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eugkoll

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Posts posted by eugkoll


  1. vor 23 Stunden schrieb Andreas:

    Das Gesetz ist eindeutig siehe meine Posts. Der einzige Kündigungsgrund bei Verbraucherdarlehen ist das Ausbleiben von Zahlungen. Ein Wertrückgang der Sicherheiten ist kein Kündigungsgrund (steht so auch im Gesetz). Lediglich bei nicht-Verbraucherdarlehen (d.h. jede GmbH-Finanzierung, jeder Grundstückhändler etc.) ist ein Wertrückgang ein Grund für eine fristlose Kündigung. 

    Siehe bitte auch die Analyse von Stadtler Rechtsanwälte, die dieses Thema (Verbraucherdarlehen vs. nicht-Verbraucherdarlehen) abgegrenzt haben.

    Mehr kann und werde ich zu diesem Thema nicht machen. Wer mir nicht glaubt, kann gerne einen Anwalt fragen (bitte aber auch auf Verbrauchdarlehen hinweisen).

    Hi Andreas,

    ohne jetzt mich intensiv einzulesen - und das Studium ist schon etwas länger zurück - ist nach der Rechsprechung sehr wohl gegenüber einem Verbraucher eine fristlose Kündigung des Darlehnsvertrages nach § 490I BGB zulässig obwohl ein Verzug mit den Ratenzahlungen noch nicht vorliegt.  Dazu gab es mehrere Entscheidungen von OLG die auch von BGH bestätigt wurden. Siehe OLG Stuttgart a.a.O., bestätigt durch BGH-Beschluss vom 28.11.2017 – XI ZR 295/17; OLG Düsseldorf Urteil vom 17.11.2005 – 6 U 51/05.

    Wenn man die Entscheidung des OLG Stuttgart aus 2017  lesen würde, wird man feststellen dass die Bank nicht mal verpflichtet ist die Sicherheiten nachzufordern sondern sofort fristlos kündigen kann. 

    Mag sein dass die Rechtslage nunmehr etwas überholt ist, falls zwischenzeitlich Gesetzesänderungen gab oder Rechtsprechung die Rechtslage anders beurteilt.

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  2. Zitat

    Komplettrenovierung/Sanierung, d.h. Böden neu, Wände streichen, Bad neu.

    Zitat

      Die bestimmte Handwerker aus eigener Erfahrung weiterempfehlen können;)

    Alle Handwerker, die akzeptable Preise bei vertretbaren Qualität aufrufen, sind gegenwärtig  für Monate im Voraus ausgebucht.  Bei Myhammer und Blaubarbeit gibt es  mittlerweile kaum vertretbaren Angebote.  Regional würde ehe Ebay-Kleinanzeigen empfehlen....

    Sonst nur die Hand selbst anlegen und Teile der Arbeiten in Eigenleistung  ausführen...

     

     

     

    • Like 2

  3. vor 6 Stunden schrieb philipp.ru:

    IReparaturen über 500 Euro sind eher die Ausnahme. Mir ging es um die kleinen Kleckerbeträge.

    Ich bin zufrieden und froh eine hoffentlich gute Hausverwaltung gefunden zu haben die Bock auf das Haus hat.
     

    Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((.

    Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.

     

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  4. vor 53 Minuten schrieb Kalle:

    Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt :/

     

    Was für ein Blödsinn.  Dat kann doch nicht wahr sein... Wie kann er  von dir überhaupt was verlangen (oder hat er sofort einen Angebot für Provisorium durch ein befreundetes Unternehmen gemacht)?

    Er ist eine Privatperson und seine Feststellungen sind seine eigene Meinung (die er dir natürlich kostenpflichtig mitteilen darf), dich jedoch nicht zu irgendwelchen Handlungen zwingen können. Er ist doch keine Bauaufsichtsbehörde. Den Begriff Bestandschutz ist ihm vermutlich unbekannt.

