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Immopreneur.de | Community

DiBe

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Everything posted by DiBe

  1. Im Bondmarkt bekommst Du leider nirgendwo mehr 5% Rendite. Euro-Anleihen solventer Schuldner rentieren durchweg unter 2%. Dollar-Anleihen gibt es durchaus schon mit 2-2,5% Rendite, aber durch Währungsschwankungen ist die Mehrrendite schnell weg - wie unlängst geschehen. 5% bekomme ich nur von Schuldnern wie Griechenland, (früher) Air Berlin usw. - mit bekanntem Ergebnis. Anleihen in weiteren Fremdwährungen sind sehr risikoreich. Langlaufende Anleihen (10/+ Jahre) rentieren etwas besser, aber bergen die Gefahr wirklich großer Kursverluste falls die Zinsen wieder steigen sollten und Du vorfristig verkaufen willst/musst. Mein Anleihenportfolio trocknet daher mit jeder weiteren Fälligkeit aus. Willkommen im Club !
  2. Wenn Du dann 10 Jahre weiter bist, stehst im Berufsleben, dann ist Deine Immobilie(n) schon zum großen Teil abgetilgt, außerdem hast Du noch ein schönes Aktiendepot und schon ein paar Jahre Vermieterfahrung gesammelt - ideale Voraussetzungen um dann durchzustarten. Vielleicht haben sich die Märkte bis dahin wieder abgekühlt. Von solchen Voraussetzungen können 99% der Leute hier nur träumen !
  3. Hallo Lupus, das lässt sich nicht in einem Satz beantworten. Es geht ja hier bei dir weniger um Vermögensaufbau als um Kapitalerhalt bzw. Kapitalanlage, natürlich trotzdem mit guter Rendite. Bei einem Kapitalstock von 500.000 € würde ich Dir folgendes raten: 1. Du bist noch Student, und wahrscheinlich auch noch ledig. In den nächsten Jahren steht bei dir an: Berufseinstieg, vielleicht Gründung einer Familie, du brauchst vielleicht ein Auto, musst eine Wohnung einrichten usw. 50.000 € legst Du auf einem Tagesgeldkonto bei jederzeitiger Verfügbarkeit an. So bleibst Du immer liquide. 2. Du solltest nicht Dein ganzes Geld in Immobilien investieren. Sowieso niemals, aber im Moment umso mehr als wir uns gerade in einem Immobilienboom bewegen, mit heißgelaufenen Märkten. Teile Dein restliches Kapital auf: 1/2 der Summe = 225.000 € legst Du in Wertpapieren an. Du kaufst einen breit gestreut investierenden ETF auf die internationalen Aktienmärkte, aber nicht alles auf einmal sondern z.B. jeden Monat 10.000 €, damit Du Kursschwankungen ausgleichst. Auch hier sind die Märkte heißgelaufen. Alternativ 10-15 gute Dividendenaktien wie Siemens, Nestle, BASF, Microsoft usw, dann hast Du ca. 3 % regelmäßige Erträge. Wichtig: Depot bei einer Direktbank, kaufe keine gemanagten Fonds mit hohen Gebühren. 1/2 der Summe investierst Du in Immobilien. Nimm die 225.000 € als 40% Eigenkapital, dazu 60% Fremdkapital, dann hast Du insgesamt 560.000 € zur Verfügung. Wenn Du 40% EK einsetzt und die Immobilie beleihst sollte es möglich sein einen Kredit zu erhalten. Du kannst dann entweder 2-3 gute ETW kaufen oder ein Mehrfamilienhaus. Kaufe in der Nähe deines Wohnortes, nicht irgendwo weit weg. Kauf keine Problemobjekte, die hier die Profis machen, sondern etwas gutes, solides, aber auch keine High-End-Immobilie. Dann zahlt die Immobilie den Kredit von selber ab und bleibt auch noch ein kleiner Überschuss. So hast Du dein Kapital vernünftig angelegt. WARNUNG: Lass dein Geld nicht von Gebührenjägern auffressen. Dieser ganze Quatsch wie Lebensversicherung kaufen und dann beleihen, Bausparvertrag usw. dient NUR DER BANK. Es werden ausschließlich Provisionen abgeschöpft. Man wird auch versuchen Dein Aktienkapital in einen bankeigenen Fonds zu leiten und dann noch als Sicherheit zu nehmen. SEI MISSTRAUISCH !!
