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eugkoll

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  1. Alle Handwerker, die akzeptable Preise bei vertretbaren Qualität aufrufen, sind gegenwärtig für Monate im Voraus ausgebucht. Bei Myhammer und Blaubarbeit gibt es mittlerweile kaum vertretbaren Angebote. Regional würde ehe Ebay-Kleinanzeigen empfehlen.... Sonst nur die Hand selbst anlegen und Teile der Arbeiten in Eigenleistung ausführen...
  2. Jetz kannst du dich darauf Einstellen dass jeden mögliche Kleistreparatur richtung 500 Euro laufen wird :(((. Gute Hausverwaltungen gibt es nicht. Besser als du als Eigentümer wird um deine Immobilie keiner kümmern. Das ist leider die traurige Wahrheit.
  3. Angesichs der aktuellen Meinungsumfagen kann man nicht mehr ausschließen, dass die nächste Bundesregierung Rot-Rot-Grün wird. Die Konesequenzen für Immobilieneigentümer und Vermieter kann jeder sich selbst ausdenken...
  4. Was für ein Blödsinn. Dat kann doch nicht wahr sein... Wie kann er von dir überhaupt was verlangen (oder hat er sofort einen Angebot für Provisorium durch ein befreundetes Unternehmen gemacht)? Er ist eine Privatperson und seine Feststellungen sind seine eigene Meinung (die er dir natürlich kostenpflichtig mitteilen darf), dich jedoch nicht zu irgendwelchen Handlungen zwingen können. Er ist doch keine Bauaufsichtsbehörde. Den Begriff Bestandschutz ist ihm vermutlich unbekannt. Du hast ein Altbau. Vermutlich sind auch die Holzbalkendecken verbaut. Diese halten mindestens F30. Nach der heutigen Vorschirften müssen diese jedoch F60 oder F90 (je nach der Höhe des Gebäudes sein). Frag ihn, ob man eventuell jetzt auch dringlichst brandschutztechnisch ertüchtigen muss? Was ist mit dem Treppenhaus... Sind die Stufen auch aus Holz? Dann muss du die auch herausreißen... Ich hatte das Glück vor kurzem mit mehreren Architekten zu sprechen, weil ich ebenfalls eine Nutzungsänderung jedoch im gewerblichen Bereich durchführen müsste. Über die Quilität, Wissensstand war ich fast begeistert (erst nach den mehreren Anfragen ein brauchbares Angebot bekommmen...).
  5. Aus meiner Sicht machst du damit zu viel Stress. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzten und hol erst mal alle Meinungen und Lösungsansätze. So gesehen entspricht rund 2/3 der Bestandgebäude nicht den gültigen Bauvorschriften, weil diese halt vor Jahren gebaut worden sind. Der "Kollege" soll dich erst mal schriftlich erklären warum das nicht unter den Bestandschutz fällt. War "der Branschützer" Mitarbeiter der Feuerwehr bzw. der Bauaufsicht? Die Kosten von 3500 Euro plus 500 Euro monatlich stehen in keinem gesunden Verhältniss zu der Höhe der Miete für die Wohnung. Was kann dir im schlimmsten Fall passieren: Nutzungsuntersagung der einzelnen Wohnung unter Einordnung der sofortigen Vollzugs. Da hast nur noch die Möglichkeit die Entscheidung vor Gericht überprüfen zu lassen. In dem konkreten Fall habe ich ein recht großes Problem mit der Verhältnissmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollzuges, weil es sich um eine einzelne Wohnung und um den genehmigten Wohnraum handelt und Bauaufsicht/Feurwehr sehr woll ausreichend Zeit geben kann (z.B. 3 Monate) um mit einem Bandschutzschaverständigen Kontakt aufzunhemen, Lösungsansätze zu erarbeiten, Angebote einzuholen und Auftrag zuvergeben. Stell ein Paar bilder von der Gebäude und Umgebung zur Verfügung, damit es etwas klarer wird.
  6. Die zivilrechtliche Schadenersatzansrpüche setzten das Verschulden des Vermieters (also Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit) voraus. Vorliegend handelt es sich um die höhere Gewalt, sodass man da sich keine Gedanken machen muss.
  7. Vermutlich lebe ich in etwas anderen Welt. Wir sprechen natürlich nicht von Wohnungen für 20.000 Euro, die viel zu klein sind. Ich kenne mehrere Leute die in unserer Umgebung Essen-Duisburg + 50 km die Objekte im Rahmen 200.000- 1.5 Mio suchen und gegenwärtig gar nichts finden. Absolute schrottlagen zu überteurten Preisen, soziale Brennpunkte und Faktoren von 20 plus sind natürlich nicht interessant :)))). Habe neulich ein Angebot gesehen: Essen-Alterdorf, Altendorferstraße dijenige die Lage nicht kennen können einfach googlen "essen altendorfer straße" Leerstand 50%. Bei zurückhaltender Betrachtung 14-15 Fach auf Soll:). Viel Spaß dabei...
