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Marius B

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Everything posted by Marius B

  1. Ich gebe meinen Vorrednern da Recht, jedoch ist es denke ich auch sehr Objektabhängig. Es gibt Lagen, Mieterklientel & Gebäude die einfach mehr Arbeit & mehr Kosten verursachen und das muss man einberechnen. Dagegen gibt es aber auch Objekte bei denen es nicht so ist. Z.B. Neubau ETW in Berlin Mitte für Faktor 20 würde denke ich jeder kaufen. Ich habe auch ein Beispiel zu bieten für ein Zweifamilienhaus, gute Lage, guter Zustand, wenig Stress. Ich habe es gekauft zum Faktor 20 und habe positiven Cashflow. Das letzte mal war ich letzten August vor Ort... Hier meine Zahlen: Kauf 01.12.2016 - Heute 06.04.2019 Warmmiete: 45.849,85€ Nebenkosten: 6.436€ Kreditrate: 20.440€ Kleinstreperaturen: 1.560€ Cashflow vor Steuern: 17.413€
  2. Das ist nicht sinnvoll sowas zu sanieren, einfach so lassen und gut ist. Bist du heute Abend auf dem Stammtisch in Kassel? Wenn ja können wir gerne drüber reden. Wenn du dich mit der gesamten Materie wenig auskennst ist es vielleicht aber der falsche Deal für den Anfang.
  3. Ich würde mir bei einem solchen Vorhaben den Streß mit einem Architekten, der sich dann mühsam alle Gewerke zusammensucht, sparen. Stattdessen würde ich sehen einen Generalunternehmer zu finden, der das gleiche Haus schon mehrfach gebaut hat und alle Gewerke anbietet. Dieser kann dir dann auch gleich ein konkretes Angebot machen bzw. einen Festpreis anbieten.
  4. Muss jeder für sich selber entscheiden, wer unbedingt in 3 Jahren finanziell frei sein will muss halt ne Möhre fahren. Ich sehe da den Sinn nicht und hab es auch nicht so eilig. Mein Kompromiss war ein Skoda Octavia den ich auch jedem als gutes Vernunftauto empfehlen kann. Damit hatte ich letztes Jahr einen schweren Unfall und kleiner hätte das Auto nicht sein dürfen, sonst ginge es mir jetzt schlechter. Aktuell fahre ich einen E400d den durch Glück als Ersatzwagen bekommen habe und klar ist das schöner aber man gewöhnt sich schnell dran und nach 3 Monaten ist das teure Auto normal.
  5. Sehe ich auch so. Ich habe gelesen, wenn die beiden Haltegrenzen von 20% Rentenbeitrag und 48% Rentenniveau gehalten werden sollen müsste Steuertechnisch z.B. die Umsatzsteuer um 6% steigen. Wie dann die Kaufkraft bei 25% Mwst + 20% Rentenbeitrag aussieht kann man sich denken. Deswegen investiere ich wirklich nur in Wohnungen die preislich unter dem Durchschnitt sind die sich jeder leisten kann.
  6. Alternative: Du kalkulierst den Worst-Case mit ein ( z.B. Fundamentstabilisierung ) und lässt dir dafür Angebote machen. Die kannst du dann sicherlich für die Verhandlung verwenden und kosten im Optimalfall nichts.
  7. Das Aussehen der Fassade ist da weniger das Problem, das lässt sich leicht beheben. Wichtig ist der Grund für die Setzrisse. Spontan fallen mir da 3 Szenarien ein: 1. Das Fundament ist abgesackt 2. Die Holzbalkendecke ist morsch und löst das aus 3. Erdbeben / Explosion usw. Bevor das nicht klar ist würde ich hier nichts kaufen. Einfach mal überpinseln verdeckt nur das Problem.
  8. Ich habe schon viel modernisiert aber noch nie eine Modernisierungsumlage gemacht. Hier kommen wir auf 20€ im Monat, da lohnt sich das Papier nicht. Stattdessen modernisieren ich immer für den nächsten Mieter, idealerweise beim Wechsel. Im Bestand nur das Nötigste und Mieterhöhung mit viel Augenmaß.
  9. Gerade wenn es verschiefert ist, ist sowas eigentlich sehr haltbar. Wichtig ist dass es nicht "kaputtsaniert" ist mit Acrylfarben, Zementgefache oder ähnliches. Das heißt aber auch, dass dir ein Gutachter oder ein Experte keine Auskünfte über den Zustand geben kann. Wie soll das auch gehen wenn alle Hölzer verdeckt sind?
  10. Ich bin der Meinung , bevor man in Immobilien investiert sollte man erst in den Hauptjob investieren, dort weiterbilden, Engagement zeigen, aktives Einkommen maximieren. Das bringt einfach mehr, wenn das ausgereizt ist, dann gerne Immobilien.
  11. Gibt es ja schon in Form von Digitalem Briefkasten. Hier z.B. Für 99 Cent jet Brief https://www.bulletglobal.com/de/register
  12. Bitte die Nachteile nicht vergessen: Wenn es weniger Makler gibt und es für Makler schwieriger wird eine dicke Provision einzustreichen werden weniger Makler Objekte akquirieren und es gibt weniger Objekte auf dem Markt, ergo Immobilienpreise können steigen.
