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Immopreneur.de | Community

DiBe

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Everything posted by DiBe

  1. Hallo Bluedream ! Das ist falsch. Umlegbar sind nur Kosten für einen Hausmeister, d.h. für die tatsächliche Objektbetreuung vor Ort. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Winterdienst usw. Die Kosten der Kaufmännischen Hausverwaltung sind nicht umlegbar, d.h. Mieteingangskontrolle, ggf. Neuvermietung usw. Und beachte bitte noch zwei weitere Gedanken: 1. Hausverwaltung ist ein Massengeschäft. Betreut der Hausverwalter deine Vermögenswerte so gut wie du ? (ich bin davon überzeugt dass das nicht so ist) 2. Ich achte auch darauf die Höhe der Nebenkosten nicht auszureizen, auch hier Sparpotential zu nutzen. Schließlich will ich zufriedene Mieter, wenig Mieterwechsel.
  2. Wo eine Einzelabrechnung möglich ist, z.B. über Zähler, zahlt natürlich jede Wohnung nur gemäß ihrem Verbrauch. Aber eine evtl. Grundgebühr wird dann wieder auf alle Einheiten umgelegt. Beim Allgemeinstrom ist es ebenfalls so dass dieser auf alle Einheiten umgelegt wird, i.d.R. nach qm Wohnfläche.
  3. Hallo daeda, bei Leerstand sind die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen. Ein umlegen auf die übrigen, vermieteten Wohnungen im Hause ist nicht rechtens. Du hast also bei Leerstand nicht nur die entgangene Miete sondern auch die anteiliegen Nebenkosten !
  4. Das hört sich schon mal interessant an. Wenn die Besichtigung war schreibe mal gerne wie es war + auch ein paar Fakten dazu.
  5. Hallo, das würde ich erst mal nicht so negativ sehen. Vielleicht gibt es eine gute Atmosphäre im Haus und die Bewohner/Eigentümer regeln alles auf dem kleinen Dienstweg. Und wenn in absehbarer Zeit wirklich nichts großes zu sanieren ansteht...du hast jetzt nichts über das Objekt geschrieben. Spreche doch einfach mal einen der anderen Bewohner an. Manchmal (aber nur selten) gibt es wirklich ganz tolle Hausgemeinschaften !
  6. Hallo John Wissensdurst, wenn ich deine Frage/Aussage lese frage ich mich was Du willst ? Entweder suchst Du einen Makler der Dein Objekt für dich vermarktet => Maklerauftrag abschließen. Oder Du kannst es selber => Keinen Maklerauftrag abschließen. Sorry, aber was soll dann das Lamento ?????
  7. Hallo Patrick, dieser Satz von Dir sollte PFLICHTLEKTÜRE sein für alle, die mit Immobilien anfangen wollen. Ich sage nur PASSIVES EINKOMMEN. Zu Deiner Person: Schade dass es Dich getroffen hat. Lass Dich nicht entmutigen, du kannst viel aus so einer Situation lernen. Übrigens nicht nur in Hinsicht auf Immo's. Ein Trost: Ganz zu Anfang hast Du geschrieben dass diese Misere sich auch in einem günstigen Kaufpreis niedergeschlagen hat. Vielleicht entwickelt sich das Ganze ja auf Dauer noch zu einem guten Investment. Bleib hartnäckig !
  8. Leider habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Konstellation Mieter = Hausmeister nur in den seltensten Fällen funktioniert. Entweder - spielt er sich zum "Blockwart" auf, will im Haus das Sagen haben, schnauzt die anderen Mieter an - und das häufig in Kombination mit dem Versuch, sich beim Eigentümer eine Vertrauensposition zu erarbeiten oder es gibt Stress weil ihm die anderen Mieter das Geld neiden. Beliebt ist hier auch das Anfechten der NK-Abrechnung... Fazit für mich: Nur noch die saubere Lösung, Hausmeisterservice bestellen und umlegen.
  9. @HamburgInvest Wie rechnest Du Sanierungs- und Reparaturarbeiten deiner Häuser ab ? Schreibt deine "IchServiceGmbH" Dir eine Rechnung ? Du brauchst ja für die Anlage V auch die Belege.
  10. Topp ! Herzlichen Glückwunsch, so einen Mitarbeiter hätte ich auch gerne. Legst Du die Hausmeisterdienstleistungen um, und wie gestaltest Du das ?
