Jump to content
Immopreneur.de | Community

DiBe

Members
  • Content Count

    487
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    42

Everything posted by DiBe

  1. Auf den Cash-Flow betrachtet fehlen die 1.300 €. 2.000 € AfA bedeuten 700 € mehr auf dem Konto - 2.000 € Tilgung sind 2.000 € weniger auf dem Konto.
  2. Wenn man mal ganz grob rechnet: ETW KP 100.000; davon Gebäudeanteil 80.000. Bj. 1910, also AfA 2,5%, macht eine AfA von 2.000,- €. Grenzsteuersatz des Eigentümers 35%. Die AfA führt dann zu einer Liquidität aus Steuerersparnis von 700,- €. Bei einer 100%-FInanzierung ohne KNK und einer Tilgung von 2% beträgt der Liquiditätsbedarf dafür 2000,- €. Deckungslücke: 1.300,- €. Die Rechnung geht nicht auf. Es bleibt immer eine Deckungslücke.
  3. @Fröhn das bezieht sich auf ein früheres Thema hier im Forum... es war da leider nicht möglich klarzustellen dass die anteilige Steuerersparnis aus 2% AfA nicht ausreicht um 2 % Tilgung zu bedienen. Aber ist auch egal, hat mit Robins Frage tatsächlich nichts zu tun....
  4. Hallo Robin, die Höhe der Tilgung und auch die Ergebnisse dieser oder ähnlicher Tabellen interessieren das Finanzamt nicht. Auch den Begriff des Cash-Flow kennt das Steuerrecht nicht. Versteuern musst Du den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung des Objekts. Dieser besteht aus der Differenz von Mieteinnahmen und allen abzugsfähigen Ausgaben, wie z.B. Energiekosten, Hausverwaltung, Erhaltungsaufwendungen (Achtung, hier gibt es Grenzen, insbesondere bei neu angeschafften Objekten in den ersten 3 Jahren. 2 weitere wichtige Posten die abzugsfähig sind: Schuldzinsen, soweit durch das Objekt veranlasst, sowie die AfA (Absetzung für Abnutzung). Die AfA beträgt in aller Regel 2% des Gebäudeanteils an den Anschaffungskosten, wobei es auch hier Ausnahmen und andere Sätze gibt. Die Tilgung ist für das Finanzamt keine Ausgabe, sondern ein Vermögenszuwachs, und mindert daher auch nicht deine Steuerlast. Das obige ist jetzt wirklich nur eine Kurz-Kurz-Form, und stellt auch keine Steuerberatung dar. Steuern und Immobilien sind ein ganz wichtiges Thema, hier solltest Du dich unbedingt tiefer informieren. Und ein weiterer, hier im Forum anscheinend nicht ausrottbarer Irrtum: 2% AfA reichen nicht aus um davon 2% zu tilgen.
  5. Hallo Eike, Meppen, Toll !! Ich komme aus der Cloppenburger Gegend. Schön wenn wir uns mal in Oldenburg treffen !
  6. Hallo FriesenFinn, zu deiner konkreten Situation einer Beurkundung über das Betreuungsgericht kann ich natürlich nichts sagen. Ich hatte aber mal einen Mieter, der ein Haus gekauft hatte welches ebenfalls von einer betreuten Person kam. Dort hat sich das Prozedere dann ewig hingezogen. Vereinbarte Zeitrahmen wurden von Seiten der Betreuung völlig überzogen. Der Mieter hatte dann - nach erneuter Terminzusage - bei mir gekündigt, musste raus da neu vermietet, kam aber bei seinem Haus nicht weiter. Das war ein totales Chaos. Ich rate Dir also, doppelt vorsichtig zu sein. Auf jeden Fall kannst Du alles schon vorbereiten, Angebot einholen etc., aber mir den Arbeiten wirst Du erst beginnen können wenn das Gericht endgültig zugestimmt hat. Plane hier unbedingt einen zeitlichen und finanziellen Spielraum ein !
  7. Zur Ergänzung des vorhin geschriebenen: Wir haben ca. ein 3/4 Jahr gewartet und dann gestrichen. Zum Glück ist bis jetzt kein neues Fogging aufgetreten. Und....es ist wirklich frustrierend wenn man als Vermieter für etwas zahlt, dessen Ursache (fast) sicher im Bereich des Mieters liegen. Aber so ist nun mal unser Mietrecht.
