird aktuell überarbeitet und geht bald wieder online! Hast Du einen Tipp für uns?
  4. Da mache ich es mir einfach und "klaue" mal im www "Oftmals werden die Begriffe Besitz und Eigentum in der Praxis gleichgestellt oder verwechselt. In dem juristischen Bereich sind beide Begriffe jedoch strikt voneinander zu trennen. Ein Besitzer ist eine Person, die grundsätzlich die tatsächliche Sachherrschaft besitzt. Ein Eigentümer hat hingegen die rechtliche Sachherrschaft. So kann es vorkommen, dass Besitz und Eigentum auseinanderfallen. Dies ist zur Veranschaulichung zum Beispiel dann der Fall, wenn der Eigentümer eines PKWs sein Fahrzeug an einen Dritten verleiht. Der Dritte ist in diesem Moment lediglich Besitzer des Gegenstandes. Durch den Leihvertrag wird er nicht Eigentümer, sondern besitzt lediglich ein Recht zum Besitz." Quelle: https://www.juraforum.de/lexikon/eigentum Vereinfacht ausgedrückt ist jeder Mieter der Besitzer "seiner" per Mietvertrag gemieteten Wohnung. Es widerspricht nicht dem KISS-Prinzip, zumindest dann nicht, wenn man es konsequent macht! Einer erwirbt das Eigentum alleine und der/die andere tritt als Mieter auf und geht in die Untervermietung. Es geht hier auch nicht darum, wer mehr Zeit hat sondern nur um eine sinnvolle Konstruktion - wie der operative Teil intern geregelt wird spielt für Finanzamt und Co. doch keine Rolle. Wenn Ihr mit 50/50 im Grundbuch steht seit Ihr auch beide Vermieter - der operative Teil ist hier nicht relevant!
  5. Ich fang mal hinten an Diese Konstruktion (99/1) ist primär dazu geeignet, Deine eigene Bonität zu verschlechtern. In diesem Fall werden Dir in Deiner persönlichen Vermögensbilanz 100% Verbindlichkeiten aber nur 1% der Mieteinnahmen zugeschrieben! Ist das wirklich klug? Um als Vermieter aufzutreten muss man kein Eigentümer sein - es reicht, wenn man Besitzer einer Sache ist! Das Spiel nennt sich "rent-to-rent" - Du machst mit einer x-beliebigen Person einen Mietvertrag zu € 8,-- / qm und Dein Mieter macht Untermietverträge zu € 12,-- / qm. So kann man Einnahmen und Liquiditätsfluss verteilen - man sollte es aber nicht übertreiben, denn das Finanzamt ist auch nicht blöd! Erfahrungsgemäß kommt es im Fall der Fälle häufig anders als vorher geplant (Einflußnahme neuer Lebenspartner, bisher ungeahnte Rachegelüste, etc.)! Aus der Zusammenarbeit mit diversen Rechtsabteilungen und "work out Abteilungen" verschiedener Banken habe ich gelernt, Verquickungen tunlichst zu vermeiden. Eigentumsverhältnisse werden im Grundbuch geregelt, darüber hinausgehende Vereinbarungen sind wertlos! Wenn Dir 50% gehören wird Dir das Finanzamt auch 50% der Mieteinnahmen zurechnen - Gestaltungsspielraum siehe oben! Noch eine Anmerkung aus langjähriger Praxis: Die superschlauen Konstruktionen von heute fallen einem nicht selten später auf die Füße und müssen häufig von teuren Spezialisten wieder korrigiert werden! "KISS" - (keep it simple and stupid) hilft in der Regel, um nicht irgendwann über die eigenen Füße zu fallen!