  8. Das ist leider die traurige Wahrheit insbesondere im Hinblick auf die aktuelle Marktlage und Kaufpreisfaktoren :(((. Das was viele hier im Forum geschafft haben wie z.B. Jb007 und andere mit 10.000 Euro anzufangen um anschließend ein Bestand von mehreren Wohnhäusern in relativ kurze Zeit aufzubauen um davon leben zu können, wird heute nicht mehr funktionieren. Das war eine einmalige Situation aus damals noch günstigeren Einstiegspreisen, sinkenden Finanzierungszinsen, finanzierungsfreudigen Banken, steigenden Mieten und Beleihungswerten. Aus meiner Sicht müssen aber solche Entscheidungen sehr gut überlegt sein. Das ist kein Monopolyspiel. Was ist wenn die Wohnung aus welchen Gründen auch immer leersteht? Der Mieter einfach verschwindet, im Krankenhaus liegt und nicht zahlt? Aus meiner Sicht würde ich jedem Anfänger emfehlen - insbesondere wenn keine Vorhanden ist - eine kleine (im Hinblick auf die spätere Vermietung) renovierungsbedürftige Eigentumswohnung zuerst für die Eigennutzung zu erwerben. Dann noch versuchen einen Handwerker für die Renovierung zu finden. Wenn man die aufgerufene Preise zu hören bekommt, denkt man schon nach ob die Berufswahl richtig war. Anschließend die Wohnung in Eigenregie mit ein Paar Bekannten/Kollegen zu renovieren. Falls die Renovierung schnell geklappt hat und schon eingezogen sei, muss man anschließend an einer Eigentümerversammlung teilnehmen um sich mit den streitsüchtigen Nachbarn kennenzulernen und wie es in einer Eigentümerversammlung abläuft sicht vertraut zu machen (insbesondere wenn man erfährt, dass die Prüfung der Heizungsanlage (Warmwasser) auf die Legionellen sehr wohl 7500 Euro kosten kann, Aufzugsreparatur locker 30.000 Euro beträgt und die Fassadensanierung laut einem Kostenvoranschlag um die 50.000 Euro verschlingen würde) Falls es weiterhin spaß macht, die Beziehung in Ordnung ist kann man sehr wohl über die weitere Investitionen und Darlehnsaufnahme nachdenken.
  9. Es besteht immer die Möglichkeit einen Antrag auf verbindlichen Auskunft bei dem Finanzamt stellen. Das ist aber kostenppflichtig, schafft jedoch die Sicherheit.
  10. Notar übermittelt die Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt. Dieser wird nicht nur zwecks Festsetzung des Grunderwerbsteuers benötigt sondern auch als Kontrollmateriall ausgewertet. Bei dem Käufer schaut der Sachbearbeiter mal nach, ob Immobilienerwerb im Rahmen seiner finanziellen Leistungsfähigkeit liegt. (auch unter Einbeziehung möglicher Fremdmittel). Bei dem Verkäufer wird dementsprechend im Rahmen der Veranlagung geprüft, ob es sich um einen steuerpflichtigen Vorgang gemäß § 23 Abs 1 EStG handelt. Wie schon richtigerweise vom Andreas gesagt wurde, sieht es woh rein formel dachach aus, dass kein Veräußerungsgeschäft vorliegt, weil entsprechend deiner Sachverhaltsschilderung deine Entscheidung die Wohnung wieder zu verkaufen erst nach dem Kauf und Einzug in die Wohnung gefasst wurde und aussschließlich durch den Jobangebot in einer anderen Stadt bedingt wurde. Wenn du die Steuererklärung ausfüllst gibt es da eine Frage ob private Veräußerungsgeschäfte im Veranlagungszeitraum getätig wurden. Da machst du die entsprechenden Angaben. Die sehr kurze Haltedauer ist aber etwas komisch, sodass ggf. mit einer Rückfrage der Finanzverwaltung im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer zu rechnen sei. Du muss da in der Lage sein den Sachverhalt plausibel zu erklären und nachweise zu erbringen. Reine Anmeldung bei der Gemeinde würde nicht ausreichen. Vielmehr muss tatsächlich der Umzug stattgefunden haben und durch entsprechende Belege wie Stromrechnungen, Telefonrechnungen usw... belegbar sein. Die Frage ist auch wo man zuvor gewohnt hat. Falls zu Miete und der Mietervertrag gekündigt wurde und dein Sachverhalt tatsächlich der Wahrheit entspricht und durch entsprechende Zeugen (Nachbarn, Vermieter usw...) falls zu einem Gerichtsverfahren kommen würde belegt werden kann, da würde das Finanzamt das wenn auch ungern akzeptieren müssen.