  11. Generell fokussiert sich hier in der Community vieles auf den Ankauf. Ich glaube, viele übersehen dass sie die Objekte ja dann auch für Jahre und Jahrzehnte im Bestand haben werden. Meiner Meinung nach kann ein Immobilieninvestment nur aufgehen wenn auch da alles stimmt. Also gleichzeitig die Kosten niedrig halten und trotzdem den Wert der Objekte durch sorgfältige Bewirtschaftung erhalten oder steigern, Stichwort Mieterselektion, äußeres Erscheinungsbild usw. Wer sich da nur auf die Hausverwaltung verlässt.... Ich kenne viele genervte Mieter und Eigentümer, die völlig frustriert sind über lustlose, unfreundliche Hausverwaltungen. Und solchen Firmen soll ich dann Vermögenswerte in 6stelliger Höhe anvertrauen ???
  12. Ja, @HamburgInvest, das ist tatsächlich meine nächste Überlegung. Die kaufmännische Verwaltung bekomme ich gut hin, aber leider habe ich nicht die Zeit und auch die Begabung kleinere handwerkliche Arbeiten selber durchzuführen. Aktuell probiere ich gerade, einen Rentner für solche Arbeiten einzulernen, da stehe ich aber noch ganz am Anfang.
  13. Hallo @Bluedream, hier beantworte ich Deine Fragen mal öffentlich, vielleicht interessiert es ja noch jemanden: Du hast ja eine Hausverwaltung mitgekauft damals, kann man diese Problemlos kündigen ? Es war damals eine kleine Ein-Mann-Verwaltung, es gab auch keine Verträge, ich habe ihm dann einfach auf nette Art und Weise mitgeteilt dass am Jahresende seine Betreuung ausläuft. Wenn ich ein Objekt kaufe würde ich im notariellen Vertrag festlegen, dass der Hausverwalter nicht mit übergeht, und das es Sache des Alteigentümers ist den Vertrag zu beenden. Das geht natürlich nur bei ganzen MFH, nicht bei WEG-Verwaltung. Was kostet der Hausmeisterservice mit Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst für ein MFH ca pro Monat ? Mein Hausmeisterdienst berechnet nach Stunden, 25,- €/Std.. Halbjährlich für meine MFH mit 4-6 Einheiten sind das immer ca. 6-800 € pro Objekt. Dazu muss man sagen dass es alles freistehende MFH sind mit Grundstück/Garten drumherum. Ist das Standard das ein Ablesedienst für Gas/Wasser/Strom vorhanden ist, oder kann man das auch selbst machen ? Ich würde das IMMER machen lassen. Die Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung ist ein relativ strenges Regelwerk, dazu kommen laufend Gerichtsurteile. Und was meinst du mit Garantiewartung? Ich dachte die Kosten kann man so oder so umlegen 😳 Die Zähler (Wasseruhren für die einzelnen Wohnungen, Wärmemengenzähler usw.) kann der Vermieter kaufen => Dann sind die Kosten nicht umlegbar. Alternativ gibt es eine sogenannte Garantiewartung, dann übernimmt der Ablesedienst die "Wartung" und tauscht nach 5 Jahren (Eichfrist) die Zähler kostenlos aus. Quasi werden die Kaufkosten da auf die Laufzeit umgelegt. Dadurch sind die Kosten dann auch umlegbar. @Norbert S.du hast natürlich völlig Recht, zu dem laufenden Verwaltungsaufwand kommt noch die Überwachung von Handwerkerleistungen dazu. Das würde ich aber ohnehin keiner Hausverwaltung übertragen. Kleine Hausverwaltungen haben i.d.R. gar nicht den fachlichen Background. Große Profi-Hausverwaltungen haben oftmals eine technische Abteilung die das überwachen. Ich rate aber dazu, hier selber ein Auge drauf zu haben, es geht schließlich um's eigene Geld. Bei ernsthaften Baumaßnahmen wie einer kompletten Badsanierung ist tägliches Überwachen der Baustelle Pflicht.
  14. Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade. Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert. Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist. Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus. Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um. Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand: - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere. Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe. - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw. Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche - Nebenkostenabrechnung 1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger. Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand. Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.
  15. Nee war auch nicht so gemeint nur eine Anspielung auf das Wort als solches. Man kann hier im Forum ja sogar seinen Wortschatz erweitern !
