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DiBe

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Everything posted by DiBe

  1. Auch ich arbeite mit einer Exceltabelle. Ein separates Programm dafür lohnt sich erst bei richtig großem Bestand. Nur für die Mietüberwachung eine Insellösung macht m.E. keinen Sinn, Excel ist da schon breit verwendbar, es hat jeder und es kann auch jeder damit umgehen. Ich habe eine Exceltabelle für jedes Wirtschaftsjahr für meinen gesamten Bestand: - Pro MFH ein Tabellenblatt - Links Spalten mit Mieterdaten, Telefon/Mail usw. - Monatlich eine Spalte für Kaltmiete und Nebenkosten. - Ebenso trage ich hier alle Kosten ein. Am Jahresende habe ich dann auch gleich die Endsummen für die Anlage V+V, für die Nebenkostenabrechnung usw. So spart das eine Menge Arbeit und ich habe alles auf einen Blick griffbereit.
  2. @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  3. Da ist tatsächlich etwas wahres dran. Hier machen sich viele m.E. gar keine Gedanken, was dann in den 30 Jahren als angenommene Haltedauer an Arbeit aufläuft. Wer das alles outsourcen will liefert seinen Gewinn woanders ab. Oft lese ich: "Ich bin Investor, kein Hausmeister oder Hausverwalter". Oh je, ihr werdet Euch noch umsehen. Und die Strategie, nach 10 Jahren mit Gewinn steuerfrei zu verkaufen ist eine mehrfache Spekulation: Auf weiter steigende Preise und auf Beibehaltung der gegenwärtigen Rahmenbedingungen. Wer keinen Bock auf Bewirtschaftung, Optimierung und Verwaltung seines Bestands hat kann es m.E. besser sein lassen. JB007 macht das hauptberuflich und professionell, daher wird auch mit Sicherheit Geld verdient. Alexander Raue will alles auslagern und wird keinen Blumentopf gewinnen - nur um jetzt mal 2 bekannte Player namentlich zu nennen.
  4. Eine Aufteilung in eine Wohnung dürfte sich schwierig gestalten. Du hast hier lt. Plan eine 105-qm-Einheit mit alleine einem Raum von 90 qm. Die Fenster sind aber, bis auf das kleine Guckloch, alle nur auf einer Seite. Wie soll da eine Aufteilung in mehrere Räume möglich sein ? Bei 105 qm wird man - Minimum - eine 3-Zi-Wohnung machen müssen, besser 4-Zi. Klar, es gibt auch 100-qm-1-Raum-Loftwohnungen für den Designer von heute, aber ob der sich in Deine Anlage einmietet ??? Da dürfte die Vermarktung ebenso schwierig werden. Lösungsmöglichkeiten: 1. Weiter Vermarktung als Gewerbe, evtl. Preiszugeständnisse machen 2. Weg damit, sofort wieder verkaufen, notfalls mit Verlust, so schmerzhaft das ist. Du hast Dir eine Gurke andrehen lassen, sorry.... Hintergrund: Vor einigen Wochen war ich an einem tollen Wohn- und Geschäftshaus dran, 1.500 qm mit 15 Einheiten, super Lage und tolle Architektur. Der Nachteil: alles so große Wohnungen, viele deutlich über 100 qm, bestehend aus einem großen Raum sowie Kü/Bad/HWR (diese alle innenliegend ohne Fenster). Ich habe hin und her geplant, aber keine vernünftige Aufteilung gefunden. Also habe ich wieder Abstand genommen. Aktuell sind die Wohnungen alle an Rumänen usw. vermietet. Mit Wolldecken als Gardine, der Parkplatz voller abgemeldeter Autos usw., diese Liga halt. Schade um das schöne Objekt !
  5. @Peter Kohl Du hast Recht, die Kontakte und der Austausch mit anderen Investoren sind wirklich unbezahlbar. Im "realen Leben" würde ich diese nie kennengelernt haben. Ganz wertvolle Freundschaften sind so entstanden, zu den unterschiedlichsten Menschen. Das motiviert unwahrscheinlich ! Das gute am "Knedel-Imperium" ist doch auch, dass jeder auswählen kann was er ausgeben und machen will. Von preisgünstigen Einsteigerseminaren über den Kongress bis hin zur Mastery. Der Verkaufsdruck ist auch noch im Rahmen. Sehr angenehm. Ich selber würde das Geld für die Mastery nicht ausgeben, aber ich kenne mehrere Teilnehmer die das machen und die gut unterwegs sind.
