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Immopreneur.de | Community

DiBe

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Everything posted by DiBe

  1. @axwi Was meinst Du mit Telefonkosten mit 20% ansetzen ? Grundsätzlich kommen diese Werte von meinem Steuerberater, evtl. gab es da mal eine "inoffizielle" Absprache mit dem Finanzamt was anzusetzen ist. Natürlich kannst Du auch die tatsächlichen Fahrten belegen, das ist dem FA am liebsten, aber dann musst Du es auch immer so machen. Also Pauschale und dann noch extra bestimmte Fahrten, das kann ich mir vorstellen wird nicht gehen. Aber allgemein rate ich - wie schon mal vorher gepostet - einfach mal Werte anzusetzen und dabei nicht zu ängstlich zu sein. Übrigens ist das FA auch nicht ängstlich beim schätzen...
  2. @axwiIch setze für jedes Objekt an folgendes an, was bisher immer akzeptiert worden ist: (Zur Erläuterung, es handelt sich jeweils um MFH, Standort liegt ca. 50 km von meinem Wohnort entfernt, Hausverwaltung usw. mache ich alles selber) - die Kontoführungskosten pauschal mit 100 oder 120 € - Fahrtkosten je 12 Fahrten jährlich pro Objekt x 102 km x 0,30 € - Pauschal Büro- und Telefonkosten 150,- € pro Haus Falls größere Maßnahmen wie umfangreiche Sanierungen oder gar Neubau anfallen entsprechend mehr Fahrten. Ich werde regelmäßig geprüft, wurde bisher immer durchgewunken.
  3. @enterpreneur Mein Rat: Verfolge diesen Weg nicht weiter. Ich sehe keine realistische Erfolgsaussicht. - Suchanzeigen in Tageszeitungen und/oder ebay-Kleinanzeigen sind nichts neues mehr. Frage mal jemanden wie die Resonanz darauf ist - in den mir bekannten Fällen gleich null. Größere Bestandshalter schalten die zwar ab und an, jedoch zahlen die die Anzeigenkosten aus der Portokasse und haben da manchmal auch ganz andere, kuriose Kontakte/Deals mit aufgetan. - Nießbrauchs/Leibrentenmodelle werden durchaus schon mal angeboten, jedoch mit geringem Erfolg. Wie Arnd schon sagte ist die angepeilte Altersgruppe eher konservativ und nur ungern zum Verkauf bereit. - Mir scheint auch generell dein Herangehen an die Thematik noch nicht so durchdacht zu sein. Ich kann mir nicht vorstellen dass Du so einen potentiellen Verkäufer von Dir als Partner überzeugen kannst. Das Nennen einer konkreten Summe geht gar nicht - die einen schreckst Du ab da zu niedrig, bei den anderen hast Du selber zu hoch geboten, kommst aber nicht mehr von dieser Zahl herunter. Stecke Deine Energie in ein anderes Projekt !
  4. DiBe

