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KADD

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  1. Hallo Heiko, herzlich Willkommen im Forum. Ich kenne den Hamburger Markt kaum, aber ich denke für Buy & Hold ist Hamburg aktuell nicht geeignet. Hier musst du dir eventuell überlegen mit einer anderen Strategie durchzustarten. Wenn du aber mit Buy & Hold beginnen willst, wirst du entweder ins Umland gehen, oder dir einen anderen Standort suchen müssen.
  2. Ich würde mich mit der Verwaltung zusammensetzen und ein Schriftstück verfassen, in dem der Mieter voll zur Verantwortung gezogen wird. Ob das rechtlich irgend ein Bestand hat sei mal dahingestellt. Das würde ich ihn unterschreiben lassen. Dann wird er schon ins Grübeln kommen. Es gibt auch Türschließer die im Brandfall die Tür schließen. Wird aber unverhältnismäßig teuer.
  3. Also für mich sollte Verwaltung schon mal eine Website für einen ersten Eindruck haben und um schnell eine Telefonnummer zu finden. Das war teils nicht so. Dann rufe ich an und frage ein paar Dinge zum Objekt usw. Auch aus den Unterlagen kann man schon einiges herauslesen, z.B. ob es Streitigkeiten unter den Eigentümern gibt. Dann habe ich für mich festgestellt, dass gute Verwaltungen eher kaum Google-Bewertungen haben. Aber wenn Mieter unzufrieden sind, dann machen sie ihrem Ärger z.B. über diese Bewertungen Luft. Man muss aber bedenken, Hausverwalter ist ein Knochenjob; die perfekte Verwaltung gibt es nicht. Besichtige einige Wohnungen und quetsch die Makler aus. Sind die Wohnungen bewohnt, frag auch die Mieter. Und manchmal treten auch die Verwalter selbst als Makler auf und kümmern sich um den Verkauf von Wohnungen die sie verwalten. Da ich nicht vor Ort bin, ist mir eine professionelle Verwaltung sehr wichtig. Sie muss auch den Firmensitz in der gleichen Stadt haben. Ist aber alles keine Garantie für reibungslosen Ablauf. Wobei ich schon sehr zufrieden bin.
  4. Chemnitz hat definitiv ein Überangebot an 2-Zimmerwohnungen. Und recht hohen Leerstand. Ca. 50% der Mietangebote sind 2-Zimmerwohnungen. Da musst du schon viel bieten.... Eine weitere Herausforderung in Chemnitz sind die Hausverwaltungen. Es gibt viele unprofessionelle und zweifelhafte. Ich habe schon gute Objekte abgelehnt, weil der Verwalter nicht meinen Anforderungen genügt hat. Da kommt es dann aber auf deine Strategie an. Sprich mal mit Chemnitzer Maklern; das wird dir weiterhelfen.
  5. Ich schließe mich der Meinung von @Cyclonean. Nach den qm-Angaben handelt es sich wohl um 2-Zimmerwohnungen. Sind diese in der Gegend überhaupt nachgefragt ? Gibt es eventuell sogar ein Überangebot ? In welchem Zeitrahmen lassen sich die Wohnungen in der Lage vermieten ? Auch Balkon und Stellplätze können an solchen Standorten für die Vermietung sehr wichtig sein. Etc. ... Bei den geringen Mieten ist es auch schwerer hohen Cashflow zu erzielen. Eventuell ist es sinnvoller nach 3-Zimmerwohnungen zu schauen. Mir persönlich wäre die Rendite bzw. der Cashflow für einen C - D-Standort zu gering.
  6. Das kommt wohl auf den Kurs an. Ich war beim Professional 360; die Teilnehmer waren bunt gemischt, was ich gut fand. Da war sogar einer, der sein Unternehmen verkauft hat und nicht wusste wohin mit dem Geld. Also hat er einfach etliche MFH mit Cash gekauft und wollte nun Ordnung und Rentabilität reinbringen. Das kann für einen Anfänger aber auch einschüchternd sein. Aber ich kann sagen, dass es den Preis von ca. 3600€ für mich wert war. Habe aber auch keinen Vergleich zu Immocation oder Thomas seinen Seminaren. Ich finde solche Seminare für den Start durchaus sinnvoll. Aber ich habe dann deutlich mehr durch das umsetzten gelernt. Alles weitere lerne ich hier im Forum, Podcasts und YouTube (auch bei Immocation). Ich ziehe mir halt die für mich relevanten Punkte heraus, prüfe und setzte um. Und das ist dann kostenlos.