  4. Hallo Sebastian, bei einer Wohnungsgröße von 127 qm handelt es sich nur um eine 3-Zi-Wohnung - das ist sehr ungünstig. Wer solch eine große Wohnung anmietet sucht i.d.R. mindestens eine 4 Zi-Wohnung. Das kann dann in der Vermietung ein Nachteil sein.
  5. Mündliche Mietverträge = hier gelten dann im Zweifel immer die Regelungen des BGB. Da das Mietrecht ohnehin streng reguliert ist und auch durch laufende Rechtsprechung immer weiterentwickelt wird (z.B. das Thema Schönheitsreparaturen) macht es schon fast keinen Unterschied mehr, was man vertraglich fixiert hat, da die Gerichte fast alle vermieter-freundlichen Klauseln für unwirksam erklären. Wie bei jedem Mietvertrag gilt auch hier: Kauf bricht Miete nicht, so dass für den Mieter alles beim Alten bleibt. Das würde mich jetzt nicht vom Kauf abschrecken, und ich sehe auch keine "extremen" Probleme. Die Miethöhe ergibt sich ja aus den geleisteten Zahlungen, wenn in der Vergangenheit die Nebenkosten immer abgerechnet wurden wird das auch so weiterlaufen können, was soll schon passieren ? Kleiner Wermutstropfen: Juristen "im Ruhestand" können sehr wehrhaft und klagefreudig sein, die haben nämlich Fachwissen, Geld und Langeweile - habe da selber schon mal so ein Exemplar erleben dürfen, das kann nerven.
  6. DiBe

    Neubau MFH

    Hallo Jens, ich habe in der Vergangenheit auch schon 3 MFH selber neu gebaut. Zunächst einmal möchte ich Dich zu dem Schritt ermutigen, Du kannst dann Deine Vorstellungen ganz anders umsetzen als mit Gebrauchtobjekten. Das Ganze steht und fällt mit der Lages des Grundstücks. Seinerzeit habe ich die Planung durch einen Architekten bis zur fertigen Baugenehmigung durchführen lassen, Vergabe, Bauleitung und -überwachung habe ich dann selber gemacht. Das kostet viel Zeit, macht aber auch Spass und hat RICHTIG VIEL GELD gespart. Das ging seinerzeit da ich ein gutes Handwerkerteam aus Firmen hatte die sich auch untereinander kennen, so dass vieles Hand-in-Hand lief. Ich habe dennoch alle Gewerke einzeln vergeben. Da Du Bauingenieur bist solltest Du das auch beherrschen. Allerdings hatten meine Objekte keine problematischen Fälle wie aufwendige Innenstadtbebauung, schwierige Baugründe usw., und auch keinen Keller, Tiefgarage und Fahrstuhl. Meine reinen Baukosten, ohne Grundstück, lagen bei 1.200-1.400 €/qm vermietbarer Wohnfläche, brutto inkl. MWSt. Allerdings hier in Norddeutschland, und in den Jahren 2010, 2011 und 2013. Entscheidend ist bereits eine kostenorientierte Planung und hinterher eine ganz disziplinierte Umsetzung ohne Änderung. Ich meine, es sind trotzdem schicke und gute Häuser dabei herausgekommen.