    Du hast ein Altbau. Vermutlich sind auch die Holzbalkendecken verbaut.  Diese halten mindestens F30. Nach der heutigen Vorschirften müssen diese jedoch F60 oder F90 (je nach der Höhe des Gebäudes sein).  Frag ihn, ob man eventuell jetzt auch dringlichst brandschutztechnisch ertüchtigen muss? Was ist mit dem Treppenhaus... Sind die Stufen auch aus Holz? Dann muss du die auch herausreißen...

    Ich hatte das Glück vor kurzem mit mehreren Architekten zu sprechen, weil ich ebenfalls eine Nutzungsänderung jedoch im gewerblichen Bereich durchführen müsste.

    Über die Quilität, Wissensstand war ich fast begeistert (erst nach den mehreren Anfragen ein brauchbares Angebot bekommmen...).

     

     


  5. vor 6 Stunden schrieb Kalle:

    Ich baue räumlichkeiten im Kellergeschoss zu Wohnraum um. Dies ist auch möglich; Architekt involviert etc. Im Zuge dieser Maßnahme war der Brandschützer da. Die Umnutzung im Kellergeschoss ist möglich, der Bauantrag wird demnächst eingereicht.

    "Nebenbei" sozusagen, als der Brandschützer sich die Pläne angeschaut hat, beanstanded der Branschützer nun die Wohnung im darüberliegenden Geschoss.. Obwohl diese Wohnung überhaupt nicht Gegenstand der Umnutzung ist. 

    Aus meiner Sicht machst du damit zu viel Stress. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzten und hol erst mal alle Meinungen und Lösungsansätze. So gesehen entspricht rund 2/3 der Bestandgebäude nicht den gültigen Bauvorschriften, weil diese halt vor Jahren gebaut worden sind.  Der  "Kollege" soll dich erst mal schriftlich erklären warum das nicht unter den Bestandschutz fällt.

    War "der Branschützer" Mitarbeiter der Feuerwehr bzw. der Bauaufsicht?

    Die Kosten von 3500 Euro plus 500 Euro monatlich stehen in keinem gesunden Verhältniss zu der Höhe der Miete für die Wohnung. Was kann dir im schlimmsten Fall passieren: Nutzungsuntersagung der einzelnen Wohnung unter Einordnung der sofortigen Vollzugs. Da hast nur noch die Möglichkeit die Entscheidung vor Gericht überprüfen zu lassen. In dem konkreten Fall habe ich ein recht großes Problem mit der Verhältnissmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollzuges, weil es sich um eine einzelne Wohnung und um den genehmigten Wohnraum handelt und Bauaufsicht/Feurwehr sehr woll ausreichend Zeit geben kann (z.B. 3 Monate) um mit einem Bandschutzschaverständigen Kontakt aufzunhemen, Lösungsansätze zu erarbeiten, Angebote einzuholen und Auftrag zuvergeben.

    Stell ein Paar bilder von der Gebäude und Umgebung zur Verfügung, damit es etwas klarer wird.

     


  6. vor einer Stunde schrieb matze sagichnich:

     

    Die Schäden am Haus sowie das Freispülen des verstopften Abflussrohres übernimmt die Gebäudeversicherung, nehme ich an. Aber wie sieht es mit seinen Geräten aus? Das sind so Sachen wie Schweissgeräte, einige Elektrowerkzeuge und einiges an Material abgesoffen. Ich fürchte natürlich, dass ich das blechen darf.

     

    Die zivilrechtliche Schadenersatzansrpüche setzten das Verschulden des Vermieters (also Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit) voraus. Vorliegend handelt es sich um die höhere Gewalt, sodass man da sich keine Gedanken machen muss.

     

     


  7. vor 7 Minuten schrieb Toprock:

    .Heute muss man sich halt etwas mehr anstrengen. Es gibt aber immer noch genügend vernünftige Projekte die sich rechnen oder die sich entwickeln lassen - man muss halt jetzt etwas die Komfortzone verlassen. Weitere Wege, größere Renovierungen, Streitigkeiten mit irgendwelchen Parteien - alles lösbar.

     

    Vermutlich lebe ich in etwas anderen Welt. Wir sprechen natürlich nicht von Wohnungen für 20.000 Euro, die viel zu klein sind.

