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MSchmidt

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  1. Vielen Dank für Eure Rückmeldung. Verstehe ich das richtig, dass Ihr davon ausgeht, dass man eine Genossenschaft gründet, um dann seine Wohnung/Haus von der Genossenschaft zu mieten? Mir ist der steuerliche Vorteil noch nicht ganz klar.
  2. Ein bekannter Immo-Coach stellt auf seiner Seite die Frage, ob man den richtigen Steuerberater hat und definiert das an ein paar Beispielen: Das selbst genutzte Eigenheim kann voll aus Bruttoeinnahmen bezahlt werden, ohne illegale Wege wie „gegenseitige Vermietung“ zu gehen. Der PKW kann voll steuerlich abzugsfähig dargestellt werden, und zwar OHNE 1%-Regelung und OHNE Fahrtenbuch. Ich kenne Leute, die sogar Motorräder und Boote hochoffiziell über die Steuer laufen lassen. Die Kosten für ein Wochenendhaus oder die privat genutzte Finca auf Mallorca können völlig legal, brutto aus Erträgen wie Mieten oder Gewinnen bezahlt werden. Auch der Verzehr der Familie, der Urlaub und viele weitere Ausgaben lassen sich hochoffiziell aus Bruttogeldern bezahlen, anstatt aus versteuertem Netto. Immobilien im Privatvermögen, die mit Verlust verkauft werden müssen, können (mit der richtigen Gestaltung) voll auf die anderen Einkunftsarten angerechnet und somit abgesetzt werden. Steuerpflichtige Gewinne können (durch spezielle GmbH Gestaltungen oder die Nutzung europäischer Zwittergesellschaften) beliebig lang (unversteuert) verschoben werden, so dass mehr Kapital für Investitionen oder Finanzierungen zur Verfügung steht. Genau genommen könnte man die ganzen aufgelaufenen Gewinne auch unversteuert kumulieren, um diese später nahezu steuerfrei ins Privatvermögen ausschütten zu können. Immobiliengesellschaften können so strukturiert werden, dass a) gar keine Steuer fällig wird, egal ob Verkaufsgewinne oder Mieterträge anfallen, b) Sharedeals völlig ohne Grunderwerbssteuer ablaufen können (ohne die komplexe Aufsplittung der Anteile etc.) und c) die Gesellschaftsanteile sogar 100% pfändungssicher sind. (Nein, ich spreche hier nicht über Stiftungen) Vor allem bei den ersten Punkten haben ich offenbar noch nicht den richtigen Berater gefunden... Wie sieht es bei Euch aus? Könnt Ihr das so realisieren, oder ist das nicht seriös?
  3. Hallo zusammen, mich würde interessieren, mit welchen laufenden Kosten man in etwa für eine (vermögensverwaltende) GmbH rechnen muss. Häufig höre und lese ich die Tips, dass jedenfalls bei hohem Cash-Flow Überschuss eine solche GmbH aus steuerlichen Gründen Sinn macht. Für sich betrachtet leuchtet mir das auch ein, aber bei dieser Rechnung müsste man doch auf jeden Fall die laufenden Kosten einer solchen GmbH in Abzug bringen. Das dürfte dann doch dazu führen, dass sich so etwas bei einem oder zwei ETWs kaum lohnt?
  4. Hier dürfte zunächst ein Blick in den Vertrag erforderlich sein. Regelmäßig schließen Verkäufer jegliche Gewährleistung aus. Das wird wohl auch in diesem Fall so sein. Grundsätzlich ist das auch zulässig, jedenfalls dann, wenn der Verkäufer nicht der Errichter der Wohnung ist. Als Käufer können Ansprüche gegen den Verkäufer nun nur geltend gemacht werden, wenn dieser ihn angelogen oder ihm bekannte Mängel verschwiegen hat oder wenn der Verkäufer vom Käufer geäußerte Bedenken mit Behauptungen ins Blaue hinein zerstreut hat, die sich im Nachhinein als unzutreffend erweisen. Oder mit anderen Worten, wenn Arglist im Spiel ist. Diese Haftung wegen Arglist kann niemals vertraglich ausgeschlossen werden. Beweisbelastet ist hier jedoch der Käufer. Wenn die Gastherme nachweislich defekt war, dürftest Du gute Karten haben. Hierzu wäre aber der Sachverhalt in jedem Fall noch genauer zu ermitteln.
  5. Hallo danb. Vielen Dank, dass Du über das Ergebnis berichtet hast. Ich hatte es mir halt (leider) schon gedacht, dass es so kommen würde. Falls es möglich ist, wäre ich gern auch über eine private Nachricht an dem Urteil interessiert.