  11. Aus meiner Sicht ist die Immobilie extrem überteuert, isbesondere wenn man den Faktor 22 auf IST beachtet. Das ist aber ganz normal,dass man bei dem Verkauf versucht den möglichst höheren Preis zu erzielen und einfach den Markt austestet. Klar dass die Immobilie vor 5 Jahren max 11-12 fach gekostet hätte. Wir haben heute aber ganz andere Rahmenbedigungen. JB kann uns aber berichten ob zu diesem Faktor Anfragen und Interessenten für die Besichtigungen gibt. Da wäre ich wirklich gespannt. Ich vermute das am Ende irgendein vermögender Unternehmer aus der Region mit höhem EK Anteil die Immobilie für das 15 Fache kaufen würde... Ich würde jedem Anfänger das, was der Kalle geschrieben hat, als Pflichtlecture empfehlen, weil auch aus meiner Sicht der Verwaltungaufwand, den jede Immobilie verursacht extrem unterschätzt wird. Der beste Beispiel aus eigenem Bestand: -eine gemischt genutzte Immobilie, die wir Ende des Jahren übernommen haben. Eine Wohnung ist an eine Frau vermietet. Miete wird vom Jobcenter bezahlt. Jobcenter zahlt aber seit Dezember 2018 nur die Kaltmiete und keine NK, weil die angeblich (so die Mieterin) die NK-Abrechnungen vor dem Voreigentümer brauchen. Voreigentümer ist nicht erreichbar. Rückstand gegenwärtig 500 Euro. Hinzu kommt dass die Frau regelmäßig Partys veranstaltet, Besuch hat und bis morgen früh relativ laut Musik hört. Der Voreigentümer hat natürlich nicht für nötig gehalten mitzuteilen, dass die Mieter schon regelmäßig diesbezüglich beschwert haben, es Polizeieinsätze gab und einer der Mieter deswegen schon gekündigt hat. Hat man alles nach der Übergabe erfahren. Wir haben schon die Frau darauf hingewiesen, dass es so nicht weiter gehen wird, aber Gespäche haben bis jetzt nicht gebracht. Nach der Mitteilung der Mitbewohner war letzte Woche wieder an zwei Tagen musik bis in die Nacht. Die anderen Mieter wollen die Polizei selbst nicht rufen, aber erwarten, dass wir als Eigentümer tätig werden. Aus meiner Sicht muss man ganz klar und offen sagen, dass der Immobilienmarkt heute extrem viel an Professionalität und EK erfordert und für neulinge ungeeignet ist. Wenn Sie bei Interessanten Objekten oin die erste Besichtigungsrunde kommen wollen, müssen Sie am besen sofort den Kontoauszug mit Ihrer Anfrage über Scout24 mitsenden und rein schreiben, dass Sie die Immobilie in bar bezahlen können. Auch das gewährleistet nicht, dass Sie die Immobilie wirklich bekommen. In der Regel gibt es aber zumindest irgendeine eine Rückmeldung. Objekte, die in gutem Instandhaltungszustand und ohne Probleme und ohne Arbeitsaufwand sind (am besten mit anständigen Hausverwaltung mitdabei) werden von vermögenden Investoren (Unternehmer, Erben und und und....) ständig gesucht. Diese Käufer haben keine Ahnung von Immobilien, sind durch die heutige Zinspolitik der EZB aber gezwunden irgendeine Immobilie zu erwerben, weil die zum Teil sechstellige Beträge in Bar haben und gar keine Erträge auf die Ersparnisse bekommen. Da wird aber mit ganz anderen Eigenkapitalanteilen gearbeitet und sehr sehr konservativ finanziert , weil die Leute das Geld schon haben. Es geht um Vermögenserhalt und mehr oder wenige auskömliche Rendite. Wenn man aber weder Erfahrung mit Sanierungen, Kontakte mit Bautrupps aus Osteuropa hat oder viel Eigenkapital mitbringen kann, hat auf dem heutigen Immobilienmarkt nur das Nachsehen.
  12. Kann jemand einen Architekten in Essen oder umgebung Empfehlen, der eine Nutzungsänderung durchführen kann? Es muss ein ehemaliger Lebensmittellanden in ein Fachhandel für Gastronomiebedarf umgenutzt werden. Bauamt hat keine Bedenken. Muss Bauantrag ausgefüllt werden, Grundrisszeichnung aktualisiert werden und Stellplatzberechnung/Nachweis. Danke vorab...
