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Jens Z

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Everything posted by Jens Z

  1. Hallo Mario, Aus dem gleichen Grund hatte ich die NKA 2018 über Gerichtsvollzieher mit deutlicher letzter Mahnung und Frist zugestellt. Damit hast Du den Beleg der Zustellung und es ist offiziell. Bei mir war es ein Jobcenter Mieter, der nun nach Mails, Briefen und persönlicher Ansprache endlich gezahlt hat.
  2. Hast Du wirklich 50€/qm an IHR pro Wohnung?
  3. Wenn man den Mietmarkt mit diesen Berliner Maßnahmen auch überregional regulieren möchte bis hin zu rückwirkenden Mietrückzahlungen, muss man in der Politik dafür sorgen, dass die Eigentumsquote steigt, was auch schwierig wird (Grunderwerbssteuer/ sonstige Abgaben). Der politische Zeitgeist verlangt einfach grün-soziale Opfergaben, um Ideologien und Neid zu befriedigen. In Deutschland tut man sich anscheinend immer schwerer mit Selbstverantwortung, Streben nach Wohlstand und individueller Entfaltung. Das ist schade, aber schon länger zu beobachten. Als Vermieter oder generell Investor ist man hier in der Minderheit und hat keine wirkliche Lobby, wenn das Ziel zusätzliches Vermögen neben der Angestellten- Tätigkeit ist.
  4. Ich vermute, in der Hausgeldabrechnung findet man eine Position Erträge, die den Zahlbetrag des Hausgeldes reduzieren und somit die gleiche Wirkung wie Zinserträge auf WEG-Konten aufweist. Das geht über die Verwaltung. Potentielle Optimierung der Funkmasteinnahmen wäre dann ein Punkt in der ETV.
  5. Nicht zu vergessen in der ganzen Überlegung sind die Fahrtkosten zum Notar und zurück, sowie sonstige Fahrten für die Finanzierung (Unterschrift zum Darlehensvertrag in den Geschäftsräumen der Bank) etc...
  6. Das Risiko der von Dir beschriebenen Einstellung der Vermarktung habe ich als Privatkäufer oder Verkäufer ja auch, wenn ich den Notar für einen Entwurf bezahle, und der Gegenpart vor Unterzeichnen abspringt. Soll ich dann auch eine "Notar-Reservierungsgebühr" verlangen...? Ich finde es hier relativ ungünstig, wenn man sich für alle Geschäftsrisiken bezahlen lassen möchte, siehe auch gerade in Verbindung mit der Relation zwischen dem Aufwand der Dokumenten- Erstellung und der prozentual mitwachsenden Courtage bei teuren Objekten...
  7. Grundsätzlich interessantes Thema, diese Reservierungsgebühr, die ich selbst nicht eingehen würde. Überspitzt gesagt frage ich mich hier immer wieder: einem Verkäufer wie bspw. Staubsauger-Vertreter zahle ich doch auch nichts, wenn er mir seine Ware vorgeführt hat und ich nicht kaufe. Er will verkaufen und für mich ist die Maklerei auch eine Art Vertrieb, dort sind die vergebenen Aufwendungen einzukalkulieren. Abgesehen davon frage ich mich, wie oft die Unterlagen eines Objekts jeweils wieder neu beschafft werden müssten und wie dieser Aufwand zur prozentualen Courtage bei hochpreisigen Objekten steht. Bei der letzten Beurkundung hatte ich meinen Notar gefragt, was die Notargebühren als prozentuale Größe vom KP rechtfertigt. Gleiches gilt für die Maklercourtage. Seine Antwort war letztlich, dass für Notariate, die als selbständige "Profit-Center" agieren ansonsten eine Ablehnung von kleinen KP-Volumina sowie geringfügigen Erbschaftsregelungen mit viel Gestaltungsaufwand gelten würde, da der Aufwand der Beurkundung dann zwar vergleichbar zu großvolumigen Bemessungsgrößen, aber nicht einträglich wäre. Wobei man sich allerdings über die Dienstleistung des Maklers im Vergleich zum Notar streiten kann.