  6. Wie kommt die Rendite denn zustande? Flüchtlingsunterbringung und die Kapitalisierung der Mietverträge (Verkauf als Renditeobjekt) ist ein Geschäftsmodell - die vermeintlich guten Renditen resultieren in der Regel aus einem höherem Mietansatz als ortsüblich. Welche Rendite erzielst Du denn nach Ablauf des Vertrages? Könnte es sein, dass hier auch der Grund für die eher schlechten Finanzierungskonditionen zu finden ist? Es empfiehlt sich daher dringend, solche Angebote ausschließlich auf Basis der ortsüblichen Miete zu kalkulieren! Konkret kann diese Frage erst nach Durchsicht des Vertrages mit der Stadt beantwortet werden! Man kann es nicht deutlich genug sagen - in den Objektunterlagen steckt häufig mehr Risiko (aber auch Entwicklungspotential) als in dem Schimmelfleck in der Ecke, den man bei der Besichtigung entdeckt. Die meisten Immobilienkäufer vernachlässigen aber mangels Kenntnis (und auch weil es uncool ist zuzugeben, dass man keine Ahnung hat) die Unterlagenprüfung und wundern sich dann, wenn ihnen Jahre später ihre eigenen Fehler auf die Füße fallen. Insofern begrüße ich Deine Frage und biete mich gerne an! Ich erteile keine Steuer- und Rechtsberatung, habe aber nach über 20 Jahren in dieser Branche Erfahrung genug, um Unterlagen prüfen zu können. Melde Dich gerne, finanziell werden wir uns schon einig.
  7. Bei der Abrechnung der Heizkosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Eine Toleranzschwelle von 10% gibt es nicht mehr. Der Bundesgerichtshof hat sie abgeschafft. IZ online vom 19.06.2018 http://www.immobilien-zeitung.de/1000053621/bgh-tatsaechliche-wohnflaeche-zaehlt-bei-heizkosten
  8. "Auf zwei Seiten erhalten Sie komprimiert und tagesaktuell wichtige Kennzahlen, die den Verkaufs- bzw. Vermietungspreis für Ihr Objekt beeinflussen. Sichern Sie sich jetzt Informationen zur Wohnlagequalität, zu Angebotspreisen in der Umgebung sowie zur Preisentwicklung in der jeweiligen Stadt." http://www.immobilien-zeitung.de/wma
  9. Urteil vom 8. Mai 2018 – VIII ZR 200/17 Der VIII Zivilsenat lässt einen dauerhaften Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung eines Wohnungsmietvertrags grundsätzlich zu. https://blog.otto-schmidt.de/mdr/2018/06/10/montagsblog-090/
  10. Du solltest Dir schon die Zeit nehmen, die Nutzungsverhältnisse zu klären - nicht dass Du am Ende ordentlich draufzahlen musst! Es könnte sich halt auch um eine rechtmäßige Nutzung handeln ….. PS.: Vergleichbares "Spiel" bei DG-Ausbauten - man kauft einen DG-Rohling, entwickelt zur Baureife und plötzlich meldet sich ein Mieter des Hauses, dem mal gestattet wurde das DG zu nutzen. Und schon muss man ungeplant in die Kasse greifen ….
  11. Die IHR (die kaufmännisch betrachtet eigentlich eine Rückstellung ist) unterliegt einer Zweckbindung. Jede andere Art der Verwendung ist dem Wesen nach nicht zulässig!
  12. Wenn Du von der Festanstellung in die Selbständigkeit gehst ist das immer eine Verschlechterung der Bonität - zunächst mal (in den ersten drei Jahren) unabhängig davon, was Du in der Selbständigkeit verdienst. Welche Auswirkungen das in Deinem Einzelfall hat kann nicht beurteilt werden, jedoch solltest Du das Risiko auf dem Schirm haben, dass die Bank jederzeit mit einer Kreditwürdigkeitsprüfung um die Ecke kommen kann.