  7. In der beschriebenen Situation wird es regelmäßig so sein dass die Immobilie mit Grundschulden belastet ist. Das ist ja gerade das typische in so einem Fall dass alles von Wert belastet bzw. sicherungsübereignet ist. Damit wird die Wohnung aus der Insolvenzmasse ausgesondert und der Erlös dient zur Befriedigung des Sicherungsgläubigers. Eine Anfechtung kommt immer dann zum Tragen wenn das Vermögen vor dem Insolvenzfall ohne Gegenleistung oder zu billig weggeben worden ist - typischerweise das Haus welches noch schnell eben auf die Frau oder die Kinder übertragen worden ist. Dass ein regulärer Verkaufsfall angefochten wird habe ich noch nicht gehört.
  8. Hallo @freeone, das macht vielleicht den von Dir gebotenen Kaufpreis für den Verkäufer optisch attraktiver, er muss dann nicht den Preis reduzieren sondern stattdessen den Makler bezahlen, bekommt aber die volle geforderte Summe. Im Endeffekt das gleiche, aber wer geht schon gerne mit einem einmal angesetzten Preis herunter. Für bestimmte Typen von Verkäufern macht so etwas Sinn. Beachte aber bitte dabei, dass sich durch den erhöhten Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten erhöhen (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten). Ein Beispiel, bei einem KP von 100.000 € und einer Erhöhung um 6% für Makler incl. MWST (hier sind 5 % zuzgl 19%, also 5,95 üblich -das kann regional schwanken) sind das ca. 400 € für die zusätzlichen Kaufnebenkosten. Deine "Kaufpreisakrobatik" kann also auch nach hinten losgehen. Aber wie gesagt, manchmal kann das tatsächlich Sinn machen. Übrigens gibt es den gleichen "Trick" auch anderes herum: Hier in der Region werden immer mehr Objekte Provisionsfrei angeboten und der Verkäufer zahlt dann die Provision. Vor allem bei Eigennutzern zieht das, die glauben dann ein Schnäppchen gemacht zu haben. Der Profi hier aus dem Forum wird sich dadurch eher nicht blenden lassen.
  9. hallo @den_schub, das kommt ganz auf Deine Strategie an. Wenn Du sofort Überschüsse haben willst/musst passt solch ein Objekt nicht zu Deinem Ansatz. Dann bist Du halt irgendwo festgenagelt auf Märkte wie Ruhrgebiet, ostdeutsche Nebenstädte usw. - das soll jetzt keine Wertung sein. Wenn Du aber langfristig einen guten Bestand aufbauen willst sind solche Objekte genau das Richtige für Dich. Dann musst Du eben die ersten Jahre zuzahlen - sieh es als Investition. Auf die Dauer wird der Mieter aber doch mal wechseln oder du hebst die Miete über die Jahre Schritt für Schritt an. Ohne den Berliner Markt zu kennen wage ich die Behauptung dass Du in Charlottenburg in ruhiger Seitenstraße keine sanierten Altbauwohnungen für Faktor 11 oder 12 bekommst. Fazit: KAUFEN - wenn Du es Dir leisten willst.
  10. @Bluedream die Idee mit den "Probe-Anzeigen" ist sicher nicht schlecht. Aber sei vorsichtig, die Anzahl der Interessenten sagt noch nichts aus über Deine Vermietungschancen. Es ist nämlich so, dass die Leute in engen Mietmärkten wie den Top-Metropolen oder den überlaufenen Uni-Standorten eher schon mal eine Wohnung nehmen die vielleicht nicht zu 100% ideal ist, die etwas zu teuer ist usw. Ebenso bleiben die Mieter länger in einer Wohnung die mittlerweile zu klein/zu groß geworden ist oder durch Jobwechsel jetzt ungünstig gelegen ist, da jede neuangemietete Wohnung viel teurer ist. In mieterfreundlichen Märkten können Interessenten viel entspannter suchen und ziehen auch durchaus mal um wenn's ihnen nicht mehr gefällt. Generell hat die steigende Zahl an Anfragen nicht nur etwas mit größerer Nachfrage zu tun, sondern auch mit gewandelten Vermietungsmedien: Früher musste man Zeitungsanzeigen studieren, anrufen, u.U. sogar auf Chiffre-Anzeigen antworten (ja, so etwas gab es wirklich !). Heute scrollen die Leute durch Ebay-Kleinanzeigen und es wird munter angeklickt. Und ich wäre wirklich vorsichtig es auf ein konkretes MFH hin zu spezifizieren. Wenn das rauskommt dass Du da Fake-Anzeigen machst bist du bei dem Makler/Eigentümer/Hausverwaltung untendurch. Ich würde mich da lieber mal umhören, bei Haus & Grund nachfragen usw. Verfolge doch einfach mal wie lange Angebote bei IS24 oder bei Ebay-KA eingestellt sind, dann bekommst Du ein gutes Gefühl für den lokalen Markt und auch ein Gespür welche Miethöhe jeweils noch gut akzeptiert wird. Ich lasse mir in meinem Suchmarkt nicht nur alle Verkaufs-Angebot von IS 24 per Suchauftrag schicken sondern auch alle Vermietungsanzeigen. Mit der Zeit hat man da einen guten Einblick.
