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Scraffy

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Posts posted by Scraffy


  1. Hey! 

    Ich war in der Zwischenzeit beim Anwalt.

    Ja ja es handelt sich zwar um eine normale Wohnung aber die Nutzung ist durch die Unterbringung von Flüchtlingen eher gewerblich, gleiches gilt auch für den MV. Mit dem vorherigen befinde ich mich recht deutlich im gewerblichen Mietrecht der neue (insbesondere mit der Kleinsreparaturklausel) geht eher in den privaten  Bereich, was aber nicht der Nutzung entspricht und in diesem Fall zu meinem Nachteil wäre.


  2. Danke für die ausführliche Antwort! Mir scheint ein H&G Vertrag nicht „das Maximum rauszuholen“ weil diese doch in erster Linie für private Mietverträge sind, hierbei handelt es sich ja um einen Gewerbemietvertrag und die Freiheiten die sich dadurch ergeben würde ich gerne auch ausschöpfen. Wenn ein Vertrag von H&G das ohnehin tut, wäre es mir natürlich ebenfalls recht 


  3. vor 14 Stunden schrieb Eduard H.:

    Hallo @Scraffy

    Sollten beide jeweils so lauten und keine weiteren Zusätze mehr haben, wären beide ungültig und du müsstest alles komplett tragen.

    Beide müssen eine Höchstgrenze nennen: 1. Pro Reparatur und 2. Pro Jahr.

    Lies dir am besten erstmal den Artikel hier durch. Der dürfte soweit rechtlich ok sein.

    Mal eine Frage, warum nimmst du nicht einfach einen rechtssicheren Mietvertrag von Haus&Grund bevor du irgendwelche Experimente eingehst, die dich später teuer zu stehen kommen können?

    Hi Eduard!

    Die Obergrenze taucht schon auf, aber der Einfachheit halber habe ich nur Teile wörtlich zitiert. Der vorherige Mietvertrag war mir durchaus recht und ich sehe keine Notwendigkeit einen komplett neuen aufzusetzen, deswegen keine Vorlage von Haus & Grund. Einzige Unklarheit ist bei dem erwähnten Paragraphen und hier wäre die Frage ob bei H&G der Passus vermieterfreundlicher wäre oder nicht? Generell suche ich nach einer Einschätzung ob das die Regel ist oder ich auf der ersten Variante bestehen sollte. 

     

    Grüße,

    Dave 


  4. Hey Leute!

    Ich hätte gerne bei einem aktuellen Thema eine Einschätzung bzgl. eines Mietvertrags den ich neu verhandele. Es handelt sich um eine private Wohnung welche ich an die Gemeinde vermietet habe zur Unterbringung von Flüchtlingen. Ich plane nun den Übergang von der Gemeinde hin zu Stadt (wegen Zuständigkeiten, aber das spielt hier eigentlich keine Rolle.). Wir haben auch schon einen Entwurf für einen Mietvertrag der fast identisch mit dem alten ist, jedoch mit einem Unterschied bzgl. der Instandhaltung:

     

    Der alte besagt hier : "Dem Mieter obliegt während der Mietdauer die Instandhaltung im Innern des Gebäudes. Sie umfasst die Beseitung von Schäden durch Ausbessern oder Ersetzen folgender Gebäudeteile".

    Dann folgt eine Auflistung: Türbeschläge, Glasschscheiben, Fußbodenbeläge (inkl. Estrich), Wandplatten, Wasser- und Gasarmaturen, Sanitärobjekte, Beuleuchtungskörper, Sicherungen, Steckdosen und Zentralheizungsanlagen.

    Der neue wiederum bezieht sich hier jedoch nur auf "die Kosten kleinerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnungen bis 100€." (...) insbesondere für Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollladen und Fensterläden." 

    In beiden Fällen obliegt mir also dem Vermieter die Instandhaltung in "Dach und Fach". 

    So nun zu meiner Frage. Der erste liest sich natürlich VERmieter-freundlicher. Ich bin nun am überlegen, ob ich bei dem neuen Mietvertrag hier einen wirklich eklatanten Nachteil in Kauf nehme, oder die erste Vereinbarung tatsächlich eher ungewöhnlich ist und die neue üblicher. Oder wird beim neuen Mietvertrag nun beides auf mich "abgewälzt".

    Kurzum: Wäre es gerechtfertigt auch beim neuen Vertrag auf die obere Vereinbarung zu bestehen, oder sollte ich hier die Kirche im Dorf lassen? 

