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Bernhard81

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  1. Wäre auch dabei wenn ich es zeitlich unterbekomme. Danke für die Idee!
  2. Hallo Zusammen, dann werde ich am Freitag auch mal aus Stuttgart vorbeikommen. Ich freue mich darauf, Euch alle persönlich kennenzulernen. Viele Grüße Bernhard
  3. Sagt mir bitte auch Bescheid, ich komme sehr gerne.
  4. @[email protected] @jackson24 @Heman16 @alle Hallo Zusammen, wie seht Ihr Essen Kray? Es gibt einige interessante MFH Angebote momentan. Das Kray nicht top ist, ist mir klar. Wie ist das Mieterklientel? Wie sehr Ihr die Entwicklungsperspektiven wenn Essen weiter wächst? Danke und viele Grüße Bernhard
  5. Michael Peter, Das EinmalEins der Immobilieninvestition http://www.immoeinmaleins.de/ Dort gibts fast das halbe Buch auch online. Ähnlich zu und bezieht sich im Buch auch auf Dolf de Roos (englischsprachiger Autor vieler Bücher über Immobilieninvestments), viele Videos auch online. Auch ein sehr interessanter Autor, auch mit Büchern zu Gewerbeimmobilien/Commercial Real Estate.
  6. @Jb007 @nemo @Markus Medele @Heman16 und alle: Danke, ich bin begeistert über die Menge an Erfahrungen und Wissen hier im Forum über Essen! Ich hätte das Thema doch eher im Essen Unterforum aufmachen sollen
  7. Danke für Eure Antworten! Sollte in Essen eine Mietwohnung einen Balkon haben, um rechtzeitig vernünftige Nachmieter zu finden, oder gehts auch ohne? Es gibt noch viele günstige Wohnungen ohne Balkon. Daher wäre es eine enorme Erleichterung nicht unbedingt einen zu brauchen. Ist ein Altbau (vor 2WK, bzw. Holzdecken) eher ein Problem, oder egal für die Mieter? Was wäre Eure präferierte Strategie: Günstige Wohnungen ca. 600-700€ der m2, oder gute Lage mit Balkon und nett für 900€-1000€? Danke und viele Grüße Bernhard
  8. Hallo Fröhn, die Bausubstanz ist oft super in Leipzig, lauter Zeug aus den 90er Jahren für 1000-1400 €/m2, deutlich unter Jetzt-Herstellkosten. Aber die Mieten sind halt auch niedrig. Auf die 7%-9%+, die man locker in Essen bekommt (bei Mieten von 6-7 Euro, d.h. Instandhaltung schlägt nicht so durch wie bei 5 Euro-Mieten), komme ich nicht Leipzig nicht, zumindest nach einigen ersten Online-Recherchen nicht. Kannst Du nochmal etwas über Deine Erfahrungen bezüglich Leipzig berichten? Wie bist Du an die Beispielwohnung gekommen? Wo investierst Du in Leipzig, in was (Objektgröße, Eigenschaften), was sind Zielrenditen, Erfahrungen bzw. Probleme bei Neuvermietungen usw. Wie ist Deine generelle Strategie für Leipzig? Danke und viele Grüße Bernhard
  9. Hi JB007, danke für die Infos. " Bei den steigenden Preisen sollte man sich bewusst sein, das das Klientel nach wie vor das gleiche bleibt und das ist tlw sehr verwaltungsintensiv. " Beziehst Du Dich primär dabei auf "Essener Norden halt, wie Altenessen, Stoppen- und Katernberg etc. " + Nordviertel? Kann ich in Frohnhausen, Ostviertel, südliche Stadtteile nicht auch mit ordentlichen Wohnungen an normale Leute vermieten, oder treten da auch die gennanten Probleme mit nennenswerter Frequenz auf? Wir hier in Stuttgart haben in Stuttgart einen 3-4 so hohen Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund