DiBe

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  1. Ja, das kann man so machen und ich praktiziere es auch selber so. Aber Vorsicht, rechtens ist das nicht ! Wenn es also zum Streit kommt wird das scheitern. Erforderlich sind reale Vertragsmieten, keine Angebotsmieten. Ist aber bei mir immer glatt durchgegangen. Bitte darauf achten immer im Begründungsschreiben die Anschrift und die Lage im Haus angeben, also z.B. "Goethestraße 27, 1. OG". Bei der Mehrzahl der IS-24 Angebote ist die Anschrift nicht mit angegeben. Ich sammle Vergleichsmieten über eine längere Zeit und baue mir damit eine Art Datenbank auf. Vergleichsmieten kann man tlw. auch über Haus und Grund bekommen, oder mit denen kooperierende Makler. Die lassen sich das aber gut bezahlen. Ganz generell ist die Erhöhung mittels 3 Vergleichsmieten ein schwaches Instrument. Geht der Mieter dagegen vor Gericht kann der gegnerische Anwalt immer behaupten die Wohnungen wären nicht vergleichbar, da es ja i.d.R. niemals 2 gleiche Wohnungen gibt. Ausnahmen sind tatsächlich gleiche Wohnungen im gleichen Gebäude, sehr wertvoll wenn Du hier Vergleichsmieten hast ! Ein Richter wird dann immer ein Gutachten anfordern und dann wird es teuer und langwierig. Das auch als Warnung an die vielen Neu-Investoren die mal so locker-flockig die Miete erhöhen wollen - das ist durchaus kein ganz leichter Weg.
  2. @immo2027 wurde denn im Mietvertrag eine Mieterhöhung explizit ausgeschlossen ? Das wäre doch sehr ungewöhnlich. Ansonsten gelten nämlich die üblichen Mieterhöhungsmöglichkeiten laut BGB, also Mietspiegel, 3 Vergleichsmieten oder SV-Gutachten. Nach meiner bisherigen Erfahrung haben viele Privatvermieter Mieterhöhungen gescheut weil Sie 1. keine Lust auf Stress mit dem Mieter haben und 2. häufig das Potential ihrer Mietwohnung nicht ausgeschöpft haben. Selbst wenn eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte wäre rechtlich zu prüfen ob nicht doch eine 11 (bzw 8 ) prozentige Modernisierungsumlage möglich ist, da diese juristisch etwas anderes als eine "normale" Mieterhöhung ist. Hier wird z.B. ein Anwalt von Haus + Grund weiterhelfen können.
  3. 1. Versuch: Anruf beim Grundbuchamt, konkrete Nachfrage unter Nennung von Flur- und Flurstücksnummer - hat bei mir schon mehrfach funktioniert. Wird aber von Amt zu Amt ganz unterschiedlich gehandhabt, wie man das "berechtigte Interesse" auslegt. 2. Versuch: Anruf beim Katasteramt, die haben idR eine Auskunftsstelle. Das ist eben einfach Glückssache wie der jeweilige Ansprechpartner so gestrickt ist und was für Vorgaben von oben gemacht werden. Ebenfalls sind diese Daten vorhaben bei Städten und Gemeinden, Netzbetreibern (Energieversorger, Telekom, Wasser-/Abwasserversorger; auch dort gibt es Betriebsstellen die jeweils für einen Bezirk zuständig sind). Vielleicht hast Du irgendwo einen Bekannten sitzen der da weiterhelfen kann. Zugriff haben auch Notare, wenn Du einen Stammnotar hast kann die freundliche Renogehilfen da vielleicht mal nachschauen (habe so schon komplette Grundbuchauszüge erhalten, um zu sehen welche Belastungen zu meinen Gunsten auf dem Nachbarobjekt eingetragen sind). Das einfachste - die Nachbarn ansprechen. Und abschließend gibt es auch Dienstleister die solch eine Eigentümerrecherche durchführen, natürlich gegen Entgelt. (Dieses Thema wurde hier im Forum schon des öfteren diskutiert, vielleicht gibt es noch mehr Möglichkeiten die mir gerade nicht einfallen, stöber doch mal durch).