    Kein Kontakt zum Mieter

    Update: Ich habe jetzt die Mieterin in detektivischer Arbeit ausfindig gemacht, sie "haust" in ihrem Elternhaus, eine Stufe über Messie-Niveau. Die Dame hat, wie man so sagt, mächtig einen an der Waffel. Die Probleme gehen weiter: Der Mietvertrag den ich habe sei angeblich nicht der den sie damals unterschrieben hat, die Miete habe sie angeblich immer gezahlt, meine Post habe sie nicht erhalten (habe ich selber eingeworfen), ohnehin würden im Haus seit Jahren Briefe entwendet. Sie lebt von Hartz 4, hat auch noch ein Wohnrecht im Elternhaus. Auf meine Bitte, bis zum 1.4. den Dauerauftrag für die Miete zu ändern, damit ich das Geld bekomme, meinte sie, sie wüßte nicht ob sie das bis dahin schafft. (Gestern war der 9.3. !) Das hat auf jeden Fall Potential für weiteren Ärger ! Ach ja, und meine Wohnung ist ohnehin viel zu klein, denn sie bräuchte Platz für ihre Goldschmiede-Werkstatt....
  5. Ich habe bereits einige Wohnungen mit Vinyl ausgestattet. Meine Erfahrungen sind ganz überwiegend positiv. Ich verwende: - Laminat eher für die Wohnungen mit einfacher Zielgruppe. Auch hier nehme ich aber nicht den billigen Baumarkt-Kram sondern Laminat von Meister, Trittschalldämmung ist bereits unter den Platten, Preis liegt bei knapp über 10,- € im Holzfachhandel. - Vinyl lege ich in Wohnungen für gehobene Zielgruppe. Hier wird auch Laminat als "Billigfußboden" eher negativ betrachtet. Die ältesten Wohnungen sind aus 2010, also auch schon 8 Jahre, und der Boden ist immer noch gut. Nur ganz geringe Abnutzungsspuren. Ich habe sowohl Planken zum verkleben als auch Klick-Platten verwendet. Die Planken haben sich in einer Wohnung an mehreren Stellen gelöst, hier vermute ich aber dass Feuchtigkeit aus dem Estrich der Grund ist. Ich würde absolut schauen was für eine Zielgruppe ich habe und danach den Bodenbelag auswählen.
  6. DiBe

    Kein Kontakt zum Mieter

    @Tobias Röhrig Mit dem alten Hausverwalter habe ich mich abgestimmt. Wie hast Du Kündigung und Räumungsklage durchgezogen ?
  7. DiBe

    Kein Kontakt zum Mieter

    Genau, und letzten Endes ist es mir eigentlich auch egal wo sie ist. Nur Miete zahlen und die Wohnung wenigstens minimal pflegen (gelegentlich heizen und lüften), mehr will ich ja gar nicht. Nur ist sie eben nicht greifbar für mich.
  8. DiBe

