Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

Darth Vader

Members
  • Content Count

    51
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    3

Posts posted by Darth Vader


  1. Genau, es geht auch um die AFA.

    Ich will da von vornherein möglichen Disskussionen aus dem Weg gehen, soweit das mglich ist.  (Wenn Aufteilung im Vertrag realistisch.....usw)

     

    Im letzten Kaufvertrag hat der Notar den Kaufpreis komplett in Boden und Gebäude aufgeteilt, und zusätzlich die IHR angegeben.

    Ich finde das sieht irgendwie unsauber aus, oder verrenne ich mich da?

     

    Unbenannt.PNG


  2. Vermutet hatte ich etwas in der Richtung.

    Wie stelle ich das nun im Notarvertrag korrekt dar?

    Eigentlich wird dort nur der nackte Kauspreis angegeben. Die Arbeitshilfe teilt den Kaufpreis inklusive der NK.

     

     

    Sollte ich die IHR vom KP abziehen, und den Rest entsprechend der Prozentsätze aus der Arbeitshilfe teilen?

    Also 10.000€ IHR

    90.000€ Rest aufgeteilt in 27.000€ Boden und 63.000€ Gebäude.

     

    Das FA würde dann die NK auch entsprechend aufteilen?

     

    VG

     


  3. Hallo in die Runde,

    ich hätte noch einmal eine Frage zur Kaufpreisaufteilung.

    Folgende Annahme:

    Kaufpreis der Wohnung: 100.000€

    Anteilige Instandhaltungsrücklage für die Wohnung 10.000€ (im Kaufpreis enthalten)

    Kaufnehmenkosten 12% : 12.000€

     

     

    Die Aufteilung nach Grund und Boden erfolgt über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministerium:

    https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

     

    Hier wird der Kaufpreis zzgl. NK genommen und aufgeteilt: 112.000€

    Angenommen ich erhalte 30% für den Boden und 70% für das Gebäude; das wären dann 33.600€ Bodenwert und 78.400€ Gebäude-Wert

     

    Wo und wie greift nun die Instandhaltungsrücklage korrekt?

    Ziehe ich die erst im Anschluss vom Gebäude-Anteil an, oder schon zu Beginn?

     

     

    Vielen Dank schon mal vorab :)

     

     


  4. Hi, das greife ich auch noch mal direkt auf:

    Ich dachte, die Kilometer zu den nicht gekauften Objekten wären Werbungskosten, die ich im Folgejahr zu 100% ansetzen kann, und die Kilometer, die ich zu dem tatsächlich gekauften Objekt gefahren bin, die gehören zu den Kaufnebenkosten, und werden mit dem AfA-Satz anteilig über viele Jahre abgesetzt.

     

    Ist das doch nicht der Fall?


  5. Hallo in die Runde,

    ich habe mir Dachgeschosswohnung im Visier, für die ich auch schon den ersten Entwurf des Kaufvertrages vorliegen habe. Jetzt bin ich mir unsicher, ob es genehmigter Wohnraum ist, der vermietet werden darf, da die Wohnung aktuell auch Leer steht.

     

    Im Kaufvertrag heißt es "Kaufvertrag über Wohneigentum"

    In dem Wohnungsgrundbuch steht aber nur "Sondereigentum" und "Raumeinheit"

     

    Handelt es sich dann hierbei um einem Wohnung, oder kann es sich auch um "sonstige Räume" handeln?

     


  6. Hi,

    ja, ich habe Fotos von der Wohnung. Die Deckenbeleuchtung war 2-adrig. Ich gehe daher komplett vom alten Zustand aus, der komplett gemacht werden muss. :)

    Heut zutage werden die Zähler im Erdgeschoss zentralisiert geparkt, soweit ich weiß. Ich denke nicht, dass dies bei dieser WEG so ohne weiteres geht, da die belegten Wohnungen sicherlich nicht interessiert sind die Elektrik neu zu machen. Daher gehe ich davon aus, dass der Zähler an der Stelle verbleibt.

     

    Meine Frage ist, nun, wie eine solche Sanierung zu planen ist. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich ohne weitere Rücksprache einen Auf-Putz-Kabelkanal durch das Treppenhaus ziehen kann. Ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass ich ohne Rücksprache die Wand im Treppenhaus aufstemmen darf.

