eugkoll

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  1. Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde... Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird. Der beste Beispiel aus eigenem Bestand: -eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro. Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet, Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren. Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden. Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung. Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat oder viel Eigenkapital mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.
  2. Kann jemand einen Architekten in Essen oder umgebung Empfehlen, der eine Nutzungsänderung durchführen kann? Es muss ein ehemaliger Lebensmittellanden in ein Fachhandel für Gastronomiebedarf umgenutzt werden. Bauamt hat keine Bedenken. Muss Bauantrag ausgefüllt werden, Grundrisszeichnung aktualisiert werden und Stellplatzberechnung/Nachweis. Danke vorab...
  3. Vermutlich kommts du nicht aus NRW. Die Kaufpreise haben in nähezu sämtlichen Städten nachgezogen. Es wird alles - auch richtige Bruchbuden in einfachen Lagen - gekauft. Außer Köln und Düsseldorf gibt es jedoch zahlreiche sehr attraktive Städte wie z.B. Aachen, Bonn, Münster. Natürlich sind Düsseldorf und Köln Boom-Städte wo viele Jobs gibt und ständig ein Zuzug stattfindet. Es hat sich jedoch mittlerweile herumgesprochen dass man in Düsseldorf keine bezahlbare Wohnung weder zur Miete noch zum Kauf findet, sodass man ohne Not nicht zwingend nach Düsseldorf wechselt. Diese Sogwirkung von Düsseldorf stahlt jedoch sehr stark auf #Umland auf. Z.b in Ratingen, Neuss, Essen-Kettwig, Essen-Haarzopf, Duisburger-Süden wohnen gerne Menschen die in Düsseldorf arbeiten, weil da Preisneveu etwas gemäßigter ist. Ich persönlich finde dass mittlerweile Essen einen attraktiven Investitionsstandort darstellt, weil die Stadt in den letzten Jahren sich sehr stark verändert hat. Noch vor 10-15 Jahren machte da Innenstadt einen recht depressiven und heruntergekommen Eindruck. Mittlerweile dank zahlreichen Entwicklungsprojekten und Neubauten hat sich das deutlich zum besseren gewendet. Diese Wirkung stahlt jedoch wiederum auf die Umland. Essen ist von zahlreichen Städten wie Oberhausen, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Hattingen, Velbert, Heiligenhaus, Mülheim an der ruhr umgeben, sodass da solche Miet und Kaufpreissteigerungen wie in Düsseldorf oder Köln stattfindet gar nicht möglich sind, weil die Miet bzw. Kaufinteressenten einfach auf Umland ausweichen. Ich würde jedoch deiner Aussage zustimmen, dass der eventuelle Einbruch erst die strukturschwache Gegende treffen wird. Die Besonderheit besteht jedoch darin, dass in solchen Städten die Neubautätigkeit in einem deutlich geringerem Umfang (wenn überhaupt stattfindet), sodass da Angebot an Immobilien kaum größer wird... Davon sind wir jedoch sehr sehr weit entfernt....
  4. Ehrlich gesagt bin ich der Meinung, dass wenn man gerade nicht einen Handwerker zur Hand hat, es sich schon lohnen kann bei Myhammer oder Blauarbeit ein Auftrag auszuschreiben. Die meisten Handwerker wollen die Baustelle da schon vor Angebotsabgabe besichtigen. Man bekommen anschließend einen Angebot. Bei Kleinaufträgen ist aber die Interesse auch deutlich verhaltener. Wir hatten schon Aufträge wo sich gar keiner gemeldet hat. Wie soll man überhaupt sonst einen Handwerker finden wenn man keinen kennt und der Auftrag kurzfristig erledigt werden muss? Ich muss aber zustimmen, dass die Handwerkerpreise mittlerweile sehr stark nachgezogen haben. Das hat aber damit zu tun, dass die Baubransche boomt und vergleichsweise viel Arbeit gibt.
