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Immopreneur.de | Community

Jens Z

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  1. Die Zustimmung zur Umwandlung in Gewerbe wurde vor Jahren gegeben, die Kellerabteile sind aber klar Sondereigentum, das bestätigt auch die Hausverwaltung. Der Eigentümer hat die EG Gewerbefläche aus einer ZVG. Die Abwasserrohre im Keller sind nicht unbedingt wertsteigernd, es betrifft ja nicht meine Wohnung, sondern sie dienen nur dazu, die Inbetriebnahme der EG Wohnungen zu gewährleisten. Risiken wären hier mangelhafte Instandhaltung und Schäden an den eingelagerten Gegenständen durch Undichtigkeiten.
  2. Hallo zusammen, ich habe folgende Situation in einer WEG und hoffe, jemand hat schon mal ähnliche Erfahrungen gemacht. Die Situation in Stichpunkten: - Eigentümer im EG ist gerade dabei, Gewerbe in Wohnen umzubauen - Die Abwasserleitungen hat er so angelegt, dass er nicht die vorhandenen Hauptleitungen im Kellergeschoss nutzen kann, sondern Kernbohrungen durch Kellerabteile (in der WEG = Sondereigentum) legen muss - Einer meiner Keller ist als Ort für eine Kernbohrung zur Installierung einer Abwasserleitung aus einer/den Wohnung/en der neuen EG-Wohnungen vorgesehen - Der Eigentümer hat nicht bedacht, dass er die Zustimmung der Miteigentümer für die Verlegung der Abwasserleitungen in den Kellerabteilen benötigt. - Der Eigentümer hat die halbfertigen EG-Wohnungen bereits zum Verkauf gestellt, allerdings bisher erfolglos, da die Wohnungen nicht fertiggestellt werden können ohne die Abwasserleitungen - Ich beabsichtige, dies zuzulassen, allerdings gegen eine Einmalzahlung. Habt Ihr Erfahrungen hierzu, ich würde dies per Vertrag durchführen. Danke Euch!
  3. Der Sachmängelausschluss ist Standard in den Notarverträgen, jedenfalls war er bei meinen paar immer grundsätzlich aufgeführt. Manche Klauseln sind wichtig, damit der Notar als neutraler Mittler beide Parteien gleich behandelt. Du kannst also nicht als Käufer bspw. irgendwelche wilden Forderungen einbauen, weil der Kaufvertrag sonst unangemessen eine Partei benachteiligt und ungültig ist. PS: Du machst Dir da ggf gerade zu viel Sorgen, der Käufer besichtigt und somit sind ihm Mängel augenscheinlich bekannt. Wenn er was am Preis macht ok, aber hier legt er sich vorher fest in der Verhandlung und wird dann nicht durch den Notarvertrag vom Zustand der Wohnung erschreckt.
  4. Aber mach Dir das nicht zu schwierig, es ist m.E. nicht gefordert, dass Du noch die Röhre vorher durchchecken lässt. Die problematischem Mängel sind solche, von denen Du als Eigentümer wusstest, sie aber arglistig verschwiegen hast. Das bedeutet aber nicht, dass Du den Zustand jeder Rohrbeugung kennen musst. Ich würde mich auf nur wirklich relevante Themen beschränken und nur das überhaupt dezidiert nennen, was der Notar empfiehlt. Ansonsten ist das ein Flickenteppich an Mängeln und Du hast mit dem Verkäufer noch mehr Terz, weil er dadurch unsicher oder misstrauisch wird. Er muss Dir auch erstmal arglistiges Verhalten nachweisen, das dürfte dann schon mal eine Hürde sein. Es gibt im Notarvertrag den Sachmängelausschluss. Daher gilt das Objekt als besichtigt und Rechte des Käufers für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel sind ausgeschlossen, ausgenommen arglistig verschwiegene. Evt reicht das schon zur Lösung Deines Problems.
  5. Es gibt hinsichtlich Mängeln in den standardmäßigen Formulierungen im KV auch sinngemäß die Aussage, dass der Käufer das Objekt besichtigt hat und sich über den Zustand im Klaren ist. Du solltest darauf achten und das mit dem Notar besprechen, dass keine verdeckten Mängel auftreten, von denen Du wusstest. Viele Formulierungen stellen schon per se auf eine gewisse Eigenverantwortung des Käufers ab. Wenn du den ersten Entwurf hast, genau durchlesen und die Klauseln vom Notar interpretieren lassen. Ggf. musst du gar nicht jeden kleinen Punkt aufführen. Sorge dafür aber auch im Notarvertrag, dass die Protokolle der WEG als dem Käufer überstellt bezeichnet werden und tue dies auch, hinsichtlich der Sanierungsbeschlüsse der WEG falls vorhanden. Wenn Du sagst, dass aus den Protokollen Sanierungsbedarf indirekt ablesbar ist, es aber keinen offiziellen Beschluss gibt, dann ist das eine Due Diligence des Käufers, Du musst hier nicht dem Käufer die Hand halten, lediglich die vorhandenen Fakten per Protokolle der WEG im KV als bekannt bezeichnen.