  13. Ich glaube nicht dass die Grünen sich gegen eine Maklerlobby durchsetzen können aber ich fände es ehrlich gesagt gut.
  14. Ich denke in anderen Ländern kann man gut absehen dass das Ende des Booms auch bald auf uns zukommt: https://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/2018/08/01/immobilien-preise-fallen-erstmals-seit-jahren-weltweit/
  15. Zweifamilienhäuser sind als Cashflow Objekte nicht gut geeignet. Zum Verkauf an Eigennutzer allerdings schon. Wenn du insgesamt 150k investierst und nach 10 Jahren 200k steuerfrei raus bekommst sind das doch schöne 5k Netto pro Jahr. Ich habe auch einen „10 Jahre fix und flip“ am laufen.
  16. Standort? Ich hatte auch so einen Fall, ich hab ihn so gelöst: 1. Mieterhöhung um 20% 2. Ankündigung, dass die 20% ab sofort jetzt alle 3 Jahre kommen werden 3. Vorzeitige Rückzahlung der halben Kaution, damit der Mieter bei der örtlichen Wohnbaugenossenschaft einen Anteil kaufen kann 4. Unterstützung beim Antrag und Persönliche Empfehlung bei der örtlichen Wohnbaugenossenschaft Nach einem Jahr hatte ich dann eine freie Wohnung und der Mieter etwas vergleichbares bei der Genossenschaft und es waren beide zufrieden ohne viel Geld.
  17. Es gibt da eine Excel Datei zur Aufteilung: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html Dein Hebel ist da, das Fiktive Baujahr möglichst hoch zu rechnen und durch Fotos der erfolgten Modernisierungen zu rechtfertigen.
  18. Ich würde eher sagen Finger weg von Umnutzung von Restaurant zu Wohnung. Davon abgesehen würde ich diesen "Bedarfsausweisen" nicht glauben. Bei meinen Häusern wurde vielleicht mal die Heizung und die Fenster gemacht, sonst ist da energetisch mit Dämmung nichts passiert. Trotzdem bezahlen meine Mieter im Schnitt nur 7-8€ Heizkosten pro Jahr auf den QM. Das ist völlig in Ordnung und da hat sich noch niemand beschwert wenn das Gesamtpaket stimmt.
  19. Ich habe auch 3 sehr alte Fachwerkhäuser und man sollte sich mit der Materie schon beschäftigen, weil man rein technisch viel Falsch machen kann und meist auch viel Falsch gemacht wurde. Wenn man es aber dann richtig macht halte ich Fachwerk durchaus für sehr haltbar. Dass die Dinger schon 300 Jahre da stehen zeugt meiner Meinung nach von einer guten Bauart. Weil ich mich mittlerweile eingearbeitet habe kann ich da größtenteils günstige Arbeiter nehmen, denen ich dann halt erkläre wie es gemacht werden soll und das dann regelmäßig kontrolliere. Wenn man natürlich nur Restauratoren nimmt und alles Diffusionsoffen macht bekommt man ein Super Wohnklima aber dann wird es zu teuer. Inhaltlich kann ich da diese Quellen empfehlen, da gibt es viele gute Erklärungen: https://www.youtube.com/user/tracheide2/videos http://xn--ingenieurbro-bttcher-asl-yoc5m.de/kostenlose-downloads.html
  20. Ich finde es spielt überhaupt keine Rolle wie viel Erfolg ein Autor wirklich hat. Wenn ich ein Buch lese, Video gucke oder einen Podcast höre kommt es für mich darauf an wie viel ich selbst mitnehmen kann. Ich hab das Buch von Herrn Roski gelesen, war mir aber bereits alles bekannt, sodass ich leider nicht viel mitnehmen konnte. Für einen Einsteiger mag das anders aussehen.
  21. Vielleicht auch einfach mal mit den Leuten reden, was wirklich Nachgefragt ist. Eine Omi die mit 70 Probleme hat um die Runden zu kommen kann vielleicht mit 100.000€ auf einmal gar nichts anfangen. Andere Alternative: Sell and Lease Back -> Omi verkauft ihre ETW für 300.000€ und vereinbart mit dem Käufer eine Ratenzahlung auf 15 Jahre also 1700€ pro Monat. Davon zahlt sie 800€ Miete und hat 900€ zusätzlich pro Monat.
  22. Ich glaube dann ist dein Problem nicht das Marketing sondern wie du eine vernünftige Win-Win Situation darstellst. So wie du das darstellst ist es für den Verkäufer nicht sehr attraktiv und ich denke auch nicht dass es für dich attraktiv ist 300k zu bieten.
  23. Wie genau sieht dein Angebot denn für den Eigentümer aus und wie profitierst du davon?
  24. Ich stimme Andreas zu, dass es sich nach einem guten Angebot anhört. Bei der Berechnung würde ich noch anpassen, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten das steuerliche Ergebnis mindern. Ich würde sehen, den Grundstückswert auf maximal 20% festzulegen, es gibt eine Berechnungshilfe vom Finanzamt, schau mal welchen Wert du erreichst.. Dazu 2% Tilgung. Insgesamt müsstest du dann auf vielleicht 450€ Cashflow pro Monat kommen, was schon ganz gut ist.
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