  8. Kann ich bei Ablauf der Frist eigentlich einfach das Inventar ausräumen lassen, protokollieren und einlagern und die Rechnung dem anderen Eigentümer überstellen lassen? Oder muss ich hier alles vorstrecken? Angeblich haben die Mieter nicht mal die Telefonnummer des Eigentümers...
  9. Ja, wir haben den Keller nun geöffnet mit Hausmeister als Zeugen. Das Inventar hab ich festgestellt mit Protokoll. Es war Verpackungsmüll enthalten mit der Adresse einer Mietpartei. Die würden durch den Hausmeister angesprochen, haben gesagt, dass es ihr Keller ist und ihren Vermieter genannt. Den hab ich Basis der Eigentümerliste angeschriebenund zur Räumung mit Frist aufgefordert. Die Mieter sagten, sie hätten den Aushang nicht verstanden (Russen)....Hab neues Schloss angebracht, einen Schlüssel beim Hausmeister hinterlegt. Dann können Sie nach RS ihren Kram ausräumen.
  10. Es sind über 60 Parteien im Haus, Mieter und Eigentümer gemischt, im Nebenhaus noch mal so viele...daher muss da die HVW mal organisieren. Die haben natürlich Sorge, dass dann der große Kellertausch durch mich ausgelöst wird. Aber die Situation muss ja gelöst werden...
  11. Update: nun hat sich der Eigentümer des Gewerbeanteils aus dem EG gemeldet, dieser möchte eine Kernbohrung für Entwässerungsrohre durch mein Kellerabteil legen. Muss ich dem zustimmen und gibt es hierfür ein Nutzungsentgelt? Auf was ist zu achten? Habe ihm von der Thematik des besetzten Kellers erzählt, dass ich ihm so erst überhaupt keinen Zugang zum Keller gewähren kann. Die HVW hat die Thematik in Absprache mit dem Beirat abgegeben und will sich nicht mehr in die Zuordnung von Kellerabteilen involvieren, da Sondereigentum... Evtl. kann man wegen des Wunschs des Gewerbeeigentümers nun Druck ausüben, um die HVW zur Kooperation bringen?
  12. Hallo Arndt, und wie lange erwartet man dann, dass ich die Dinge einlagern muss? In diesem Spiel halten sich alle schön raus, angefangen von der Hausverwaltung und den Mietern..werde mal einen Aushang mit deutlicher Sprache anbringen, vielleicht liest es die Bewohnerschaft dann..
  13. Hallo Tom, ich habe den ET angeschrieben, erwarte da aber nicht viel, weil die Transaktion für ihn einfach "Flip" war und er sich in den wenigen Monaten als ET nicht um das Mietverhältnis gross gekümmert hat. Aber vielleicht kommt ja eine verwertbare Info. Das Schloss auszutauschen und dann mit dem Hausmeister zu warten, bis sich jemand meldet hilft mir letztlich auch nicht, weil ich den Keller räumen und leer meinem Mieter zur Verfügung stellen will, dazu möchte ich den Krempel im Abteil loswerden und auch nicht lange auf meine Kosten einlagern.
  14. Ich habe mich mit dem alten ET ausgetauscht, allerdings noch nicht über den Keller. Nun Frage ich mich aber, was meine Pflicht hier ist...
  15. Der alte Eigentümer hat die Wohnung nur ein paar Monate besessen. Jedenfalls ist im Kaufvertrag kein Vermerk, dass zu der Wohnung, zu der auch der bezeichnete Keller gehört, abgesehen vom Mietvertrag noch Nebenabreden existieren. Ich habe ausschliessen lassen, dass abgesehen vom Mietvertrag noch zusätzliche Verpflichtungen auf mich übergehen. Das hat der Verkäufer so ja akzeptiert. Es spricht aber vieles dafür, dass der ausgezogene Mieter nicht den Keller genutzt hat aufgrund der dort abgelegten Gegenstände, wie Autoreifen und alte Autobatterien, er selbst war ohne Auto. Die HVW hat mir mitgeteilt, dass früher freie Keller einfach genutzt wurden, weil der ehemalige Verwalter sich nicht um Ordnung gekümmert hat. Also scheint entweder ein aktueller oder ehemaliger Bewohner den Keller zu nutzen.