  5. Essen hat sich in den letzten 5 bis 10 Jahren ehe positiv im Vergleich mit anderen Ruhr-Gebiet Städten entwickelt, sodass die Nachfrage schon da ist. Essener Süden wie Kettwig, Haarzopf gelten dank der Autobahnverbindung A52 als Einzugsgebiet von Düsseldorf, sodass hier viele Menschen wohnen, die in Düsseldorf arbeiten. Das Problem ist, dass deutlich mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden, weil dies für Bauträger mehr lohnt. Mittelweile werden großere Projekte wie Essen 51 entwickelt. Da ist Bau von 2500 Wohnungen in allenfalls knapp mittleren Wohnlage geplannt. Natürlich wird das Projekt die Wohngegend da aufwerten, aber wenn jemand die Altendorferstraße einfach entlang fährt weiß sofort welche Klientel in dem Stadtteil zu Hause ist. Ich habe mit den Bekannten da am See wohnen gesprochen. Die meinten Tagsüber sieht es eigentlich gut aus, aber abends macht da keinen Spass spazieren zu gehen... Irgendwann sind all diese Projekte fertiggestellt und in 10 Jahren werden wir einen deutlichen Übergangebot an ETWs in einfacheren oder mitteren Lagen haben, was auf die Miets- und Kaufpreise schon auswirken würde. Bei guten Lagen sehe ich das Problem ehe nicht, weil diese schon nahezu vollständig zugebaut sind und da kaum noch freie Gründstücke für die Projektentwicklungen wie z.B. in Kettwig am See vorhanden sind. Das stimme ich vollkommen zu, dass die Häuser wirklich in einem Top zustand sein müssen um die Nachhaltige Vermietbarkeit zur Gewährleisten. Aber davon sind wir noch viele Jahre entfernt :)))
  6. Da stimme ich im Wesentlichen zu. Einerseits ist der Immobilienmarkt weiterhin leergefegt. Man merkt es aber sofort wie stark der "Immoblienboom" ausschließlich durch die günstige Finanzierungsmöglichkeiten und Kreditvergabe entstanden ist. Sobald bei dem Anlageobjekt Gewerbeanteil im nennenswerten Umfang vorhanden ist- was die Banken nicht so ganz gerne haben wollen - dauert es mittlerweile deutlich länger bis Immobilie überhaupt vermarketet ist. Bei bestimmten Objekten wo Gewerbeanteil bis zu 50% beträgt scheint die Nachfrage bzw. Finanzierungsmöglichkeiten kaum vorhanden sein, weil die Objekte bei Scout24 sehr lange stehen... Andererseits läuft die Vermietung bei "Luxussanierungen" wirklich nicht so rund, weil die Leute einfach kein Geld haben deutlich höhere Mieten zu bezahlen. Das ist aber m.e. sehr lageabhägig. Hinzu kommt das die Handwerkerkosten regelrecht explodiert sind und extrem schwer geworden ist überhaupt ein Auftrag zu angemessenen Preisen/Fristen zu vergeben. Wenn man die gegenwärtige Bautätigkeit in Essen und umgebung ansieht ahnt man schon was uns in 5-10 Jahren erwartet, wenn die Zinsen etwas ansteigen werden anderenfalls all die Objekte fertiggestellt und auf dem Markt sind. Da wird man etwas schwieriger werden jede heruntergekommen bude zu vermieten oder ETW in einfachen Lage und Zustand zu verkaufen. Eine Entspannung ist aber gegenwärtig nicht im Sicht...
  7. Offensichtlich hast du keine Vorstellungen was eine energetische Modernisierung kosten würde. Eine "Mögliche" Wertsteigerung steht in keinem angemessenen Verhältniss zu den Kosten. Die Immobilie muss sich im gegenwärtigen Zustand mit gegenwärtigen Mieten tragen und als Anlage attraktiv genug sein. In dem gegenwärtigen Marktumfeld ist dies insbesondere bei den Eigentumswohnungen immer seltener der Fall.