  8. Hallo, ich hatte in einer Wohnung auch Probleme mit Fogging. Die Mieter wohnten bereits längere Zeit darin, und im selben Haus (mir gehört ganzes Objekt) sind noch 3 weitere Wohnungen IDENTISCH gemacht, d.h. selbe Farbe, Bodenbelag usw. Dort gab es keine Fogging-Probleme. Die klassischen Risikofaktoren waren alle gegeben: Chemikalien/Reinigungsmittel (Mieter hat Gebäudereinigungsfirma), Lösungsmittel aus Möbeln/Einrichtungsgegenständen (Wohnung war voller Dekokram, hier noch ein Schänkchen, da ein Regal), Kerzenruß (überall Kerzen zur Deko, Teelichter, mehrflammige Kerzenleuchter auf dem Eßtisch, die auch angezündet wurden), Kosmetika (wurden offensichtlich reichlich von der Mieterin benutzt). Trotzdem stellten sich die Mieter auf dem Standpunkt, dass ich als Vermieter zahlen müsste. Fazit: Ich habe den Maler bezahlt, da ich keine Lust auf Stress hatte. Ich rate Dir, mit dem neu Streichen noch etwas zu warten. Wenn eine Mit-Ursache in einem ausgasenden Lösungsmittel o.ä. besteht macht es keinen Sinn zu schnell zu streichen, da dann evtl. das Fogging noch einmal auftritt. Ein vernünftiger Mieter sollte das einsehen.
  9. @jonas2 Es stimmt, wenn man mehr als nur ein paar Objekte hat sollte man nicht zuviele Ansprechpartner haben. Man ist dann auch eher ein "wichtiger" Kunde und wird bevorzugt bedient, wenn mal etwas ist.
  10. Hallo Hogado, auch ich rate Dir eher davon ab. Habe es auch schon das eine oder andere mal versucht, aber es gefiel mir nie wirklich: - In einem Objekt hatte ich einen Mieter/Hausmeister "mitgekauft" und fand das erst wahnsinnig praktisch. Mit der Zeit habe ich aber gemerkt dass der sich im Haus als Chef aufgespielt hat und allen anderen Mietern seine Regeln aufzwingen wollte. Trotzdem habe ich das Spiel mitgespielt, er bekam auch noch ein neues Bad "spendiert" und im Endeffekt war er der erste Mieter der ausgezogen ist. - In einem anderen Objekt habe ich den Verkäufer, der allerdings ausgezogen ist (im selben Ort geblieben), als Hausmeister behalten. Es ist dann nichts passiert, er hat gar nichts auf die Reihe bekommen. - Immer dann wenn ich an den "Hobby-Hausmeister" gezahlten Beträge auf die Mieter umgelegt habe ist es zu Murren gekommen, da alle anderen Mieter geglaubt haben, er bekäme zuviel für seine Arbeit, der Hausmeister selber fand es natürlich zuwenig. Seit ich alles von einem Hausmeisterdienst betreuen lasse gibt es eine ordentliche Rechnung und es wird nichts mehr infrage gestellt. Fazit: Lass es lieber, die sauberste Lösung ist eine Fremdfirma die du auch ohne Probleme umlegen kannst. Nicht verschweigen will ich, dass man auch den "Profi-Hausmeistern" ständig auf die Finger schauen muss. Um eine regelmäßige Begehung innen und außen wirst Du nicht herumkommen.
  11. [email protected], die 42 % + Soli + ggf. Kirchensteuer gelten nur für das Einkommen oberhalb 53.000 €.
  12. Hallo Matthias R., gerade für das erste Invest finde ich es nicht schlecht in seiner Region zu bleiben. Welchen Vorteil soll es haben, 100-200 km weit weg zu gehen ? Du bist vor Ort, kannst kleine Instandhaltungen auch noch selber ausführen oder beauftragst Dir bekannte Handwerker, du kannst selber den Mieter suchen usw. Und nicht zu unterschätzen: Es ist ein gutes Gefühl an seiner eigenen Immobilie mal vorbeizufahren und sich daran zu freuen was man geschafft hat. Deine Stadt kann ich so natürlich nicht beurteilen, aber die genannten Fakten klingen doch nicht schlecht. Wichtig ist aber nicht nur der gesamte Ort, sondern auch die Lage in der Stadt selber. Und von der Größe der Stadt - viele Großstädte sind schon heiß gelaufen, da bieten Mittelstädte wie Deine manchmal auch gute Gelegenheiten. Schau Dir den Markt an, besichtige mal ein paar Wohnungen.