    Ich kenne mehrere Leute die in unserer Umgebung Essen-Duisburg + 50 km die Objekte im Rahmen 200.000- 1.5 Mio  suchen und  gegenwärtig gar nichts finden. Absolute schrottlagen zu überteurten Preisen, soziale Brennpunkte und Faktoren von 20 plus sind natürlich nicht interessant :)))).

    Habe neulich ein Angebot gesehen:  Essen-Alterdorf, Altendorferstraße

    dijenige die Lage nicht kennen können einfach googlen "essen altendorfer straße"

    Leerstand 50%. Bei zurückhaltender Betrachtung 14-15 Fach auf Soll:). Viel Spaß dabei...

     

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  8. vor 4 Stunden schrieb Berri:

    @Arnd Uftring:

    Mit dieser Argumentation könnten ja nur Menschen Vermögen mit Immobilien aufbauen, die bereits Vermögen haben.

    Das ist leider die traurige Wahrheit insbesondere im Hinblick auf die aktuelle Marktlage und Kaufpreisfaktoren :(((.

    Das was viele hier im Forum geschafft haben wie z.B. Jb007 und andere mit 10.000 Euro anzufangen um anschließend ein Bestand von mehreren Wohnhäusern in relativ kurze Zeit aufzubauen um davon leben zu können, wird heute  nicht mehr funktionieren.  Das war eine einmalige Situation aus damals noch günstigeren Einstiegspreisen,  sinkenden Finanzierungszinsen, finanzierungsfreudigen Banken, steigenden Mieten und Beleihungswerten.

    Zitat

    Absolutes Null-Risiko gibt es nicht mal beim Tagesgeld, wie die Bankenkrise deutlich gezeigt hat. 

    Zitat

    Wenn sich eine Immobilie findet, die diese Kriterien erfüllt, erwirtschaftet diese einen soliden Überschuss, solange sie vermietet ist.
    Das Risiko wäre aus meiner Sicht dann gut kalkulierbar.

     

    Aus meiner Sicht müssen aber solche Entscheidungen sehr gut überlegt sein. Das ist kein Monopolyspiel.

    Was ist wenn die Wohnung aus welchen Gründen auch immer leersteht? Der Mieter einfach verschwindet, im Krankenhaus liegt  und  nicht zahlt?

    Aus meiner Sicht würde ich jedem  Anfänger emfehlen - insbesondere wenn keine Vorhanden ist  - eine kleine (im Hinblick auf die spätere Vermietung)  renovierungsbedürftige Eigentumswohnung zuerst für die Eigennutzung zu erwerben. Dann noch versuchen einen Handwerker für die Renovierung zu finden. Wenn man die aufgerufene Preise zu hören bekommt, denkt  man schon nach ob die Berufswahl richtig war.  Anschließend  die Wohnung in Eigenregie mit ein Paar Bekannten/Kollegen  zu renovieren. Falls die Renovierung schnell geklappt hat und schon eingezogen sei, muss man anschließend an einer Eigentümerversammlung teilnehmen um sich mit den streitsüchtigen Nachbarn kennenzulernen und wie es in einer Eigentümerversammlung abläuft sicht vertraut zu machen (insbesondere wenn man erfährt, dass die Prüfung der Heizungsanlage (Warmwasser) auf die Legionellen sehr wohl 7500 Euro kosten kann, Aufzugsreparatur locker 30.000 Euro beträgt und die Fassadensanierung laut einem Kostenvoranschlag um die 50.000 Euro verschlingen würde)

    Falls es weiterhin spaß macht, die Beziehung in Ordnung ist kann man sehr wohl über die weitere Investitionen und  Darlehnsaufnahme nachdenken.

     


  9. Notar übermittelt die Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt. Dieser wird nicht nur zwecks Festsetzung des Grunderwerbsteuers benötigt sondern auch als Kontrollmateriall ausgewertet. Bei dem Käufer schaut der Sachbearbeiter mal nach, ob Immobilienerwerb im Rahmen seiner finanziellen Leistungsfähigkeit liegt. (auch unter Einbeziehung möglicher Fremdmittel). Bei dem Verkäufer wird dementsprechend im Rahmen der Veranlagung geprüft, ob es sich um einen steuerpflichtigen Vorgang gemäß § 23 Abs 1 EStG handelt.

