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  1. oki

    Zweikontenmodell

    Ich bin da auch skeptisch, ABER: bei Betriebsvermögen wird das auch so gemacht bzw. daher kommt das Konzept. Dort sind die Gesetzmäßigkeiten doch vergleichbar, d.h. Verschuldungsgrad usw. spielen eine Rolle. Man müsste am besten einen Steuerberater fragen...
  2. oki

    Zweikontenmodell

    Finde das Thema auch sehr spannend, allerdings blicke ich wie dargestellt nicht den Business Case. In dem Artikel steht, dass man sich ein Bankdarlehen einräumen soll, um so die Schulden auf dem Debitoren Konto auszugleichen. Diese wären dann natürlich auf die Immobilie zu buchen und damit absetzbar. Dann verstehe ich das so, dass man einige Monate anhäufen müsste, z.B: 2.000 EUR p.m. auf dem genannten Grokonto mit 6,9 % Soll-Zins, anschließend nach vielleicht 6 Monaten die 12.000 EUR Minus in ein Bankdarlehen umwandeln,welches vielleicht einen Sollzins von 2-3 % aufweist. Fragt sich nach den Auswirkungen des Darlehens auf mein Rating: ok, ich habe dann meine private Immobilie um 12.000 EUR getilgt, aber falls ich ein Privatdarlehen aufnehmen muss, verschlechtert sich nicht mein Schufa-Score? Nachbeleihung einer verschuldeten Immobilie ist auch nicht der Hit, oder (fragt sich vermutlich wir hoch der Verschuldungsgrad ist)? Mehr Fragen als Antworten... 😉
  3. oki

    Zweikontenmodell

    Hallo zusammen, ich habe eine Verständnisfrage zum Zweikontenmodell: Wenn sich auf dem Debitoren-Konto meiner vermieteten Immobilie die Schulden anhäufen, zahle ich darauf bestenfalls 6,9 % Sollzinsen als Dispo. Anschließend nehme ich das positive Saldo vom Kreditoren Konto meiner Immobilie und tilge z.B. meine privaten Hypothekenschulden, welche z.B. 2,5 % im Soll liegen. Die Sollzinsen (6,6 %) der vermieteten Immobilie mache ich steuerlich geltend. Dieser legale Kniff ist der Kern des Modells nach meinem Verständnis. Allerdings sehe ich bei diesem Zahlenbeispiel keinen Vorteil für das Zweikontenmodell, da die Soll-Zinsen im Dispo deutlich höher sind als die Zinsen meiner privaten Baufinanzierung. Macht das Modell also nur dann Sinn, wenn ich die Dispo-Zinsen umschulde in ein zinsgünstiges Darlehen oder macht es nur Sinn wenn ich private Schulden von der Steuer absetzbar mache, welche ebenfalls im Bereich des Zinssatzes liegen (6,9 %)?? Vielleicht habe ich aber auch nur etwas falsch verstanden...?
  4. oki

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Ich verstehe es so, dass ich die 71 % in den Kaufvertrag aufnehmen soll, da 80 % pauschal vermutlich eine Korrektur nachziehen würde?
  5. oki

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Wenn ich das Tool nehme, kommt eine Aufteilung 66% (Gebäude) zu 34% (Boden). Nach der Rechnung von Monopoly komme ich auf 71 % Gebäude zu 29 % Grund. Demnach sollte ich die 71 % im KV vereinbaren? Auf 80 % hoch zu gehen wäre zu riskant?
  6. oki

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Danke! Ich bin gerade dabei einen Kauf zu beurkunden. Macht es Sinn, den Grundstücksanteil mit dem "FATool zu rechnen und etwas "aufzurunden" oder eher pauschal 20 % (sofern ein Vorteil, wovon ich aber ausgehe).
  7. oki

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Ich habe eine konkrete Frage zur Umsetzung im KV. Wie könnte der Wortlaut zur Aufteilung klingen?
  8. oki