     

     

     

     


  7. Hallo in die Runde,

    ich ziehe in Erwägung mir eine ETW zuzulegen, bei der die Elektrik saniert werden müsste. (2-adrig, kein FI, usw.)

    Nun befindet sich der Sicherungskasten im Treppenhaus auf der gegenüber liegenden Seite.

    Wie wäre hier der korrekte vorgehen?

    Soweit ich recherchiert habe, gibt es zunächst zu klären, ob der Sicherungskasten selbst im sonder- oder Gemeinschaftseigentum geführt ist. Das kann kostentechnisch interessant werden. Aber kann kein Elektriker so ohne weitere die Wände im Treppenaus aufstemmen (oder Kabelkanäle verlegen), oder würde die WEG das veranlassen lassen?

     

    LG

    Schip

     

     

    20180727_1411171.jpg


  8. Moin zusammen,

    auf dem nächsten meeting im August können wir unser einjähriges feiern :)

    @Kalle, an dieser Stelle noch mal vielen Dank, für das initiieren.

     

    Ich habe gerade eine neue Umfrage rein gestellt:

    https://doodle.com/poll/ek6fq2smwefgappc

     

    Als Uhrzeit würde ich wie beim letzten Treffen 18.00 Uhr bzw. 18.30 Uhr festhalten.

    Als Location wurde in der Whattsapp-Gruppe das 12 Apostel in Hilden gewünscht.

     

    @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 

    @Jacqueline @Kalle @Jens Z@nemo @envriel @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Stephan Steup

    @Daniel_Düsseldorf 

     

    Bitte um rege Teilnahme :)


  9. Moin zusammen,

    ich habe die Umfrage beendet, und Montag den 09.07. festgelegt.

     

    Treffpunkt ist ab 18.30 Uhr

    Wuppertaler Brauhaus GmbH
    Kleine Flurstraße 5 in 42275 Wuppertal
    Tel: 0202 255050

     

    Ich habe einen Tisch auf den Namen "Schiplage" reserviert.

     

     

    • Like 1

  10. Moin zusammen,

    ich bin dann mal so frei, und starte eine neue Umfrage, um einen Termin zu finden. Ich würde dann die Umfrage bis zum Monatsende laufen lassen.

    https://doodle.com/poll/awqc873fxxbq5dnf

    Als Uhrzeit würde ich wie beim letzten Treffen 18.00 Uhr bzw. 18.30 Uhr festhalten.

    Bei der Location sind wir für Vorschläge offen :) 

    Wie wäre es dieses mal mit dem Brauhaus in Wuppertal?

     

    @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Kalle @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Jens Z @nemo @Stephan Steup

    @Daniel_Düsseldorf

     

     

     

    Bitte um rege Teilnahme :)


  11. Hi,

    ja, ich habe die Umfrage gerade beendet.

    Mit 7 Teilnehmern ist Montag der 14.05. als favorisierter Termin gewählt worden.

    Als Location wurde in der Whattsapp-Gruppe wieder das

    Restaurant 12 Apostel

    Elberfelder Str. 175, 40724 Hilden

    vorgeschlagen.

     

     


  12. Moin zusammen,

    ich bin dann mal so frei, und starte eine neue Umfrage, um einen Termin zu finden. Ich würde dann die Umfrage bis zum Monatsende laufen lassen.

    https://doodle.com/poll/776g2knqs2bikkf3

    Als Uhrzeit würde ich wie beim letzten Treffen 18.00 Uhr festhalten.

    Bei der Location sind wir für Vorschläge offen :) 

     

     

    @Adam Biegon  @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Kalle @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Jens Z @nemo @Stephan Steup @Pattey

    Bitte um rege Teilnahme :)


  13. Hallo in die Runde,

    das passt gut, bin gerade auch wieder auf der Suche, auch im Kölner Raum  :)

     

    @Junginvestoer_Juergen, ich weiß nicht, ob es generelle Kriterien gibt, aber ich denke man bekommt schnell ein Gefühl dafür, ob die Aussage die er trifft, passen, oder nicht. Ich war vor einigen Wochen bei meinem StB mit einem konkreten Objekt, und wollte von Ihm Feedback einholen, worauf ich zu achten habe. Selbst Basics wie die 15% Regel wären schon nett gewesen. Ich bekam aber zu hören, dass MFH´s und ETW´s grundsätzlich nichts seien, da alle seine Klienten Probleme mit nicht gezahlten Mieten hätten. Auf meine Frage, ob ich die Finger komplett vom Betongold lassen soll hieß es dann: Das hätte er nicht gesagt, ich sollte in Studentenwohnungen investieren. Was ist das bitte für eine Beratung?