  6. Sorry, dieses ganze Untergangsgerede ist mE alles Bullshit. Die Wahrheit ist doch dass niemand vorhersagen kann was sein wird. Letztes Jahr haben alle die Zinswende erwartet und tatsächlich sie die Zinsen ja auch etwas gestiegen. Aber in 2019 ging es dann wieder plötzlich bergab, auf einen historischen Tiefstand. Alle Prognosen sind hinfällig - ich kenne niemanden der das vorhergesagt hatte. Der einzig mögliche Weg liegt darin die Situation nach dem Heute zu bewerten und so zu handeln. Auch die Immobilienpreise sind weiter gestiegen und haben gerade in den letzten Monaten wieder einen ordentlichen Satz nach oben gemacht (das ist mein Empfinden und deckt sich auch mit den Marktberichten seriöser Makler). Draghi, Lagarde und Co. sind nicht blöd und haben die letzten 10 Jahre einen ordentlichen Job gemacht. Ob es uns mit Weidmann besser gegangen wäre wage ich zu bezweifeln.
  7. Lies Mal deinen Mietvertrag genau. Oft wird Bezug genommen auf die Betriebskostenverordnung. Dann sind die Wartungskosten regelmäßig umlegbar. Das dürfte bei der allergrößten Anzahl der Mietverträge so sein. Häufig werden die Wartungskosten an den Energieabrechner gemeldet (Ista, Techem, Kalorimeta o.ä.) und von diesem direkt in die Heizkostenabrechnung mit eingearbeitet. Dasselbe gilt auch für den Schornsteinfeger. Die Kosten sind dann umgelegt ohne ausdrücklich als Einzelposten aufgeführt zu sein. Noch etwas, 180 € für eine Thermenwartung sind schon am oberen Ende. Reparaturkosten (du erwähnst da 700 €) sind nie umlagefähig und alleine vom VM zu tragen.
  8. Um hier den richtigen Weg zu finden musst Du für dich festlegen was mit der Wohnung passieren soll. Bei Low-Budget-Vermietung z.B an Studenten kann man auch alles so lassen wie es ist. Im Normalfall (Standardvermietung an Durchschnittsmieter) würde ich so vorgehen: 1. Wandfliesen einfach überfliesen. 2. Bodenfliesen müssen rausgestemmt werden und neue verlegt, einfach da sonst die Höhen nicht passen. 3. Neue weiße Sanitärobjekte 4. Stand WC gegen neues austauschen. Vorbauspülkasten für Hänge-WC lohnt sich meist nicht, obwohl es natürlich schicker ist. 5. Dusche immer superflache Tasse nehmen. 6. Vernünftige Leuchten aufhängen, kostet wenig, gutes Licht ist aber wichtig. So mache ich es bei meinen Wohnungen.
  9. Was er damit erreichen will kann Dir ja eigentlich ganz egal sein. Therme reparieren oder gleich austauschen lassen - das würde ich davon abhängig machen was für Dich am besten passt. Im übrigen, trotz Kündigung hat er natürlich bis zum Ende der Mietdauer einen Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung.
  10. Das mit den Kosten ist doch reine Verkaufspsychologie. Erst einmal den Kunden in ein VK-Gespräch verwickeln. Überhaupt diese Masche mit dem sich-bewerben-müssen, dass ich nicht lache. Schade, denn vom Grundsatz her ist doch gegen so ein intensives Coaching nichts einzuwenden. Der Fairness halber: Bei der Mastery von Knedel und Fischer läuft es doch auch so.
  11. @Matt na ja, ganz so ist es sicherlich nicht. Der Artikel beschreibt ja eher das Problem des Overtourism und wie man gegensteuern will um auch Ziele am Rand für Besucher attraktiver zu machen. Dagegen spricht ja auch nichts.
  12. @Frederic Das ist doch die klassische Situation, mit der Bank ein offenes Gespräch zu führen und denen die Sachlage zu erörtern. Ich sehe da folgende Möglichkeiten: - Du verkaufst das Objekt und zahlst den Kredit vorzeitig zurück. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung, eine weitere Schadenersatzforderung hast Du aber nicht zu befürchten (Das war - wenn ich das richtig verstanden habe - ja Deine Frage). - Wenn der Verkauf erfolgt um z.B. EK freizumachen für weitere, größere Investitionen ist die Bank u.U. bereit, hier einen Objekttausch vorzunehmen und auch das neue Objekt zu finanzieren. Das ist natürlich alles Verhandlungssache aber - wenns passt - eine super Lösung. @ShaiHulud79 Aus meiner Sicht ist Dein Tipp brandgefährlich. Du wirst vertragsbrüchig, und das mögen Banken gar nicht. Bei meiner Hausbank wird neben der Schufa immer auch die Auskunftei Bürgel abgefragt - wenn solch ein Verhalten dort eingetragen ist war's das mit der Finanzierbarkeit.