  8. Für diejenigen die sich für aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt interessieren habe ich heute einen Artikel in Spiegel gefunden. Anbei noch ein Link aus aktuellen Spiegelausgabe: Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten leergefegt http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/wohnungsmarkt-weniger-wohnungen-in-deutschen-grossstaedten-verkauft-a-1228417.html
  9. Ich halte bei deinen Rahmenbedingungen (selbst noch in der Ausbildung, in den nächsten Jahren kein gesichtertes Arbeitseinkommen) die Beschäftigung mit den Immobilien ehe als Hobby oder Zeitvertreibung. Aus meiner Sicht wird die Investition in deine Ausbildung (Zustatzkenntnisse, ggf. Studium, Master, Doktortitel usw... gegenwärtig deutlich mehr als Kauf einer Kleinswohnung bringen... Wenn du dich für die Immobilien interessierst, dann versuch dass du in diesem Gebiet nach Abschluss deiner Ausbildung/Studiums tätig wirds. Da kann du deutlich fachmännisch agieren und ernorm viel knowhow sammeln. Die Geschichten wie von JB, der mit 10 t Euro angefangen hat, sind nur auf dem steigenen bzw. wachsenden Markt bei passenden Rahmenbedingungen möglich. Es war wirklich eine Nische, die mittlerweile nicht mehr gibt. Da muss man einfach zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein (eigentlich wie in jedem Geschäft). In unserer Gegend ( Ruhrgebiet Rheinland) kommen exter wenig Objekte in der Preisklasse unter 600-700 Euro m2 auf den Markt. Wenn so ein Objekt kommt, dann ist der vergleichsweise klein 200-300 t. Euro und relativ schnell weg. So war z.B. vor kurzem in einem MFH in Duisburg. Vertretbare lage, komplet leerstehend, Auflagen der Stadt für die Neuvermietung sind zu erfüllen. War nur wenige Tage bei Scout drin. So ein Objekt ist heute ehe Rarität und für einen richtigen Kapitalanleger wegen des Sanierungsaufwandes und geringen Mieteinnahmen ehe uninteressant. Als Anfänger ohne EK und entsprechneden Referenzen bekommt man so etwas auch nicht finanziert. Da kann nur der Sanierungsprofi wie JB kaufen, weil das sein Hauptgeschäft ist und er davon lebt. Ich persönlich halte mich mittlerweile bei solchen Kleinsimmobilien zurück, weil ich einfach festgestellt habe, dass die Inverstitionen in die Objekte die weniger als 80.000 Euro ME pro Jahr bringen zeitlich kaum lohnen, weil ich mehr Geld in meinem Hauptgeschäft verdienen kann. Wir haben im Juli ein MFH gekauft und so wie es aussieht komme ich zu der Sanierung frühestens im April 2019, weil bis dahin alles zeitlich voll ist und einfach keine Zeit gibt sich noch darum zu kümmern. Die Immobilien sind kein passives Einkommen sondern erfordern wie jede wirtschaftliche Tätigkeit fleiß und Arbeit. Sonst hat du nur leerstand und Probleme mit den Mietern. Eigentlich stimme ich dem Arnd im wensentlichen zu, jedoch mit einer Ausnahme, weil man früher noch vor 4 bis 6 Jahren trotz der anderen Finanzierungsbedingungen sich noch eine Immobilie nach der Lage, Zusand usw... wirklich wählen könnte. Heutzutage muss man schon froh sein, wenn irgendeine Bruchbude bekommen hat... Aus meiner Sicht dass ist der wesentliche Knackpunkt. Aus meiner Sicht ist daher der Einstig in die Immobilien als Anlageobjekte gegenwärtig nicht zu emfehlen. Möglicherweise mit der Ausnahme das man ein Schnäppchen findet oder für Eigennutzung kauft.
  10. eugkoll

    Spekulationssteuer berechtigt oder nicht?

