DiBe

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  1. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss. Wäre ja okay wenn die Mieter diese Modernisierungen wünschen, aber so Zwangs-Modernisierungen sind nicht unbedingt eine schöne Sache. Aber ich verstehe auch wenn Investoren diese Renditen als verlockend empfinden.
  2. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    @Marius Becker Hallo Marius, ich praktiziere das ganz genauso wie Du. Wenn ich modernisiere dann doch um meinen Bestand im Wert zu erhalten bzw. zukunftsfest zu machen.
  3. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Liebe Investorenkollegen, ich möchte jetzt mal in diesen Thread noch einen ganz anderen Gedanken bringen: Ist es wirklich erforderlich, jede, aber wirklich auch jede Mieterhöhung die nur irgendwie denkbar ist durchzuboxen ? Ich finde den hier geschilderten Fall ganz typisch für viele ähnliche Fragen, die auch in den üblichen Facebookgruppen aufgeworfen werden. Da wird die Miete im gesetzlichen Rahmen angehoben bis zum Maximum und dann über Modernisierungsumlagen weiteres Erhöhungspotential gehoben. Da geht es dann nicht darum, eine große energetische Modernisierung abzufedern, sondern es wird anders herum geschaut: Was kann ich modernisieren um dann die Miete anzuheben. Manchmal sind es wirklich läppische Kleinigkeiten, die umgelegt werden sollen. Am Ende kann dann natürlich der langjährige, treue Mieter die Miete nicht mehr bezahlen. Auszug und Neuvermietung zum Maximalpreis sind dann willkommene Folgen. Wenn wir alle so agieren wird die Politik handeln, es gibt einen großen gesellschaftlichen Druck etwas zu ändern. Bei der bayr. Landtagswahl haben die Grünen in München-Mitte 44% geholt, warum wohl ? Ich hoffe auf viele Beiträge dazu. (Zur Klarstellung: Ich bin weder links-lastig noch gegen Mieterhöhungen. Auch ich habe schon im Bestand die Mieten erhöht und versuche zu Marktpreisen zu vermieten. Nur bei manchen habe ich das Gefühl es herrscht die nackte Gier.) Wir sehen die langjährigen Vermieter hier im Forum das ? @ThorstenHB @aweiss @Fröhn @Arnd Uftring @Andreas @Jb007
  4. Der Gebäudewert wird ja maßgeblich von der vermietbaren Fläche und der JNKM beeinflusst. Die ändert sich aber nicht bzw. nur in geringerem Maße. Bei Häusern mit weniges Einheiten würde ich eine Steigerung des Wertes vermuten, z.B. von 2-FH zu 3-FH; jedoch ob Du ein MFH mit 10 oder 11 Einheiten hast ist preislich irrelevant.
  5. Hallo WK89, ich kann verstehen dass Du den Gedanken verfolgst, 2 WE á 61 qm sind erst einmal einfacher zu vermieten als eine große WE. Man hat auch pro qm einen etwas höheren Mietpreis. Du solltest dennoch den Mietmarkt vor Ort prüfen, manchmal sind gerade große Wohnungen rar, da diese kaum gebaut werden. Zu einer Wohnungsteilung benötigst Du eine Baugenehmigung. Wird je nach Kommune und Lage völlig unproblematisch - oder aber gar nicht - erteilt. In jedem Fall verursacht das aber Kosten. Dann muss jede der neuen Wohnungen Bad und Küche mit den entsprechenden Anschlüssen haben. Ist das mit vertretbarem Aufwand zu schaffen ? Es bringt Dir nichts wenn Du hinterher zwei vermurkste Wohnungen hast. Ohne die Fakten zu kennen, für Genehmigung/Architektenunterlagen, Schaffung eines neues Bades und einer Küche (Anschlüsse) hast Du auch mal schnell Kosten von 10.000-15.000 € investiert Lade doch hier mal einen Grundriss hoch, dann kann man mehr dazu sagen.
  6. Solche und ähnliche Berichte kann man jeden Tag in der Presse lesen. Das ist auch nur Pfeifen im Walde. Jeden Tag muss das Blatt voll sein, da muss man halt mal kreativ werden. Derselbe Redakteur schreibt vielleicht nächste Woche einen Artikel, warum die Preise weiter steigen werden. Im Übrigen: Es geht hier im wesentlichen um großvolumige Büro- und Gewerbeinvestments. Wir Immopreneure mit unseren ETW und kleinen MFH spielen da 5 Ligen darunter.
  7. DiBe