  11. Das kann man wenn es hart auf hart kommt auch anders sehen, ich vermute der Mieter würde vor Gericht Recht bekommen. Für den Mieter ist das eine Stressituation wenn er abends nicht in die Wohnung kann usw. usw. Bist Du denn vor Ort so dass der Mieter davon ausgehen kann dass Du selber aktiv wirst ? Es ist sicherlich nicht zumutbar dass der Mieter bis zum nächsten Morgen wartet bis sich ein regulärer Mitarbeiter darum kümmert. Aber natürlich hat jb007 recht, es lohnt sich nicht deswegen den Rechtsweg zu gehen - das gilt allerdings auch für den Mieter !!! Er will ja jetzt Geld von Dir. Ich würde versuchen mit ihm auf 50/50 eine Einigung zu finden.
  12. Himmel !!! Du hast Dich ja völlig verrannt !!! Warum sortierst Du die Käufer ? Und warum glaubst Du irgend jemand gäbe sein Geld lieber Dir als dem Finanzamt ? Da lese ich ja die blanke Gier in deinem Post.... Aber noch einmal zur Sache: Wenn Dein Grundstück nach § 34 beurteilt wird ist das leider ein echter Nachteil. Es gilt dann nämlich kein Bebauungsplan sondern das Bauvorhaben muss sich nach Art und Umfang in die Nachbarbebauung einfügen. Ein Bauträger wird dann immer nur nach Bauvoranfrage kaufen. Du hast hier im Forum schon so viel geschrieben zu deinem Grundstück und jetzt so eine wichtige Info ! Wenn Du hier wirklich Hilfe haben willst musst Du schon detaillierte Informationen preisgeben. Also Ort, Lage, vielleicht ein Foto der Umgebung, damit wir uns überhaupt eine Vorstellung machen können. Oder Du suchst Dir tatsächlich einen Profi der das für Dich macht !
  13. Hallo, das stimmt nur teilweise, wenn es zum Kündigungsprozess vor Gericht kommt hat der Mieter u.U. gute Chancen als Härtefall zu gelten, das bedeutet dass die Hürden für eine Kündigung noch einmal deutlich höher hängen als ohnehin schon. Aber lass Dich davon nicht beirren, sieh es auch als Chance, da viele "Nebenbei-Anleger" solch einer Konstellation aus dem Weg gehen.
  14. Hast Du mal beim zuständigen Bauamt (Gemeinde/Stadt/Landkreis) nachgefragt, ob es dort in den alten Bauakten noch Unterlagen gibt ? Die haben teilweise noch für Jahrzehnte zurück Pläne vorrätigt. Eine Nachfrage lohnt sich auf jeden Fall !