  6. Ich würde dann darauf Wert legen, dass aus Deiner Sicht wichtige Informationen im KV durch den Notar eingegangen sind. Er kann Dir sicher zu Deinen Bedenken rechtlich gut formuliert die passenden Ergänzungen vorschlagen, das war jedenfalls meine Erfahrung. Insbesondere sind die Einarbeitungen dann so, das nicht einseitig eine Partei übervorteilt wird und dadurch die Klauseln ungültig werden...
  7. In NL ist die Anrechnung von FK Zinsen m.W. begrenzt...die haben 3 Boxen für Einkommensarten. In NL gibt es auf privater Ebene auch eine Vermögensabgabe, da gehen aber die Darlehen vorher ab.
  8. Die SPD schlägt wie ein Ertrinkender wild um sich. Der besagte Lastenausgleich in der reinen Form ohne Gegenrechnung von Darlehen wäre wieder ganz klassisches Futter für die Neidkultur. Ich kann mir das so aber noch nicht ganz vorstellen, weil dann auch institutionelle Investoren betroffen wären und hier starke Gegenarbeit im Lobbybereich stattfinden würde. Ein Ansatz nur für private Vermieter (weil institutionelle Investoren meist über Vehikel in Sharedeals investieren) wäre dann politische Agitation und hoffentlich noch Gegenreaktionen anderer Parteien bringen.
  9. Als normaler Vermieter, Arbeitnehmer und Kapitalanleger stehst Du immer in vorderster Front wenn es um solidarisches Zahlen für das Ausgabenmonster Staat geht. Viele der vergangenen Gutmenschenthemen haben immens viel Geld gekostet und die ineffiziente Mittelverwendung dazu machen den Molloch immer gefräßiger.
  10. In der bisherigen Politik der SPD sind klar Vermieter als Gegner ausgerufen, das wurde auch schon klar von der SPD an mehreren Ecken so in politischen Vorschlägen angesetzt. Wenn gerade die beiden linken Vorturner von Vermögenswerte reden können wir davon ausgehen, dass auch vermietete Immobilien gemeint sind. Die finanziellen Mittel dürfen wir später alle bezahlen, die europäische Solidarität kommt dann noch dazu...
  11. Man kann diesen ungaren Bullshit dieser SPD bald nicht mehr lesen. Die linke Verkeimung dort wird immer stärker und je nach den Folgen der Krise wird man wieder nach Finanzierern der Kosten suchen, so als ob Mittelstand oder Gutverdiener noch nie überproportional Steuern gezahlt hätten. Eigentum und Vermögen ist Linken per se suspekt. Eigentlich ein Milieu für alles andere als steigende Immobilienpreise...
  12. Hallo Mario, Aus dem gleichen Grund hatte ich die NKA 2018 über Gerichtsvollzieher mit deutlicher letzter Mahnung und Frist zugestellt. Damit hast Du den Beleg der Zustellung und es ist offiziell. Bei mir war es ein Jobcenter Mieter, der nun nach Mails, Briefen und persönlicher Ansprache endlich gezahlt hat.
  13. Hast Du wirklich 50€/qm an IHR pro Wohnung?
  14. Wenn man den Mietmarkt mit diesen Berliner Maßnahmen auch überregional regulieren möchte bis hin zu rückwirkenden Mietrückzahlungen, muss man in der Politik dafür sorgen, dass die Eigentumsquote steigt, was auch schwierig wird (Grunderwerbssteuer/ sonstige Abgaben). Der politische Zeitgeist verlangt einfach grün-soziale Opfergaben, um Ideologien und Neid zu befriedigen. In Deutschland tut man sich anscheinend immer schwerer mit Selbstverantwortung, Streben nach Wohlstand und individueller Entfaltung. Das ist schade, aber schon länger zu beobachten. Als Vermieter oder generell Investor ist man hier in der Minderheit und hat keine wirkliche Lobby, wenn das Ziel zusätzliches Vermögen neben der Angestellten- Tätigkeit ist.
  15. Ich vermute, in der Hausgeldabrechnung findet man eine Position Erträge, die den Zahlbetrag des Hausgeldes reduzieren und somit die gleiche Wirkung wie Zinserträge auf WEG-Konten aufweist. Das geht über die Verwaltung. Potentielle Optimierung der Funkmasteinnahmen wäre dann ein Punkt in der ETV.
  16. Nicht zu vergessen in der ganzen Überlegung sind die Fahrtkosten zum Notar und zurück, sowie sonstige Fahrten für die Finanzierung (Unterschrift zum Darlehensvertrag in den Geschäftsräumen der Bank) etc...
