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Norbert S.

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  1. Hallo, die Einschaltung eines Sachverständigen dient der Risikominimierung bzw. der Aufdeckung von (versteckten) baulichen Risiken - nicht mehr und auch nicht weniger. Das Rechnen ist hier nicht Aufgabe des Sachverständigen, sondern des Investors. Die mögliche Einschaltung eines Sachverständigen ist als fachliche Rückversicherung der letzte Schritt vor dem Kauf und dessen Sinnhaftigkeit hängt sicherlich von dem konkreten Objekt ab. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein MFH Baujahr 1920, die zurückliegenden und möglichen zukünftigen Sanierungserfordernisse sind offensichtlich unklar, Instandhaltungsrücklage ist gering - das sind die Fakten. Wer aus dem Baufach kommt, der mag aus Berufserfahrung den "richtigen" Blick bereits in gewissem Umfang einbringen. Andere Investoren mögen sich selbst fragen, ob sie sich in einem solchen Fall mit zahlreichen baulichen Unsicherheiten den Sachverständigen sparen... Ok, dann ist das (bauliche) Risiko einfach etwas höher.
  2. Hallo, Aufgabe für Dich wäre unter den widrigen Rahmenbedingungen (geringe Instandhaltungsrücklage und mehrere Fragezeichen bezüglich des zukünftigen Modernisierungs- /Sanierungsbedarfs) den "richtigen" Preis zu definieren. Sicher, wenn diesbezüglich viele Infos nicht vorhanden sind (ideal wäre eine Liste des Verwalters mit kurz-, mittelfristigem und langfristigem Bedarf; gibt es zumindest Begehungsprotokolle?), wird das eher zum Blick in die Glaskugel... Ergebnis: Risiko unbekannt. Früher oder später wird es bei dem Objekt Sanierungsmaßnahmen geben (müssen), vor dem Hintergrund des Anspruchs auf die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum. Wie geht dann die Gemeinschaft mit den Kosten um? Die klassischen Möglichkeiten: - Instandhaltungsrücklage ist ausreichend zur Durchführung der Arbeiten (bei Dir nicht der Fall), - Sonderumlagen (kann bei Dir schnell in die Tausende gehen), - WEG nimmt einen Kredit auf (würde dann auf Mehrheitsbeschluß basieren, also in Deinem Fall durchaus realistisch). Ohne nun die Lage des Objekts zu kennen - persönlich wäre ich ebenfalls skeptisch. Jedoch wie gesagt: Der Preis ist die relevante Stellschraube... Eränzender Tip: Schau Dir das Objekt und das Gemeinschaftseigentum mit einem Sachverständigen an, insbesondere in einem solchen (unsicheren) Fall vor dem Kauf empfehlenswert.
  3. Hallo Blue, ergänzen würde ich noch die Organisation und ggf. Überwachung von Handwerkerleistungen. Je nachdem wie alt bzw. in welchem Zustand das jeweilige Objekt ist, wäre das dann jeweils mehr oder weniger Zeitaufwand, in größeren oder kleineren Zeitabständen.
  4. Hallo Steffen, ich mache jetzt mal uneigennützig Werbung... Eine idealtyptische Abfolge ist im Buch von Thomas Knedel (Erfolg mit Wohnimmobilien) prima erklärt. Als erster Schritt bietet sich die Zusammenstellung und Aufbereitung aller relevanten Bankunterlagen an - zunächst erstmal objektunabhängig.Vielleicht hat Du ja schon gute Bankkontakte (Hausbank)? Einfach auch mal mit der Bank (oder mehreren) ein Termin vereinbaren, grundsätzlich über Dein Vorhaben sprechen und Du kannst Dich dann auch nach der zeitlichen Bearbeitungsdauer erkundigen. Alternativ würde sich auch ein Finanzvermittler anbieten. Besonders wichtig die optimale Bankvorbereitung, da wirklich gute Objekte oft nur wenige Wochen oder gar nur Tage am Markt sind. Da ist dann vor allem Reaktionsschnelligkeit gefragt. Viele Grüße, Norbert
  5. Hallo Jens, eine Rendite von 7 % (GIK) wäre ja traumhaft. In welcher Region liegt die ETW denn? Viele Grüße!
  6. Hallo, ich war Anfang August (03.08.) das erste Mal beim Stammtisch, hat mir sehr gut gefallen, nette Leute, interessanter Austausch! Durch die Runde ging ein Info-Termin zum Thema Beleihungswert / Finanzierung, welcher an einem Abend Ende August (29./30./31.08.?) wohl bei der Deutschen Bank (Filiale Königsallee) stattfinden soll. Kann einer von Euch noch eine Info zum genauen Datum und Uhrzeit geben? Vielen Dank!