    Ich wollte dann näher auf den Zahn fühlen und habe gefragt, wie das mit einem nachträglichen Balkonanbau im 4 Jahr wäre, ob da die 2% Regel greift, ober mein Steuersatz (also sofort). Da hieß es, dass dies schon lange nicht mehr gehe und sich Gesetze geändert hätten. Einige Tage später hatte ich noch mal per mail um zusätzliche Infos zu dieser Aussage gebeten, da ich nichts im Netz finden konnte. Ich habe daraufhin eine Rechnung von 170€ erhalten und ein Urteil von 1998 genannt bekommen, in dem es um einen Garten ging. (https://www.jurion.de/urteile/bfh/1998-10-13/ix-r-61_95/)

    Thema verfehlt würde ich sagen.....

     

     

     

    • Thanks 1
    • Haha 2

  14. Hallo Dennis,

    auch ich surfe gerade hier im Forum genau zu diesem Thema :D

    Du hast die wesentliche Begriffe schon erwähnt, die diese Herausforderung darstellen:

    Das individuelle Gebäude mit pauschalen abschätzen.

     

     

    Nehemen wir deinen Fall, denke ich, dass es auf die Details zu achten gilt:

     

    Zitat

    Wenn jemand z.B. die Miete 20 Jahre lang nicht erhöht, weil er sich nicht um das Objekt kümmert, sind die Bewirtschaftungskosten trotzdem so hoch, als hätte man die Miete in den letzten 20 Jahren erhöht.

     

    Ich denke, dass dies hier gerade nicht der Fall ist. Gerade wenn man sich nciht um das Objekt gekümmert hat, wird es vermutlich einen Instandhaltungsstau geben, der entsprechende Renovierungen überproportional nötig macht.

     

    Nehmen wir das Beispiel Heizung:

    Wenn wir nach "geschätze lebensdauer Heizungsanlage" googlen, dann kommen Särtze wie "[...] Gerade Leitungen und Heizkörper haben eine geschätzte Lebensdauer von 30 bis 40 Jahren, dann müssen zumindest sie erneuert werden [...]", oder  "[...] dass entsprechende Gas-Brennwert-Anlagen als Wandgerät nur eine Lebensdauer von ca. 10 - 15 Jahren haben [...]" oder auch "[...] Bei einer geschätzten Lebensdauer der Heizungsanlagen von 15 Jahren haben Mehrfamilienhäuser, die älter als 15 Jahre sind [...]"

     

    Wenn der Brenner entsprechend nach deinem Beispiel schon 20 Jahre alt ist, könnte dieser nach der erwarteten Lebensdauer von 15 Jahren schon heute oder morgen ausfallen. Folglich sollte dafür schon das Kapital flüssig parat liegen. Nehmen wir die 40 Jahre für die Heizkörper und die Rohrleitungen an, so ist mit den 20 Jahren in deinem Beispiel schon die Hälfte der Lebenszeit verbraucht. Folglich müssten die Rücklagen entsprechend höher ausfallen, um in den verbleibenden 20 Jahren das Kapital dafür vorliegen zu haben.

    Erschwerend kommt hinzu, dass der Aufwand für die Montage in jedem Haus individuell und unterschiedlich ist. Müssen Wände aufgestemmt werden, oder nicht, wie viele Meter Rohrleitung sind zu verlegen, etc...

     

    Ähnliches könnte man nun für jedes einzelne Gewerk ansetzen, Fenster, Dach, Bad usw...

     

     

    Das Ganze ist jedoch extrem Aufwändig und es bleibt trotzdem relativ ungenau. Man kann Glück haben, und die Heizkörper halten 60-70 Jahre, oder man hat pech, und die sind schon nach 10 Jahren durchgerostet. Möglicherweise gibt es gesetzliche Änderungen, oder Du willst das Objekt umbauen und änderst Vorzeitig etwas.

     

     

     

    Ein anderer Ansatz ist § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)

    https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/instandhaltungsruecklage-angemessenheit-der-ansparung-1-hoehe-der-ruecklage_idesk_PI17574_HI2599235.html

    Das Ganze geht in die Richtung von deinen  7 - 12 € pro qm pro Jahr.

