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Immopreneur.de | Community

DiBe

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Everything posted by DiBe

  1. Auch ich finde den Vorschlag der Grünen gut. Ich denke es ist einmalig in der Wirtschaft, dass hier der Käufer den Interessenwalter des Verkäufers bezahlt. Schließlich bekommt der Makler seine Courtage dafür dass er den Preis möglichst in die Höhe treibt, arbeitet also genau gegen meine Interessen. Völlig widersinnig dass ich ihn dann auch noch mit einer höheren Provision dafür belohne ! Auch politisch besteht hier Handlungsbedarf. Es ist doch erklärtes Ziel, die Eigentumsquote zu erhöhen. Je mehr Bürger sich ein EFH oder eine ETW leisten können desto entspannter wird der Mietmarkt. Stattdessen werden die Verkäufer gefördert, die ohnehin jetzt zu Höchstpreisen ihr Eigentum versilbern, und dann auch noch die Provision an den Käufer durchreichen können.
  2. Hallo, hier ein lesenswerter Artikel zum Thema Immobilienpreise. https://www.immobilien-zeitung.de/1000054666/eigentuemer-von-zinshaeusern-wollen-peak-nicht-verpassen
  3. Jb007 ja klar, schon verstanden. Es geht aber bei Sebastian um die Zahlung an die Stadt/Gemeinde (oder Wasserverband oder was auch immer), nicht um die Abrechnung mit dem Mieter. Und da zahlt idR immer der, der auch am 1.1. Eigentümer war, und dann müssen Verkäufer und Käufer intern darüber abrechnen. Die Umlage auf die Mieter ist dann ja erst der 2. Schritt.
  4. Jb007, du meinst etwas anderes, nämlich die Betriebskostenabrechnung. Und hier ist es so wie Du schreibst, der Neueigentümer muss für die ganze Periode abrechnen. Im Fall von Sebastian geht es aber um die öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Wasseracht/Deichverband u.ä., die alle jeweils dem Eigentümer belastet werden der am 1.1. im Grundbuch steht. Hier haben aber alle Kaufverträge i.d.R. eine Klausel dass diese zeitanteilig abgerechnet werden - der berühmte Übergang von Nutzen und Lasten. Übrigens muss das nicht zwansgsläufig der Tag der Kaufpreiszahlung sein, auch andere Termine sind möglich, daher in den Vertrag schauen. Erfahrungsgemäß ist nach einem Jahr immer eine Abrechnung mit dem Alteigentümer notwendig: Öffentliche Lasten wie hier diskutiert, aber auch Mieten die noch auf das alte Konto geflossen sind sowie die Nebenkosten müssen abgegrenzt werden. Es erspart viel Frust bis dahin auf ein ordentliches Verhältnis zu achten.
  5. Ich habe bei offenen Forderungen bisher sehr gute Erfahrungen mit Inkassobüros gemacht (und damit meine ich seriöse Firmen, nichts mit schwarzen Ledermänteln). Recherche nach verzogenen Schuldnern usw. sind deren Tagesgeschäft. Häufig gibt es Preismodelle die für dich nur ein geringes Kostenrisiko bergen (i.d.R. Erstattung der Barauslagen) und dir trotzdem die volle Forderung nebst Zinsen belassen. Ansonsten gebe ich Ekki recht, manche Beträge sind einfach nicht mehr einbringbar. Denkbar wäre z.B. auch dass der Sohn das Erbe ausgeschlagen hat, dann greifst du ins Leere. Du hast hier einfach Lehrgeld bezahlt und man kann nur hoffen dass viele andere User hier etwas daraus lernen.