  13. Vermutlich kommts du nicht aus NRW. Die Kaufpreise haben in nähezu sämtlichen Städten nachgezogen. Es wird alles - auch richtige Bruchbuden in einfachen Lagen - gekauft. Außer Köln und Düsseldorf gibt es jedoch zahlreiche sehr attraktive Städte wie z.B. Aachen, Bonn, Münster. Natürlich sind Düsseldorf und Köln Boom-Städte wo viele Jobs gibt und ständig ein Zuzug stattfindet. Es hat sich jedoch mittlerweile herumgesprochen dass man in Düsseldorf keine bezahlbare Wohnung weder zur Miete noch zum Kauf findet, sodass man ohne Not nicht zwingend nach Düsseldorf wechselt. Diese Sogwirkung von Düsseldorf stahlt jedoch sehr stark auf #Umland auf. Z.b in Ratingen, Neuss, Essen-Kettwig, Essen-Haarzopf, Duisburger-Süden wohnen gerne Menschen die in Düsseldorf arbeiten, weil da Preisneveu etwas gemäßigter ist. Ich persönlich finde dass mittlerweile Essen einen attraktiven Investitionsstandort darstellt, weil die Stadt in den letzten Jahren sich sehr stark verändert hat. Noch vor 10-15 Jahren machte da Innenstadt einen recht depressiven und heruntergekommen Eindruck. Mittlerweile dank zahlreichen Entwicklungsprojekten und Neubauten hat sich das deutlich zum besseren gewendet. Diese Wirkung stahlt jedoch wiederum auf die Umland. Essen ist von zahlreichen Städten wie Oberhausen, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Hattingen, Velbert, Heiligenhaus, Mülheim an der ruhr umgeben, sodass da solche Miet und Kaufpreissteigerungen wie in Düsseldorf oder Köln stattfindet gar nicht möglich sind, weil die Miet bzw. Kaufinteressenten einfach auf Umland ausweichen. Ich würde jedoch deiner Aussage zustimmen, dass der eventuelle Einbruch erst die strukturschwache Gegende treffen wird. Die Besonderheit besteht jedoch darin, dass in solchen Städten die Neubautätigkeit in einem deutlich geringerem Umfang (wenn überhaupt stattfindet), sodass da Angebot an Immobilien kaum größer wird... Davon sind wir jedoch sehr sehr weit entfernt....
  14. Ehrlich gesagt bin ich der Meinung, dass wenn man gerade nicht einen Handwerker zur Hand hat, es sich schon lohnen kann bei Myhammer oder Blauarbeit ein Auftrag auszuschreiben. Die meisten Handwerker wollen die Baustelle da schon vor Angebotsabgabe besichtigen. Man bekommen anschließend einen Angebot. Bei Kleinaufträgen ist aber die Interesse auch deutlich verhaltener. Wir hatten schon Aufträge wo sich gar keiner gemeldet hat. Wie soll man überhaupt sonst einen Handwerker finden wenn man keinen kennt und der Auftrag kurzfristig erledigt werden muss? Ich muss aber zustimmen, dass die Handwerkerpreise mittlerweile sehr stark nachgezogen haben. Das hat aber damit zu tun, dass die Baubransche boomt und vergleichsweise viel Arbeit gibt.
  15. Essen hat sich in den letzten 5 bis 10 Jahren ehe positiv im Vergleich mit anderen Ruhr-Gebiet Städten entwickelt, sodass die Nachfrage schon da ist. Essener Süden wie Kettwig, Haarzopf gelten dank der Autobahnverbindung A52 als Einzugsgebiet von Düsseldorf, sodass hier viele Menschen wohnen, die in Düsseldorf arbeiten. Das Problem ist, dass deutlich mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden, weil dies für Bauträger mehr lohnt. Mittelweile werden großere Projekte wie Essen 51 entwickelt. Da ist Bau von 2500 Wohnungen in allenfalls knapp mittleren Wohnlage geplannt. Natürlich wird das Projekt die Wohngegend da aufwerten, aber wenn jemand die Altendorferstraße einfach entlang fährt weiß sofort welche Klientel in dem Stadtteil zu Hause ist. Ich habe mit den Bekannten da am See wohnen gesprochen. Die meinten Tagsüber sieht es eigentlich gut aus, aber abends macht da keinen Spass spazieren zu gehen... Irgendwann sind all diese Projekte fertiggestellt und in 10 Jahren werden wir einen deutlichen Übergangebot an ETWs in einfacheren oder mitteren Lagen haben, was auf die Miets- und Kaufpreise schon auswirken würde. Bei guten Lagen sehe ich das Problem ehe nicht, weil diese schon nahezu vollständig zugebaut sind und da kaum noch freie Gründstücke für die Projektentwicklungen wie z.B. in Kettwig am See vorhanden sind. Das stimme ich vollkommen zu, dass die Häuser wirklich in einem Top zustand sein müssen um die Nachhaltige Vermietbarkeit zur Gewährleisten. Aber davon sind wir noch viele Jahre entfernt :)))
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