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Immopreneur.de | Community

Wladimir Simonov

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Everything posted by Wladimir Simonov

  1. Sicher ist sicher. Ferner unterschätzt nie den Eindruck den ein GV macht :-)
  2. Meine Güte, so eine Diskussion wegen 13-15e Gebühren dafür aber 100% Rechtssicherheit ;-)
  3. Klar, geht es auch. Nur halt schwieriger zu beweisen. Du müsstest den Zeugen den Brief lesen lassen, zuschauen lassen beim Eintüten und dann gemeinsam einwerfen. Sonst heißt es uU ein leerer Briefumschlag wurde eingeworfen. Solche Probleme hast Beine GV nicht, bekommst Durchschlag mit seinem Stempel und Datum.
  4. Zustellung über Gerichtsvollzieher - einziger rechtswirksamer Zugang ;-)
  5. Richtig. Allerdings wahrscheinlich nicht, wenn (kurz) vorher nach WEG aufgeteilt oder saniert/modernisiert ;-)
  6. Also eigentlich ist das mit der 3in5-Regel auch nicht in Stein gemeißelt. Finanzamt kann Dir bereits beim 1. Objekt schon eine Gewerblichkeit unterstellen, falls Du zB kurz vor dem Verkauf renovierst oder nach WEG aufteilst oder beides. Frag dazu 2 StB und Du bekommst 3 Meinungen, keine davon mit Haftungsgrundlage bzgl Vermögensschaden... Ich weiß nicht wie es bei Dir in der Gegend ist aber bei uns in Landshut/München werden MFHs aktuell ohne spürbaren Preisabschlag ggüber WEG-Einzelabverkauf gehandelt. Ohne Aufteilung nach WEG hast Du ja auch weniger Aufwand und Kosten, außerdem kein Vorkaufsrecht der Mieter und keine Restanten. Wahrscheinlich würd der Verkauf von 1 MFH auch schneller gehen als von 6 oder gar 16 WE... Naja, und last but not least - Finanzamt bleibt bei Deiner Zeitplanung höchstwahrscheinlich außen vor. Evtl das letzte Objekt würd ich noch bisschen länger halten, um die 5 Jahre zu 101% nicht zu gefährden.
  7. Das kann schon recht viel Sinn machen, denn Tagesgeld wirft sicher keine 5% Zinsen +6 bis 7k Tilgung und somit Vermögensaufbau jährlich ab. Wenn Deine Bank auch bei 30k Eigenkapitaleinsatz mitgeht, mach es eben so - dann hast mehr Sicherheit bei ungeplanten Vorkommnissen.
  8. Ohje. Ich klink mich mal aus, hier liegt ja Einiges im Argen. Du hast ein Gutachten vorliegen, da stehen 730k. Der Gutachter hat sich alle o.g. Überlegungen schon gemacht und deshalb fachmännisch einen Wert festgelegt. Aufgrund Angebot und Nachfrage wird uU mehr bezahlt, muss aber nicht sein. Jeder Cent mehr ist ein Gewinn und sollte dich glücklich machen. Du spekulierst aber auf mittlerweile fast 50% mehr und läufst uU in eine Sackgasse. Viel Erfolg damit!
  9. Ist eine relativ einfache Rechnung: 1 Mio für Grundstück + NK, zzgl Baukosten für 1.000qm mit Tiefgarage = mindestens 1 bis 1,5 Mio = bis zu 3 Mio Aufwand dafür dass Ende (evtl!) 4,3-4,5 Mio erlöst werden. Für einen Bauträger kein besonders rentables Projekt mit recht vielen Risiken (Entmietung, Abriss, Grundbeschaffenheit, Nachbarn, Stadt, Bäume, gebundenes Kapital + Zeit bis Fertigstellung, etc...). Ich kann ihn schon verstehen - und Dich natürlich auch, dass kein Cent verschenkt werden soll ;-)
  10. Dann mach das doch so wie von mir vorgeschlagen: 1. Bei Banken vorsprechen bis wieviel sie nur mit einer Grundschuld als Sicherheit belasten würden. 2. Suche parallel eine passende ETW, die sich entweder mit einer weiteren Grundschuld auf das Ursprungsobjekt oder mit der zu 1. finanzieren lässt. 3. Verwende einen Teil des Geldes für Rücklagen, Party, Weltreise, etc. 4. Prüfe den Wert des Grundstücks in 5-10 Jahren Aber bitte nicht vergessen: Es handelt sich hier nicht um Investition sondern um Spekulation. In 5-10 Jahren kann das Grundstück das Doppelte oder aber auch die Hälfte wert sein.
  11. Wenn Du 200k Cash als "Rücklage" heute schon rausziehen magst, dann belaste das Grundstück doch. Bis 50% des Verkehrswerts ist Deine Bonität idR egal es wird nur eine Grundschuld eingetragen. Oder Verkauf ein Vorkaufsrecht ;-) Es gibt 1.000 Möglichkeit wenn man weiß was das Ziel ist.