    Aus der Verhandlung ausgetreten, Kosten?

    Mmm...wenn ich das hier richtig mitgelesen habe hat der Makler den Kaufvertragsentwurf beim Notar bestellt - wenn auch auf Deinen Zuruf hin. Somit hat der Makler die Kosten zu tragen. Ob man das auch so durchzieht steht auf einem anderen Blatt, hier möge jeder sein Gewissen befragen. Hängt sicher auch mit den Erfahrungen der Verhandlungsphase zusammen. Im übrigen ist das Tagesgeschäft der Makler, dass Käufer im letzten Moment wieder abspringen weil sie kalte Füße bekommen haben. Daher die hohe Wertschätzung, die Makler verlässlichen Stammkunden entgegenbringen.
  8. DiBe

    Pech im Dreierpack

    Hallo Investorenkollegen, gestern abend innerhalb von 2 Stunden: - 2 Absagen bereits mündlich zugesicherter Neuvermietungen durch die Mieter (Verträge waren schon auf dem Postweg) - 1 Schadensmeldung "Tür zum Bad kaputtgegangen" Willkommen in den Niederungen des Immobilienlebens.
  9. @Eduard H. Also im Punkt Privatverkäufer da gebe ich Dir 100% Recht ! Insbesondere haben die meisten völlig absurde Preisvorstellungen und wollen mir klarmachen wie wahnsinnig der Markt boomt. Dann lieber 5,95% für den Makler, der den Kunden erst mal auf den Boden der Realitäten zurückbringt. Was ich aber gar nicht nachvollziehen kann ist eine Quote von 1 : 40--60 beim Verhältnis Kaufverträge zu Besichtigungen. Bei mir ist die vielleicht 1 : 4, und da sind auch noch welche dabei die ich eher aus Bildungsinteresse mache. Wenn ich ein interessantes Angebot sehe kann ich doch schon an den wenigen Fakten in Immoscout, Ebay-KA o.ä. ableiten ob das überhaupt infrage kommt. Dann fordere ich ein Exposé an, welches ja meistens außer der Objektanschrift nur die Bilder und Fakten aus den Internetanzeigen enthält, und etwas Lyrik zum Standort. Damit schaue ich mir bei Google-Maps die Umgebung an, Verkehrslage, Nachbarschaft usw. Immer noch Interesse = abends zum Objekt, mal diskret ins Treppenhaus schauen, Parkplätze, Klingelschild, Zustand Dach/Fassade/Fenster/Außenanlage. Dann weiß ich auch meist schon wie es von innen aussieht, denn außen pfui = innen auch pfui !!! Wenn's weiter geht rufe ich den Makler an, frage ihn aus, häufig erfährt man noch wertvolle Dinge die nicht im Exposé stehen. Erst wenn dann immer noch Kaufinteresse besteht mache ich einen Besichtigungstermin. Dann reden wir nur noch über wenige Objekte. Und im übrigen ist es doch auch egal, ob bei einem MFH aus den 60ern die Bäder blau, grün oder braun sind. Müssen bei Mieterwechsel eh alle gemacht werden ! Praktisch geht es um: Treppenhaus, ist der Keller trocken, Heizung, Elektro-Hauptverteilung, Dachboden/Dachkonstruktion und den allgemeinen Gesamtzustand. (Einschränkung: Hier reden wir über MFH).
