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Arnd Uftring

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Everything posted by Arnd Uftring

  1. Grundsätzlich unter Offenlegung der baurechtlichen Situation - andernfalls haftest Du aus dem Kaufvertrag heraus. Eine nachträgliche Legalisierung scheint hier ausgeschlossen, daher verkaufst Du 65 qm Wohnfläche und 30 qm Nutzfläche. Ausgehend von € 220.000,-- Kaufpreis und € 2.700,--/qm Wohnfläche bewertest Du die Nutzfläche mit ca. € 1.500,--/qm - das kann funktionieren. Ich würde eher Eigennutzer ansprechen, Kapitalanleger haben mit der Nutzfläche in der Vermietung ein Problem.
  2. Soeben per Mail reingekommen - Angebot zum Mitvertrieb ..... Denkmalschutzabschreibung in Wilhelmshaven Kaufpreis € 3.500,-- /qm kalkulierte Miete € 9,-- / qm Die Welt ist verrückt .....
  3. Erfahrungen in dem speziellen Fall nicht - spontan fällt mir hierzu aber eine illegale Nutzung ein! Garagen sind baurechtlich nur für die Unterbringung von Fahrzeugen zugelassen und dürfen nicht als Lager "missbraucht" werden. Könnte mir vorstellen, dass eine Versicherung, egal welche zuständig wäre, das ähnlich sieht! Nachtrag Du als Vermieter bist nicht in der Pflicht - um die Absicherung seines Eigentums gegen Verlust/Beschädigung muss der Mieter sich schon selber kümmern (analog Hausratversicherung).
  4. Wenn die Vorgabe lautet, dass das Kapital zwingend in 5 Jahren wieder frei sein muss würde ich hiermit kurzfristige Handelsgeschäfte (Immobilien kaufen/verkaufen) zum EK-Aufbau finanzieren. Beim Bestandsaufbau wirst Du aus heutiger Sicht nicht gewährleisten können, dass Du die Vorgabe erfüllen kannst - da gibt es zu viele Unwägbarkeiten.
  5. Und die dazu passenden Dienstleister für Mieter gibt es auch bereits - zum Beispiel https://www.wenigermiete.de/
  6. Das ist doch genau das, was ich mit "Schlinge um den Hals" meine - klar kann man das machen, diese Schönwetterbetrachtung (die in der Regel nur eine Momentaufnahme ist) fällt einem aber spätestens dann auf die Füße, wenn das Gehalt im Haushalt dann doch mal gebraucht wird. Arbeitslosigkeit, Krankheit, Gehaltskürzung, Tod des Partners oder ganz banal Trennung/Scheidung sind im Verlaufe mehrerer Jahre zumindest nicht unwahrscheinlich. Dann zieht sich die Schlinge zu .... Alles auf eine Karte und volles Risiko nur für eine ETW? Muss am Ende jeder selber wissen.
  7. Eine meiner ersten schmerzlichen Erfahrungen war vor vielen Jahren, dass nicht alles was eine Bank einem Kunden zur Unterschrift vorlegt auch tatsächlich gut für den Kunden ist! Will sagen - selbst wenn es eine Bank gäbe die dazu bereit wäre sollte hier mehr als einmal die Sinnfrage gestellt werden. Was wäre wenn - Lehrstand, ungeplante Reparaturen, Sonderumlage, Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter, Mietkürzungen aufgrund äußerer Umstände, Änderung persönlicher Umstände, etc. Bei dem geringen Gehalt ist man/Frau schnell handlungsunfähig! Warum sich ohne Not und freiwillig die Schlinge um den Hals legen? PS.: Diese Gehaltsklasse war (und ist) das typische Beuteschema von Immobilienvertrieben - tausende haben das bitter bereut. Ihnen ist in schlechten Zeiten schlicht die finanzielle Puste ausgegangen ....
  8. Steuerrecht. Die Finanzierungskosten für eine mit einem Nießbrauch belastete Immobilie können nur dann als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn ein Ende des Nießbrauchs absehbar ist. BFH, Urteil vom 19. Februar 2019, Az. IX R 20/17 Steuerrecht. Die Finanzierungskosten für eine mit einem Nießbrauch belastete Immobilie können nur dann als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn ein Ende des Nießbrauchs absehbar ist. BFH, Urteil vom 19. Februar 2019, Az. IX R 20/17 https://www.immobilien-zeitung.de/151285/kein-steuerabzug-von-schuldzins-bei-lebenslangem-niessbrauch?fbclid=IwAR0BtKOjT6QUEBoR78CMdo_uX5Ymv-yiGEEW_oazC7enli_6ET4Nf_LUF64 Immobilien Zeitung Printausgabe IZ20/2019, S.12
  9. Ist doch gar nicht so ungewöhnlich - dürfte viele Neubaukäufer der letzten 3 Jahre treffen, wenn sie jetzt würden verkaufen wollen. In jedem Fall trifft es aber nahezu alle, die sich in den letzten 3-5 Jahren eine Vertriebsimmobilie haben andrehen lassen.