  12. Etwas verstehe ich nicht so ganz. Auf der einen Seite sagst Du, dass Geld so rapide an Wert verliert aber trotzdem magst unbedingt heute verkaufen. Warum lässt Du das Grundstück nicht einfach liegen? Hier wird diese Strategie ganz gut beschrieben: http://www.zeit.de/2017/17/immobilien-spekulation-investoren-wohnungsnot Ich würde ein paar Tausend EUR heute investieren in Architekt und Baugenehmigung, dann warten und Däumchen drehen :-)
  13. Schön und gut, jedoch wird's in umkämpften Mietmärkten wie zB München oder Hamburg trotzdem so gemacht und wenn jmd nicht mitmacht dann ist er raus und wird nie ne Wohnung finden ;-) Aber danke für den Hinweis!
  14. Das klingt jetzt aber nicht nach Geschäft sondern eher nach Hobby, nicht böse gemeint. Den Riesenaufwand auf sich nehmen wegen maximal ortsüblicher Miete...
  15. Wenn man zum gleichen Preis die Wahl hat, dann nimmt man natürlich immer mit Grundstück - ist doch logisch?
  16. Und wieso sollte der Eigentümer ohne Not 1/3 vom Wunschpreis runtergehen?
  17. Gratulation :-) Bzgl Versicherungen: Ich würde Dir aus Erfahrung DRINGEND davon abraten die bestehenden Gebäudeversicherung ungeprüft zu übernehmen. Bei 9/10 Häusern stimmt die Versicherungssumme nicht und Du als neuer Eigentümer hättest Riesenprobleme im Schadenfall. Vermieter-Rechtsschutz ist Geschmackssache. Üblich sind rund 3% der Warmmiete, wir haben einen Rahmenvertrag iHv 99e p.a. pro Einheit - damit müsstest also mindestens rechnen. Es macht uU Sinn anfangs eine RS abzuschließen für "übernommene" Mieter und die dann sukzessive abzustoßen wenn man sich die neuen Mieter selbst ausgesucht hat.
  18. Inhaltsversicherung? Bei gewerblicher Vermietung evtl...
  19. Du solltest vom Mieter immer eine Hausratversicherung verlangen, denn viele Gebäudeversicherungen über WEG haben zB die Schäden durch (vergeblichen) Einbruch an Haustür/Fenster nicht versichert. Hausrat in möblierten Wohnungen macht natürlich Sinn, allerdings ist es für die meisten Versicherer ein unerwünschtes Risiko und die meisten Tarife sichern Schäden durch Mieter am gemieteten Hausrat nicht ab. Bei einer möblierten Vermietung ist die eigene Privathaftpflicht inkl sehr guter Ausfalldeckung (auch bei vorsätzlicher Schäden durch Dritte) am sinnvollsten!
  20. In den meisten guten Privathaftpflichten sind 3 bis zu 5 vermietete ETWs mitversichert. Gibt auch welche mit kostenlosem Einschluss von MFHs! Bei ETWs geht's in erster Linie um Verkehrssicherungpflichten. Eine sehr gute Privathaftpflicht schützt auch vor Mietnomaden bzw. Schäden an der Mietsache durch die sog. "Ausfalldeckung", die natürlich auch bei Vorsatz greifen sollte. Wobei der Mieter eine Haftpflicht und eine Hausrat vorhalten und nachweisen sollte. Vermieter-RS ist in der Tat recht teuer, beläuft sich idR auf netto 3-5% der Jahresmiete (brutto, warm). Wir haben einen Rahmenvertrag für Vermieter zum Stückpreis von 99e brutto jährlich pro WE. Das kann man gut kalkulieren. Mietnomadenversicherungen bieten mittlerweile mehrere Versicherer an, u.a. R+V, ARAG (nur in Kombi mit deren recht teuerem ImmoRS) und Rhion. Besonders die letztgenannte der Rhion ist spannend, denn da kann man recht günstig Mietausfall rückversichern. So kosten zB 6 Monate Mietausfall (maximal 10.000e) lediglich knapp 57e brutto jährlich. 12 Monate (maximal 20.000e Miete) kosten etwa 88e brutto jährlich. @Kalle: HuG-Haftpflicht bekommst schon ab 50e jährlich und kannst diese voll auf Deine Mieter umlegen! Ich empfehle diese Gönnung unbedingt, sonst schaust zB bei einem Umweltschaden durch Leck im Öltank ziemlich blöd und bist schneller insolvent als Du bis 50 zählen kannst :-)
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