  7. Ich war vor zwei Jahren bei Jörg Winterlich. Er und sein Team sind sehr professionell und haben mir viele Anregungen gegeben. Mein größter Mehrwert war aber schlicht und einfach der Mut und die Motivation die ich dadurch erhalten habe. Aber auch bei ihm bekommt man keine Zauberformel für die Superschnäppchen. Es liegt an der Persönlichkeit der Teilnehmer, was aus den Seminaren mitgenommen und umgesetzt wird. Auch darf man nicht vergessen das all die Experten zu Zeiten gekauft haben, zu denen es noch leichter war. Zumindest empfinde ich es so.
  8. Das damals noch Luft nach oben war, war zu der Zeit nicht so klar. Von München haben sich vor Jahren auch schon einige Investoren fern gehalten, weil es teuer war und man nicht geglaubt hat, dass da noch viel geht. Mir geht es nicht darum ob sich eine Stadt verbessert, sondern ob sie Ihre Level zumindest halten kann. Wenn ich dann günstig genug kaufe, dass ich auch unter Mietspiegel vermieten kann, die richtigen Objekte zur Nachfrage an den richtigen Standorten der Stadt habe, ist das Risiko zumindest begrenzt.
  9. Ich kenne den Vogelbergkreis nun garnicht. Aber die Beschreibung passt wohl auch auf viele C- und D-Städte. Der Unterschied in deinem Vergleich ist aus meiner Sicht aber, dass du in diesen Lagen Zeit hast. Zeit für eine vernünftige Kalkulation, Zeit für eine Recherche und Zeit für Verhandlungen. Es gibt auch noch Verkäufer die von ihrer Bude die Nase voll haben und sie los werden wollen. In den A-Städten sind die Verkäufer halt die, die den Ton angeben können. Das Hauptrisiko in diesen schwachen Lagen sehe ich für mich; wenn ich einen groben Fehler mache, kann der wirklich teuer werden ! Meinen Fehler den ich 2012 in Berlin gemacht habe, nämlich viel zu teuer zu kaufen, sehe ich im Moment recht entspannt. Inzwischen würde ich wohl locker den Kaufpreis wieder bekommen.
  10. Der Artikel ist wirklich klasse ! Aber man muss sich als Investor dann eben aus solchen Märkten raushalten und vor allem zu Preisen kaufen, bei denen man trotz humaner Miete Geld verdient. In diesen Märkten gibt es dann halt andere Risiken....
  11. Also ich beauftrage für Neuvermietungen immer die Hausverwaltung. Denn die haben ja interesse daran einen vernünftigen Mieter zu finden, da sie quasi mit dem zusammenarbeiten. Und da ich immer die Sondereigentumsverwaltung in Anspruch nehme, ist die Neuvermietung manchmal auch günstiger als über Makler.
  12. Du solltest auch darauf achten, mit welchen Mieten du kalkulierst. Teilweise liegen die Angebotsmieten unmöbliert ca. 30% über Mietspiegel. Ich halte das für riskant und nicht nachhaltig. Außerdem wirst du bei möblierter Vermietung wahrscheinlich öfter einen Mieterwechsel haben. Wenn du dann immer einen Makler beauftragst und ggf. mal einen Maler fressen dich die Kosten auf. Wie @hajo schon richtig geschrieben hat; prüfe deine Strategie und arbeite sie richtig aus. Und mit Geduld kommt dann auch das richtige Objekt.
  13. Also ich bin bei Preisen über 1.500€ in Dresden sehr vorsichtig. Hängt aber auch von der Strategie ab. Für klassisches Buy&Hold rechnen sich solche Preise mMn nicht.
  14. Also meines Wissens zählt die qm-Angabe in der Teilungserklärung. Und soweit die Abweichung nicht größer als 10% ist, ist daran auch nicht zu rütteln. Persönlich habe ich aber die Erfahrung gemacht, dass gerade bei sanierten Altbauten die Wohnungen eher kleiner und bei Gebäuden ab den 90ern die qm-Angaben recht genau sind. Ja und dann gibt es noch eine Menge Teilungserklärungen ohne qm-Angabe..... Da hilft nur messen.
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