  6. Das ist ein ganz wichtiger Gesichtspunkt der meines Erachtens bei vielen Teilnehmern hier völlig ausgeblendet wird. Pro Jahr werden ca. 320.000 Wohneinheiten erstellt, gefordert von Politk und Verbänden werden 400.000. Bei statistisch 2,03 Einwohnern pro WE entspricht das einem Einwohnerzuwachs von 650.000 Menschen pro Jahr !!! Tatsächlich betrug der Einwohnerzuwachs in 2016 "nur" ca. 350.000, in 2017 ca. 300.000. Ich denke einen so starken Anstieg wie 2015 werden wir, schon aus politischen Gründen, nicht mehr sehen. Wo sollen auf die Dauer die ganzen Menschen herkommen - oder leben Millionen von Deutschen auf der Straße ? Natürlich gibt es einen riesigen Zuzugsdruck in die Metropolen, aber die Neubürger von München, Hamburg, Berlin (In-Viertel) u.s.w. machen ja dann auch anderswo wieder Wohnungen frei. Leute, ich sehe absolut mittelfristig auch Leerstandsrisiken. Wie seht Ihr das ?
  7. Hallo Stoiber85, 12,4 ist ja auch schon ein deutlich besserer Faktor als 15. Die Lage in Duisburg wirst Du selber einschätzen müssen, achte auch auf das Mieterklientel und das in den Nachbarhäusern. Zu den Sanierungsmaßnahmen: Von den Vorgaben der ENEV würde ich mich nicht treiben lassen. Es gibt auf jeden Fall keine "Dämmpolizei" die herumfährt und kontrolliert wer etwas macht und wer nicht. Wie bereits geschrieben, eine Heizung von 20 J. Alter ist nicht unbedingt abgängig. Schau Dir mal den Energieausweis an, wo steht dein Haus im Vergleich ? Endenergieverbräuche von 100/150 bis zu 200 finde ich erträglich. Wenn Du im Bereich 3-400 liegst (auch schon gesehen) ist allerdings Handlungsbedarf. Und zum Dach, alle wollen immer das Dach sanieren, das verstehe ich nicht. Wenn das Dach dicht ist ist doch alles bestens. Prüfe ob das Holz frei von Schädlingsbefall ist (Bohrmehl auf dem Boden und den Querbalken), mit etwas gesundem Menschenverstand wirst Du das erkennen. Das Dach ist die teuerste Sanierungsmaßnahme und bringt dem Mieter gar nichts. Dämmung der obersten Geschossdecke = Mineralwolle auf dem Spitzboden ausrollen, fertig. Kleines Geld. Dach, Fenster, Heizung, Fassadendämmung kosten alle Unsummen, das rechnet sich in den meisten Fällen nicht. Kann man später mal machen. Viel wichtigere Sanierungsmaßnahmen: - Bäder in den Wohnungen - Elektrische Anlage (Schraubsicherungen oder Automaten, FI, wie sieht es damit aus?) - Eingangsbereich und Treppenhaus (Haustüranlage, Briefkästen, Klingelschild, schickes Treppenhaus) sind die Visitenkarte deines Objekts. Das erste was ein potentieller Mieter zu sehen bekommt ! - Wenn dann noch Geld da ist : Ein Topf Farbe um die Fassade wieder hübsch zu machen.
  8. (Sorry, Ansprache klappt nicht) Ich glaube der erste Schritt für Dich sollte darin bestehen dass Du dir mehr Wissen aneignest. Lies doch mal 1-2 Bücher zum Thema, nutze die kostenlos angebotenen Podcast- und Youtube-Folgen. Vielleicht auch mal ein Grundlagenseminar. Und dann würde ich eher ein kleineres, händelbares Objekt in Deiner Nähe durchziehen, eine ETW o.ä. Wenn Du sofort ein MFH kaufst und das Ding läuft nicht hast Du u.U. ein existentielles Problem.
  9. Wahnsinn seid ihr alle fortschrittlich. Respekt. Also ich habe alles in Ordnern (Leitz-Ordner !!): 1 Ordner = laufende Belegführung, d.h. Kontoauszüge (1 Konto pro Haus), Rechnungen sortiere ich immer chronologisch mit ein. Nur bei größeren Sanierungen kopiere ich die Rechnungen und mache einen separaten Einhefter mit Summenaufstellung. 1 Ordner = Mietverträge, NK-Abrechnungen, HK-Abrechnung der Dienstleister (ista usw) 1 Ordner = Schriftverkehr Ist der Ordner voll wandert er ins Archiv (= Dachboden). I.d.R. habe ich alles der letzten 2-4 Jahre im Büro direkt griffbereit, weiter zurück muss ich nur in den seltensten Fällen. Alles was ich selber am PC erstelle oder online bekomme (Schriftverkehr, Excel, Word, Mietverträge, Exposés der Makler) speichere ich natürlich auch im PC. Ich habe aber keine elektronische Ablage in dem Sinne dass ich alle Belege einscanne und abspeichere. Für meine 40 WE reicht das völlig aus.