  13. Manche Jobcenter haben auch kurze Merkblätter für Mieter/Vermieter, in denen genau aufgelistet ist was vor Ort gezahlt wird, bei uns z.B. nach Gemeinden differenziert. Das kann sehr hilfreich sein um den Mietvertrag optimal zu gestalten. Ich habe mal mit einem Mieter zusammen die Miete so angepasst dass wir den Rahmen ausschöpfen, dafür habe ich ihm eine kleine EBK eingebaut. So haben beide etwas davon.
  14. Bei mir ist es ähnlich. Früher habe ich alle Wohnungen über Makler vermietet, der Mieter hat ja gezahlt. Seit es das Bestellerprinzip gibt vermiete ich alles selber, und es klappt eher besser als beim Profi. Ich gebe mir sehr viel Mühe mit den Anzeigen. Gute Bilder, viel Informationen, guter Grundriss sofort dabei. Hochwertige Wohnungen über IS 24, einfache über ebay kleinanzeigen. Zeitungsanzeigen spare ich mir. Viele Mietinteressenten finden es auch angenehm, nicht über einen Makler zu mieten. Zu den Besichtigungen nehme ich immer meine Frau mit, dann haben wir sofort 2 Meinungen zu den Interessenten und suchen uns die besten aus. Wenn ich mir nicht sicher bin hole ich über Haus + Grund eine Schufa-Auskunft ein. Ganz häufig gehen die Wohnungen auch über Mund-zu-Mund-Propaganda weg, in meinen MFH suchen sich die anderen Bewohner auch manchmal selber neue Mieter die zur Hausgemeinschaft passen. Damit habe ich sehr gute Erfahrungen gemacht ! Querulanten werden so aussortiert. Hier in der Region nehmen die guten Makler i.d.R. 1,5 KM und dann oft noch eine "Bearbeitungsgebühr" (150-250 €) vom Mieter. Dafür gibts dann nur Service von der Stange, oder doch mal einen Monat Leerstand weil der Interessent nicht früher aus seiner alten Wohnung herauskommt und der Makler dann auch nicht mehr weitersuchen will. Rücklagenbildung: Ich habe auch eher jüngere Objekte, so dass ich keine festen Rücklagen bilde. Der freie Cashflow kommt auf ein gemeinsames Tagesgeldkonto für alle Objekte, das ist meine Kasse für alle möglichen Ausgaben. Wenn ich dann ein attraktives Objekt sehe bin ich sofort flüssig und kann viel flexibler zuschlagen. @JB 10% Mindestrendite ist aber sportlich. In welcher Region bist Du investiert ?
  15. Hallo Susu, 1. = Kellertür: Wenn die Kellertür allgemein zugänglich ist (also auch für andere Mieter, Besucher etc.) wirst Du nicht beweisen können dass der ausziehende Mieter für den Schaden verantwortlich ist. Du bleibst dann auf den Kosten sitzen. Anders ist die Situation wenn der Kellerabgang nur über die Wohnung erfolgt, dann muss der Mieter zahlen, da er natürlich auch für seine Gäste haftet. 2. = Schönheitsreparaturen: Ich halte die Klausel in deinem Mietvertrag für rechtlich unwirksam. Mittlerweile gibt es fast keine rechtssichere Möglichkeit mehr, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überzuwälzen, vor allen Dingen nicht die Endrenovierung. Die Gerichte sind da sehr mieterfreundlich. Tipp: Schlag doch einen Deal vor, z.B. du kaufst die Farbe und der Mieter streicht. Dann hast Du keine hohen Handwerkerkosten, und der Mieter kann da vielleicht noch mit leben. Das hängt natürlich auch davon ab wie das Verhältnis zum Mieter ist. 3. = Laminat: Wenn der Mieter die Wohnung bereits einige Zeit (mehrere Jahre) bewohnt hat sind leichte Schäden am Laminat rechtlich normale Abnutzung. Der Mieter muss nichts zahlen. Anders sieht es nur aus wenn die Wohnung nur kurz bewohnt wurde oder massive Schäden (z.B. Brandlöcher) vorliegen. Wenn Du kein wasserdichtes Einzugsprotokoll hast sieht es ohnehin schlecht aus.