    Wie schon richtigerweise vom  Andreas gesagt wurde, sieht es woh rein formel dachach aus, dass kein  Veräußerungsgeschäft vorliegt, weil  entsprechend deiner Sachverhaltsschilderung deine Entscheidung die Wohnung wieder zu verkaufen erst nach dem Kauf und Einzug in die Wohnung gefasst wurde und aussschließlich durch den Jobangebot in einer anderen Stadt bedingt wurde.

    Wenn du die Steuererklärung ausfüllst gibt es da eine Frage ob private Veräußerungsgeschäfte im Veranlagungszeitraum getätig wurden. Da machst du die entsprechenden Angaben.

    Die sehr kurze Haltedauer ist  aber etwas komisch, sodass ggf. mit einer Rückfrage der Finanzverwaltung im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer zu rechnen sei. Du muss da in der Lage sein den Sachverhalt plausibel zu erklären und nachweise zu erbringen. Reine Anmeldung bei der Gemeinde würde  nicht ausreichen. Vielmehr muss tatsächlich der Umzug stattgefunden haben und durch entsprechende Belege wie Stromrechnungen, Telefonrechnungen usw... belegbar sein. Die Frage ist auch wo man zuvor gewohnt hat. Falls zu Miete und der Mietervertrag gekündigt wurde und dein Sachverhalt tatsächlich der Wahrheit entspricht und durch entsprechende Zeugen (Nachbarn, Vermieter usw...) falls zu einem Gerichtsverfahren kommen würde belegt werden kann, da würde das Finanzamt das wenn auch ungern akzeptieren müssen.

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  10. vor 16 Stunden schrieb Toprock:

    Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde...

    Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird.

    Der beste Beispiel aus eigenem Bestand:

    -eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau  vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro.

    Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet,  Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es  Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren.

     Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden.

    Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie  wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung.

    Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand  und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand  sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB  aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und  sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. 

    Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat  oder viel Eigenkapital  mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.

     

     

     

     

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  11. vor 4 Stunden schrieb MrMat:

    Was die Makler aber momentan in GE aufrufen ist der Hammer. 15+ ist da Standard, dann noch so nett beschrieben "RENDITESTARK MIT FAKTOR 17!"

     

    Du meinst wahrscheintlich diese Immobilie:

    https://www.immobilienscout24.de/expose/108556844?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-2%2FP-2%2FAnlageobjekte%2FNordrhein-Westfalen%2FGelsenkirchen%2F-%2F299%2C00-%26exposeId%3D108556844&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=f07b8110-9ca9-3053-b616-004a02aac5de&searchType=district#/

    Das ist echt Hammer!!!

    Zitat

    In Gelsenkirchen würde ich nur in Buer und Erle kaufen, die Innenstadt ist verloren...Faktor 15 aufwärts in GE, da muss man echt sau bekloppt sein, dafür zu kaufen

    Ich vermute da sind überwiegend auswärtige Investoren unterwegs, die von den tollen Faktoren geblendet sind.

    Vor knapp einem Jahr war ich auf einer Zwangsversteigerung in Essen. MFH in Essen-Kray, Altbau, Instandhaltungsbedarf. Ehe einfache Wohnlage. Im Haus eine  leerstehende zugemüllte Gewerbeeinheit. Die Hälfe der Wohnungen war leerstehend, Rest der Mieten wird von dem Jobcenter überwiesen. 

    Ich wurde von einem Investor aus Berlin überboten (alle anderen haben sich deutlich zurückgehalten).

    Vor kurzem bin ich zufälligerweise vorbeigefahren. Am Gebäude von außen hat sich nicht so viel verändert. Ein Paar Wohnungen sind immer noch im Netz...  für 6.80 Euro m2 was ich für Essen-Kray recht hoch halte (dafür muss die Wohnung und das Haus wirklich in einem guten Zustand sein).

     

     

     

     

     


  12. vor 22 Stunden schrieb merlinbanderas:

    Hey Leute,

    viele belächeln mich zu meinen Analysen aber ich sehe für NRW keine gute Prognose für die Zukunft. Viele Investoren die jetzt zu hohen Faktoren kaufen werden viel Geld verlieren.