    Thema erledigt

    Hallo Bienenfleiss, vielleicht als kleine Hilfe eine Bewertung auf Basis des damaligen Kaufpreises: 2.100 € x 77 qm = 161.700 € Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer 6%, 1,5℅ Notar, macht ca. 174.000 € Jahresmiete: 675 € x 12 = 8.100 € p.a. Faktor: 21,5 Rendite etwa 4,5 % Das ist jetzt eine vereinfachte Darstellung ohne Risikoaspekte, Steuer, nicht umlegbare Mietanteile, Stellplatz!?. Da kommen noch mehr individuelle Aspekte dazu: Wieviel Eigenkapital willst du reibuttern, zu welchen Konditionen bekommst du eine Finanzierung. Wie gut ist die Vetmietbarkeit... und...und... und Eine klare und umfängliche Antwort wird dir niemand hier geben können. Falls du es nicht selbst bewerten kannst, hol dir professionelle Beratung oder lass es.
  9. Ok, danke für die Einschätzung. Ich finde, aufgrund der deutlich gestiegenen Immopreise sowie aktuell hohen Vermietbarkeit (Hamburg hat laut Capital aktuell 0.7% Leerstand) sind wirklich gute Deals wie hier zum Teil beschrieben (Faktor 15 oder weniger) fast unmöglich.
  10. Kann mir jemand aus der aktuellen Angebotslage (Immoscout usw.) ein MFH in Hamburg zeigen, was einen Faktor von ca 15 hat? Aber bitte kein Angebot am Affenfelsen...
  11. @Fröhn: ...vielleicht mache ich darin ein Haar- und Bartsalon auf, dann kannst du mich als bester Kunde sanieren!
  12. Vielen Dank für eure Beiträge! Natürlich ist es nicht der beste Deal der Welt gewesen, aber dennoch aus meiner Sicht unter dem Risiko-/RenditeAspekt gut proportioniert. Sonst hätte ich es nicht gemacht! @Andreas: Ja, Horn ist sicher keine Top Lage, Neubau in Altona kostet derzeit 6.000 EUR/qm bei 20 EUR/qm somit ist die Relation zu Horn gleich. Bei 20.000 EUR EK könnte ich die Kennzahlen in Altona nie erreichen (Kaufpreis wäre mit NK fast 400.000!). Über Entwiklungspotenzial kann man da trefflich streiten... Ich kann definitiv Wanderbewegungen in Richtung Wandsbek, JEnfeld, Horn und Billstedt erkennen, da hier Normalverdiener noch was leisten können - nicht die sozial Schwachen. Hast du in Hamburg in letzter Zeit einen Deal gemacht? Falls ja, würde mich das zum Vergleich interessieren! @Georg: Natürlich muss ich mit Annahmen rechnen, sonst kann ich keinen Finanzplan aufstellen. Die Inflation mit 1,5 % p.a. für 10 Jahre anzusetzen halte ich nicht für zu optimistisch. Das der Markt teuer geworden ist, da gebe ich dir recht. Ob es zu teuer war, wissen wir erst hinterher. Betriebswirtschaflich habe ich den CF UND die EK-Redite berücksichtigt, daher die ersten 5 Jahre CF, dann 5 Jahre eben keinen - anders kann ein so ein Invest mit 90 % Fremdkapital kaum funktionieren. Mein Post hier war aus reiner Neugier, wollte die Meinung von den Profis hier lesen. Das diese negativ ausfällt muss ich aushalten. Eure Kritik nehme ich an! Die Zukunft wird zeigen, ob ich zu optimistisch an die Sache gegangen bin, vor allem in Hinblick auf Leerstand und Fluktuation.
  13. Der Multiplikator ist mit 25 hoch, aber was glaubt ihr was in Hamburg sonst gezahlt wird? Hier die Vorteile aus meiner Sicht, welche mich zum Kauf bewogen haben: - Die Wohnung trägt sich 3 % Tilgung von selbst. - Die ersten 5 Jahre haftet der Bauträger für Schäden. - Die ersten 10 Jahre sind keine größeren Reparaturen zu erwarten. - Die Entwicklung der Mietpreise kann keiner vorhersehen, aber 9-10 EUR kalt zahlt man für 60er Jahre Wohnungen in der Gegend! Daher glaube ich, noch in 5 Jahren den Preis nur nach. Inflation (1,5 %) zu bekommen, ergo 13 EUR kalt. Steigerungen darüber hinaus erwarte ich aus konservativer Sicht nicht. - Bei angenommener Wertentwicklung im Bereich des Infaltionsausgelichs 1,5 % stünde ein verkauf in 10 Jahren zu 232.000 EUR nichts entgegen. -> 20 TEUR EK eingesetzt, in den ersten 5 Jahren ergibt sich ein jährlicher Überschuß von 3.000 EUR oder 15 % des eingetzten Kapitals. - > da hier 3 % Tilgung enthalten sind, sollte der Kapitaldienst entsprechend betrachtet werden: es wurden 16.000 EUR getilgt, d.h. dies ist als Überschuss zu sehen -> in den ersten 5 Jahren also 20.000 eingesetzt und 31.000 bekommen macht etwa 10 % Rendite p.a. -> in den letzten 5 Jahren setzt die Tilgung des 2. Darlehens ein, dann wäre die Miete mit 13 EUR kalt bei +/- 0 allerdings zahlt der Mieter weiterhin die 3 % Tilgung mit! -> Nach 10 jahren wären ca. 45.000 ingesamt zurückgeführt, sollte die Wohung in Höhe Inflation an Wert steigen (1,5% p.a.) ergäge sich ein steuerfreier Gewinn von 12.000, insgesamt also 57.000 Zugewinn auf einen Einsatz von 20.000, Ergo 10 % p.a. Ich weiss, es ist eine vereinfachte Berechung auch unter einigen Annahmen, die so nicht eintreffen müssen! Allerdings sind wurden keine Mondpreise bei Miete oder Wertentwicklung angesetzt.
  14. Moin zusammen, ich würde gern eure Meinung zu meinem Vorhaben haben: Hier die Fakten in der nötigen Kürze: - Neubau ETW in HH Horn (B-Lage), kleineres MFH mit 2,5 Stockwerken, 10 Min zur U-Bahn, Ferigstellung Ende 2017 - ca. 60 qm für ca. 220 TEUR inkl. NK - eingesetztes EK ca. 20 TEUR - realistische Monatsmiete ca. 720 EUR (ca. 12 EUR kalt/qm) - Finanzierung: 100 TEUR zu 1,65 % eff. Bankdarlehen 15 Jahre mit 3 % Tilgung und 100 TEUR KFW zu 0,5% eff. für 10 Jahre (inkl Tilgunszuschuss) 5 Jahre tilgungsfrei, monatliche Rate in den ersten 5 Jahren: 460 EUR, dann etwa 800 EUR Mit dem erzielten Übeschuss der ersten 5 Jahre will ich entweder EK aufbauen oder meine selbstgenutze Immobilie tilgen, dort läuft mein schlechtester Kredit mit 2,25 % eff. bis 2024. Die Tilgungsrate meiner eigenen Immobilie beträgt nur 1,6 %, daher möchte ich hin und wieder sondertilgen (vor allem aus Erwerbseinkommen). Frage 1: Sollte ich eurer Ansicht nach die Überschüsse aus der ETW zur Tilgung nutzen oder besser EK aufbauen für die nächste Immobilie? Frage 2: Wie bewertet ihr den Kauf? Vielen Dank für eure Antwrten!