    Kein Kontakt zum Mieter

    Danke schon einmal für Eure Tipps. Also auf die Polizei kann man sicherlich nicht bauen, das hatte ich in einem anderen Fall schon einmal, die öffnen die Wohnung nur wenn wirklich konkrete Anhaltspunkte vorliegen - aber nicht weil der Briefkasten überquillt und die Miete fehlt. Und selbst wenn, so löst das meine Probleme ja nicht. Ich glaube auch nicht dass ihr etwas zugestoßen ist sondern es handelt sich wohl eher um jemanden der einfach mit seinem Leben nicht klarkommt. Meine Frage zielt eher in die Richtung was ich jetzt mietrechtlich machen kann. Entweder sie zahlt die Miete nach und dann auch in Zukunft regulär weiter, oder sie zieht aus bzw. ich kündige ihr.
  9. Hallo Immofreunde, jetzt habe ich ganz aktuell ein Problem: Ich habe ein MFH gekauft und zu einer Mieterin besteht kein Kontakt. Die Wohnung konnte vor dem Kauf nicht besichtigt werden, allerdings habe ich die Mieterin kurz im Flur gesprochen (Dezember 17). Eigentumsübergang war der 1.2.18; seitdem habe ich keinen Kontakt zur Mieterin aufnehmen können. Die Wohnung ist immer dunkel, und der Briefkasten wurde schon eine ganze Zeit nicht geleert - schwer zu sagen wie lange. Auch telefonisch ist niemand erreichbar, zu den unterschiedlichsten Zeiten habe ich es versucht. Parallel habe ich auch ihr Elternhaus (Dame ist schon ca. 60) ausfindig gemacht, auch dort nimmt niemand ab. Nun ist die erste von ihr zu zahlende Miete (1.3.) überfällig und irgendwie sehe ich Handlungsbedarf. Was ist jetzt zu tun ? (Bitte keine Tipps á la Eimer Wasser auskippen und Wohnung aufbrechen ) Danke für Eure Hilfe
  10. Dass ein Baum "selten" ist besagt jetzt nichts zu seinem Schutzstatus. Generell gibt es im wesentlichen 3 Kategorien: - Baum ist im Baumkataster der Kommune erfasst. Lösung: Gespräch mit der zuständigen Fachbehörde ( i.d.R. untere Naturschutzbehörde) und ggf. Ausgleichspflanzung anbieten. Manchmal sind hier ganz pragmatische Lösungen machbar, die aber immer mit Kosten verbunden sind. Z.T. haben Kommunen selber einen Ausgleichspool, dann ist es mit einer Geldzahlung abgetan. Neben Geld sind guter Wille und Gesprächsbereitschaft vonnöten. Informiert euch auch darüber was überhaupt vorhanden ist: Naturschutzfachlich hat z.B. ein fremdländisches Gehölze (Zeder, Zypresse usw.) einen geringeren Wert als z.B. ein alter Obstbaum. Hier gibt es gute Ansatzpunkte für ein Gespräch mit der Behörde ! - Es gibt eine kommunale Baumschutzsatzung. Lösung: Der Schutz beginnt ab einer gewissen Stammstärke. Hat der Baum die Stärke noch nicht ganz erreicht unbedingt vorher fällen (es ist bekannt dass solche Satzungen aus diesem Grund eher zu weniger Bäumen führen, da niemand mehr etwas nachwachsen lässt). Wenn er schon dicker ist selbe Lösung wie oben. - Der Baum ist im B-Plan als erhaltenswert festgesetzt. Lösung: Antrag auf Befreiung stellen. Gute Bauträger und Projektentwickler sprechen vor Antragseinreichung erst einmal informell mit der Behörde. Ortstermin machen, Problemlage schildern. Argumentationshilfen sind z.B. - es wird ein nicht standorttypisches Gehölz durch heimische Gehölze ersetzt, mit höherem Naturschutzwert - das ganze Bauvorhaben wird "naturnah" durchgeführt: Dachbegrünung, Fassadenbegrünung durch Kletterpflanzen, keine Versiegelung der Stellflächen sondern wassergebunde Decken oder Rasengitter - Schaffung preiswerten Wohnraums der dringend benötigt wird (ggf. ein Teil der Wohnungen). Was gar nicht geht ist die Nacht-und-Nebel-Aktion, dann wird die Behörde die harte Tour fahren.
  11. @Wladimir SimonovJa hier gibt es echt Top-Experten im Forum. Echte Insidertipps ! Mir kommen jetzt nur noch Versicherungsvertreter ins Haus mit Grundbuch- und Kontoauszug.