    Ich sehe nur Köln und Düsseldorf positiv, alles andere sehe ich negativ.

    Ich bin zu 100 Prozent überzeugt,  sollte der Markt drehen in den nächsten 2 oder 3 Jahren wird es die strukturschwachen Gebiete zu erst treffen und zwar richtig

    Der Boom geht an vielen Städten vorbei ...

    Analyse Immobilienpreise NRW

    Vermutlich kommts du nicht aus NRW.  Die Kaufpreise haben in nähezu sämtlichen Städten nachgezogen. Es wird alles  - auch richtige Bruchbuden in einfachen Lagen - gekauft. Außer Köln und Düsseldorf gibt es jedoch  zahlreiche sehr attraktive Städte wie z.B. Aachen, Bonn, Münster.

    Natürlich sind Düsseldorf und Köln Boom-Städte wo viele Jobs gibt und ständig ein Zuzug stattfindet. Es hat sich jedoch mittlerweile herumgesprochen dass man in Düsseldorf keine bezahlbare Wohnung weder zur Miete noch zum Kauf findet, sodass man ohne Not nicht zwingend nach Düsseldorf wechselt. Diese Sogwirkung von Düsseldorf stahlt jedoch  sehr stark auf #Umland auf. Z.b in Ratingen, Neuss, Essen-Kettwig, Essen-Haarzopf, Duisburger-Süden wohnen gerne Menschen die in Düsseldorf arbeiten, weil da Preisneveu etwas gemäßigter ist. 

    Ich persönlich finde dass mittlerweile Essen einen attraktiven Investitionsstandort darstellt, weil die Stadt in den letzten Jahren sich sehr stark verändert hat. Noch vor 10-15 Jahren machte da Innenstadt einen recht depressiven und heruntergekommen Eindruck. Mittlerweile dank zahlreichen Entwicklungsprojekten und Neubauten hat sich das deutlich zum besseren gewendet. Diese Wirkung stahlt jedoch wiederum auf die Umland. Essen ist  von zahlreichen Städten wie Oberhausen, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Hattingen, Velbert, Heiligenhaus, Mülheim an der ruhr umgeben, sodass da solche Miet und Kaufpreissteigerungen wie in Düsseldorf oder Köln stattfindet gar nicht möglich sind, weil die Miet bzw. Kaufinteressenten einfach auf Umland ausweichen.

    Ich würde jedoch deiner Aussage zustimmen, dass der eventuelle Einbruch erst die strukturschwache Gegende treffen wird. Die Besonderheit besteht jedoch darin, dass in solchen Städten die Neubautätigkeit in einem deutlich geringerem Umfang (wenn überhaupt stattfindet), sodass da Angebot an Immobilien kaum größer wird...

    Davon sind wir jedoch sehr sehr weit entfernt....

     

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  13. Zitat

    Du hast ja gewisse Fixkosten (Fahrtkosten, Werbekosten, zeitlicher Aufwand für die NK-Abrechnung, Kommunikation mit dem Mieter etc.) diese sind bei einer 80m² Wohnung und bei einer 17m² Bude nahezu identisch. 

    Dem ist nur zuzustimmen. Im Prinzip bringen die kleinen Wohnungen  deutlich mehr Arbeitsaufwand.

     


  14. Am 1.2.2019 um 06:32 schrieb Jb007:

    Hallo, ich kann Myhammer nicht empfehlen

     

    Ehrlich gesagt bin ich der Meinung, dass wenn man gerade nicht einen Handwerker zur Hand hat, es sich schon lohnen kann  bei Myhammer oder Blauarbeit ein Auftrag auszuschreiben.  Die meisten Handwerker wollen die Baustelle da schon vor Angebotsabgabe besichtigen. Man bekommen anschließend einen Angebot. Bei Kleinaufträgen ist aber die Interesse auch deutlich verhaltener. Wir hatten schon Aufträge wo sich gar keiner gemeldet hat. 

