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Jens L.

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About Jens L.

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  1. @envriel Danke für deine Tipps! Das hat mir geholfen. Gruß Jens
  2. Hallo Zusammen, ich bin gerade am ersten Immobiliendeal dran und sitze an der Haushaltsrechnung und an der Vermögensaufstellung für die Bank, da ich das MFH durch die Bank finanzieren will. Dazu einige Fragen: Ich habe mal gelesen, dass man diese Listen immer für das letzte Kalenderjahr macht. Wäre also für 2016. Soll ich nur die für 2016 vorbereiten oder auch schon für 2017, also das was bisher in 2017 passiert ist? Wie macht ihr das? Ich habe 2016 durch Spekulationen im Forexmarkt Geld verloren. Auf der einen Seite möchte ich nichts der Bank verheimlichen, da die das ja wahrscheinlich eh herausbekommen. Auf der anderen Seite möchte ich aber nicht so da stehen, dass ich nicht mit Geld umgehen kann- ich wurde nur falsch beraten und habe mich seither von diesem „Geschäftsmodel“ verabschiedet. Soll ich die Verluste unter „Ausgaben“ mit reinschrieben? Was versteht man unter „Anschaffungen“? Große Beträge wie Einbauküche, Auto usw. oder auch Bohrmaschine, Laptop? Gibt es irgendwie eine preisliche Größe, ab wann eine Anschaffung für die Bank wirklich eine preisgerechte Anschaffung ist? Für Eure Infos bin ich sehr dankbar.
  3. Naja, was heißt so ziemlich alleine. Meine Natur/ mein Herz sind klar Deiner Meinung. Allerdings wenn man mehr risikoorientiert ist, nimmt man halt den ertragreicheren Weg und nimmt lieber mehr Cashflow mit als zu tilgen. Ich denke das muss jeder selbst entscheiden und gehört für jeden in die eigene Risikomanagement-Abteilung. Mehr tilgen ist sicherer- aber der Vermögensaufbau geht auch sicherlich nicht so schnell
  4. ok, danke Thomas. Da werde ich mich gleich mal intensiver damit beschäftigen!
  5. @Thomas Knedel @JB meint ihr mit kurzfristiger Finanzierung so etwas wie Euribor? Bin gespannt auf die Podcastfolge.
  6. Alles klar- jetzt habe ich Dich richtig verstanden. Die 25% sind also die Bewirtschaftungskosten die von der Kaltmiete abgezogen werden. Unter den 25% verstehst Du Instandhaltung, Hausverwaltung etc. als Rücklage! Dies ergibt dann das Nettoobjektergebnis, welches ich durch die Anschaffungskosten teile und so eine Nettorendite bekomme, die im "perfekten Objekt" bei einer Bank 8% beträgt. Richtig? Alles klar- danke Dir!
  7. @freeone das klingt super um Invests zu Filtern! Aber nur noch mal die Frage zu den 25% Instandhaltungskosten- diese müssen eingeplant werden in der Rendite, gehen aber nicht in die Brutto/ oder Nettorenditeberechnung mit rein. Also quasie die Differenz zwischen der Ist-Rendite (z.B. 11%) und der min. Nettorendite (z.B 8%) und von diesem Betrag dann 25%. Kann man das so als Richtwert sehen?
  8. @freeone Redest Du von 25% kalkulierte Bewirtschaftungskosten, also Miete - Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung etc) = Nettoobjektrendite und auf die Nettoobjektrendite noch einmal 8%? Oder von Extra Instandhaltungskosten die man im Jahr sich weglegt (25%)?