    Vielen Dank für Anregungen und liebe Grüße,

    Dave


  5. Hallo Alle,
    ich bin zwar durch einen Steuerberater "voll versorgt", suche aber jemanden, der nicht nur meine Zahlen in komplizierte Formulare überträgt, sondern jemanden, der pro-aktiv strategisch mitdenkt. 
    Könnt Ihr da jemanden empfehlen?
    Danke und Gruß,
    Thomas 

    Suchst du in einer bestimmten Gegend?

  6. vor 20 Stunden schrieb nemo:

    Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen :) 

    Endlich mal ein paar ehrliche Worte, dass hier nicht nur die hammer mega Deals abgeschlossen werden :D

    • Like 2

  7. vor einer Stunde schrieb Kalle:

    Jou, je nach wie man die Tilgung hier betrachtet.

    Mein Gedanke war: "Es dauert 15 perfekte Jahre, bis die eingesetzten 60k€ wieder liquide auf dem Konto sind"

    Klar, wenn du die Tilgung mit einbeziehst sind es eher 10 perfekte Jahre.

     

    alles klar :)


  8. Am 21.8.2017 um 16:03 schrieb Kalle:

     

    Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash.

    Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen.

    Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre.

     

    Wie kommst du denn auf 15 Jahre? Wenn man die Tilgung mal als Vermögensaufbau betrachtet, macht er doch nach Steuern 360€ + 367€ monatlichen Überschuss = ca. 8.700 p.a. - gerechnet auf seine 75K EK ca. 11% und damit doch eher 10 als 15 Jahre


  9. vor 15 Minuten schrieb Fröhn:

    @Scraffy Ja hast Du richtig verstanden. Der Preis muss zum Risiko passen. Gera zu Faktor 6 oder so ähnlich kann man natürlich machen. In Gera war vor einigen Monaten ein kleines 3 Familienhaus zum Faktor 2,6 in IS24. Stand leer und mußte ein bißchen aufgehübscht werden. Nix wildes. Heizung musste neu - hat er aber über Contracting gemacht. (Jeder wie er mag - ich sehe das auch eher kritisch) Jetzt ist die Bude vermietet und läuft gut. Gut 1000 Überschuss im Monat. Das kann man natürlich machen - auch in Gera oder Kaltenmoor.

    Ah alles klar danke für die Erklärung. Also würde ich eure Hinweise jetzt mal so zusammenfassen, dass in Kaltenmoor das Risiko mit ca. 6-7% nicht ausreichend eingepreist ist.


  10. vor einer Stunde schrieb Arnd Uftring:

    Falsch!

    Wer sauber einkauft hat in Gera nicht mehr zu befürchten als an anderen Standorten.

    Na moment mal das versteh ich nun nicht. Wie kannst du einerseits sagen A Standorte seien auch bei hohen Faktoren "sicherer" als D-Lagen und nun sagen das in Gera trotzdem ein guter Einkauf möglich sei. Dann müsste dieser Logik zufolge dann nämlich auch in Kaltenmoor oder jedem anderen beliebigen Standort ein sauberer Einkauf möglich sein. Das wiederum würde bedeuten es kommt nicht in erster Linie auf den Standort an, sondern andere Faktoren seien entscheidender. Versteh ich dich da richtig? 


  11. vor einer Stunde schrieb Arnd Uftring:

    Tatsächlich habe ich das im Freundeskreis schon einmal live und hautnah miterlebt (ca. 2012/2013) - Auslöser war hier die Bonität des Schuldners, nicht die Werthaltigkeit der Sicherheit.

    Sehr unschöne Geschichte. Ist das denn eher eine Ausnahme oder die Regel? Habe ich so nämlich noch nicht gehört.

    Zu Sell: Ja es stimmt das er niedrigere Faktoren als 10 kauft, aber nun ist Kaltenmoor was Wirtschaft und soziale Struktur angeht wirklich nicht mit Gera zu vergleichen. Das Risiko eines Wertverfalls/Leerstands ist in Gera wohl deutlich größer. Dieses in Kaltenmoor nun etwas geringer ausgeprägte Risiko kann doch einen etwas höheren Kaufpreisfaktor in Kaltenmoor rechtfertigen oder etwa nicht? Das wäre für mich der Mittelweg den @Fröhn angesprochen hat. Natürlich vorausgesetzt das Kaltenmoor eben KEIN D-Standort ist. Wobei @LeonWs und @heikoclaus1 hier schon Aussagen zu getroffen haben.