als in Essen, und ich habe noch nie Kontakt mit Problemen der von Dir genannten Art gehabt - gut, ich vermiete auch nicht in komischen Ecken, sind mir aber auch kaum welche bekannt. Meinst Du vielleicht eher wenn man nicht aufpasst bzw. in den falschen Ecken das falsche kauft, oder Pech hat, hat man die Probleme mit dem genannten Klientel? Die 5-6% in Düsseldorf sind halt bei locker doppelt so hohen Quadratmeterpreisen als in Essen, und die Essener Mieten haben auch noch Luft nach oben. Ich suche nach nachhaltigen oder sogar wachsenden Standorten mit Fokus eher auf günstigen Quadratmeterpreisen als nur guten Faktoren, da habe ich mehr Wertsteigerungspotential. Viele Grüße Bernhard
  10. Hallo JB007, danke für Deine Antwort. Momentan ist mein Eindruck, dass ordentliche Objekte so um das 14-fache liegen in Frohnhausen und im Nordviertel (Engel Voelkers Commercial bepreist auch so). Von den 500€/m2 können wir uns wohl verabschieden. Invesmentphilosophie und hohe Preise: Einerseits schade, andererseits wird der Ankauf auch sicherer, weil der Markt steigt gerade. "Payoff between higher Confirmation vs. lower Entry Price" würde man bei bei den Aktien im Momentum Investing sagen - 9 Uhr auf der Invesmtent-Uhr. Gut, die Value-Investoren sagen dann schon zu teuer, die kaufen auf 6 Uhr, aber bei einer hohen Preissteigerungsrate kaufen wenn die Preise noch deutlich unter Herstellkosten sind kann aber auch bewirken, dass man nicht 5-10 Jahre warten muss bis die Preissteigerungen losgehen, sondern man eher die Phase der maximalen Preissteigerung hat. Beide Ansätze funktionieren in der Aktien und Immobilienwelt. Nur eben zu spät kaufen ist nix, 12 Uhr auf der Investment-Uhr und deutlich über Herstellkosten, oder zu teuer in einem schlechten Standort, dann gehts danach nur wieder bergab... Natürlich würde ich auch gerne um 6 Uhr zu 500€ kaufen, aber das kann man wohl abhaken. Und wir immer noch sehr weit von den Herstell- bzw. Ersatzkosten entfernt ist. Gut, wenns morgen zu Ende ist geht die Rechnung nicht auf, aber das glaube ich nicht. Ich könnte damit leben, für ein ordentliches Objekt in Frohnhausen/Nordviertel/usw. in ordentlicher Lage 1000€/m2 zu zahlen. Hab wohl rosarot eingefärbte Brillengläser aufgrund meiner Stuttgart Prägung :). Was meinst Du mit " Heute liegen alle Häuser mind. beim 1,5fachen bzw. bis zum 3 fachen Angebotspreis."? Über den Angebotspreisen von damals vermutlich, also jetzt bei 1000€-1100€ je nach Zustand? Vermieten und Lagen: Was wären denn diese guten Lagen im Norden? Bedingrade und so in der Art? Kann man beim Südostviertel die Problemlagen mit dem Capital-Immoatlas finden? Mieter finden bzw. Mietmarkt:Wenn Du sagst insgesamt sehr gut im Vergleich, meint das dann sowas in der Art von "man findet einen vernünftigen Mieter in maximal 2-3 Monaten bei einer vernünftigen Wohnung (kein Nachtspeicher, keine 4. Etage, usw)? Danke für Euer Lokal-Know-How schon im Voraus! Viele Grüße Bernhard