    Das ist natürlich eine etwas blöde Situation, aber dein Steuerberater hat nicht umsonst seine Prüfung gemacht. Leider liegt bei dem vorliegenden Sachverhalt eindeutig ein steuerpflichtes privates Veräußerungsgeschäft vor, sodass du dich mit der Steuernachzahlung ehe abfinden muss. Die Ausnahmen sind von dem Gesetzgeber ausdrücklich definiert - etweder haltedauer von 10 Jahren oder ausschließliche Eigennutzung von der Anschaffung bis zur Veräußerung oder zumindest die ausschließliche Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Keine von diesen Voraussetzungen ist leider in deinem Fall erfüllt. Diese Voraussetzungen sind ausdrücklich im § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG geregelt, sodass man da keine Präzidenzfälle braucht. Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; Das ist keine Aufgabe der Bank bzw. des Maklers oder des Notars dich in den steuerlichen Angelegneheiten zu beraten. Dafür muss man ggf. dem Steuerberater den Rat holen, der deine steuerlichen Angelegenheiten kennt. Die Abgabe der Steuererklärung ohne den Verkauf des Hauses zu berücksichtigen halte ich für gewagt, weil in dem entsprechenden Formular angegeben wird dass in dem Erklärungszeitraum keine Veräußerungsgeschäfte getätigt wurden, was bei dir nicht der Fall ist. Früher oder Später wird das Finanzamt aufgrund der Mitteilung des Notars auf den Verkauf der Immobilie kommen. Da bekommt man noch im schlimmsten Fall die Hinterziehungszinsen von 6 % drauf geschlagen. Falls dein Steuerberater dies mitgetragen hat, wird das aber ehe das Problem von seiner Haftlichtversicherung...
  11. eugkoll

    Netto Einkommen

    Natürlich kann man auch noch heute ein Paar günstige ETWs erwerben, weil tatsächlich die meisten Anleger sich mit solchen Kleinstobjekten kaum beschäftigen wollen, weil der Aufwand für die professionelle Investoren in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ertrag steht. Da kommt man relativ schnell tatsächlich auf 5 oder 10 Einheiten, auch im heutigen Marktumfeld. Das Problem ist aber dass es ja alles Kinderkramm ist und für den weiteren Sprung aus dem Amateuerverein in die Kreisliga einfach die geeigneten Objekte auf dem Markt fehlen. Durch die Mieteinnahmen von 10 Kleinstwohnungen bekommt man nicht wenn überhaupt 1800 Euro netto ersetzt. Dafür hat man unmenge Arbeitbei der neuvermietung, weil die Objekte meistens gestreut durch die Gegend liegen, man muss mit den zahlreichen Verwaltungen kämpfen, an den Versammlungen von den Wohnungseigentümern teilnehmen und und und... Für die Banken - was bereits angesprochen wurde - das ist da ganze finanzierungstechnisch auch wenig Interessant. Das Geschäftskonzept von JB ist der Erwerb von unterbewerteten MFHs in einfacheren Lagen, die man durch gezielte Maßnahmen schnell aufwerten kann. Durch den Kauf von dem MFH belibt man Herr der Dinge im eignenen Objekt, braucht man keine Wohnungseigentumsverwaltung die schenell 20 Euro pro Eineit und Monat kostet, man kann selbst entscheiden was, wann und mit welchem Handwerker was macht. Diese Objekte sind heute auf dem Markt kaum noch vorhanden und so wie es gegenwärtig aussieht, wird es sich in der absehbaren Zeit wenig daran ändern.