  12. vor 11 Minuten schrieb Arnd Uftring:

    Eine zu erwartende Marktkorrektur wird in D-Lagen heftiger einschlagen als in A-Lagen - insofern ist es in D-Lagen existentieller, sauber einzukaufen!

    Das sehe ich anders - würde aber auch nichts an meiner Meinung ändern!

    Auf jeden schreibt er das in seinem aktuellen Buch. Weswegen er dann nach Gera glaub ich ausgewichen ist. Aber naja ist ja auch egal.

    Okay verstehe und leuchtet mir ein -bleibt aber noch zu klären was für eine Lage Kaltenmoor denn nun ist o.O


  13. vor 48 Minuten schrieb Arnd Uftring:

    @Scraffy

    Vereinfacht ausgedrückt ist Faktor 14 in D-Lagen aktuell deutlich kritischer zu bewerten als Faktor 28 in Frankfurt Innenstadt.

    Zumindest Andreas Sell würde dir da zu 100% widersprechen :D. Aber soll das bedeuten du denkst es ist wahrscheinlicher das die ohnehin schön stark erhöhten Preise noch stärker steigen, als das die "hinterherhinkenden" mal nachziehen?


  14. vor 18 Minuten schrieb DiBe:

    Diese Abwärtsentwicklung ist exemplarisch zu beobachten in der Stadt Delmenhorst im sogen. Wollepark. Hochhausblöcke, seit langem ohne Instandhaltung, völlig heruntergekommen und verwahrlost. Nur noch bewohnt von "Mietern" die wirklich gar keine andere Bleibe mehr finden - illegal sich hier aufhaltende Ausländer, Roma aus Balkanstaaten usw. Am Ende wurden die Versorger nicht mehr bezahlt, Strom und Wasser wurde abgestellt, schließlich wurden die Häuser von der Stadtverwaltung für unbewohnbar erklärt und zwangsgeräumt. Es droht der Abriss.

    Ein weiterer Punkt, der auch dazu beiträgt: Wohnungen in solchen heruntergekommenen Vierteln werden oft von "Geier-Vermietern" gekauft, übelste Sorte, die wirklich gar nichts mehr machen und für Wuchermieten an eben solch ein Klientel vermieten, häufig pro Bett abgerechnet.

    Das dieses Risiko in den meisten sozial schwierigen Hochhausbezirken existiert glaube ich sofort - wäre auch nicht meine erste Wahl dort zu investieren. Aber von Kaltenmoor hatte ich ähnliches erwartet war dann aber doch überrascht als ich da war. Relativ hoher Anteil deutscher Einwohner noch und die Anlagen wie gesagt sehr gepflegt und gut in Schuss. Ein Gebäude war wirklich heruntergekommen aber dort war die Sanierung schon im Gange. Deswegen wäre meine Überlegung eben gewesen, ob Kaltenmoor hier eine interessante Alternative sein kann!

     

    vor 30 Minuten schrieb Andreas:

    Problematisch ist auch die Annahme, dass die Rendite bei 7% bleiben wird.

    Hochhäuser sind bei normalen Mietern außerhalb Innenstadtlagen meist unbeliebt. Deshalb vermieten viele dort an sozial schwache, die häufig die Mieten nicht bezahlen.

    Auch hier könnte Kaltenmoor eine Ausnahme sein. Da bin ich mir leider noch nicht ganz sicher. 

     

    Es gibt auch ein konkretes Objekt das mich auf den Ort aufmerksam gemacht hat. Normale Mieten liegen in Lüneburg bei 10€/m2 und in Kaltenmoor bei ca. 7€/m2. Diese ist mit 4,7€/m2 vermietet. Nach einmaliger Mieterhöhung auf ca. 5,4€ wäre ich bei 7% Rendite und wenn ich irgendwann mal 7€/m2 bekommen würde, wäre hier natürlich noch deutlich mehr drin. Ob diese 7€ halt nachhaltig für eine 90qm Wohnung in Kaltenmoor erzielbar sind, da bin ich mir nicht sicher. 


  15. vor 2 Stunden schrieb Furzi:

    allein schon der Name "Kaltenmoor"... :D

    sehr sachdienlich und hilfreich ^^

     

    vor 2 Stunden schrieb Arnd Uftring:

    Kaltenmoor kenne ich nur von der Landkarte, ich erlaube mir dennoch mal eine allgemeine Einschätzung.