  9. Hallo freeone, Danke für deine sehr ausführlichen Antworten. Sorry das ich erst jetzt antworte, aber ich musste ehrlich gesagt erst mal darüber nachdenken. 1.1. Habe ich dich richtig verstanden, dass ich 80% der Immobilie dann schon als Vermögen habe? Also sobald ich die Immobilie gekauft habe kann ich 80% schon in meine Vermögenstabelle einordnen und 20% in die Schuldentabelle? Ich dachte bis jetzt, dass ich 100% als Schulden habe und dann erst je nach Tilgung der Anteil Stück für Stück in das Vermögen geht. Ist der Prozentsatz 80/20 bei allen Banken üblich? "Darf" man dieses Verhältnis bei Banken erfragen? Bei dem Thema Schuldenobergrenze gibt es ein Vielfaches meines Einkommens sagst du. Wie viel ist dieses Vielfache? Ist das auch unterschiedlich bei den Banken? "Darf" man das erfragen? 1.2. wenn du bei den Betriebskosten Hausverwaltung etc meinst- das stimmt! Die habe ich nicht aufgelistet. Das würde bedeuten, dass ich keinen Cashflow machen würde 1.3. 8% Rendite- das macht Sinn so wie du es geschrieben hast-Danke! Was verstehst du unter vorhandene Vermögenswerte beleihen? Was meinst du mit: "Sofern dir die Bank eine 110% Finanzierung gibt, dann hast du dir damit quasi Eigenkapital eingeworben. Deswegen wird der Kredit teurer."?? 2. in meiner Beispielrechnung bin ich davon ausgegangen, dass nach Ablauf der festen Zinszeit von 10 Jahren der Wert der Immo nicht in meinem Vermögen ist, da es noch nicht abbezahlt ist. Aber du hast recht, da wenn ich sie verkaufe, muss ich ja 100.000€ an Wert (wenn Immo so bleibt) mit berechnen. Die Instandhaltungskosten habe ich ebenfalls nicht mit reingenommen, würde die Rechnung aber weiterhin negativ belasten. Wie gesagt, ich bin noch am Anfang! Vielen Dank für Deine Antworten! Ich würde mich freuen, wenn Du/ Ihr noch Antworten auf die oben gestellten Fragen parat haben könnt.
  10. Hallo Kalle, danke für deine Antwort und die 5 Tipps dazu.
  11. Hallo alle Zusammen, da wir momentan verhältnismäßig gute Zinsbedingungen in Deutschland haben, wird immer wieder gesagt, dass es momentan eine spitzen Zeit ist Bankkredite in Anspruch zu nehmen. Da aber ein Bankkredit mit einer Zinsbindung gekoppelt ist (zB 10 Jahre) habe ich mich gefragt: was passiert dann? Was passiert wenn der Zinssatz dann nicht mehr 1,8% sondern 10% ist? Kann es überhaupt solch eine Zinsentwicklung in einem Zeitraum von 10 Jahren geben und wie kann man dem vorbeugen? nach ein wenig Recherche bin ich auf die Website http://de.tradingeconomics.com/germany/bank-lending-rate gekommen. Allgemein ist diese Website länderbezogen eine schöne Spielwiese für Zahlenfreunde. Dort sieht man gute die Bankkreditzinsen für Verbraucher und die historische Entwicklung. Aus der Analyse ist abzuleiten, das die Wirtschaftskriese um 2008 die Zinsen hat deutlich einziehen lassen. Man kann aber auch ableiten das von 2006-2008 der Zins von ca 4,5 bis 6,5% angezogen hat. Also gut 2% in 2 Jahren. 1. Was denkt ihr mit welchen Zinsspannungen man in den nächsten 10,15 oder 20 Jahren zu rechnen hat (hinsichtlich Anschlussfinanzierungen)? 2. Wie beugt ihr eventuelle Zinssteigerungen vor, hinsichtlich einer eventuellen Anschlussfinanzierung? Versucht ihr das über die Rendite (Differenz zum aktuellen Darlehen) hinzubekommen? Oder was habt ihr für Tipps? Wie sichert ihr eure Investments ab? Es ist ja nicht Sinn und Zweck beim Auslauf der Finanzierung nach 10 Jahren sich zu wundern, dass auf einmal die Zinsen höher sind. Man muss sich meiner Meinung nach vorher absichern, eine Strategie dazu entwickeln. Wie macht ihr das?