  13. Beschäftige Dich mal hiermit https://de.wikipedia.org/wiki/Kreditwürdigkeitsprüfung
  14. Du wirfst hier zwei Dinge durcheinander Das Thema “Zwangshypothek“ geistert durch facebook & Co, darf aber bis zum Beleg durch eine seriöse Quelle bezweifelt werden. Die anderen Punkte sind heute schön möglich - wenn sich Deine Bonität verschlechtert kann die Bank Sanktionen verhängen - Bonität rauf, nachbesichern, verkaufen oder abwickeln. Und zwar unabhängig von der laufenden Ratenzahlung ......
  15. Kann man so machen - zum Zeitpunkt des gemeinschaftlichen Erwerbs kann das aber nur informellen Charakter haben, da die Merkmale der späteren WEG-Teilung noch nicht vorliegen und somit noch gar nicht klar sein kann, ob das in der gewünschten Form überhaupt umsetzbar ist. An der Stelle sollte man dann aber auch darüber nachdenken im Kaufvertrag zu verankern, dass die Erwerber verpflichtet sind die WEG-Teilung dann auch tatsächlich vorzunehmen - nicht dass es sich einer der Beteiligten nach dem Kauf noch mal anders überlegt!
  16. Und hierzu Dann bildest Du mit Deinem Bruder erst eine GbR, die dann an Dich ein Teileigentum verkauft => zum Teil doppelte Grunderwerbsteuer! Aber - dann muss die GbR ja auch noch aufgelöst werden, weil der verbleibende Hausteil Euch beiden gemeinsam gehört => Dir gehört über die GbR dann mehr als Deinem Bruder. Die GbR müsste dann also den verbleibenden Rest an Deinen Bruder verkaufen (noch mal Grunderwerbsteuer) und danach löst Ihr die GbR auf …. An der Stelle dürfte klar sein, dass das eine Schnapsidee ist!
  17. "Einen Tod stirbt man immer" - blöder Spruch, er bewahrheitet sich aber immer wieder. In Variante 1 könnte der Verkäufer Gefahr laufen, in die Gewerblichkeit zu rutschen. Darüber hinaus hat er zusätzlichen Aufwand, Rennerei und das Risiko, dass die Mühe am Ende des Tages umsonst war weil die Käufer es sich anders überlegt haben. Nicht zu vergessen die zusätzlichen (aus meiner Sicht unnötigen) Kosten, die ihr natürlich tragen müsst! In Variante 2 fällt zum Teil doppelte Grunderwerbsteuer an und Du bist auf die Abwicklung durch den Bruder angewiesen! In Variante 3 haftet ihr gemeinsam! Die einfachste und kostengünstigste Abwicklung und langfristig einfachste Lösung ist Variante 3! Insgesamt glaube ich in Deinen Zeilen ein gewisses Misstrauen dem Bruder gegenüber heraus zu lesen - ob das dann eine sinnvolle Basis dafür ist, sich langfristig über eine Immobilie zu verbinden musst Du für Dich entscheiden. Denn am Ende ist auch eine WEG nichts anderes als eine GbR-Variante, in der man füreinander haftet (Haftung von Gesamthand)!
  18. Vor dem Kauf kannst Du gar nichts machen, denn schließlich gehört Dir das Haus noch nicht! Du hast drei Möglichkeiten: Du bewegst den Verkäufer dazu, sein Objekt vor dem Verkauf nach WEG zu teilen, um dann in zwei separaten Kaufverträgen an Euch zu verkaufen. Einer von Euch kauft, teilt nach WEG und verkauft einen Teil gleich weiter an den Bruder. Ihr vergesst die WEG-Teilung und kauft gemeinsam zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen (50/50, 60/40. etc.)