  15. Hallo Bluedream, nein, war nur eine grobe Schätzung der Heizungskosten. Dazu kommt der Aufwand um alles wieder fertig zu machen, Malerarbeiten etc. (bei Installation einer Heizung kannst Du hinterher JEDEN RAUM nacharbeiten) und nach meiner Erfahrung kommt auch immer noch etwas hinzu was dann gleich miterledigt werden muss. Allerdings ist ja bei einem Haus aus den 50ern in aller Regel ohnehin Sanierungsbedarf. Überlege Dir gut, ob sich das ganze Objekt dann überhaupt noch lohnt. Bei einem aufgerufenen Kaufpreis von 99.000 € stellt sich die Frage ob diese Sanierung nicht den Rahmen sprengt.
  16. Wenn das in der Vergangenheit nicht fortlaufend der Fall gewesen (und auch dokumentiert worden) ist wirst Du das nicht so ohne weiteres wieder aufleben lassen können. Das ist ein wichtiger Punkt den ich an deiner Stelle klären würde.
  17. @2cents Oben schreibst Du und jetzt Was stimmt denn jetzt ?
  18. Eher nicht, kommt ggf. auf die Absprache mit dem Mieter an. Möglichst Sanierungen nur in leerstehenden Einheiten. Ein echter Anfängerfehler von mir war meine erste Wohnung die ich im bewohnten Zustand saniert habe. Eine Zumutung für den Mieter ! Es dürfte nur schwierig sein ein 4er MFH ganz leerzuziehen. Oder ist das Haus momentan unbewohnt ?
  19. Da würde ich durchaus drüber nachdenken. Wenn der Preis gut ist; die Miete bekommst Du immer angepasst oder der Mieter zieht aus. Du hast durch die Betreuung keinerlei Nachteile. Nur das Prozedere ist manchmal etwas komplizierter. Ich habe auch gerade ein Zweifamilienhaus aus der Betreuung heraus gekauft, auch zu einem angenehmen Preis.
  20. Hallo @Bluedreamdas ist jetzt mal wirklich eine Sache für den Fachmann, der das Haus begehen muss. Ganz grundsätzlich würde ich, wenn machbar, immer Gaszentralheizung bevorzugen. Du hast dann nur eine Heizung statt 4, musst nur 1 x Wartung betreiben usw. Die Kosten und die Voraussetzungen für einen Hausanschluss erhältst Du von deinem regionalen Versorger. Ein Schornstein ist bei den modernen Gasbrennwertgeräten nicht mehr erforderlich, nur noch ein Abgasrohr, welches sogar aus Kunststoff sein kann. Oft wird auch an der Hauswand ein Edelstahlrohr herausgeführt und dann, so wie erforderlich, nach oben gezogen. Hast Du denn einen Raum wo die Heizung stehen kann (Kellerraum, aber u.U. auch Dachboden) ? Wie ist es mit der Warmwasserbereitung, sind das noch Durchlauferhitzer ? Wenn machbar würde ich das gleich umstellen auf zentrale Warmwasserbereitung. Gibt es die Möglichkeit für die Heizung Steigleitungen nach oben zu den Wohnungen zu führen ? Wenn machbar würde ich pro Wohnung eine Steigleitung vorsehen und dann über Wärmemengenzähler abrechnen, das ist eleganter als die Verdunsterröhrchen. Ohne das Objekt auch nur im entferntesten zu kennen würde ich mal einen raushauen: Hausanschluss + Gasbrennwertgerät + Warmwasserbereiter + Rohrleitungen + Abgasrohr + Heizkörper = 25-30.000 Euro. (Aber wirklich nur ganz ganz grob geschätzt). Wie gesagt, hier muss jetzt ein Fachbetrieb ran und die Möglichkeiten prüfen und dann ein Angebot erstellen.