  12. Hallo liebe Immokollegen, ich muss demnächst ein neu dazugekauftes MFH versichern. Bin bisher bei einem Versicherungsmakler, aber nur bedingt zufrieden. Besonders ärgerlich ist dass viele Verträge die günstig gestartet sind dann später jedes Jahr stark im Beitrag ansteigen. Mein Versicherungsmakler hat auch im wesentlichen immer 2 Gesellschaften die er abwechselnd nimmt, da frage ich mich schon wie gut er den Markt gescannt hat. Der Unterschied zum Ein-Marken-Vertreter ist da nur noch gering. Ich habe mich mal etwas mit dem Thema beschäftigt und stelle fest dass es schon enorme Unterschiede in den Bedingungswerken gibt. Ich bitte mal um Tipps worauf ich achten sollte, was ist wichtig, welche Gesellschaften sind prinzipiell empfehlenswert. Ich hoffe auf eine rege Diskussion !
  13. @Rexil Wenn in den Vorjahren über qm - dann bleibe dabei ! So wenig ändern wie möglich.
  14. Hmm. Auch wenn's der Chef gesagt hat will ich das so nicht stehenlassen. - Wenn in der Vergangenheit nach Personenanzahl umgelegt wird darfst Du den Schlüssel nur mit triftigem Grund ändern. - § 556 BGB gibt vor dass die Nebenkosten soweit möglich nach Verbrauch abzurechnen sind. Die Anzahl der Bewohner ist hier ein guter Masstab und hierfür auch allgemein anerkannt. Ich würde mir die NK-Abrechnung des Vorjahres ansehen und dann mit dem gleichen Schlüssel weitermachen. Wenn Du jetzt etwas änderst kannst Du sicher sein dass sich der Mieter der nach qm mehr bezahlt als nach Personenzahl beschweren wird. Den Ärger würde ich mir ersparen !
  15. @Thorsten [email protected] Also es ist doch klar dass die Grundsteuer nicht flächendeckend um den Faktor 40 angehoben wird, das wird in den einschlägigen Berichten auch gar nicht behauptet. Diese enorme Steigerung sind nur ein Extremszenario für solche Objekte die bisher einen uralten, nie überprüften, niedrigen Einheitswert haben und mittlerweile durch Top-Lage einen hohen Wert haben. Die viel größere Gefahr sehe ich darin dass die Politik die Änderungen bei der Grundsteuer nutzen wird und sie aus der Betriebskostenverordnung herausnimmt. Stichwort Entlastung der geplagten Mieter. Man wird das populistisch leicht begründen können dass es ja überhaupt nicht einzusehen ist dass der arme Mieter für den reichen Vermieter die Grundsteuer bezahlt. Bestimmt hat der Deutsche Mieterbund hier seine Hausaufgaben gemacht. Mag sein dass es dann irgendwann zu Mietsteigerungen kommt die das auffangen, aber erst einmal wird es für alle Vermieter ein böses Loch in die Kasse reissen. Bei der Gelegenheit könnte man die Gebäudeversicherungen auch gleich aus dem Katalog streichen, schliesslich profitiert hier ja auch nur der Vermieter....
  16. Hallo Immo-Kollegen, ich sehe keine großen Änderungen. Für Preisrückgänge sehe ich wenig Grund, jedoch ein paar Gründe die gegen einen weiteren Anstieg sprechen: - Anders als in den Vorjahren meine ich zu beobachten dass durchaus vermehrt Privateigentümer ihre Objekte zum Verkauf stellen, da sie glauben jetzt (noch) einen Top-Preis erzielen zu können. Gefühlt kommt dadurch ein wenig mehr auf den Markt. - Die Neubautätigkeit hat stark angezogen, dadurch gibt es einfach ein größeres Angebot. Solche Neubau-ETW und -MFH sind zwar nicht im Fokus der hier versammelten Investoren, aber den Gesamtmarkt entlastet das dann doch. - Die Wohnungsknappheit steht doch sehr im Fokus von Politik und Medien. Dadurch steigt die Regulierung (Stichwort Verschärfung der Mietpreisbremse), aber auch die laufende Rechtsprechung ist gefühlt noch mieterfreundlicher geworden als eh schon. Nicht gerade ein Anreiz für Anleger auch noch ins Mietgeschäft einsteigen zu wollen. - Überteuerte Objekte werden nicht mehr zu jedem Preis gekauft, die Kunden achten auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Ich glaube daher an stabile Preise auf dem erreichten Niveau (von dem wir alle glauben es sei zu hoch).