    Wie soll man überhaupt sonst einen Handwerker finden wenn man keinen kennt und  der Auftrag kurzfristig erledigt werden muss?

    Ich muss aber zustimmen, dass die Handwerkerpreise mittlerweile sehr stark nachgezogen haben. Das hat aber damit zu tun, dass die Baubransche boomt und vergleichsweise viel Arbeit gibt.

     

     

     

     


  15. vor 3 Stunden schrieb Andreas:

    Generell ist Fernwärme sehr teuer, da die Regulierung deutlich weniger hart ist als bei Strom- und Gasnetzen. Vor den Untersuchungen durch das Kartellamt war es allerdings noch schlimmer. Aufgrund der sehr hohen Preise hat man deshalb meist höhere Nebenkosten und dadurch Druck auf die Nettokaltmiete. Dieses wird durch die niedrigeren Instandhaltungskosten m.E. nicht ausgeglichen. 

    Ich kann das ebenfalls nicht bestätigen. Wir haben Immobilie in Essen rund 2000 m2. 60er Jahre, keine Dämmung usw...

    Die Heizkosten m2  liegen  noch unter dem was der Nemo gesagt hat. 

     


  16. vor 1 Stunde schrieb nemo:

    Fernwärme ist normalerweise völlig unproblematisch. Hast du selten Theater mit.

    Stimme ich voll zu. Aus meiner Sicht die beste Heizungsalternative die es gibt.  Kein Stress mit den Wartungen,  mit dem Schornsteinfeger oder  mit den Handwerkern. Bei Problemen an der Übergabestation wird zumindest bei uns in Essen von Steag kostenpflichtig repariert (falls gewünscht).

     

     


  17. vor 14 Stunden schrieb merlinbanderas:

     

    1. Massive Neubautätigkeit ( woher sollen die ganzen Bewohner dafür kommen ? In Stuttgart ist Bosch, Porsche, AMG usw aber in Essen ?

    Essen hat sich in den letzten 5 bis 10 Jahren ehe positiv im Vergleich mit anderen Ruhr-Gebiet Städten entwickelt, sodass die Nachfrage schon da ist. Essener Süden wie Kettwig, Haarzopf gelten dank der Autobahnverbindung A52 als Einzugsgebiet von Düsseldorf, sodass hier  viele Menschen wohnen, die in Düsseldorf arbeiten.

    Das Problem ist, dass deutlich mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden, weil dies für Bauträger mehr lohnt. Mittelweile werden  großere Projekte wie Essen 51 entwickelt. Da ist Bau von 2500 Wohnungen in allenfalls knapp mittleren Wohnlage geplannt. Natürlich wird das Projekt die Wohngegend da aufwerten, aber wenn jemand die Altendorferstraße einfach entlang fährt weiß sofort welche Klientel in dem Stadtteil zu Hause ist.  Ich habe mit den Bekannten da am See wohnen gesprochen. Die meinten Tagsüber sieht es eigentlich gut aus, aber abends macht da keinen Spass spazieren zu gehen...

    Irgendwann sind all diese Projekte fertiggestellt und in 10 Jahren werden wir einen deutlichen Übergangebot an ETWs  in einfacheren oder mitteren Lagen haben, was auf die Miets- und Kaufpreise schon auswirken würde. Bei guten Lagen sehe ich das Problem ehe nicht, weil diese schon nahezu vollständig zugebaut sind und da kaum noch freie Gründstücke für die Projektentwicklungen wie z.B. in Kettwig am See vorhanden sind.

    Das stimme ich vollkommen zu, dass die Häuser wirklich in einem Top zustand sein müssen um die Nachhaltige Vermietbarkeit zur Gewährleisten. Aber davon sind wir noch viele Jahre entfernt :)))

     

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  18. vor 2 Minuten schrieb Jb007:

    Verkauf:
    Die Goldgräberstimmung ist spürbar vorbei...

    ...es dauert mit der Vermietung länger, Massenbesichtigungen gibt es nur noch selten...

    Die Leute haben einfach kein Bock mehr, die hohen Mieten zu zahlen und ziehen lieber weg bzw. nehmen kleinere Buden in Kauf, aber nur kurzfristig.