  16. Ach ja, das kostet pro WE ca. 200 € jährlich, die ich natürlich umlege. Abgerechnet wird nach Stunden, 25€ pro Stunde.
  17. Ich habe einen kleinen Hausmeisterservice beauftragt (1-Mann-Firma). Der macht Mülltonnendienst (nur raus, rein machen die Mieter selber), Winterdienst, Gartenpflege und Treppenhausreinigung und ist auch ansprechbar für kleine Gelegenheitsarbeiten auf niedrigem Niveau. Trotzdem muss man dem ab und zu auf die Finger hauen, damit immer alles tiptopp aussieht. Es sind aber auch eher etwas hochwertige Objekte mit besseren Mietern, kein H-4-Klientel. @Jb007kein Hackepack
  18. Hallo John, bei so einem großen Geschäft ist es auf jeden Fall wichtig, sich selber vorab gut zu informieren und alles so vorzubereiten dass es optimal ablaufen kann. Mein Rat: 1. Schritt Erkundige dich, ob die Bäume (Eiben) auf deinem Grundstück wirklich geschützt sind. Gibt es in Deinem Ort eine Baumschutzsatzung ? Manchmal sind Bäume auch im Bebauungsplan eingetragen und damit geschützt => Einsichtnahme beim Bauamt. Eine weitere Möglichkeit wäre eine Unterschutzstellung als Naturdenkmal. Wenn das alles nicht der Fall ist darfst Du die Bäume entfernen. Eine "Registrierung" beim Umweltamt ist noch keine Unterschutzstellung. Gib im Zweifel ein paar Hundert Euro aus und lasse Dich anwaltlich beraten. Das ganze natürlich ohne das bei den Behörden an die große Glocke zu hängen. Das ist dann eben eine Gartenumgestaltung.... 2. Mach einen Termin beim Bauamt, kläre die Ausnutzbarkeit deines Grundstücks ab, mach einen Termin mit dem Sachbearbeiter. Informiere Dich selber über GRZ/GFZ/Zahl der Vollgeschosse. Sprech doch das Thema einer Befreiung von den Festsetzungen an (also z.B. höhere GFZ). Viele Kommunen stellen bei geringen Überschreitungen so etwas in Aussicht. Du wirst dann selber merken wie die Stimmung dazu ist.
  19. @BluedreamEine Außendränage und ein kompletter Neuverputz, das wird viel zu teuer, und trotzdem hast Du keine Garantie dass der Keller trocken ist.
  20. Ich habe vor kurzem einen Altbau (Bj. 1928) gekauft und saniert. Der Keller war wie oben beschrieben: Feucht, Kappengewölbe, die Wände voller Salzausblühungen. Da die Kellerräume als Abstellfläche für die einzelnen Wohnungen dienen erwarten die Mieter natürlich trockene, nutzbare Lagerräume. Insofern haben sich sicherlich auch die Ansprüche geändert im Vergleich zur Bauzeit. Früher lagerten dort Kohlen und Kartoffeln, heute der Wintermantel und die Kinderbücher. Folgendes habe ich gemacht: Eine Kelleraußentreppe mit Zugang zum Garten haben wir zugemauert und mit Bitumen von außen abgedichtet (hier ist bei Starkregen immer Wasser über den Treppenabgang in den Keller gedrückt). Bei den Dachrinnen habe ich einige Schwachstellen beseitigt, das Wasser wird jetzt wirklich sauber abgeleitet. Somit ist der größte Wasserdruck beseitigt. Dann haben alle Zwischentüren aus Holz mit der Stichsäge Lüftungslöcher bekommen, die Tür vom Heizungsraum steht jetzt auf (=> trockene warme Luft aus dem Heizungsraum durchströmt den Keller), und die Mieter lüften die Kellerräume regelmäßig. Schließlich die Salpeterablagerungen abgebürstet und Keller weiß gestrichen. Fazit: Ich habe jetzt auf Jahre Ruhe. Die Mieter haben gute, trockene Kellerräume, alles sieht super aus. Die Kosten waren absolut im Rahmen.