     

    Die Anwendungsbereiche der II. BV sind zunächst der soziale Wohnungsbau und der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. In der Praxis wird die II. BV jedoch weit darüber hinaus angewandt. (laut Wikipedia)

     

     

     

    Ich bin mir jedoch nicht sicher, ob sich das so ohne weiteres auf ein MFH ummünzen lässt. Bei einer ETW hast du eine Instandhaltungsrücklage, die beim Haus "mitverkauft" wird, bzw. der alte Eigentümer kann diese sich nicht von der WEG auszahlen lassen. Wenn nun eine WEG in Zukunft einiges an Instandhaltungen zu leisten hat, dann sollte eine größere Rücklage vorhanden sein, wenn nun viel gemacht wurde wäre diese entsprechend kleiner.

    Bei einem MFH musst du diese nicht bilden, und somit als Eigentümer selbst das Geld auf dem Konto haben. Wenn man nun nach § 28 agieren möchte stellt sich dann die Frage auf Basis welcher Grundlage?

    Von daher macht der Ansatz der Banken mit 25-30% am Anfang schon Sinn, um ein Polster aufzubauen.

     

    In den Bewirtschaftungskosten sind zudem nicht nur Renovierungen enthalten, sondern alle umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.

    Es fallen Also ein paar Prozentpunkte auf das Risiko der Mietnomaden, die nix zahlen, auf einen kalkulierten Mietausfall und auf die Kosten der Mietverwaltung (Hausmeister, Steuerberater, etc..)

     

     

    Wenn ich kurz mal in meine Kalkulation eintippe:

    2% der Mieteinnahmen für den Hausmeister

    4% kalkulierter Mietausfall

    11,5€ /m² p.a  (bei einem Kaufpreis von 910€/m² und einem Faktor von 14,5)

     

    Dann lande ich schon bei 26,19%

     

     

     

    Beste Grüße

    Schip  :)


  15. Moin zusammen,

    Am Montag war es echt eine nette Runde, leider wieder kein Foto gemacht.

    Diesmal wollten wir etwas frühzeitiger einladen, damit sich der Termin besser einplanen lässt.

    ich bin dann mal so frei, und starte eine neue Umfrage, um im Februar einen Termin zu finden. Wegen Karneval usw. war die Vorschlag, die KW8, also die letzte Monatswoche zu wählen. Ich würde dann die Umfrage bis zum 09.02. laufen lassen.

     

    https://doodle.com/poll/c697sbwbmn23wam3

     

    Als Uhrzeit würde ich wie gehabt an 18.30 Uhr festhalten.

     

    Bei der Location sind wir für Vorschläge offen :) 

     

     

    @Adam Biegon  @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Kalle @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Jens Z @nemo @Stephan Steup

    Bitte um rege Teilnahme :)

     


  16. Hallo in die Runde,

    ich bin noch mal frei, und habe eine neue Umfrage gestartet, um nächste Woche einen Termin zu finden. Die Unfrage würde ich dann Freitag beenden :)

    https://doodle.com/poll/a7ahn5vvtux8w84a

     

    Als Uhrzeit würde ich wie gehabt an 18.30 Uhr festhalten.

     

    Bei der Location würde ich das

    Restaurant 12 Apostel

    Elberfelder Str. 175, 40724 Hilden

    vorschlagen

     

     

    @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Kalle @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Jens Z @nemo @Stephan Steup

    Bitte um rege Teilnahme :)

     


  17. Hallo in die Runde,

    ich war mal so frei, und habe eine neue Umfrage gestartet, um noch in diesem Monat einen Termin zu finden. Diese Woche wird wohl recht kurzfristig sein, um noch mehrere unter einem Hut zu bekommen, um im Dezember geht der Weihnachts-Stress wieder los:

    https://doodle.com/poll/kude3smz9968p9x5

     

    Als Uhrzeit würde ich wie gehabt an 18.30 Uhr festhalten.

     

    Bei der Location würde ich das

    Restaurant 12 Apostel

    Elberfelder Str. 175, 40724 Hilden

    vorschlagen

     

     

    @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Kalle @Matthias Draheim @Moritz Röhrdiek @Jens Z @nemo @Stephan Steup

    Bitte um rege Teilnahme :)

     

    • Like 2
×
×
  • Create New...