  19. Da wirst Du ganz unterschiedliche Antworten bekommen, alle liegen aber sicher deutlich über den hier genannten Zahlen. Wichtig wäre aber von Dir zu erfahren, was DEIN Ziel ist!? Bei diesen Zahlen kumulierst Du in 10 Jahren nur aus dem regulären Vermietungsgeschäft einen Verlust von fast € 50.000,-- (Liquidität, die Du mitbringen musst) - und da sind Sonderumlagen, außerplanmäßige Reparaturen, Mietausfälle, Räumungsklagen, Mietkürzungen, häufige Mieterwechsel (Mieterwechsel kostet - Bestellerprinzip) und andere Unwägbarkeiten noch gar nicht inkludiert! Von welchem Geld willst Du hier die Rechnungen bezahlen? Zu welchem Preis müssten diese Wohnungen irgendwann mal verkauft werden, um die langjährigen Verluste wieder einzufahren?
  20. Das klingt doch sehr nach einer Vertriebsimmobilie, bei der sich alle eine goldene Nase verdienen - nur der, der das langfristige Risiko trägt, also der Käufer, halt leider nicht! Diese Immobilie verdient nicht einmal den Kapitaldienst (selbst eine Mieterhöhung würde es nicht rausreißen!) - Du wirst hier langfristig jeden Monat Geld drauflegen müssen (ca. in Höhe der Kaltmiete)! Wenn das Dein Ziel ist solltest Du zuschlagen! Der einzig sinnvolle Rat kann nur lauten - ab in den Müll damit und weiter suchen (aber bitte nicht über Vertriebe, etc.)!! Das sollte nie die Motivation für einen Kauf sein! Die Spekulation auf steigende Preise ist eine Wette auf die Zukunft von der wir alle nicht wissen, wie sie ausgeht!
  21. Das bedarf in jedem Fall einer baurechtlichen Nutzungsänderung, da hier ein Wechsel der Gebäudeklassen vorliegt - ein EFH ist ein Gebäude der Gebäudeklasse I, zugelassen für bis zu zwei Nutzungseinheiten. Nutzungsänderungen sind in der Regel mit Auflagen verbunden, Brandschutz, Rettungsweg und Stellplatznachweis sind hier die gängigsten Themen - wenn es ganz dumm läuft ist gar eine neue Baugenehmigung unter Einhaltung der aktuellen EnEV fällig. Bevor Du im Einzelfall große Pläne machst solltest Du das Gespräch mit dem Bauamt suchen, um den grundsätzlichen Weg abzustecken - bei der baulichen Umsetzung (zusätzlicher Eingang) hilft Dir dann ein Architekt.
  22. Miteinander zu reden hat noch nie geschadet, insbesondere um Missverständnisse u.ä. aus der Welt zu räumen. Neue Handlungsoptionen ergeben sich für Dich daraus aber nicht - Du hast einen gültigen Mietvertrag und den musst Du erfüllen. Die neue Mieterin hat per Mietvertrag anerkannt, dass Hunde nicht erlaubt sind - einen Verstoß hiergegen kannst Du erst ahnden, wenn er begangen wurde. Anders verhält es sich mit Angaben, die zwingend relevant sind für den Vollzug des Mietvertrages, zum Beispiel bei Angaben hinsichtlich der Bonität. Wird hier geschummelt kann sich daraus ein Kündigungsgrund noch vor Einzug ergeben, aber auch das muss erstmal gerichtsfest festgestellt werden. Die Frage "besitzt Du einen Hund" ist hier nicht relevant, es darf sogar bezweifelt werden, ob es eine zulässige Frage ist. Ist dir schon mal in den Sinn gekommen, dass ihr(e) Hund(e) eventuell bei den Eltern wohnen könnte(n) und Du Dir völlig unnötig Gedanken machst? Klarheit hast Du zum Einzug, vorher ist alles Spekulation!
  23. Noch mal auf den Punkt Selbst wenn sie 200 Hunde besitzt - es geht Dich nichts an! Für Dich ist nur relevant, ob Deine Mieterin gegen den Mietvertrag verstößt - und das geht in diesem Fall nur nach Einzug .... Das kannst Du nicht, da sie gegen keinen Punkt des Mietvertrages verstoßen hat!
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