  4. Hallo Andreas, die wichtigste Frage hast Du leider nicht gestellt: Gibt das Mieterklientel bzw. das vor Ort erreichbare Mietniveau denn überhaupt eine so stark erhöhte Miete her ? Das wäre das erst was ich prüfen würde. Was hilft es wenn Du Kosten umlegst aber in kürzester Zeit die Mieter ausziehen bzw. Du bei Neuvermietung die höhere Miete nicht erzielen kannst. Es kommt also auf den Standort an. Wenn das MFH in Berlin/Hamburg/München steht und bisher für 5,- € vermietet worden ist wäre das sicherlich kein Problem, aber in schwachen Standorten ist doch das Mietniveau der begrenzende Faktor. Sicherlich hast Du auch verfolgt dass die Höhe der Modernisierungsumlage auf 8% begrenzt worden ist.
  5. Hallo Matthias, das kannst Du machen, eine gute Methode um die Steuerlast in 2018 zu drücken. Achte aber darauf die Rechnung auch noch in 2018 zu bekommen und zu bezahlen. Es gilt das Zufluss-/Abfluss-Prinzip, d.h. es ist wichtig das noch im gleichen Kj zu bezahlen. Ich würde auch mit dem Handwerker sprechen ob er Dir schon für 2018 eine Teilrechnung schreiben kann. Weitere Kosten die mir einfallen: - Kosten für Besichtigungen vor dem Kauf, evtl. auch von dann doch nicht gekauften Objekten - Finanzierungskosten (mal mit der Bank über ein Disagio sprechen) - Fahrtkosten zur Wohnung - Kosten für Seminare/Fachliteratur (vielleicht hast Du ja auch Thomas-Knedel-Veranstaltungen gebucht...) So kannst Du in 2018 einen Verlust aus V+V ausweisen der dir in 2019 sofort eine nette Erstattung bring. Ich bin aber kein Steuerberater und mit dem solltest Du das unbedingt besprechen ! Und, wie bei allen Fragestellungen dieser Art: Es sollte die Sache im Vordergrund stehen, der Steuerspareffekt darf nicht das Entscheidende sein.
  6. Von Schwarzarbeit bzw. Barzahlungen "o.B." auf Handwerkerrechnungen kann ich Dir nur abraten. Umso mehr wenn es nicht ein langjähriger Handwerker deines Vertrauen/aus deinem Dorf ist sondern ein gänzlich unbekannter Betrieb. Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird. Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen. Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern.
  7. In Inhalt und Wortwahl hier fehl am Platze was merlinbanderas hier postet.
  8. Hallo Asseler, da würde ich mich nicht mit befassen. Ich finde das viel zu teuer, und die Souterrainwohnung wird ja nicht ohne Grund leer verkauft - die lassen sich nämlich immer nur deutlich schlechter vermieten, und auch nur zu einem niedrigeren Mietzins. Souterrain mach nur Sinn wenn man ein ganzes Haus kauft und da dann eben eine Souterrainwohnung dabei ist - aber kaufen ? Nur zum Schnäppchenpreis, mind. 30 %, besser 50 % Abschlag auf den Qm-Preis. Und für die Anpassung der Miete in der HP-Wohnung gelten strenge Regeln, bis auf 8-9 Euro ist da ein langer Weg. Wäre für mich nur ein Thema wenn der Preis sehr niedrig wäre oder bei Sondersituation (Kauf der letzten Restwohnungen einer WEG z.B.).
  9. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss. Wäre ja okay wenn die Mieter diese Modernisierungen wünschen, aber so Zwangs-Modernisierungen sind nicht unbedingt eine schöne Sache. Aber ich verstehe auch wenn Investoren diese Renditen als verlockend empfinden.
  10. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    @Marius Becker Hallo Marius, ich praktiziere das ganz genauso wie Du. Wenn ich modernisiere dann doch um meinen Bestand im Wert zu erhalten bzw. zukunftsfest zu machen.