  10. Ich habe dieselbe Ausgangslage, meine Objekte habe ich überwiegend nicht in meinem Wohnort sondern in der nächstliegenden Großstadt. Daher bin ich auch dort Mitglied bei H&G und nicht in meinem Wohn-Landkreis. Ich finde es schon wichtig dass die Gegebenheiten des Investitions-Standorts geläufig sind. I.d.R. kennt man sein "Gegenüber" beim Mieterbund und auch die wichtigsten Player wie Hausverwaltungen, Anwaltskanzleien usw. Ebenso würde ich eher in einem etwas größeren Ortsverein Mitglied werden, da dann einfach mehr Angebot vorgehalten wird.
  11. Solche Objekte zu solchen Konditionen werden in vielen guten Standorten Deutschlands verkauft, mit Faktoren 25/30 und tlw. höher. Eignung ausschließlich als Anlage von vorhandenem EK, Kreditfinanzierung macht gar keinen Sinn. Es gibt da reihenweise Leute die ihr Geld so anlegen wollen, solche Preise werden also auch tatsächlich gezahlt. Dir muss bewusst sein dass Du hier dein EK umtauschst, von Aktien/Tagesgeld in Immobilien. Macht das so wirklich Sinn ? Ich habe auch schon solche teuren Objekte gekauft, meine Kriterien waren immer: - Mindestrendite 4% - Objekt Neubau oder total kernsaniert bis zur letzten Ecke - Toplagen zentrumsnah Somit würden Deine Wohnungen für mich nicht infrage kommen.
  12. Hallo Blue, ganz so ist es auch nicht. U.U. ist tatsächlich die nicht wahrheitsgemäße Selbstauskunft ein Kündigungsgrund. Aber willst Du das wirklich ? Dann hast Du ja nur Ärger und ein echtes Risiko vor Gericht zu verlieren. Wer weiß, was für Storys die Mieterin und ihr Anwalt da auftischen. Lässt sich alles darstellen. In jedem Fall kann die Mieterin - auch 3 Tage nach Einzug - Dich um Genehmigung der Hundehaltung bitten und Du wirst dann Probleme bekommen ihr das zu verbieten. Da ist leider die Rechtsprechung in den letzten 2-3 Jahren sehr mieter-/tierfreundlich geworden. Also, geschmeidig bleiben und das Gespräch suchen !
  13. Hallo Blue, formaljuristisch hat Arndt natürlich Recht. Das hilft Dir aber auch nicht weiter, denn wenn die Mieterin erst einmal mit Hund eingezogen ist wird es für Dich sehr schwer, da die Gerichte ein Verbot der Hundehaltung mittlerweile sehr kritisch sehen. Ich würde also erst einmal prüfen ob es wirklich einen sachlichen Grund für ein Tierhaltungsverbot gibt, z.B. jemand mit einer Allergie im Haus, oder kleine Kinder (wenn es sich um einen Schäferhund o.ä. handelt; gegen einen Dackel nützt Dir das nichts). In der Praxis wird das eher selten der Fall sein. Dann würde ich vor Einzug das Gespräch mit der Mieterin suchen. Sie wird ja ihre alte Wohnung gekündigt haben, muss da also raus, da kannst Du ihr ja schlecht den Einzug verwehren. Wenn Du dich freundlich auf eine Tasse Kaffee anmeldest und das Thema mit ihr besprechen willst werden 90% der Leute sich darauf einlassen. Vielleicht gibt es ja eine ganz andere Erklärung für das Hundebild, oder der Hund ist gerade eingegangen, oder oder oder. Falls Sie wirklich mit Hund einziehen will ist die Idee mit dem Mietzuschlag ja auch eine Variante die es für Dich erträglich macht. U.U. ist es ihr das Wert um dort in Ruhe leben zu können - dann schließe aber eine private Vereinbarung mit ihr und begrenze das auf einen Hund. Wenn Sie jedoch mauert und Dich völlig auflaufen lässt weißt Du ja was auf Dich zukommt !