  7. Hallo, der Preis muß das regeln - falls das hohe Hausgeld in den Kaufpreis eingepreist ist / wird, dann wäre ein Investment wohl denkbar. Ansonsten besser "Finger weg". Wie Du schon schreibst, hättest Du in Deinem Fall kaum Rendite und falls ein Wiederverkauf anstehen sollte, werden Deine Kaufinteressenten - wie Du jetzt - ebenfalls skeptisch sein. Ein hohes Hausgeld senkt die Attraktivität einer ETW enorm, ob als Investor oder auch als Eigennutzer. Dass ein Hausgeldbetrag zukünftig wieder maßgeblich sinkt, halte ich bei Betrachtung meiner Erfahrungen für eher unwahrscheinlich. Ist eine Sanierung abgeschlossen, treten oft dann (plötzlich) wieder neue bauliche Probleme auf. Falls Du weiter an der Wohnung interessiert sein solltest, dann erstmal viele Informationen sammeln (mit Verwalter, Verwaltungsbeirat, Hausmeister, anderen Eigentümern sprechen), die in den letzten Jahren erfolgen Instandhaltungskosten (Plausibilität?!) und die geplanten Sanierungen / Modernisierungen auswerten. Dann ergeben sich verschiedene Möglichkeiten: a) Der laufende und geplante Instandsetzungsbedarf ist plausibel und liegt hinsichtlich Baujahr, Ausstattung, Bausubstanz etc. im vergleichbaren Rahmen mit anderen Objekten. b) Hausgeld / Instandhaltung ist so hoch, weil nach und nach zahlreiche Baumängel hervortreten ("Baupfusch" in der Bauerstellungsphase!?), die behoben werden müssen. c) Verwalter und Handwerker verdienen sich in informeller Absprache die berühmte "goldene Nase" bzw. sind korrupt. Viele Verwalterverträge enthalten z.B. Sondervergütungsvereinbarungen infolge von Modernisierungen / Sanierungen oder Verwalter bevorzugen bestimmte Handwerksfirmen, die sich dann in vielfältiger Form erkenntlich zeigen (anfällig sind für diese Methoden besonders größere Wohnkomplexe).
  8. Hallo, hier greift dann wirklich eher die pauschale Aussage "es kommt auf den Einzelfall an". Wenn Du wirklich Deine Top-Wohnung gefunden haben solltest und mit dem Sondereigentum alles stimmt, dann als nächsten Schritt näher das Gemeinschaftseigentum unter die Lupe nehmen, also die klassische Prüfung der WEG-Versammlungsprotokolle (besser die letzten 5 Jahre), Entwicklung der Instandhaltungskosten verfolgen, Höhe der Instandhaltungsrücklage oder hat die WEG gar Schulden.... Vielleicht auch mal den ein oder anderen Eigentümer ansprechen, wie denn das "Klima" zwischen den Eigentümern und der Verwaltung so ist. Gibt es im Idealfall Übersichten der Verwaltung mit dem kurz- mittel- und langfristigem Instandsetzungsbedarf?! Wie hoch die Instandhaltungskosten in Zukunft sein werden - bei dieser Frage eher auf das Baujahr und die Qualität der Bausubstanz achten (Stichwort: ggf. Sanierungsstau vorhanden? Sonderumlagen in Planung?). Die Höhe des aktuellen Hausgelds - und besonders der Anteil an der Instandhaltungsrücklage - ist sicherlich ein Faktor, welcher die Rendite wesentlich beeinflußt. Daher versuchen, möglichst viele Informationen über geplante Instandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungen in Erfahrung bringen. Und falls Zweifel aufkommen, besser dann auch mal ein Rundgang mit einem Bausachverständigen in Erwägung ziehen. Wichtig: Ein vergleichsweise hohes Hausgeld drückt den Kaufpreis und beeinflußt auch den möglichen Wiederverkauf negativ. Die Anzahl der Wohneinheiten würde ich als Kriterium bei der Kaufentscheidung als nachrangig sehen.
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