  12. eugkoll

    Netto Einkommen

    Ich glaube es wäre aber kein Geheimnis ganz offen zu sagen, dass es heute mit 10.000 Euro und 1800 Euro Nettoeinkommen kaum noch funktioniert hätte - innerhalb von 5 Jahren auf 100 Einheiten und geschätzen 300-400.000 Euro mieteinnahmen zu kommen). Auch wenn man ausschließlich in Gelsenkirchen-Mitte oder Duisburg Marxloh oder anderen zukunftsorientierten Standorden der Republik kaufen würde. Vor 5 Jahren hat sich kaum jemand für die Objekte mit höhren Leerstand, Sanierungsaufwand... in einfacheren Lagen interessiert. Für einen richtigen Kapitalanleger wie z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt oder Unternehmer war entweder der Aufwand viel zu hoch oder Mietklientel nicht so passend. Seit 2014 wird aber auch an solche Objekte immer schwiergier zu kommen... Auch wenn offensichtlich es bei JB noch enigermaßen funktioniert. Das ist wie in jedem Geschäft: mann muss einfach gewisse Marktkenntnisse, Kontakte und Erfahrung haben und einfach zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort zu sein.... Für Anfänger ist der Zeitpunkt zum Einstieg ganz falsch, weil es entwieder extrem überteuerte Bruchbuden auf dem Markt gibt oder die Objekte die nicht finanzierbar sind und ausschließlich für Profis in Betracht kommen. Alles andere wird ohnehin binnen weniger Stunden/Tage - falls überhaupt auf den Immbilienscout24 kommt reserviert und gekauft. Als Immobilieninvestor mit vernünftiger Bonität und ausreichendem (Arbeits)Einkommen hat man derzeit nahezu unbegrenze Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn man als Anfänger weder vernünftiges Einkommen noch Eigenkapital vorweisen kann, dann würde ich von einem Investment in dem gegenwärtigen Marktumfeld ehe ganz abzuraten. Alles andere wird wie JB007 in seinen anderen Tread erwähnt hat ehe in der Privatinsolvenz enden. Und da spielt keine große Rolle was die Ehefrau oder Freundin verdient...
  13. Das ist aber nicht nur in Ostdeutschland so. In Essen und Ruhr-Gebiet sind die Preise ebenfalls stark angestiegen. Es gibt heutzutage kein Grund eine Immobilie die Erträge bringt zu verkaufen. Finanzierung bekommt man ohne Probleme. Was soll man mit dem Erlös machen?
  14. Aus meiner Sicht ist der Kaufpreis einer Immobilie als Anlage vertrebar, wenn ich damit Geld verdienen kann und beim Verkauf kein Verlust sondern hoffentlich eine Wertsteigerung bekomme. Aus meiner Sicht muss die Immobilie wie MMM schon sagte mindestens 7-8 % Rendite abwerfen, wobei bei solchen Vorgaben schon um etwas verwaltungsarme Liegenschaft in vermietungssicheren Lage handeln soll. Sonst würde ich es einfach lassen. Ich bin der Meinung dass mit Wohnimmobilien derzeit kaum noch Geld verdienen lässt weil der Markt extrem übertlaufen ist. Natürlich kann man da noch hin und wieder ein Schnäppchen machen (insbesondere bei Wohnungen oder ein Offmarket Angebot). Aber im Bereich MFH ab 500.000 Euro aufwärts ist gegenwärtig in unserer Gegend (Essen und Umgebung) ist der Markt leergefegt. Man bekommt nicht mal ein MFH mit Gewerbeanteil zu vertrebaren Faktoren. Man muss einfach Geduld haben und warten können um die Entscheidung später nicht zu bereuen.
  15. Ich glaube gegenwärtig ist einfach der verkehrte Zeitpunkt für den Einstieg, insbesondere in deiner Gegend. Die Nachfrage ist extrem hoch, die Kaufpreise haben sich stark angezogenen. Für Eigennutzer lohnt sich das ganze immer noch durch die niedrigen Zinssätze. Als Anlageobjekt sind die Faktoren 20 Fach plus aus meiner Sicht ehe ungeeignet, weil es immense Kosten gibt, die in keinem Buch oder keiner Tabelle beschrieben sind bzw. vorhergesehen werden können. Eine 100 % Finanzierung würde ich persönlich keinem Anfänger empfehlen. Die beste Strategie ist abwarten, Eigenkapital ansparen, Markt beobachten und sobald es eine vertrebare Immobilie gibt, sofort zuschlagen :).