  14. Was glaubt Ihr gibt auf die Dauer das bessere Ergebnis: - eine Hausverwaltung mit zentraler Verwaltung (kennen die Ansprechpartner bei Mieterfragen wirklich das konkrete Objekt ?) und vor Ort Mitarbeitern wie sie nach den obigen Kriterien eingestellt werden. Sicherlich auch Seiteneinsteiger ohne tieferes Immowissen, die sich auch erst einmal in die Objekte einarbeiten müssen, vielleicht auch mehr oder weniger schnell wechseln usw. usw. - oder der Eigentümer der selber vor Ort ist, seine Objekte kennt und ein Interesse an zufriedenen und stabilen Mietverhältnissen hat ? Analog gilt das geschrieben auch für die Vermietungsdienstleistung. Jeder möge sich da ein Urteil bilden. Das soll jetzt keine Kritik oder Herabsetzung von Hausverwaltungen im Allgemeinen oder der Fa. Propertymind sein. Mir ist auch klar dass es genügend Situationen gibt wo man nicht ohne Fremdverwaltung auskommen wird.
  15. Hallo Community, ich nehme diese Stellenanzeige mal als Aufhänger und möchte damit auch auf mehrere Diskussionen hier im Forum verweisen, z.B. gerade die Frage von @falke5000
  16. Bin ich eigentlich der einzige bei dem die Benachrichtigungsfunktion hakt oder bin ich zu blöd das zu bedienen ? Aber zu Dir, Bluedream, das mit den Steigeleitungen würde ich gelassen sehen. Probleme machen meist die Zu-/Ableitungen im Badezimmer, dass die Hauptstränge defekt sind erlebst Du eher in total maroden Häusern. Wenn es nach den Handwerkern geht tauscht man alle 20 Jahre die Steigeleitungen aus.... Und die Hauptstränge tauscht man nicht mal so eben aus, das ist schon eine erhebliche Baumassnahme.
  17. Hallo Stefan, gutes Konzept, viel Erfolg wünsche ich Dir dabei ! Einen Schwachpunkt sehe ich im zeitlichen Ablauf. Es dauert ja doch- laut Deiner Homepage- 6-10 Tage plus die Zeit die der Kunde braucht bis die Auswertung vorliegt. In "heißen" Märkten ist das oft schon ziemlich lange.... Für einen Erfolg würde ich den Zeitrahmen enger fassen. Ach ja, das Logo ist OK.
  18. Leider muss man feststellen dass die Politik rund um das wichtige Thema "Mieten und Wohnungsbau" sehr sprunghaft und mediengetrieben ist. Ein sinnhafter Plan, der auch über Jahre mal durchgezogen wird - Fehlanzeige.
  19. Ich will hier jetzt keine politische Diskussion eröffnen, aber das Baukindergeld ist sicher das Letzte was in dieser Situation benötigt wird. Die Wohnungsnot wird dadurch nicht gelindert, man erleichtert nur den EFH-Käufern etwas das Leben, mit vielen Mitnahmeeffekten => wer baut nur wegen des Baukindergelds ? Wichtiger wären: - Konsequenter Abbau von Vorschriften im Neubau - Erleichterte Genehmigungsverfahren, weniger Auflagen (z.B. Stellplätze, überzogener Brandschutz) - Für sozial schwache ein höheres Wohngeld, um die gestiegenen Mieten aufzufangen - und die Mieten müssen steigen, damit auch in den Bestand investiert wird.