  10. Bei den Maklern ist es wie im wahren Leben - der eine arbeitet professionell und sichert so seinen Provisionsanspruch und der andere nimmt es halt mit der Professionalität und den gesetzlichen Bestimmungen nicht ganz so genau und gefährdet damit theoretisch seinen Provisionsanspruch. Ein Großteil der Provisionsansprüche ist wegen solcher Formfehler anfechtbar bzw. rückforderbar. Da sich Kunden aber im Maklerrecht noch weniger auskennen als die Makler selber und dem Zeitgeist geschuldet lieber "Maklers Liebling" werden bleibt es halt bei der theoretischen Gefährdung des Provisionsanspruchs.
  11. Energiewende und Klimaneutralität sind in D nur über die Gebäudewirtschaft zu erreichen - diese Erkenntnis ist nicht neu und die EnEV gibt ja auch schon zarte Hausaufgaben mit auf den Weg. Und auch wenn zum Beispiel die Einhaltung der EnEV heute noch nicht relevant ist (die Dämmung der obersten Geschossdecke stand bereits in der EnEV 2009 mit Frist zur Umsetzung zum 31.12.2012) wird absehbar der Zeitpunkt kommen, an dem die Politik auf "Attacke" umschaltet / umschalten muss. Das aktuelle Preisniveau ist in weiten Teilen ohnehin ungesund, in jedem Fall einpreisen sollte man aber zumindest die aktuell gültigen Auflagen gem. EnEV.
  12. Hierzu passend ein Artikel aus der Immobilien Zeitung vom 25.05.2019 "Mit Immocation Investitionen planen" Das Start-up Immocation entwickelt Excel-Tools, mit denen Kaufinteressenten ihre Immobilien selbst bewerten können. Die Gründer wollen sich von unseriösen Angeboten abheben, die Nutzern schnellen Reichtum versprechen. Experten glauben: Die Idee ist gut - das Modell aber unvollständig. https://www.immobilien-zeitung.de/151013/mit-immocation-investitionen-planen
  13. Nein! Nein! Das solltet Ihr die Versicherung der WEG fragen - zumindest kann die Versicherung dann die Leistung verweigern, was manche dann auch tun. Erschwerend käme hier dazu, dass Ihr WISSENTLICH illegal vermietet. Der worst-case in der illegalen Vermietung ist übrigens der Brandfall mit Todesfolge - dann ist der Vermieter in der Regel ein Fall für das Zivil- und für das Strafrecht. Aber selbst ohne Todesfolge wäre ein Brand (der ja durchaus mal vorkommen kann) schon spaßig genug, falls die Versicherung aussteigen sollte müsst Ihr die eigenen Schäden und die der WEG aus eigener Tasche bezahlen. Das lohnt sich alles nicht - selbst die Mieteinnahmen aus 20 Jahren könnten eventuell nicht zum Schadensausgleich reichen. PS.: Falls Euch das Bauamt eine Nutzungsuntersagung reindrückt seid Ihr dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig!
  14. Preisvorstellung? Vermietet oder frei? Bild drehen wäre hilfreich!
  15. Wir könnten Dir bei uns im Verwaltungsbüro eine Domiziladresse anbieten - melde Dich einfach! PS.: Und die Verwaltung Deines MFH können wir dann auch mit machen ….
  16. Maklerrecht. Wenn die Gebühr die kritische Grenze von 10% der ortsüblichen Maklerprovision übersteigt, muss eine Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden - ansonsten ist sie nichtig. LG Frankfurt, Urteil vom 21. Dezember 2017, Az. 2-07 O 280/17 https://www.immobilien-zeitung.de/149107/bei-sehr-hoher-reservierungsgebuehr-muss-beurkundet-werden?fbclid=IwAR22g1YzNM3Hb2jDhSbJm_fYss-0ohTmkvxb370zfaOQ1acXwileJ2TcIEY IZ48/2018, S. 12
  17. Eine Faustformel gibt es hier nicht, zumal zunächst einmal zu klären ist was hier überhaupt verkauft wird. Was gehört zum Verkaufsobjekt und für was schuldet der Käufer dann die langfristige Instandhaltung und Ersatzbeschaffung? Das Investorenauge bleibt spontan hängen an der Konstellation "ich verkaufe die bisher selbstgenutzte Immobilie und bleibe als Mieter drin" - die Gründe hierfür sind oftmals wirtschaftlicher Natur! Ist der Mieter dann überhaupt bonitätsstark genug? Oder will sich hier gar jemand der zukünftigen (möglicherweise schon bekannten) Instandhaltungsrisiken entledigen und sucht einfach einen Kostenträger? Hier muss meiner Meinung nach mehr Fleisch an den Knochen ….. Klingt nicht wirklich verlockend - weder von den Zahlen noch vom Bauchgefühl. Gewerblicher MV über 5 Jahre bedeutet ein hoher EK-Anteil und macht ein wenig den Eindruck, als solle die Braut hier für den Verkauf nur ein wenig hübsch gemacht werden! Auch die Miete scheint eher zugunsten des Mieters optimiert zu sein …. Bei solchen Objekten ist die Nachnutzung entscheidend - gibt es andere Apotheker, für die die Fläche interessant sein könnte, wie sieht es mit der Umnutzung in Wohnungen aus, etc.