  10. Hallo Daniel, die von Dir in deinem Eingangspost genannten Punkte sind eigentlich Selbstverständlichkeiten, die im Geschäftsleben allgemein üblich sein sollten; damit meine ich Dinge wie individualisierte Anschreiben oder flexible Terminplanung. Wer da patzt gibt doch seinem Gegenüber sofort zu erkennen dass hier Probleme lauern. Natürlich ist es richtig von Dir das noch einmal explizit zu erwähnen, aber generell sollte man doch seinen Geschäftspartner so behandeln wie man auch selber behandelt werden möchte. In einem Punkt ( 5. ) muss ich Dir aber widersprechen: Makler reagieren ALLERGISCH darauf, wenn der Kaufinteressent direkt mit dem Verkäufer Kontakt aufnimmt. Sie wittern hier den Versuch, ein krummes Ding zur Umgehung der Courtage zu drehen, und so etwas wird ja auch immer wieder versucht. Im übrigen wollen auch viele Verkäufer selber keinen Kontakt mit den Kaufinteressenten. Natürlich mag es da auch Ausnahmen geben, z.B. wenn der Verkäufer bei der Besichtigung dabei ist. Aber generell wäre ich da äußerst vorsichtig. Der ultimative Trumpf ist eigentlich immer die gesicherte Finanzierung. Also versuche doch, von Deiner Bank eine allgemeine, unverbindliche Bestätigung zu bekommen, dass Sie dich kennen und Finanzierungen bis zur Höhe XY vorbehaltlich einer Objektprüfung positiv begleiten.
  11. Dem ist nichts hinzuzufügen. Was spricht eigentlich dagegen - außer der Maklerlobby ?
  12. @Kalle naja, aber es wäre doch ein leichtes für die Politik das Bestellerprinzip beim Verkauf einzuführen. Fazit: Entlastung der Käufer um ca. 5-6 % je nach Region. An die Theorie dass dann die Preise um genau den Prozentsatz steigen glaube ich nicht, ebenso wenig wie das bei den Mieten der Fall war. Und ich gebe dir Recht dass im gleichen Zuge auch eine Senkung der GrErwSt kommen sollte. 2% hatten wir früher....
  13. Auch ich finde den Vorschlag der Grünen gut. Ich denke es ist einmalig in der Wirtschaft, dass hier der Käufer den Interessenwalter des Verkäufers bezahlt. Schließlich bekommt der Makler seine Courtage dafür dass er den Preis möglichst in die Höhe treibt, arbeitet also genau gegen meine Interessen. Völlig widersinnig dass ich ihn dann auch noch mit einer höheren Provision dafür belohne ! Auch politisch besteht hier Handlungsbedarf. Es ist doch erklärtes Ziel, die Eigentumsquote zu erhöhen. Je mehr Bürger sich ein EFH oder eine ETW leisten können desto entspannter wird der Mietmarkt. Stattdessen werden die Verkäufer gefördert, die ohnehin jetzt zu Höchstpreisen ihr Eigentum versilbern, und dann auch noch die Provision an den Käufer durchreichen können.
  14. Hallo, hier ein lesenswerter Artikel zum Thema Immobilienpreise. https://www.immobilien-zeitung.de/1000054666/eigentuemer-von-zinshaeusern-wollen-peak-nicht-verpassen
  15. DiBe

    Aufteilung der Gebühren und Abgaben nach Kauf

    Jb007 ja klar, schon verstanden. Es geht aber bei Sebastian um die Zahlung an die Stadt/Gemeinde (oder Wasserverband oder was auch immer), nicht um die Abrechnung mit dem Mieter. Und da zahlt idR immer der, der auch am 1.1. Eigentümer war, und dann müssen Verkäufer und Käufer intern darüber abrechnen. Die Umlage auf die Mieter ist dann ja erst der 2. Schritt.