  16. PS: Ich bin Eigentümer seit 01.05. gemäß notarieller Feststellung, also Übergang Nutzen und Lasten.
  17. Ich wüsste nicht, wie er den Raum zurecht nutzt. Soweit ich weiß, kann kein anderer Eigentümer über mein Kellerabteil einen Vertrag mit einem Mieter zulasten Dritter, also mir machen. Die HVW hat nun ein Schreiben an alle Eigentümer versendet, in dem jedem Eigentümer mit Verweis auf die Teilungserklärung erläutert, welcher Wohnung welcher Keller zusteht. Hier wurde auch aufgeführt, dass eine Zwangsräumung durchgeführt werden kann.
  18. Ich habe mir das so überlegt: seit 25.05. hängt ein Aushang des Hausmeisters, damit der Nutzer meines Anteils sich beim Hausmeister meldet. Passiert ist nichts. Werde nun ein neues Schloss dran machen mit neuem Aushang sich zu melden, da ansonsten die Dinge entsorgt werden. Mit dem Hausmeister mache ich eine Bestandsaufnahme des Inhalts. Lagerung der Gegenstände findet dann auch im Keller statt, d.h. ich lager die nicht aus, sondern entsorge gleich nach dem Fristablauf. Frist zur Meldung ab 25.05. = 14 Tage Frist danach bis zur Entsorgung = 14 Tage.
  19. Hallo zusammen, Ich darf mit einer neuen Problemstellung aufwarten: In der Teilungserklärung der WEG ist jeder Wohnung ein Kellerabteil eindeutig zugeordnet. Nun ist mir aufgefallen, dass der Keller meiner Wohnung bereits belegt ist und mit Vorhängeschloss gesichert ist. Ein Aushang am Hauseingang durch den Hausmeister blieb erfolglos. Ich habe einen Mieter zum 01.07., welcher Anspruch auf dieses Kellerabteil hat, es ist mein Sondereigentum. Nach RS mit H&G sagte man mir, dass ich nicht einfach den Keller aufbrechen und den Inhalt entsorgen lassen kann, da ich sonst Schadenersatz zahlen müsste und auch Hausfriedensbruch begehe. Die Hausverwaltung hat nun eine Übersicht der Kellerräume und Zuordnung an alle Eigentümer gesendet. Ich bat um die Einholung der Belegung der Keller von den Eigentümern durch die HVW, damit ich feststellen kann, welche Partei meinen Keller nutzt, da der H&G meint, dass ich zuerst den Nutzer meines Kellers ausfindig machen muss. Ansonsten könnte ich nicht eingreifen. Die HVW verweist auf eine EVT, wo über die Rückmeldung zur aktuellen Belegung abgestimmt werden soll und redet sich um die Abfrage vorher heraus, weil sie sagt, in 2011 hätte es nur 70% Rücklaufquote gegeben. So lange kann ich nicht warten. Die HVW meint, ich könnte zwangsräumen ohne Feststellung des Nutzers, was der Aussage von H&G entgegensteht und was ich der HVW mitgeteilt habe und nach rechtlicher Basis für diese Zwangsräumung gefragt habe. Seitdem Schweigen der HVW. Was kann ich nun machen, Aussitzen durch die HVW ist nicht m.E.? Danke und Grüße Jens
  20. besser wieder 18:30 Uhr? Wegen Feierabend-Verkehr....