  17. Anscheinend hoch-emotionales Thema...Aber ich sag mal beide Kontrahenten haben ein Stück weit Recht. @Jb007Du hast Recht, es ist auch nicht meine Strategie. Ich sehe auch einen weiteren großen Nachteil, denn ein strukturiertes Portfolio wird man so nicht zusammenbekommen - nur ein Sammelsurium von Immobilien. Ich überlege mir schon genau mit welchen Objekten ich mich befasse, da ist der Preis nur eines von mehreren Kriterien. Und, ja, die "Spassbieter" (man könnte sie auch Schnäppchenjäger nennen) á la @Eduard H. sind bei manchen Maklern verrufen und vielleicht auf der roten Liste. Auf der anderen Seite gibt es eben immer auch mal Ladenhüter die dann wirklich weg müssen, und da wird auch der konservativste Makler sich an das Niedrig-Gebot erinnern und es wieder aus dem Papierkorb kramen. Und wenn ein Käufer fleißig bietet und geduldig ist wird er so auch immer mal wieder Erfolg haben.
  18. Bitte die Verhandlungskünste nicht überbewerten ! Der Markt macht den Preis !!! Was nutzt es, wenn Du noch so geschickt begründen kannst dass die Wohnung nur 80.000 € wert ist - und ein anderer Interessent bietet 100.000. Aber Du hast Recht mit deiner Aussage das der Preis aus dem Exposé immer nur der "Startpreis" ist, über den dann verhandelt wird. Bei soliden Maklern, die den Preis von vorneherein richtig einschätzen, ist der Spielraum aber oft begrenzt. Übrigens kann es auch nach oben gehen, wenn der Markt nur heiss genug ist ! Wichtiger finde ich sich Gedanken zu machen was einem das Objekt wert ist und dann diesen Preis auch zu zahlen (oder natürlich auch weniger, das ist ja mal klar). Und versuche folgende Faktoren im Verkaufsprozess einzuschätzen: - Wie ist die Situation des Verkäufers ? Ist er vielleicht finanziell unter Druck => Dann wird er für einen schnellen Abschluss vielleicht auch einen etwas niedrigeren Preis akzeptieren. Das erfährst Du niemals vom Makler, aber z.B. von der freundlichen Nachbarin, such doch mal das zwanglose Gespräch. (Beispiel: Maklerin erzählt mir wortreich dass die Verkäuferin doch überhaupt nicht unter Zeitdruck steht, vielleicht will sie es auch behalten usw...und dann erfahre ich von der Nachbarin dass die Eigentümerin absolut blank ist und auch noch ein Alkoholproblem hat ). - Wie ist die Marktlage, schlagen sich 3 Interessenten um das Objekt oder 30 ? Geh mal mit offenen Augen durch die Welt, manchmal lassen Makler ihre Interessentenliste offen liegen bei der Besichtigung oder so.... Und dann gibt es noch die die ich immer "Spassbieter" nenne, die überall bieten, immer 30 bis 50% unter Preis, in der Hoffnung dass es irgendwann einmal klappt. Da muss man aber auch die Mentalität für so etwas haben, meins ist das nicht. Aber auch das kann eine Strategie sein ! Noch eine Möglichkeit: Bei den einschlägigen Immoportalen kann man auch nach Aktualität filtern. Such Dir hier die Objekte vom Ende der Liste, d.h. die schon länger in der Vermarktung sind. Manchmal gibt es da die Möglichkeit einen "Sitzenbleiber" aufzustöbern, bei dem am Preis was geht.
  19. Man stelle sich mal vor der Vermieter hätte seinerzeit das Objekt hier zur Beurteilung vorgestellt....unten Gemüseladen und darüber Wohnungen mit Zugang durch den Laden....die Reaktion hätte ich hier gerne gelesen Von daher würde ich sagen, mit etwas Know how wäre das nicht passiert.
  20. Hallo Johnny, streng genommen ist eine Reparatur aufgrund von unterlassener Wartung nicht selber als Wartung umzulegen. Du kannst natürlich die Rechnung entsprechend ausstellen lassen (ist dann eben eine Wartungsrechnung) und anschließend umlegen. Wenn der Mieter da nicht dahinterkommt oder einfach keinen Bock hat deswegen Stress anzuzetteln könnte das klappen. Ich bin über die Jahre immer gut damit gefahren solche Kleinigkeiten selber zu bezahlen, habe gutwillige Mieter und keinen Ärger.