  11. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Liebe Investorenkollegen, ich möchte jetzt mal in diesen Thread noch einen ganz anderen Gedanken bringen: Ist es wirklich erforderlich, jede, aber wirklich auch jede Mieterhöhung die nur irgendwie denkbar ist durchzuboxen ? Ich finde den hier geschilderten Fall ganz typisch für viele ähnliche Fragen, die auch in den üblichen Facebookgruppen aufgeworfen werden. Da wird die Miete im gesetzlichen Rahmen angehoben bis zum Maximum und dann über Modernisierungsumlagen weiteres Erhöhungspotential gehoben. Da geht es dann nicht darum, eine große energetische Modernisierung abzufedern, sondern es wird anders herum geschaut: Was kann ich modernisieren um dann die Miete anzuheben. Manchmal sind es wirklich läppische Kleinigkeiten, die umgelegt werden sollen. Am Ende kann dann natürlich der langjährige, treue Mieter die Miete nicht mehr bezahlen. Auszug und Neuvermietung zum Maximalpreis sind dann willkommene Folgen. Wenn wir alle so agieren wird die Politik handeln, es gibt einen großen gesellschaftlichen Druck etwas zu ändern. Bei der bayr. Landtagswahl haben die Grünen in München-Mitte 44% geholt, warum wohl ? Ich hoffe auf viele Beiträge dazu. (Zur Klarstellung: Ich bin weder links-lastig noch gegen Mieterhöhungen. Auch ich habe schon im Bestand die Mieten erhöht und versuche zu Marktpreisen zu vermieten. Nur bei manchen habe ich das Gefühl es herrscht die nackte Gier.) Wir sehen die langjährigen Vermieter hier im Forum das ? @ThorstenHB @aweiss @Fröhn @Arnd Uftring @Andreas @Jb007
  12. Der Gebäudewert wird ja maßgeblich von der vermietbaren Fläche und der JNKM beeinflusst. Die ändert sich aber nicht bzw. nur in geringerem Maße. Bei Häusern mit weniges Einheiten würde ich eine Steigerung des Wertes vermuten, z.B. von 2-FH zu 3-FH; jedoch ob Du ein MFH mit 10 oder 11 Einheiten hast ist preislich irrelevant.
  13. Hallo WK89, ich kann verstehen dass Du den Gedanken verfolgst, 2 WE á 61 qm sind erst einmal einfacher zu vermieten als eine große WE. Man hat auch pro qm einen etwas höheren Mietpreis. Du solltest dennoch den Mietmarkt vor Ort prüfen, manchmal sind gerade große Wohnungen rar, da diese kaum gebaut werden. Zu einer Wohnungsteilung benötigst Du eine Baugenehmigung. Wird je nach Kommune und Lage völlig unproblematisch - oder aber gar nicht - erteilt. In jedem Fall verursacht das aber Kosten. Dann muss jede der neuen Wohnungen Bad und Küche mit den entsprechenden Anschlüssen haben. Ist das mit vertretbarem Aufwand zu schaffen ? Es bringt Dir nichts wenn Du hinterher zwei vermurkste Wohnungen hast. Ohne die Fakten zu kennen, für Genehmigung/Architektenunterlagen, Schaffung eines neues Bades und einer Küche (Anschlüsse) hast Du auch mal schnell Kosten von 10.000-15.000 € investiert Lade doch hier mal einen Grundriss hoch, dann kann man mehr dazu sagen.
  14. Solche und ähnliche Berichte kann man jeden Tag in der Presse lesen. Das ist auch nur Pfeifen im Walde. Jeden Tag muss das Blatt voll sein, da muss man halt mal kreativ werden. Derselbe Redakteur schreibt vielleicht nächste Woche einen Artikel, warum die Preise weiter steigen werden. Im Übrigen: Es geht hier im wesentlichen um großvolumige Büro- und Gewerbeinvestments. Wir Immopreneure mit unseren ETW und kleinen MFH spielen da 5 Ligen darunter.
  15. DiBe

    Aus der Verhandlung ausgetreten, Kosten?

    Mmm...wenn ich das hier richtig mitgelesen habe hat der Makler den Kaufvertragsentwurf beim Notar bestellt - wenn auch auf Deinen Zuruf hin. Somit hat der Makler die Kosten zu tragen. Ob man das auch so durchzieht steht auf einem anderen Blatt, hier möge jeder sein Gewissen befragen. Hängt sicher auch mit den Erfahrungen der Verhandlungsphase zusammen. Im übrigen ist das Tagesgeschäft der Makler, dass Käufer im letzten Moment wieder abspringen weil sie kalte Füße bekommen haben. Daher die hohe Wertschätzung, die Makler verlässlichen Stammkunden entgegenbringen.