    Da in den Kernstädten und A- / B-Lagen, wie Du selber festgestellt hast

    beschäftigen sich immer mehr potentielle Immobilienkäufer mit den Vororten und C- / D-Lagen in der Hoffnung, dort "günstig" einkaufen zu können.

    6-7% Rendite klingt für viele, die den Immobilienmarkt nur aus der Boomphase kennen "hammermäßig" gut - mit langjähriger Erfahrung betrachtet man dieses Spiel deutlich realistischer. 

    Der aktuelle Boom wird vorübergehen, die genannten Lagen werden als erstes und am stärksten davon betroffen sein und mit deutlichen Wertberichtigungen konfrontiert werden - übrig bleiben Eigentümer, die zu Hochpreiszeiten eingekauft haben und deren Banken Nachbesicherungen fordern, die nur noch mit erheblichen Verlusten verkaufen können, etc.

    Wer aktuell in diesen Lagen nicht mit Hirn und Verstand eingekauft wird mittel- und langfristig draufzahlen - mein Instinkt (und auch meine Marktkenntnis aus über 23 Jahren in der Immobilienwirtschaft) sagt mir, dass dies in Kaltenmoor bei einer Einkaufsrendite von 6-7% der Fall sein wird!

     

     

    Hallo Arnd!

    Danke für deine ausführliche Antwort, ich kenne deine Einschätzung zu diesem Thema auch und kann sie auch nachvollziehen und finde sie richtig, sie scheint mir aber teilweise sehr konservativ - und zwar aus folgendem Grund: Bei 7% Rendite sehe ich kein erhöhtes Risiko der Nachbeleihung bei Wertverlust. 7% erlaubt m.M.n. nämlich eine Tilgung von 3-4%. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahre können also in dem Zeitraum durchaus ca. 50% getilgt werden. Wo genau siehst du hier dann noch ein Risiko wenn man nicht zu diesem Zeitpunkt zu einem Kauf verpflichtet ist und es einfach "aussitzen" kann? Noch dazu wenn man noch potentiale der Wertsteigerung (Sanierung z.B.) und einen halbwegs günstigen Einkaufspreis gezahlt hat. Oder denkst du eher eine Bank fordert Zusatzsicherheiten während der Zinsbindung? Ist das die Regel?

    Das ist nicht böse gemeint, aber deine Aussage verstehe ich so, dass überhaupt kein Kauf unter 7% abseits der A-Lagen mehr möglich wäre. 

     

    Ob und inwieweit Kaltenmoor ein C oder D Standort ist, kann ich noch nicht sagen, deswegen auch meine Frage an die Community : ).

     

     


  16. Hi Leute!

    Auf der Suche nach guten Standorten mit brauchbarer wirtschaftlicher und sozialer Perspektive bin ich auf Lüneburg gestossen. Da die Preise innerstädtisch schon stark angezogen haben, hat es mich auf Kaltenmoor gebracht.

    Der Eindruck wenn man einschlägige Zeitungsartikel liest ist natürlich katastrophal, aber ich glaube das täuscht. Ich war auch schonmal persönlich da und muss sagen auch wenn die Hochhäuser erschreckend aussehen ist der Stadtteil doch durchaus gepflegt und auch die Wohnungen werden hervorragend verwaltet! Briefkasten, Klingelschilder sind Top in Schuss und auch von Seiten der Stadt gibt es mit dem Einkaufszentrum konkrete Aufwertungsansätze. 

    Von daher scheint mir der Bezirk für Renditen mit 6-7% durchaus brauchbar. 

    Kennt sich jemand in der Gegend aus und würde mir zustimmen oder widersprechen? : )

     

    Lieben Gruß!


  17. Am 18.5.2017 um 08:53 schrieb Stefan-RheinMain:

    Mal sehen wie es tatsächlich wird. In mehr als der Hälfte der 402 Kreise und Kreisfreien Städte in Deutschland können Haus und Wohnungsbesitzer in DE davon ausgehen, dass der Wert Ihrer Immobilie bis 2030 steigt.