  11. Hallo Zusammen, @JB und @Nemo: Danke für die Infos, auf die Verwalter komme ich gerne bei Gelegenheit zurück. Folgende Fragen habe ich noch: Preise MFHS vor einigen Jahren in Essen? Wisst Ihr, was als Beispiel genommen ordentliche MFHs ca. vor 5 Jahren und ca. vor 10 Jahren pro m2 in Essen gekostet haben, sagen wir mal zur Eingruppierung folgende Profil: Frohnhausen oder ähnlicher mittlere Lage, 300-500m2, Zustand ok. Wie war der Faktor damals? ca. 10 oder besser? Das ist für mich interessant um die Entwicklung des Marktes besser einschätzen zu können, bzw. in welcher Marktphase wir gerade sind. Bei uns in Stuttgart kosten solche MFHs jetzt zwischen 2000-3000 Euro/m2, je nach Lage, Faktor 20. Und die Neubaukosten mit Grundstück wären sicher noch drüber.... Da Ihr Euch in Euren Märkten toll auskennt (ich habe Eure alten Postings gelesen), bin ich ins Nachdenken gekommen, da Ihr geschrieben habt es kommt nur noch Schrott auf den Markt. Es ist sicher so, und auch mein Eindruck, dass viele MFHs bzw. die Mehrzahl die jetzt verkauft werden Probleme haben: Wer verkauft die Dinger jetzt, wenn es keine sichere andere Anlageform gibt, außer... er will Problem entsorgen (Ausnahmen gibts natürlich immer, aber die Masse der MFHs ist sicher nicht problemlos momentan, wegen dem einen oder anderen Faktor). Andererseits: Kann man nicht am meisten verdienen, wenn man Probleme löst - sofern die Probleme lösbar sind? Eine schlechte Lage oder schrottige Bausubstanz ist sicher nichts was Spaß macht. Also warum nicht in Frohnhausen so ein Ding kaufen für 1000-1200€/m2, Faktor 12-14 wenn die Mieten noch unter Marktspiegel sind... Warum sollte Essen jetzt, nachdem 80%-90% vom Montan- und sonstigem veralteten Industriegewerbe weg ist, nicht wieder zulegen durch die Anziehungskraft als eine der letzten günstigen 10 großen Städte Deutschlands? Seit 2011 nimmt die Einwohnerzahl wieder zu, ebenso wie in Dortmund. Selbst wenn Essen nachgibt, habe ich immer noch mehr Mietrendite als hier in Stuttgart. Sondereigentumsverwaltung von vermieten ETWs: Hat irgendjemand Erfahrung damit, ob einem das wirklich die allermeiste Arbeit abnimmt (Annahme man überwacht noch die Neuvermietung und überwacht größere Reparaturen)? @Nemo: Wohnungsgröße <55m2. Sind die besser vermietbar als die großen Wohnungen? Wie oft muss man Neuvermieten, bei günstiger Mieterauswahl (Leute die tendenziell lange drinbleiben)? Der Mietspiegel von Essen zeigt für große Wohnungen >90m2 einen Punkte- bzw. Mietzuschlag, dass ist hier in Stuttgart z.B. anders - sind die Dinger eher selten in Essen, oder? In 55m2 Wohnungen kann man halt nicht soviel Geld parken, hat aber die gleiche Arbeit wie bei einer 85m2 Wohnung. Vermieten in Essen: Hier in Stuttgart ist eher eine Frage der Auswahl aus 30+ Kandidaten nach ein paar Tagen annoncieren. Wie läuft das in Essen ab? Gibt es Stadtteile wo sich monatelang keiner findet trotz ordentlicher Wohnung ohne Probleme? Frohnhausen und Ostviertel usw. sollte ja eher kein Problem sein. Ich freue mich auf Eure Erfahrungen&Meinungen. Besten Dank und viele Grüße Bernhard