  13. ...leider ist dieser Tipp eher für Investoren zu empfehlen, die in Zukunft nicht mehr mit Banken zusammenarbeiten wollen.
  14. https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mieten-in-hamburg-gruene-wollen-vermieter-mit-steuerbonus-belohnen-a-1266875.html Soll man jetzt darüber lachen oder weinen ? So langsam geht es ins Skurrile...
  15. Sehr wichtig finde ich auch die Frage nach dem Grund des Wohnungswechsels. Wenn da steht "Schimmel in der alten Wohnung" oder "Streit mit dem Vermieter" werde ich natürlich sehr vorsichtig. Nach meiner Erfahrung schreiben die Bewerber das durchaus wahrheitsgemäß. Bestimmte Mieter haben immer wieder Schimmelprobleme bzw. ecken bei jedem Vermieter an.
  16. Hallo, ja, die Stammtische finden laufend statt. Unser nächstes Treffen ist am 26.04., dieses Mal dann in Bremen. Du bist herzlich eingeladen !
  17. @Entrepreneur Nein, ich habe allerdings eine Angabe gemacht zu meinem maximalen Ankaufsbetrag. Ich denke die Rendite gibt sowieso der Markt vor (und der ist leider total heißgelaufen). Und die Mindest-Rendite ist ja auch nicht in Stein gemeißelt, Stichwort Aufwertungen, andere Vermietungskonzepte usw.
  18. Zum Thema Suchprofil: Keinen Makler interessiert was im Suchprofil steht. Bessere, größere Makler haben Interessentenkarteien mit hunderten bis tausenden Suchern. Teilweise kann man sich online für bestimmte Segmente vorregistrieren lassen, und bekommt dann halt gefiltert alle Angebote z.B. über Renditeimmobilien oder unbebaute Grundstücke. Außerdem bedeutet "registrierter, bevorzugter Kunde" dass man i.d.R. die Angebote EINEN Tag vor der Veröffentlichung in IS 24 erhält. Naja.... Jeder Makler hat natürlich so ein paar ganz spezielle Stammkunden - langjährige Geschäftspartner, oder Bauträger die regelmäßig ankaufen und bebauen und dann die erstellten ETW auch wieder über den Makler verkaufen. In diese Liga kommt man aber nicht über ein Suchprofil und auch nicht über diesen üblichen Quatsch den manche schreiben, wie man sich die Gunst des Maklers erwerben kann. Trotzdem habe auch ich ein Suchprofil, mit Bildern von bereits umgesetzten Projekten, das ich immer an jeden Erstkontakt per Mail versende. Ist so eine Art bessere Visitenkarte und hilft dabei, etwas professioneller wahrgenommen zu werden. Dazu gehört dann auch ein eigener Briefbogen für Schriftverkehr, eine eigene Mailadresse usw. @EntrepreneurMein Suchprofil habe ich Word erstellt und dann als pdf abgespeichert, das geht doch prima. Zum Thema Verhandlungstricks: Das ist alles gut und schön, aber in Zeiten eines extremen Verkäufermarktes dürfte man nur in den seltensten Fällen mit so etwas Erfolg haben. Es zählt in aller Regel nur der Preis. Ich sehe eher die Gefahr, dass man beim Vorbringen solcher Möglichkeiten vom Makler als "kapitalschwach" eingestuft und sofort aussortiert wird. Kein Makler hat Bock auf Käufer die dann am Ende nicht die Finanzierung zusammenbekommen, das passiert ihm ohnehin schon am laufenden Band. Also, ich rate da eher von ab. In D-Märkten (unteres Ruhrgebiet, schwache Städte im Osten und generell "Pampa") mag das allerdings noch etwas anders sein.
  19. Ganz so wie meine Vorredner kann ich das nicht stehenlassen. Ein Neubau-MFH ist eine ganz andere Liga als die üblichen Objekte die hier ansonsten vorgestellt werden. Ich habe auf Jahrzehnte nur geringe Sanierungskosten, die ersten 10-15 Jahre i. d. R. überhaupt keine. Ich habe ein deutlich besseres Mieterklientel, eine bessere Vermietbarkeit/geringere Leerstandsquote und auch höhere Mieten. Wer bereit ist ist hier mit einem nennenswerten EK-Anteil hineinzugehen, dazu wie bei Dir ein lastenfreies Grundstück, für den ist das durchaus eine sehr gute Anlage, wirklich langfristig wertstabil. Ohne EK dürfte es aber schwierig werden ! Dann an einem Top-Standort wie Salzburg, was soll da schief gehen (gute Mikrolage vorausgesetzt, natürlich nicht an 4spuriger Ausfallstraße) ? Ich selber habe sowohl Neubau-MFH als auch angekaufte Bestandsobjekte.