  12. Hallo zusammen! ich bin blutiger Anfänger in Sachen Immobilien und befasse mich erst seit kurzem intensiv damit. Mir ist aufgefallen (auch hier im Forum), dass es bei vielen kein Problem ist einen Kredit bei einer Bank zu bekommen. UND selbst wenn sie das nötige Eigenkapital haben, diese Leute nicht im Traum daran denken würden alles aus eigener Tasche zu bezahlen. Mehr noch: es als lohnenswert, unabdingbar und zum schnellen Vermögensaufbau dazu gehört, Immobilieninvedtments mittels eine 100- oder sogar 110%igen Finanzierung durchzuführen. Für mich und meinem jugendlichen Leichtsinn könnte es nur eine Erklärung geben: sie besitzen mindestens genauso viel Vermögen, wie sie Kreditfinanzierung wollen. Anders kann das doch gar nicht gehen! Oder doch? simples Beispiel: kaufpreis der Immobilie: 100000€ Finanzierung soll 100% sein! Als Tilgung wird immerwieder 2% "geraten" Gehen wir von einem Kreditzins von 2% aus und einer Laufzeit von 10 Jahren. Monatliche Zinsen + Tilgung: 333€ Die monatlichen Mieteinnahmen betragen: 433€ Der Cashflow ist bei diesem Beispiel von Anfang an 25% (100€). Was sind die Ziele? Ziel ist natürlich positiven Cashflow zu generieren damit man bei der Bank weitere Finanzierungen für andere Immobilieninvedtmentd bekommt. Ok- Check! Die Immobilie später gewinnbringend verkaufen... hm gute Frage- das müsste man sehen. Das Eigenkapital sind 20.000€. Damit bezahlt man die Kaufnebenkosten (12%) und dann hat man noch 8000€ für die anfänglich wichtigen Reparaturen, sonstige Ausgaben, Backup. Sagen wir mal die 8.000€ reichen, da das Objekt in einem guten Zustand ist. In den nächsten 3 Jahren will man auch nicht so viel investieren da man die Modernisierungskosten erst im 4. Jahr zu 100% in die Werbungskosten nehmen will. Soweit so gut- der Plan steht. Die Bank checkt alles, stellt gute Bonität fest und vergibt 100.000€! 1. Immobilie gekauft- Check! Nun möchte man, um es einfach zu halten die gleiche Immobile noch einmal dazu kaufen. Sagen wir es ist eine ETW, im selben Haus, auch vermietet- also selbe Vorraussetzungen. Nun hat man aber kein Eigenkapital mehr! In der Vermögensliste stehen nun Schulden da man ja die erste Immobilie gekauft hat! Klar, die sich selbst finanziert und sogar noch 25% bleiben als positiver Cashflow von den Mieteinnahmen hängen. ABER REICHT DAS DER BANK UM EIN 2. oder 3. oder 4. Darlehen zu geben??? Also müssen doch diejenigen, die in einem Jahr 5 oder mehr Objekte kaufen über GENUG EK verfügen (Gibt es da einen prozentualen Richtwert? 30% vom Kaufpreis habe ich mal gelesen), wollen aber aufgrund des niedrigen Zins die Chance nutzen und lieber flüssig bleiben. Das klappt bei denen, aber in diesem Beispiel wird man doch kaum ein 2. Darlehen bekommen, oder? Frage 1.: was passiert in der gängigen Praxis eurer Erfahrung nach. Braucht man wieder 20.000€ Ek, oder muss man jetzt 100.000€ um die Kaufnebenkosten + Instandhaltungskosten zu bezahlen. Oder reichen der Bank gar allein die Tatsache, dass das 1. Objekt und auch das 2. Objekt jeweils 25% der Mieteinnahmen an Cashflow generieren? Das 2. Thema was mich diesbezüglich zum nachdenken bringt, ist die 10-jährige Finanzierung. Das lese ich immer wieder. Also damit eine Immobilie guten Cashflow erzeugt, dürfen die Bewirtschaftungskosten von Zinsen und Tilgung nicht so hoch ausfallen. In diesem Beispiel sind das insgesamt 4%. Das heißt allerdings, dass nach 10 Jahren eine Restschuld von 77.584,48€ pro Immobilie übrig bleibt. Kauft man 5 Immobilien des gleichen Typ, ist man bei einer Restschuld von 387.922,40€. Nehmen wir den gar nicht so unwahrscheinlichen Fall, dass in 10 Jahren der Zinssatz bei 5% ist. Das ist mehr als doppelt so viel. Eventuell hat man dann auch höhere Mieteinnahmen aber der finanzielle Druck ist doch dann enorm, wenn man ein Anschlussdarlehen braucht. Und kriegt man nun ein Anschlussdarlehen in Höhe von 387.922,40€? Frage 2: wie minimiert ihr Euer Risiko gegen steigende Zinsen? Oder gibt es da andere Ansätze? Oder verkauft ihr dann die Immobilie? Wenn man dann die Immobilie verkauft macht man folgende Rechnung auf: Kaufbetrag: 100.000€ Kaufnebenkosten: 20.000€ Zinskosten der 10 Jahre: 17.877,48€ Restschuld: 77.584,48€ Eingenommener Cashflow: 12.000€ Kaufnebenkosten + Zinskosten 10 Jahre + Restschuld- eingenommener Cashflow= 103.461,96€ Heißt für mich, dass ich die Immobilie für 103.461,96€ nach zehn Jahren loswerden muss, damit überhaupt +-0 rauskommt. OHNE Modernisierungskosten/ Sanierungskosten. Ich denke mir mal, dass einige oder viele von Euch jetzt die Stirn runzeln „das kann man so nicht rechnen“ oder das ist FALSCH. Bitte erklärt es mir! Ich bin wirklich für jeden Ansatz dankbar. Wie gesagt, ich bin gerade am Anfang und habe noch viel zu lernen. Aber genau das, bereitet mir gerade Kopfzerbrechen. Besten Dank!
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