  12. Hallo Zusammen, danke für Eure schnellen Antworten, hat mich gefreut! Es ist auch mein Eindruck wie der von JB007, dass die MFHs deutlich schlechter vom Baujahr/Zustand sind als die ETWs, bei denen durchaus noch gute Angebote auf dem Markt sind. @Jägermeister: Ist halt in Essen so, weil vermutlich die Profis die MFHs bereits kräftig kaufen (wie in Dortmund), und die Masse der Privatleute und Investoren, die die ETWs kaufen, die Trendwende noch nicht bemerkt haben. Für Essen brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, hier in Stuttgart mache ich das selber. Die Frage ist: Wie gut funktioniert sowas? Insbesondere wenn ein externer Makler (nicht den Sondereigentumsverwalter) die Vermietung machen lässt, mit klaren Prozessvorgaben (ua. Vorvermieterkontaktdaten geben lassen, dann selber das Mieterkanidatenprofil prüfen), und der Sondereigentumsverwalter einfach nur Ansprechpartner für den Vermieter ist und das kaufmännische (Zahlungen überwachen) macht. Bei der Vermietung von ETWs hat man quasi die ganzen anderen Eigentümer, die die Hausverwaltung "überwachen" auf der Eigentümerverammlung usw. Das sehe ich bei der Distanz zu Essen eher als Vorteil an, wie JB007 schreibt ist dem MFH-Hausverwalter natürlich klar, dass der Eigentümer weit weg ist… @JB007: Gibt’s denn keine definitiv gute Hausverwaltung in Essen? Alles mit Problemen behaftet? Ich habe mich im Verlauf des letzten Jahres recht intensiv in den lokalen Markt/Stadtteile Essens eingearbeitet. Klar sind die MFHs in Essen oft nicht toll/alt/problembehaftet, aber ein ordentliches Haus z.B. in Frohnhausen kann in 5-10 Jahren ganze andere Summen Wert sein (Stichwort Immobilienkreislauf a la Michael Peter). Die Einwohnerzahl Essens wächst, die Haushaltszahl in Gesamtdeutschland steigt selbst bei konstanter Einwohnerzahl auch (Prof. Just, „Demografie und Immobilien“, wegen spätere Heirat, mehr Scheidungen, mehr Singles usw). Daher reizt mich ein MFH in Essen, eventuell auch in Richtung Herne (eines das sehr günstig und in gutem Zustand ist, wobei Essen wäre meine deutliche Präferenz), einfach mal zum probieren bzw. Portfolioabrundung – das Zeug kostet ja keine Millionensummen in Essen. Es werden auch z.B. von Herne sicher nicht alle wegziehen, und Faktor < 10 bei gutem Zustand/Balkonen/Objekt solllte das schon klappen. Dumm wäre es halt, wenn ich mich nachher nur mit dem Hausverwalter im Konflikt bin und das meine Zeit stiehlt, weil beruflich bin ich andersweitig auch recht „busy“, und das für ein Objekt das nur 30-40k€ Miete bringt, was 3-4 Wohnungen hier in Stuttgart entspricht, die ich probemlos vermieten&managen kann. Danke und viele Grüße Bernhard
  13. Hallo Zusammen, mir stellt sich aktuell die Frage, ob ich in meinem aktuellen Investitionsfokus Essen eher a) ein MFH kaufe wegen mehr Kontrolle über das Objekt und Mietverwaltung günstiger als Hausverwaltung+Sondereigentumsverwaltung, oder b) einige ETWs, wo ich bei gleicher für die gleiche Kaufsumme mehr Fläche bzw. Wohnungsqualität (Baujahr, Ausstattung) bekomme. Ich möchte sowieso einige ETWs in Essen kaufen, jetzt stellt sich mir nur die Frage ob mit MFH (ca. 300k€-400k€) + ein paar ETWs, oder nur als ETWs und dafür mehr. Hat jemand Erfahrung mit Sondereigentumsverwaltung von Wohnungen an einem entfernten Standort? Ich wohne in Stuttgart. Kann das problemlos funktionieren, auch ohne oft vor Ort sein zu müssen? Danke für Eure Meinungen & viele Grüße Bernhard
  14. Dann würde ich auch am 8.10 mal aus dem wilden Süden (Stuttgart) auf den Weg machen...
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