  20. Hallo Michael, ich denke da liegt ein Irrtum vor. Das ist natürlich nicht MWSt-frei, sondern als Deutscher mit einer USt-ID-Nr. werden die Rechnungen ohne MWSt. ausgestellt bzw. Du kannst dir diese von der österreichischen Finanzverwaltung erstatten lassen, musst aber dann in Deutschland MWSt. abführen. In der Summe bleibt das also gleich bis auf geringe Differenzen da die einzelnen EU-Staaten unterschiedlich hohe MW-Steuersätze haben.
  21. Moin Kalle, schön mit dem "geschwärzten" Usernamen dabei...musste direkt schmunzeln 😉
  22. Okay, und wo ist der Haken ? Warum wird die Wohnung denn so deutlich unter Markt angeboten ? (Setze voraus dass über Makler).
  23. Ganz klar, wenn 2 Voraussetzungen gegeben: - Objekt ist TOP. Und damit meine ich Lage AAA, sehr gute Bausubstanz, bestes Mieterklientel, idealerweise Neubau oder kernsanierter Altbau < 1930. Keine Kompromisse, in keinem Bereich. - Ausreichend EK vorhanden für sofort deutlich positiven Cashflow. Ansonsten macht das keinen Sinn.
  24. Hallo Michael, wenn Du damit meinst dass er Dir den Vorentwurf erst einmal "mal so" in Aussicht auf einen späteren Auftrag macht - das wird kein Architekt machen. Hier musst Du einfach abwägen, wie konkret Deine Pläne schon sind. Wenn Du sicher bist dass Dein Projekt später auch durchgeführt werden wird sollte der Architekt schon konkret in die Planung einsteigen. Die Kosten sind dann ja nicht verloren. Falls Du jedoch nicht genau weisst ob und was dort gebaut wird wäre ich vorsichtig. Ich schätze mal für einen Vorentwurf bist Du schnell mal 2-3.000 € los. Die Banken fordern immer schnell mal Unterlagen an, schliesslich tragen sie da nicht die Kosten. Erstelle doch selber ein Konzept bezgl. Wohnungsgrößen und -zuschnitt, Nebenflächen (Stellplätze, Fahrradschuppen o.ä.), bisschen nett aufbereiten dann sollte das für's erste ausreichen. Hast Du denn schon abgeklärt ob Du das Baurecht im gewünschten Rahmen dort erhalten wirst ?
  25. Das wird maßgeblich davon abhängen ob man eher der "analoge" oder der "digitale" Typ ist. Da ich ein "analoger" bin halte ich ALLE Unterlagen in Papierform vor. Pro Objekt habe ich 2-3 Ordner und jeweils 1 Mieteingangskonto von dem auch alle Kosten bezahlt werden. Vorab: Ich habe übw. Mehrfamilienhäuser. Bei ETW reicht vielleicht auch 1 Ordner pro Einheit. Ordner 1 = Kontoauszüge in chronologischer Reihung. Alle Einnahmen und Ausgaben gehen daraus hervor. Rechnungen werden hinter den jeweiligen Auszug abgeheftet, Belege für Dauerlastschriften (z.B. Grundsteuer, Energiekosten usw) jeweils hinter die 1. Abbuchung im Kalenderjahr. Ordner 2 = Mietverträge / Mietkautionskonten / NK-Abrechnungen und jeglicher Mieterschriftverkehr, jeweils wohnungsweise zusammengefasst. Ordner 3 = Alle Unterlagen rund ums Haus: Kaufvertrag, Steuerbescheide, Versicherungsdokumente etc. Hier hinein gehören auch Versicherungsfälle, Baumassnahmen (bei größeren Sanierungen mache ich immer einen Einhefter mit Rechnungskopien). Bei kleineren Objekten (bis etwa 2-3 WE) sind reicht für Nr. 2 und Nr. 3 ein gemeinsamer Ordner. Wenn ein Ordner voll ist wandert er ins Archiv (=Dachboden), wobei Nr. 3 eigentlich unbegrenzt reichen sollte und bei Nr. 2 immer die alten, ausgezogenen Mieter entnommen werden. So habe ich alles immer griffbereit und kann auch fürs Finanzamt alles schnell aufbereiten. Zusätzlich habe ich natürlich auch wichtige Dokumente wie Energieausweise, Grundrisse, Mietverträge usw. als PDF abgespeichert. ich scanne aber nicht jede Rechnung ein.
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