  21. Hi Bluedream, Meine Aufzählung war erstmal eine grundlegende Übersicht, was ich so in der Literatur gefunden habe. Evtl gehst du noch mal deine Ausgaben durch und machst eine Zuordnung, was von deinen Renovierungskosten von 3500€ zu den Werbungskosten zählen kann und damit deine 15% Grenze nicht tangiert. Wegen Abwassersanierung müsste man googlen...Generell ist meine Erfahrungen, dass man beim Finanzamt die Sachen bergründen kann, warum sie so oder anders bewertet werden sollten...
  22. Hallo Bluedream, hast Du Deine 15% Grenze auf die gesamten Anschaffungskosten oder nur den Gebäude-Anteil gerechnet (15% Grenze auf Anschaffungskostenanteil ohne Grund). Da ich aktuell auch eine Bude mit runtergekommenem Bad gekauft habe, muss ich mich auch in die Thematik einlesen. Gemäß § 6 Abs. 1 EStG gehören nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen die "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen". Die Kommentierung dazu gibt als Beispiel zu dieser Definition "z.B. Instandhaltungskosten für kleinere Arbeiten an Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, Scheinheitsreparaturen". Abgesehen davon müssen die Aufwendungen ohne MWSt. die 15% der Anschaffungskosten ohne Gebäudeanteil übersteigen, damit sie als anschaffungsnah in den ersten 3 Jahren gelten. Die Frist läuft mit dem Notartermin zur KV-Unterzeichnung. Evt. hilft Dir das, hier etwas genauer die Kosten zuzuordnen und damit Aufwendungen als Werbungskosten aus den anschaffungsnahen Kosten herauszurechnen. Vielleicht schaut jemand mit Steuerberater-Hintergrund noch einmal drüber, aber das ist, was ich so gefunden habe.
  23. Hallo Peter, vielen Dank, das ist natürlich nicht so prickelnd... Allerdings lässt sich das wohl nicht vermeiden bzw. ein Aufschlag der Maklercourtage auf den Gebäudewert wird das FA wohl nicht anerkennen. Das wäre dann die Vorgehensweise, die Leverage oben angesprochen hatte:
  24. Hallo zusammen, ich würde die Diskussion gerne etwas beleben: wo sind die Maklerkosten beim Kauf anzusetzen und in voller Höhe oder nur mit dem Anteil des Gebäudes? Anbei diese Fundstelle: "Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten. Das sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eigentümerwechsel stehen. Sie werden dem Kaufpreis hinzugerechnet und mit abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungsnebenkosten beim Kauf eines Altbaus oder Neubaus sind insbesondere die Notarkosten (nur für die Beurkundung des Kaufvertrages und evtl. für die Verwaltung des Notaranderkontos), Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamtes (nur für Eigentümerwechsel einschließlich evtl. Gebühren für Auflassungsvormerkung), Maklergebühren (nur für die Vermittlung des Objekts)" Demnach wären die Maklergebühren nur mit ihrem Anteil an den Gebäudekosten lt. Notarvertrag abzuschreiben, sind die restlichen Maklerkosten (entfallen anteilig auf den Bodenwert) dann steuerlich unbeachtet oder fallen diese einfach unter die sofort abziehbaren Werbungskosten? Danke und Grüße, Jens
  25. Hallo Aleks, wahrscheinlich habe ich mich falsch ausgedrückt, ich meinte https://www.zvg-portal.de/. Dort kannst Du Dir mal Gutachten ansehen, es wird bei Wohnungen nach dem Ertragswertverfahren gearbeitet und dort abgeleitet der Bodenwert. Lies Dich mal ein, Deine zweite Rechnung sieht schon sinnvoller aus. Die Berechnung des BFM kenne ich nicht. Ich müsste auch noch einmal genau nachsehen, ich nehme immer die Wohnfläche des Gebäudes als Basis für die Berechnung. Evtl. weiß jemand anderes noch mehr hinsichtlich der richtigen Verwendung des BMF-Formulars, gib doch mal Bodenwert oder so ähnlich im Forum in der Suchfunktion ein. Ich meine, dort gab es mal eine Diskussion über das Thema. VG, Jens
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