  21. Ja - von mir ! Im Souterrain wird auf Dauer kein "normal-guter" Mieter wohnen, sondern immer nur Schnellwechsler, Studenten usw. - das muss man ja gar nicht so düster sehen wie Kollege jb007. Ausnahme: Es gibt Häuser/Wohnlagen, die nenne ich immer "ebenerdiges Souterrain", d.h. das Hochparterre ist im 1.OG, so dass das Souterrain nicht wirklich ein Keller ist. Manchmal geht es dann hinten ebenerdig in den Garten. Das sind wirklich schöne Wohnungen, mit Gartennutzung, sehr begehrt. Aber das ist wie gesagt eher die Ausnahme. KO-Kriterien: Niedrige Deckenhöhe, dunkle Räume... das musst du selber prüfen. Ansonsten würde ich eine Souterrainwohnung nur mitnehmen wenn ich ein ganzes Haus kaufen kann, sonst lass es. Ist das deine 1. Wohnung ? Dann such dir eine schöne, fang nicht gleich mit einem "Möhrchen" an, nur weil es etwas billiger erscheint.
  22. Hallo zusammen, die sog. Kleinreparaturen sind nur dann vom Mieter zu zahlen wenn es sich um Reparaturen an solchen Gegenständen handelt die dem regelmäßigen und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Somit gilt das für den berühmten tropfenden Wasserhahn, den gesprungenen Lichtschalter, das abrissene Rolladenband u.s.w. Eine Reparatur an der Heizung ist in jedem Fall, auch wenn unter 100 €, vom Vermieter zu zahlen. Daneben handelt es sich natürlich auch nicht um typische Wartungskosten die umlegbar sind; hierzu zählt evtl. noch die jährliche Reinigung/Inspektion der Gasbrennwertgeräte. Der Betrag ist also vom Vermieter zu tragen. Im übrigen, um hier auch die Unklarheiten zu beseitigen, selbst wenn eine berechtigte Kleinreparatur die im Mietvertrag festlegten Grenzen nur um 1 Euro überschreitet ist der gesamte Betrag ebenfalls alleine vom Vermieter zu tragen. Wenn wirklich ein Handwerker vor Ort tätig wird, also auch Lohnkosten anfallen, wird man in den seltensten Fällen noch unter 100 € bleiben - 19% MWSt., Arbeitslohn, meist wird eine kleine Anfahrtspauschale berechnet (oder reguläre Fahrtkosten), dann das Material/Ersatzteil....was sind da noch 100 €.
  23. Hallo Marius, im wesentlichen hat Thorsten schon Recht. Der Firstziegel sollte bei Gelegenheit gewechselt werden (schau mal nach, ein guter Dachdecker lässt 1-2 Firste und 10-20 normale Ziegel auf der Baustelle; wenn Du das Haus gekauft hast sind sie Dir vielleicht noch gar nicht aufgefallen, irgendwo auf dem Dachboden). Im rechten Kreis liegt wohl einfach ein Ziegelrest in der Kehle, das machen die Dachdecker wenn sie zu faul sind sauberzumachen. Ist kein Problem. Im oberen Kreis kann ich jetzt nichts erkennen was ungewöhnlich ist.
  24. Hallo Sebastian, idealerweise hast Du Mails oder Schiftverkehr die belegen können, dass Du bereits vorher mit dem Eigentümer in Verhandlungen warst. Auch ein selbstgefertigtes Protokoll mit Daten (wann besichtigt usw) ist hilfreich. (Dem Makler gegenüber bist Du nicht zum Nachweis verpflichtet, aber falls sich daraus eine juristische Auseinandersetzung entwickelt brauchst Du das vielleicht). Wichtig ist dass Du dem Makler deine Vorkenntnis zeitnah mitteilst, i.d.R. erfolgt ja eine Widerrufsbeleherung, dann mach es in diesem Zusammenhang, damit von vornherein die Fronten geklärt sind und erst gar kein Ärger aufkommt.
  25. Hallo chosn, wenn Du schon ein Objekt hast, d.h. eine Anlage V abgibst, trägst Du die Kosten einfach hier mit ein, bei mehreren Anlagen V such Dir eine aus. Das Finanzamt bildet ohnehin eine Gesamtsumme Deiner Einkünfte aus V+V. Achte dann aber bei der Prüfung des Steuerbescheides darauf dass diese auch berücksichtigt wurden (unbedingt selber prüfen, nicht auf den Steuerberater verlassen). Nebenbei bemerkt: Überschätzt niemals Euren Steuerberater. Steuererklärungen sind ein Massengeschäft, von mehr oder minder kompetenten Steuerfachangestellten am Fließband abgearbeitet. Der Steuerberater unterschreibt nur und kümmert sich höchstens um spezielle Fragestellungen. Manche StB sind auch nur "Grüßonkel", die Ihre gut verdienende Kundschaft pflegen. Meinen eigenen StB sehe ich nur alle 3-4 Jahre, ich habe aber einen Super-Steuerfachangestellten, der mich gut betreut.
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