    Sieht also Düster aus für die kommenden Jahre
     

    Da stimme ich im Wesentlichen zu.

    Einerseits ist der Immobilienmarkt weiterhin leergefegt. Man merkt es aber sofort wie stark der "Immoblienboom" ausschließlich durch die günstige Finanzierungsmöglichkeiten und Kreditvergabe entstanden ist. Sobald bei dem Anlageobjekt Gewerbeanteil  im nennenswerten Umfang vorhanden ist- was die Banken nicht so ganz gerne haben wollen - dauert es mittlerweile deutlich länger bis Immobilie überhaupt vermarketet ist.  Bei bestimmten Objekten wo Gewerbeanteil bis zu 50% beträgt scheint die Nachfrage bzw. Finanzierungsmöglichkeiten kaum vorhanden sein, weil die Objekte bei Scout24 sehr lange stehen...

    Andererseits läuft die Vermietung bei "Luxussanierungen" wirklich nicht so rund, weil die Leute einfach kein Geld haben deutlich höhere Mieten zu bezahlen. Das ist aber m.e. sehr lageabhägig. 

    Hinzu kommt das die Handwerkerkosten regelrecht explodiert sind und  extrem schwer geworden ist überhaupt ein Auftrag zu angemessenen Preisen/Fristen zu vergeben. 

    Wenn man die gegenwärtige Bautätigkeit in Essen und umgebung ansieht ahnt man schon was uns in 5-10 Jahren erwartet, wenn die Zinsen etwas ansteigen werden anderenfalls all die Objekte fertiggestellt und auf dem Markt sind. Da wird man etwas schwieriger werden jede heruntergekommen bude zu vermieten oder ETW in einfachen Lage und Zustand zu verkaufen.

    Eine Entspannung ist aber gegenwärtig nicht im Sicht... 

     

     

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  19. vor 11 Stunden schrieb Asseler:

    Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann. 

    Offensichtlich hast du keine Vorstellungen was eine energetische Modernisierung kosten würde. Eine "Mögliche" Wertsteigerung steht in keinem angemessenen Verhältniss zu den Kosten.

    Die Immobilie muss sich im gegenwärtigen Zustand mit gegenwärtigen Mieten tragen und als Anlage attraktiv genug sein. In dem gegenwärtigen Marktumfeld ist dies insbesondere bei den Eigentumswohnungen immer seltener der Fall.

     

     


  20. vor 39 Minuten schrieb rorro:

    wann eine Erneuerung notwendig ist

    Wichtig ist der Hesteller und ungefähre Baujahr. Vor 10-20 Jahren waren die meisten Modelle für ca. 20 Jahre bei vernünftigen Wartung ausgelegt (haben aber zum Teil deutlich länger gehalten). Heutzutage geht man von 15-max 20 Jahren aus (auch wenn kein Handwerker das laut zugeben würde).

    Wichtig ist ob die Anlage insgesamt in einem vernünftigen Zustand ist und regelmäßig gewartet wurde.

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  21. vor 7 Stunden schrieb P.K.:



    Habe noch ein Angebot aus Bochum Eppendorf vorliegen. 38qm für 42T€ ohne Makler.
    Das werde ich wohl machen. Eppendorf boomt extrem, wohne dort selbst und habe selbst für mich lange gesucht. Geht alles unter der Hand weg.
     

    Ich persönlich halte alles was über 1000 Euro in mittleren Gegenden im Großraum Ruhr-Gebiet liegt als viel zu teuer. Optimal wäre 500-600 Euro m2. So etwas gibt es aber kaum noch heutzutage. Falls so was auf den Markt kommt, dann steht sofort eine Schlange von Interessenten. 

    Bochum-Eppendorf ist natürlich ein schöner Stadtteil, das ist aber halt Bochum. Definitiv besser als Gelsenkirchen. Als Boom-Stadt/Stadtteil würde ich es nicht bezeichnen. Habe selbst mehrere Jahre in Bochum-Dahlhausen gewohnt... In den letzten Jahren hat es sich aus meiner Sicht schon recht positiv entwickelt.

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