  18. Und genau für diese Äußerung hat der Kandidat nun erneut Forumspause - diesmal für 4 Wochen und als letzten Warnschuss! Er kann sich also ganz entspannt und ohne sich um das Privatleben anderer Leute Gedanken machen zu müssen auf Weihnachten vorbereiten ….
  19. Dieser Ansatz ist schnell abgearbeitet ….. Finde ich super - denn dann gibt es ja bereits ausreichend Möglichkeiten, wo man sich über austauschen kann und wir können uns hier auf das Thema des Forums konzentrieren.
  20. Was doch auf das Gleiche hinaus kommt …. In diesem Forum geht es um den Erfahrungs- und Wissensaustausch rund um die Investition in Immobilien - und um nichts anderes. Dieses Forum ist insbesondere kein "Anzeigenblättchen" für Geschäftsanbahnungen aller Art. Bei aktiven Mitgliedern wird das nicht so streng genommen - falls aber anhand der Anmeldedaten und bisherigen Aktivitäten erkennbar ist, dass sich hier jemand nur angemeldet hat um die Reichweite zum eigenen Vorteil zu nutzen finden wir das nicht so lustig und löschen konsequent! Und nun freue ich mich auf viele konstruktive und inhaltlich wertvolle Beiträge von Dir …..
  21. Nach neun Jahren Boom-Phase sollte sich jeder, der in Immobilien investiert ernsthaft mit einer Marktkorrektur beschäftigen. Ich bezweifele aber, dass 7.000 fertiggestellte Wohnungen verteilt auf fünf Jahre dazu geeignet sind, Druck aus einem angespannten Markt zu nehmen oder gar zu Veränderungen ("Einbrüchen") im Markt zu führen.
  22. Meiner Meinung nach solltest Du die Dinge voneinander trennen! Erfolgreich in Immobilien investieren kannst Du auch als Bäcker, Metzger, Elektriker, Friseur, Versicherungskaufmann, etc. - wie auch viele Mitglieder hier im Forum beweisen. Den Ausbildungsberuf solltest Du nach Neigung und Interessenslage wählen und nicht aus Kalkül, weil es gerade "in" ist, das Thema gerade boomt, etc. Klar kannst Du zum Makler gehen und dort die Immobilienluft schnuppern - aber liegt es Dir zu Verkaufen? Kannst Du mit Menschen umgehen? Gleiches Thema in einer Verwaltung, beim Projektentwickler, in einer Bank, etc.. PS.: Lass Dich vom aktuellen Immobilienboom nicht blenden - der Abschwung wird kommen und dann ist das Thema "Immobilien" auch nicht mehr so hip und für einen engen Kontakt zur Bank muss man auch keine Bankausbildung gemacht haben.
  23. Bedenke, dass Du dann Arbeitgeber bist mit allen Konsequenzen! Anmeldung zur BG (Beiträge mit kalkulieren!), Urlaubsanspruch, Ausfallzeiten wegen Krankheit, Maschinen/Geräte zu Deinen Lasten und einen Gewährleistungspartner hast Du dann auch nicht mehr (Nacharbeiten wegen Schlechtleistungen gehen zu Lasten des Stundenkontos).
  24. Du scheinst das hier mit eBay-Kleinanzeigen zu verwechseln - entsprechend habe ich mir erlaubt, den Inhalt Deines Beitrages zu löschen. Wir freuen uns hier immer über neue Mitglieder, die sich im Sinne des Forums einbringen. Admins / Moderatoren mögen es aber gar nicht wenn neue Mitglieder sich nur anmelden, um ihre Werbebotschaft zu platzieren! Auf konstruktive Beiträge von Dir im Sinne des eigentlichen Themas sind wir gespannt!
  25. Das erinnert mich an den Spruch eines Initiators für Denkmalschutzimmobilien "Um Steuern zu sparen ist der deutsche Kapitalanleger bereit, alles zu tun!" Du bist offensichtlich bereit, für einen sehr überschaubaren steuerlichen Vorteil Steuern und Sozialabgaben zu hinterziehen und Dich der Gefahr der zivil- und strafrechtlichen Verfolgung auszusetzen - besonders lustig wird es dann, wenn die Handwerker auf der Baustelle einen Arbeitsunfall haben. Darüber hinaus hast Du bei dieser Art der Beauftragung keinen Anspruch auf Gewährleistung. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass dies der öffentlich über Google findbare Teil des Forums ist.
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