  20. Das ist wirklich ein ganz wichtiges Thema. Ich sehe hier folgende Punkte auch für die von uns, die ein paar MFH im Bestand haben: - Äußeres Erscheinungsbild der Objekte (Ordnung und Sauberkeit) - Ansprechpartner für die Mieter, kleine Probleme sofort regeln (Mülltrennung/Sauberkeit auf dem Müllplatz als ein Beispiel) - Durchführung von kleineren Reparaturen (gerade die Rep's von 150-250 € die im Tagesgeschäft anfallen können sich in der Jahressumme ganz schön auswirken) - Durchführung von kleineren Sanierungsarbeiten (mal Laminat legen, Wohnung durchstreichen bei Mieterwechsel) - Wohnungsabnahmen und -übergaben - Generell Entlastung der Vermieter (mal eine Schadensmeldung vor Ort ansehen, mal sich mit Handwerkern vor Ort treffen usw). Die Schwierigkeit dürfte darin bestehen hier den Richtigen zu finden. Ein weiteres Problem sehe ich in der arbeitsrechtlichen Seite (Anstellung mit allen damit verbundenen Problemen, alternativ auf selbständiger Basis, wobei auch das nicht ungefährlich ist: Stichwort Scheinselbständigkeit). Ist auch für mich ein Thema. Habe bisher 2 Hausmeisterfirmen beauftragt, mit denen ich aber nicht so glücklich bin. Die größere ist eher teuer und unflexibel, die kleinere (Ein-Mann-Firma) wenig professionell (Ein Beispiel: Auftrag erteilt zur Dachrinnenreinigung - Antwort: So eine lange Leiter habe ich nicht.... Prominente Bremer Investoren haben hier schon eine sehr gute Lösung gefunden und einen eigenen nebenberuflichen Hausmeister gefunden. @[email protected]ö[email protected]@Andreas Wie habt Ihr das für euren Bestand gelöst ?
  21. Das was der liebe Herr Mähren da in der IZ schreibt ist ja alles gut und schön. Trotzdem kauft er selber munter weiter zu. https://www.maehren.ag/maehren-ag-schliesst-rekordjahr-2017-mit-erneuten-ankaeufen-ab/ Das zeigt doch das Schizophrene der momentanen Lage.
  22. Ich bitte zu beachten dass die Anzahl der Arztpraxen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen (Kassensitze) begrenzt ist. Hierzu möge jeder bei Interesse gerne einen Arzt im Bekanntenkreis befragen. Es werden aber laufend neue Ärztehäuser konzipiert, in denen mehrere Ärzte (insbesondere Fachärzte) unter einem Dach praktizieren, häufig ergänzt um eine Apotheke, Sanitätshaus, Reformhaus, Physiotherapeut usw. Selbst die Krankenhäuser im meiner Region ziehen selber solche Ärztehäuser auf, um hier an diesem lukrativen Markt zu partizipieren und bieten den Ärzten im Gegenzug eine gute Vernetzung mit dem KH, Empfehlung von Patienten, Stellung von Belegbetten etc. Daher wird der Bedarf an Stand-Alone-Praxen eher sinken. Hinzu kommt dass viele Ärzte selber finanziell gut gestellt sind und gerne versuchen Ihre Praxisräumlichkeiten im Eigenbesitz zu haben. Hinterfrage doch einmal wo denn der Arzt aus Deiner Praxisfläche geblieben ist ! Wie bei vielen Gewerbeflächen steht und fällt der Wert mit dem Vorhandensein eines Mietvertrages. Kein Wunder also dass Du das Angebot als attraktiv empfindest.
  23. Hallo Fahri, ein Mietvertrag gilt unbegrenzt und eine Anpassung an den Stand der Technik ist nicht erforderlich. Wenn Du nur die alten Bedingungen in neue Worte kleidest sehe ich hier keinen Vorteil für Dich. Wenn Du mit dem neuen Mietvertrag für Dich bessere Bedingungen festlegen willst => viel Glück, das geht nur wenn der Mieter dem zustimmt. Die Intelligenz der Mieter sollte man hier nicht unterschätzen. Von der praktischen Durchführung her: Einfach einen neuen Vertrag abschließen, und dabei einen kurzen Hinweis aufnehmen "dieser Vertrag ersetzt den am 15.01.1978 geschlossenen Mietvertrag".
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