  6. § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen. (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Rechtlich betrachtet ist der Fall durchaus interessant: Denkbar erscheint ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Hierzu müsste die Mietsache einen nach Überlassung entstanden Mangel aufgewiesen haben. Ein nicht funktionierendes Türschloss dürfte einen solche Mangel darstellen. Der Vermieter müsste mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gewesen sein oder die umgehende Mangelbeseitigung müsste zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sein. Verzug des Vermieters lässt sich hier nicht bejahen, weil er bekanntlich ja gar nicht informiert wurde. (Deswegen sollte man das als Mieter auch immer machen) Einschlägig dürfte hier jedoch die Nr. 2 sein. Es handelt sich um eine sog. Eilmaßnahme. solche Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mangelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäden von den Rechtsgütern des Mieters abzuwenden. Eilmaßnahmen fallen rechtssystematisch unter § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wobei die Besonderheit gilt, dass die vorherige Aufforderung des Vermieters zur Mangelbeseitigung entbehrlich ist (BGH NJW 2008, 1216 = WuM 2008, 147 = NZM 2008, 279). Gleiches gilt, wenn der Mangel zu einem Zeitpunkt auftritt, zu dem der Vermieter nicht zu erreichen ist und dem Mieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann. Für eine nicht funktionierende Wohnungstür hat bereits das AG Frankfurt (AG Frankfurt WuM 1988, 157) zugunsten des Mieters entschieden Was die in meinen Augen ziemlich überzogene Rechnungshöhe angeht, dürfte auch dies zu keiner abweichenden Bewertung führen. In der Regel kann der Vermieter nicht einwenden, dass der vom Mieter beauftragte Handwerker mehr als das unbedingt erforderliche getan habe; der Mieter darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Handwerker nur das zur Schadensbeseitigung erforderliche unternimmt (AG Hamburg WuM 1994, 609). Nach dem geschilderten Sachverhalt dürfte es also nicht zu empfehlen sein, sich gegen die Klage zu verteidigen (soweit ich das ohne Kenntnis des genauen Wortlautes der Klageschrift nach dem mitgeteilten Sachverhalt beurteilen kann). Ja nach Verfahrensstadium könnte ein sof. Anerkenntnis oder ein Klaglosstellen des Mieters mit anschließender Erledigungserklärung in Betracht kommen.
  7. Die Voraussetzung ist in § 573 BGB geregelt. Für den von Dir beschriebenen Fall der regelmäßigen längeren Montage ist deine Befürchtung, dass dort ei Problem bestehen könnte durchaus berechtigt. Soll die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden, so ist nicht der Nutzungswille des Angehörigen, sondern der Überlassungswille des Vermieters maßgebend. Aber: bei einem fehlenden Nutzungswillen des Angehörigen fehlt es aber ebenfalls am Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil der Vermieter die Räume auch in diesem Fall nicht „benötigt“ (BVerfG WuM 1993, 381). Gleiches gilt, wenn der Angehörige die Wohnung gar nicht oder kaum nutzen kann, etwa weil er sich überwiegend an anderen Orten aufhält. Wesentlich ist, dass der Mieter keine konkreten Tatsachen benennen muss, aus denen sich ergibt, dass der Vermieter die Räume nicht nutzen will; vielmehr genügt es, wenn er sich diesbezüglich auf bloßes Bestreiten beschränkt. Beweispflichtig ist der Vermieter! Das dürfte problematisch werden, denn die Frage, ob der Bruder die Wohnung allein oder mit Ehegatten, Lebensgefährten oder einer anderen Person beziehen will, ist keine des privilegierten Personenkreises, sondern betrifft den Wohnungsbedarf. Sofern der Raumbedarf auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruht, ist die Dispositionsbefugnis des Vermieters zu respektieren. Aber im vorliegenden Fall benötigt der Bruder offensichtlich 2 von 3 Zimmern der Wohnung gar nicht! Nein, das ist im Hinblick auf die Eigenbedarfskündigung unproblematisch.
  8. Daran habe ich noch gar nicht gedacht. Da werde ich mich in der kommenden Woche mal versuchen schlau zu machen und herauszufinden, wie solide das Haus gebaut, bzw. saniert ist. Ein feuchter Keller ist aus den Protokollen bisher noch nicht erkennbar. Mich würde interessieren, bei welchen "Zahlen" es beginnen würde, für Dich interessant zu werden. So hatte ich bisher kalkuliert. Darlahenssumme vom KP 80% Darlehenssumme 116.000 € Zinssatz 2,00 % anfängliche Tilgung 1,00 % Kapitaldienst pro Monat 290 €
  9. Vielen Dank für den Hinweis. In welcher Höhe erscheint ein Abschlag vertretbar, wenn jedenfalls zu Probleme mit der Dämmung aktuell noch nichts bekannt ist?
  10. Vielen Dank für die Einschätzung. Zu den Zahlen wollte ich nur anmerken, dass es sich um zwei Wohnungen handelt, so dass sich eine Jahresmiete iHv 8400 Euro ergäbe. KNB habe ich mit max 10.000 Euro berechnet (kein Makler). Zu meinen Zielen: Ich würde die Wohnung langfristig halten wollen. Würde das etwas an Deiner Einschätzung ändern?