  21. Hallo, zunächst einmal müsstest Du abklären ob es für Espelkamp einen amtlichen Mietspiegel gibt (und das ist nicht die Auswertung in IS24 !). Falls ja, hast Du Glück und kannst den Mietspiegel zugrundelegen, falls nicht musst Du 3 Vergleichswohnungen benennen. Also Wohnungen, die von Größe, Lage und Ausstattung her mit Deiner Wohnung vergleichbar sind. Hier geht es um reale Mieten, im Zweifelsfall wirst Du die Angaben belegen müssen. Die Kappungsgrenze von 20 % musst Du trotzdem beachten. Rechtlich zu klären wäre darüber hinaus noch, ob die bereits vereinbarte Mieterhöhung nicht zu einem Staffelmietvertrag geführt hat. Dann ist nämlich Dein Mieterhöhungsbegehren ausgeschlossen. Insgesamt ist es gar nicht so einfach die Miete rechtssicher zu erhöhen ! Die Nebenkostenvorauszahlungen kannst Du natürlich anpassen, das würde ich sogar empfehlen. Allerdings bringt Dir das keinen finanziellen Vorteil, außer dass Du deinem Geld nicht hinterherlaufen musst. Hier habe ich die Erfahrung gemacht dass viele Mieter lieber ein paar Euro mehr bezahlen und dann nach Abrechnung etwas zurückbekommen. Eine Nachzahlung kommt immer schlecht an.
  22. Hallo, ganz wichtiges Thema ! Schreib ruhig noch mehr Details, und ich bin gespannt auf die Antworten hier im Forum. Ich denke, jeder Vermieter kann da ein Lied von singen.
  23. Ich bereite alle Unterlagen selber auf, dann kann der Steuerberater die Werte nur noch übernehmen. Er prüft dann wo noch Möglichkeiten bestehen etwas steuerlich zu optimieren. So zahle ich pro Objekt (MFH) 39,80 bis knapp 60 Euro im Jahr. Das ist im Rahmen und für größere Probleme habe ich dann den StB. Ganz alleine wäre mir auch nicht wohl, z.B. setzt mein StB Pauschalen an für Kontoführung, Büro usw. und weiß genau was da durchgewunken wird - das ist auf jeden Fall mehr als bei Einzelbelegen. Insoweit bringt der StB da sicherlich einen echten Mehrwert. Kosten von 200 € pro Wohnung finde ich aber viel zu hoch. Das Sichten von Belegen und Addieren von Zahlen kann man auch selber erledigen, und Grundkenntnisse im Steuerwesen muss eigentlich jeder Immo-Investor haben (auch die Investoren die nur 2 WE haben @Jb007)
  24. Hallo Florian, ich würde immer versuchen nicht nur von einem Teilmarkt abhängig zu sein. 1-Zi-Appartments sind auch okay, sollten aber so beschaffen sein dass auch z.B. Berufstätige/Wochenendpendler so eine Wohnung mieten würden. Also achte auf eine vernünftige Küchenzeile/Kochnische, ein brauchbares Bad und möglichst einen Balkon und einen PKW-Stellplatz. Für den Studenten sind sicher auch 15 qm noch akzeptabel, ich würde eher 25-30 qm suchen. Dann spricht nichts gegen eine 1-Zi-Wohnung.
  25. Hallo liebe Immo-Experten, ich habe folgende Frage: Meine Balkone sind mit Holzboden (Riffelbohlen Sibirische Lärche) belegt. Die müssen ab und zu eingeölt werden um ansehnlich zu bleiben, dann halten sie auch wesentlich länger. Dazu kommt eine gründliche Reinigung vorab. Also insgesamt nicht wenig Arbeit. Ich biete meinen Mietern an, die Materialkosten für Öl, Pinsel usw. zu übernehmen (für eine normale Balkonterrasse 30 bis 60 €), wenn er die Arbeit macht. Das wird eigentlich auch von allen akzeptiert und als fair empfunden. Die Mieter sind begeistert wie gut der Boden hinterher wieder aussieht. Nun habe ich einen störrischen Mieter der sich weigert und mich aufgefordert hat, einen Maler vorbeizuschicken der den Holzbelag säubert und einölt. Meine Frage: Wer ist für die Pflege des Holzbodens zuständig ? Im Mietvertrag steht dazu nichts, nur dass der Mieter verpflichtet ist die Mietsache "pfleglich" zu behandeln. Was ist, wenn der Mieter über viele Jahre nichts macht und der Holzboden dann vorzeitig erneuert werden muss ? Ich freue mich über Euren Rat !
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