  17. Das Risiko der von Dir beschriebenen Einstellung der Vermarktung habe ich als Privatkäufer oder Verkäufer ja auch, wenn ich den Notar für einen Entwurf bezahle, und der Gegenpart vor Unterzeichnen abspringt. Soll ich dann auch eine "Notar-Reservierungsgebühr" verlangen...? Ich finde es hier relativ ungünstig, wenn man sich für alle Geschäftsrisiken bezahlen lassen möchte, siehe auch gerade in Verbindung mit der Relation zwischen dem Aufwand der Dokumenten- Erstellung und der prozentual mitwachsenden Courtage bei teuren Objekten...
  18. Grundsätzlich interessantes Thema, diese Reservierungsgebühr, die ich selbst nicht eingehen würde. Überspitzt gesagt frage ich mich hier immer wieder: einem Verkäufer wie bspw. Staubsauger-Vertreter zahle ich doch auch nichts, wenn er mir seine Ware vorgeführt hat und ich nicht kaufe. Er will verkaufen und für mich ist die Maklerei auch eine Art Vertrieb, dort sind die vergebenen Aufwendungen einzukalkulieren. Abgesehen davon frage ich mich, wie oft die Unterlagen eines Objekts jeweils wieder neu beschafft werden müssten und wie dieser Aufwand zur prozentualen Courtage bei hochpreisigen Objekten steht. Bei der letzten Beurkundung hatte ich meinen Notar gefragt, was die Notargebühren als prozentuale Größe vom KP rechtfertigt. Gleiches gilt für die Maklercourtage. Seine Antwort war letztlich, dass für Notariate, die als selbständige "Profit-Center" agieren ansonsten eine Ablehnung von kleinen KP-Volumina sowie geringfügigen Erbschaftsregelungen mit viel Gestaltungsaufwand gelten würde, da der Aufwand der Beurkundung dann zwar vergleichbar zu großvolumigen Bemessungsgrößen, aber nicht einträglich wäre. Wobei man sich allerdings über die Dienstleistung des Maklers im Vergleich zum Notar streiten kann.
  19. Kann ich bei Ablauf der Frist eigentlich einfach das Inventar ausräumen lassen, protokollieren und einlagern und die Rechnung dem anderen Eigentümer überstellen lassen? Oder muss ich hier alles vorstrecken? Angeblich haben die Mieter nicht mal die Telefonnummer des Eigentümers...
  20. Ja, wir haben den Keller nun geöffnet mit Hausmeister als Zeugen. Das Inventar hab ich festgestellt mit Protokoll. Es war Verpackungsmüll enthalten mit der Adresse einer Mietpartei. Die würden durch den Hausmeister angesprochen, haben gesagt, dass es ihr Keller ist und ihren Vermieter genannt. Den hab ich Basis der Eigentümerliste angeschriebenund zur Räumung mit Frist aufgefordert. Die Mieter sagten, sie hätten den Aushang nicht verstanden (Russen)....Hab neues Schloss angebracht, einen Schlüssel beim Hausmeister hinterlegt. Dann können Sie nach RS ihren Kram ausräumen.
  21. Es sind über 60 Parteien im Haus, Mieter und Eigentümer gemischt, im Nebenhaus noch mal so viele...daher muss da die HVW mal organisieren. Die haben natürlich Sorge, dass dann der große Kellertausch durch mich ausgelöst wird. Aber die Situation muss ja gelöst werden...
  22. Update: nun hat sich der Eigentümer des Gewerbeanteils aus dem EG gemeldet, dieser möchte eine Kernbohrung für Entwässerungsrohre durch mein Kellerabteil legen. Muss ich dem zustimmen und gibt es hierfür ein Nutzungsentgelt? Auf was ist zu achten? Habe ihm von der Thematik des besetzten Kellers erzählt, dass ich ihm so erst überhaupt keinen Zugang zum Keller gewähren kann. Die HVW hat die Thematik in Absprache mit dem Beirat abgegeben und will sich nicht mehr in die Zuordnung von Kellerabteilen involvieren, da Sondereigentum... Evtl. kann man wegen des Wunschs des Gewerbeeigentümers nun Druck ausüben, um die HVW zur Kooperation bringen?
  23. Hallo Arndt, und wie lange erwartet man dann, dass ich die Dinge einlagern muss? In diesem Spiel halten sich alle schön raus, angefangen von der Hausverwaltung und den Mietern..werde mal einen Aushang mit deutlicher Sprache anbringen, vielleicht liest es die Bewohnerschaft dann..
  24. Hallo Tom, ich habe den ET angeschrieben, erwarte da aber nicht viel, weil die Transaktion für ihn einfach "Flip" war und er sich in den wenigen Monaten als ET nicht um das Mietverhältnis gross gekümmert hat. Aber vielleicht kommt ja eine verwertbare Info. Das Schloss auszutauschen und dann mit dem Hausmeister zu warten, bis sich jemand meldet hilft mir letztlich auch nicht, weil ich den Keller räumen und leer meinem Mieter zur Verfügung stellen will, dazu möchte ich den Krempel im Abteil loswerden und auch nicht lange auf meine Kosten einlagern.
  25. Ich habe mich mit dem alten ET ausgetauscht, allerdings noch nicht über den Keller. Nun Frage ich mich aber, was meine Pflicht hier ist...
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