  16. Ich mache es genauso wie JB. Keine feste Rücklage, stattdessen sammele ich die freie Liquidität. Es gibt ja noch andere ungeplante Belastungen, z.B. zeitweiser Wohnungsleerstand, Mietrückstand des Mieters usw. Das muss durch die monatlichen Eingänge abgedeckt werden können. Wenn sich genug Liquidität angesammelt hat nehme ich es zum Kauf eines neuen Objekts.
  17. @AndreasDa ich selbständig bin (hat nichts mit Immo zu tun) hatte ich eine "normale" BP. Meine V+V-Objekte halte ich alle im Privatvermögen, aber das wird natürlich mitgeprüft. Ich hatte im Prüfungszeitraum 2 x hohe Erhaltungsaufwendungen, die haben die ganz genau angesehen, und das eine Objekt ist mir leider wie geschrieben aberkannt worden. Neuberechnung der ESt, Nachzahlung, 6% Nachzahlungszinsen....das volle Programm.
  18. @AndreasRichtig, aber ich hatte vor kurzem eine BP in der es genau um dieses Thema ging. Hatte Dämmung/Innenausbau in einer WE auf heutigen Stand gebracht und das Finanzamt hatte das als 3. Gewerk gewertet. Letzten Endes haben wir uns auf einen Deal geeinigt, aber mein Sofortabzug war erst einmal weg. Der Prüfer war da betonhart.
  19. Bitte bei der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten höchste Vorsicht walten lassen. Das Finanzamt schaut hier wirklich genau hin, da es i.d.R. um größere Summen geht. Erhaltungsaufwand - d.h. sofortiger Abzug - liegt wirklich nur dann vor, wenn nichts neues geschaffen wird und auch der Standard der Ausstattung sich nicht verändert. Ein Ausbau eines Dachgeschosses, mit Schaffung zusätzlicher Mietfläche, ist immer Herstellungsaufwand, auch wenn es zu einer bereits bestehenden Wohnung zugeschlagen wird. Alle Kosten dieses Ausbaus sind dann Herstellungskosten. Wenn in diesem Zusammenhang auch das Dach neu gedeckt wird können diese Kosten noch als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden. Tipp: 2 getrennte Rechnungen darüber erstellen lassen, aus denen das auch so hervorgeht. @Sebastian Schmitt: Der Einbau eines Fahrstuhls und der Dachgeschossausbau wären auf jeden Fall Herstellungsaufwand. Die Sanierung von Wohnungen kann auch Erhaltungsaufwand sein, also sofort abzugsfähig. Bei der Sanierung von Gewerken unterscheidet das FA 3 Standards: einfacher, mittlerer und gehobener Standard. Wenn ich dann z.B. die Elektrik überholen lasse und statt Schraubsicherungen Automaten einbaue, dazu FI und vielleicht auch noch mehr Steckdosen, dann ist der Standard angehoben. Wenn in 3 von 5 Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster, Dämmung/Innenausbau) der Standard angehoben wird ist die gesamte Sanierung abzuschreiben, auch wenn es sich bei den Einzelmaßnahmen um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handeln würde. @Sebastian Schmitt Dann werden also alle Modernisierungsmaßnahmen zu Herstellungsaufwand. Das habe ich selber schon mal bei einer BP erlebt. Tipp: Ich lasse mir die Rechnungen so ausstellen, dass dort bereits dokumentiert ist dass es sich nur um Erhaltungsaufwand handelt. Also z.B. "Badewanne, Dusche... demontiert und neu eingebaut". Das erleichtert mir die Argumentation. Wenn man es optimal plant ist es aber möglich, auch größere Sanierungen sofort abzusetzen. Die reine Höhe des Betrages ist völlig unerheblich. Noch ein Fallstrick: In den ersten 3 Jahren nach Erwerb dürfen nur 15 % des Gebäudewerts investiert werden, ansonsten auch Herstellungskosten. (Vorsicht, es zählt nicht der Kaufpreis, sondern nur der reine Gebäudewert). Bitte hier unbedingt kompetent von einem Steuerberater beraten lassen.
  20. Ist doch ein tolles Ergebnis. Schöne Wohnung, gut vermietet, was will man mehr !
  21. Moin zusammen, ich hätte auch Interesse daran. Freue mich über einen Termin wenn's soweit ist !
×
×
  • Create New...