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TriFlippo

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  1. Hallo Liebe Immopreneur Community, Bin seit vielen Monaten bisher stiller Mitleser und begeistert was hier manche auf die Beine stellen und auch von dem Wissen was hier geteilt wird. Ich persönlich bin schon eine Weile auf der Suche nach meinem ersten Invest, habe aber über die klassischen Wege bisher noch kein Objekt gefunden. Daher habe ich mir mal ein paar Zwangsversteigerungen angeschaut, um mal etwas andere Wege zu gehen. Dies hat mir gezeigt, dass da in meiner Region mit etwas Glück auch für einen Einsteiger ein Einkauf unter Wert möglich sein könnte. Ich möchte beim unten genannten Objekt gerne ernsthaft mit bieten und würde mich über eine Einschätzung eurerseits freuen. Mir ist bewusst, dass die Immobilie einige Schwierigkeiten mit sich bringt, aber darin liegt ja vielleicht auch ein Vorteil. Objektinfos: -Zwangsversteigerung, 41000 Euro Verkehrswert, ca. 7% Kaufnebenkosten -Wohnung 71qm EG, vermietet auf Erbpachtgrundstück -typische Miete für Wohnung & Lage wären 5-5,5 Euro/qm -Makrolage: Kleinstadt Niedersachsen > 50000 Einwohner, großes Einzugsgebiet, leicht sinkende Bevölkerung -Mikrolage: Supermarkt, Apotheke, Ärzte, Schule fussläufig erreichbar; Strasse mittelmäßig befahren; regelmäßige Busanbindung; 2km zur City Meine Einschätzung zu den Risiken, Lösungen: 1) Risiko Mietvertag/Mieterin: - Keine Infos zum Mietvertag außer ,dass die Mieterin eine ältere Dame ist * Eventuell gibt es Möglichkeiten am Tag der Zwangsversteigerung Infos zum Mietvertrag und zur Mieterin zu bekommen? * Annahme geringe Kaltmiete: 70% der aktuell übliche Miete für Berechnung des maximalen Kaufpreises 2) Risiko Erbpachtvertrag: - Restdauer des Erbpachtvertrages unbekannt - Höhe der Erbpacht unbekannt (letzter Eintag im Grundbuch 2008 200Euro/ Jahr) Lösung: * Kann man das eventuell am Tag des Gerichtstermins erfragen? 3) Risiko Finanzierung: - Da Erbpacht, ZV & <50000 Euro klassische Finanzierung vermutlich schwierig? Lösung: -> Hohen EK Anteil mit Ratenkredit -> Zinsen steuerlich absetzbar? -> kein Gebot was nicht notfalls aus EK finanziert werden kann 4) Risiko unbesichtigte Wohnung: -> Gutachten berichtet von gepflegtem Zustand und benennt Mängel, die aus meiner Sicht nicht so gravierend sind -> ähnliche Wohnung im Haus ist mir bekannt -> Haus ist im gepflegtem Zustand, kein Renovierungsstau erkennbar von Außen Persönliche Ziele mit diesem Objekt: -> Lerneffekt Erbpacht, ZV etc. -> Cashflowobjekt -> Vermietung an Rentner (Demographie ist in meiner Region sehr relevant) -> zügig abtilgen (10 Jahre) Meine Rahmenbedingungen: - gute Bonität, gute Schufa, keine Schulden, Einkommen > 3000 - noch keine Immoerfahrung - Alter 29 Also genug Infos hoffe ich. Ich freue mich auch eure Einschätzung. Was sollte ich noch bedenken oder beachten?
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