  21. Aha, so wie sich das liest steht der Mieter unter Betreuung, d.h. es wird vom Betreuungsgericht ein amtlicher Betreuer bestellt der seine Angelegenheiten regelt. Da wäre jetzt die Frage ob diese Betreuung mittlerweile noch besteht. Für Dich macht das aber eigentlich keinen Unterschied aus, solange das Mietverhältnis normal läuft. Wenn es mein Mieter wäre würde ich versuchen das irgendwie (diskret) in Erfahrung zu bringen. Mit Bewährungshilfe hat das nichts zu tun. Es wäre in jedem Fall für mich ein Warnsignal diesen Mieter und die Wohnung gut im Auge zu behalten, um bei Problemen (Vermüllung, Verwahrlosung...) schnell reagieren zu können. Daher: - herausfinden ob die Betreuung noch besteht - unabhängig davon gelegentlich die Wohnung besichtigen. Mit etwas Fantasie findet sich dafür bestimmt ein Vorwand, und wenn Du nett fragst sollte das normalerweise kein Problem geben. Die freundliche Tour bringt in aller Regel mehr als die harte (Recht des Vermieters auf Kontrolle der Wohnung). Vielleicht müssen ja mal die Heizkörper entlüftet werden, man muss auch mal nachsehen ob die Fenster noch gut schließen....
  22. Hallo Franky, wenn ich Dich richtig verstehe wohnt der Mieter bis jetzt noch in der Wohnung, und es wurden zeitlich nach diesem Mietvertrag keine weiteren (schriftlichen) Vereinbarungen niedergelegt. Korrekt ? (Wenn Du deine Frage richtig präzisierst bekommst Du hier auch konkretere Antworten, da wir ja alle den Fall nicht kennen). Sollte das so sein handelt es sich nun um ein ganz normales Mietverhältnis. Eine "stillschweigende" fortlaufende Befristung die den Mieter zum Auszug zwingen würde kann aus dieser Mietvertragsklausel nicht abgeleitet werden. Ich bin auch skeptisch dass der Befristungsgrund "Aufgrund der besonderen persönlichen Umstände des Mieters" vor Gericht Bestand hätte; einen Prozess würde ich damit auf jeden Fall nicht anstrengen. Wie hinlänglich bekannt sind die Gerichte in der Regel eher mieterfreundlich. Schreibe doch gerne noch die Hintergründe zu Deiner Frage !
  23. Hallo Sebastian, bei Objektübergängen wird man regelmäßig mit dem Verkäufer noch diverse Posten abrechnen müssen. So zahlt der Verkäufer noch für das ganze Jahr die Grundsteuer (Steuerschuldner ist immer der Eigentümer am 1.1.) und i.d.R. die Versicherungen, wenn nicht gerade monatliche Zahlung vereinbart wurde. Auch die Abschläge der Versorger und weitere Zahlungen werden dann noch zu Monatsbeginn vom alten Konto abgebucht. Somit wird der Verkäufer diese Beträge mit der 29/30-Miete verrechnen. @Jb007das ist hier auch ein super Beispiel für etwas was viele nicht auf der Rechnung haben. Upps jetzt fehlt mal eine ganze Monatsmiete. Wer da nicht finanziell noch etwas in der Reserve hat kommt sofort zu Anfang in die Klemme. War gerade das Thema in einem anderen Thread. Sebastian, ich hoffe du hast da keine Schwierigkeiten.
  24. Die Beträge von @eugkollkann ich in etwa bestätigen, dann hat man aber auch ordentliche Arbeit und nicht nur husch husch schick fürs Auge. Z.B. bei den Bädern auch die Rohrleitungen erneuert (würde ich immer empfehlen bei Häusern vor ca. Bj 1970), nicht das allerbilligste Laminat. Wenn eben möglich versuche es ohne Architekt zu machen, der macht es teuer und schreibt dir auch noch eine ordentliche Rechnung. Außerdem gibt es eine Menge Architekten die keine Ahnung haben wie man gut und zweckmäßig saniert !!! (Sorry an alle guten Architekten) Eine Warnung an @Entrepreneur "Kleine Grundrißänderungen" gehen richtig ins Geld, sind alles Stundenlohnarbeiten, der Aufwand ist immer größer als man glaubt. Würde ich nur machen wenn es wirklich viel bringt. Das geht eigentlich nur mit einem 1-Mann-Allround-aus-Polen-Unternehmen, ein "richtiges" Bauunternehmen da im Stundenlohn einzusetzen ist unbezahlbar.
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