  11. Hallo zusammen, ich würde mich über Eure Meinungen, Ratschläge, Hinweise zu zwei Wohnungen freuen, die bisher noch nicht in den Immobilienplattformen eingestellt sind und bei denen ich überlege zuzuschlagen. Es handelt sich um zwei Wohnungen zu je 70 qm in einem MFH (Bj 1945, jedoch saniert mit Wärmedämmverbundsystem) mit insgesamt 6 Wohnungen. Grundstück ca. 1000 qm mit jeweils einer Stellfläche pro Wohnung. Die Wohnungen liegen im DG und 1 Geschoss. Das Haus hat keinen Fahrstuhl. Die Wohnungen liegen in Niedersachsen zentral in einer Stadt mit ca. 35.000 Einwohnern. Fußgängerzone, Geschäfte, Lebensmittelläden, Schulen und Bahnhof liegen im Umkreis von 2 Kilometern. Das Haus liegt in einer nicht viel befahrenen Strasse innerorts in einem reinen Wohngebiet. Die Wohnungen sind für ca. 5 Euro pro qm vermietet. Der Mietpreisspiegel für die Stadt weist für die Wohnungen 4,70 bis 6,50 Euro aus. Die Wohnungen befinden sich den Fotos nach in einem recht guten Zustand. Es ist Laminat verlegt, die Bäder sind renoviert, Fenster sind ok. DIe Wohnungen werden über GasThermen (Bj. 1990) beheizt und diese laufen zwar noch, müssten aber wohl bald ersetzt werden. Das Hausgeld beträgt 225 Euro incl. Rücklage iHv 55 Euro. 117 Euro sind davon auf die Mieter umlagefähig. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen 3 Jahre liegen mir vor. Es ist darin nichts erkennbar, was auf größere Schäden oder anstehende größere Arbeiten oder Sanierungsstau hindeutet. Die Teilungserklärung habe ich gesehen - auch hier habe ich keine Probleme erkennen können. Die Wohnungen sollen 150000 Euro kosten. Meint ihr der Preis ist in Ordnung und eine Besichtigung lohnt sich? Welche weiteren Informationen würdet ihr vor eine Besichtigung ggf. noch abfragen. Vielen Dank für Eure Anregungen.
  12. So ich wollte mal einen Zwischenstand geben. Ich habe mir die Wohnung mittlerweile angeschaut und sie ist in einem sehr schlechten Zustand. Letztlich müsste die Wohnung komplett saniert werden. Bad komplett neu. Heizung in der kompletten Wohnung neu (Gasanschluss liegt schon in der Wohnung), Elektrik neu, Wände dämmen (die Wohnung hat Schrägen und dort kann man prima bis auf die Dachpfannen schauen :-) Hinzu kommt, dass noch Feuerschutzauflagen zu erfüllen sind - sowohl im Bereich der Bodenbeläge als auch in den Decken. Aktuell ist eine Strohdecke verbaut. Über der Wohnung ist ein Spitzbogen, den man durchaus ausbauen könnte, der in der Teilungserklärung aber als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen ist. Finde ich auch irgendwie unglücklich. Da fehlt mir irgendwie der passende Architekt oder ein erfahrene Bauunternehmer, der mir im Vorfeld sagen kann, mit welchen Kosten jedenfalls in etwa zu rechnen ist. Sieht also eher nach einer Absage aus. Aber war dennoch ein sehr interessante Erfahrung - wieder was gelernt. Im Expose stand von diesen ganzen Dingen - bis auf 3 Fotos - übrigens nichts drin ... also Anschauen ist immer zwingend erforderlich.
  13. Ok, das wären in meiner Rechnung insgesamt 4200 Euro. Mal schauen wie der Verkäufer reagiert ...
  14. Vielen Dank für Eure Anmerkungen. Ich habe auch ein bisschen Bauchschmerzen mit einem Minderheitsanteil. Ich werde mir die Wohnung wohl dennoch mal anschauen und vielleicht ein Angebot für zwei Wohnungen abgeben. 2 : 2 Dann allerdings gibt es auch nie eine Mehrheit - das ist dann auch irgendwie nicht so eine richtig prickelnde Vorstellung. @OF_MZDie Sache mit den Rücklagen stimmt natürlich. Das hatte ich noch gar nicht so recht auf dem Schirm. Was für eine monatliche Rücklage würdest Du denn bei Baujahr 1934 kalkulieren?
  15. Hallo zusammen, ich hoffe meine Anfrage passt in diese Rubrik. Ich bin aktuell dabei meine erste ETW zu kaufen und habe Interesse an einem Objekt, welches aus 4 ETW besteht und vor 6 Wochen geteilt worden ist. Bisher bin ich so vorgegangen, dass ich aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen versucht habe, Risiken und Chancen des Objekts zu identifizieren. Dies ist jetzt ja leider nicht möglich. Der bisherige Eigentümer wohnt selbst im Haus und vermietet zwei weitere Wohnungen. Von der vierten möchte er sich treffen. Ein externer WEG-Verwalter ist bisher nicht eingerichtet und bisher auch nicht vorgesehen. Ich frage mich jetzt, wie ich hier weiter vorgehen kann. Oder wäre Euch so ein Investment zu riskant, weil man ja zur Historie des Hauses keine belastbaren Unterlagen hat? Wie schätzt ihr die Gefahr ein, dass man innerhalb der WEG dem anderen Eigentümer mit der Minderheit der Wohnungen gegenübersteht. Über Anregungen und Hinweis bin ich dankbar.
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