    Wie seht ihr das Potenzial in Dresden? Laut Studie gibt es dort eine Wertsteigerung um 1% jährlich. 

    http://www.immobilien-zeitung.de/1000042970/studie-wohnpreise-steigen-in-grossstaedten-bis-2030

     

    Hm gibt es denn einen objektiven "Wert" einer Immobilie? Mir scheint es doch eher so zu sein, dass sie nur so viel Wert ist wie die Leute dafür bezahlen. Sollte sich also bis 2030 beispielsweise das Zinsniveau erhöhen, müssen doch zwangsläufig auch die Preise/Werte fallen. Das das bis 2030 passieren wird scheint mir sehr sehr wahrscheinlich, also worauf soll dann dieser Wertzuwachs beruhen? 

     

    Ein Beispiel wie ich das meine: 

    1. Ein Kapitalanleger kauft heute eine Immobilie  und will eigentlich nur CF neutral sein. Eine Rendite von 3,5% reicht ihm dafür bei 1,5% Zinsen und 2% Tilgung gerade so aus. Er kauft eine Wohnung also zum Faktor 28. 

    2. Wenn sich die Zinsen nun auf z.B. 3% erhöhen, reichen ihm keine 3,5% Rendite mehr um CF Neutral zu sein. Der gleiche Anleger brauch für die gleiche Wohnung also mindestens 5% Rendite um bei 3% Zinsen 2% Tilgung um nicht draufzahlen zu müssen. Das geht nur wenn Miete steigt oder Kaufpreis fällt.

    Entweder steigt die Miete in so einem Fall also entsprechend stark damit die Rendite bei gleichem/höherem Kaufpreis stimmt, oder der Kaufpreis sinkt. (Wie hoch die Miete bei Mietpreisbremse ansteigen kann sei mal dahingestellt). Bei Fall 2 kann er also maximal zum Faktor 16 kaufen. Die Wohnung kostet also nicht mehr das 28 sondern 16 fache und hat damit doch erheblich an Wert verloren. 

    Ich sehe nicht ganz was an diesem Szenario bis 2030 unwahrscheinlich sein soll und dementsprechend scheint mir diese Studie doch absoluter Unsinn zu sein. (Nicht falsch verstehen - ist keineswegs als Kritik an dir und deinem Post gemeint!)

     

    Besten Gruß, 

    Dave

     

     

     


  18. Am 7.4.2017 um 13:39 schrieb Alexander Raue:

    http://www.immobilienbesucher.de/  Deutschlandweit, günstig, schnell und Kooperation mit unserem Forum. Habs schon 3x genutzt und finde es sehr gut.

    Sehr Interessante Idee und guter Tip! Aber du lebst ja in der Schweiz, hast du denn die Arbeit die die Jungs gemacht haben, mal persönlich überprüfen können? Schauen die sich z.B. auch den Keller und das Dach genau an? 


  19. vor 2 Stunden schrieb Jonathan Cordero:

    Also am Beispiel mal gerechnet: 100m2  Wohnung, nachhaltige Miete 8 Euro. Bei einem Multiplikator von 15x waere das 144,000 Kaupfreis.

    Jetzt wirft das Objekt aber momentan 10 Euro Miete ab.  D denkst aber, dass du bei Neuvermietung lediglich 8 Euro wieder bekommst. Du schaetzt, dass der Mieter noch mind 3 Jahre bleibt, da du das aber nicht genau weisst nimmst du hierfuer einen Abschlag (du willst eine hoehere Rendite fuer dein Risiko), z.B 20% 

    Ueberrendite hier: 10 Euro aktuell - 8 Euro nachhaltig = 2 Euro

    2 Euro/m2 * 12 Monate * 100 m2 * 3 Jahre * (1- 20%) = 5760 Euro

    Der Gesamtpreis waere dann 5760 + 144,000 Euro = 149,760 Euro statt (100m2 * 10 Euro * 12 Monate * 15x Faktor) = 180,000 Euro

    Super vielen Dank für diese ausführliche Erklärung!


  20. Am 7.3.2017 um 21:08 schrieb Jonathan Cordero:

    Ich bin raus, aber wenn es interessiert, so wuerde man den fairen Kaufpreis berechnen: 

    (m2 * Nachhaltiger Erzielbarer Preis * Multiplikator)  + ( Ueberrendite * m2 * Jahre erwartete Ueberendite (2) * (1- Risikoabschlag))

    Hi! Könntest du das etwas genauer erläutern? Was wäre "Überrendite" für ein Wert und "Jahre erwartete Überrendite" und "Risikoabschlag"? Danke! :) 

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