DiBe

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  1. Hallo Michael, wenn Du damit meinst dass er Dir den Vorentwurf erst einmal "mal so" in Aussicht auf einen späteren Auftrag macht - das wird kein Architekt machen. Hier musst Du einfach abwägen, wie konkret Deine Pläne schon sind. Wenn Du sicher bist dass Dein Projekt später auch durchgeführt werden wird sollte der Architekt schon konkret in die Planung einsteigen. Die Kosten sind dann ja nicht verloren. Falls Du jedoch nicht genau weisst ob und was dort gebaut wird wäre ich vorsichtig. Ich schätze mal für einen Vorentwurf bist Du schnell mal 2-3.000 € los. Die Banken fordern immer schnell mal Unterlagen an, schliesslich tragen sie da nicht die Kosten. Erstelle doch selber ein Konzept bezgl. Wohnungsgrößen und -zuschnitt, Nebenflächen (Stellplätze, Fahrradschuppen o.ä.), bisschen nett aufbereiten dann sollte das für's erste ausreichen. Hast Du denn schon abgeklärt ob Du das Baurecht im gewünschten Rahmen dort erhalten wirst ?
  2. DiBe

    Ordnerstruktur pro Objekt

    Das wird maßgeblich davon abhängen ob man eher der "analoge" oder der "digitale" Typ ist. Da ich ein "analoger" bin halte ich ALLE Unterlagen in Papierform vor. Pro Objekt habe ich 2-3 Ordner und jeweils 1 Mieteingangskonto von dem auch alle Kosten bezahlt werden. Vorab: Ich habe übw. Mehrfamilienhäuser. Bei ETW reicht vielleicht auch 1 Ordner pro Einheit. Ordner 1 = Kontoauszüge in chronologischer Reihung. Alle Einnahmen und Ausgaben gehen daraus hervor. Rechnungen werden hinter den jeweiligen Auszug abgeheftet, Belege für Dauerlastschriften (z.B. Grundsteuer, Energiekosten usw) jeweils hinter die 1. Abbuchung im Kalenderjahr. Ordner 2 = Mietverträge / Mietkautionskonten / NK-Abrechnungen und jeglicher Mieterschriftverkehr, jeweils wohnungsweise zusammengefasst. Ordner 3 = Alle Unterlagen rund ums Haus: Kaufvertrag, Steuerbescheide, Versicherungsdokumente etc. Hier hinein gehören auch Versicherungsfälle, Baumassnahmen (bei größeren Sanierungen mache ich immer einen Einhefter mit Rechnungskopien). Bei kleineren Objekten (bis etwa 2-3 WE) sind reicht für Nr. 2 und Nr. 3 ein gemeinsamer Ordner. Wenn ein Ordner voll ist wandert er ins Archiv (=Dachboden), wobei Nr. 3 eigentlich unbegrenzt reichen sollte und bei Nr. 2 immer die alten, ausgezogenen Mieter entnommen werden. So habe ich alles immer griffbereit und kann auch fürs Finanzamt alles schnell aufbereiten. Zusätzlich habe ich natürlich auch wichtige Dokumente wie Energieausweise, Grundrisse, Mietverträge usw. als PDF abgespeichert. ich scanne aber nicht jede Rechnung ein.
  3. Hier ein interessanter Artikel. Ich sehe mit Besorgnis die enorm hohe Zahl an Wohnungsfertigstellungen und was die Bauträger noch in der Pipeline haben. https://www.immobilien-zeitung.de/1000058393/kfw-warnt-vor-zu-hohen-wohnungsbauinvestitionen Natürlich gibt es im Moment in den meisten Gebieten Deutschlands eine Wohnungsknappheit. Aber dennoch lebt doch niemand unter der Brücke (der das nicht will bzw. der nicht völlig aus dem sozialen Raster gefallen ist). Wenn es erst wieder genug Wohnungsangebot gibt wird ein völlig anderer Wind wehen. Was ist eure Meinung dazu ?
  4. DiBe

    S&SK GmbH- Sicherheitsdienst& Service

    Schade, wenn schon der erste Beitrag hier nur Werbung ist. Sehe da nicht den Mehrwert für die Community.
  5. DiBe

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.
  6. Ja, das kann man so machen und ich praktiziere es auch selber so. Aber Vorsicht, rechtens ist das nicht ! Wenn es also zum Streit kommt wird das scheitern. Erforderlich sind reale Vertragsmieten, keine Angebotsmieten. Ist aber bei mir immer glatt durchgegangen. Bitte darauf achten immer im Begründungsschreiben die Anschrift und die Lage im Haus angeben, also z.B. "Goethestraße 27, 1. OG". Bei der Mehrzahl der IS-24 Angebote ist die Anschrift nicht mit angegeben. Ich sammle Vergleichsmieten über eine längere Zeit und baue mir damit eine Art Datenbank auf. Vergleichsmieten kann man tlw. auch über Haus und Grund bekommen, oder mit denen kooperierende Makler. Die lassen sich das aber gut bezahlen. Ganz generell ist die Erhöhung mittels 3 Vergleichsmieten ein schwaches Instrument. Geht der Mieter dagegen vor Gericht kann der gegnerische Anwalt immer behaupten die Wohnungen wären nicht vergleichbar, da es ja i.d.R. niemals 2 gleiche Wohnungen gibt. Ausnahmen sind tatsächlich gleiche Wohnungen im gleichen Gebäude, sehr wertvoll wenn Du hier Vergleichsmieten hast ! Ein Richter wird dann immer ein Gutachten anfordern und dann wird es teuer und langwierig. Das auch als Warnung an die vielen Neu-Investoren die mal so locker-flockig die Miete erhöhen wollen - das ist durchaus kein ganz leichter Weg.
  7. @immo2027 wurde denn im Mietvertrag eine Mieterhöhung explizit ausgeschlossen ? Das wäre doch sehr ungewöhnlich. Ansonsten gelten nämlich die üblichen Mieterhöhungsmöglichkeiten laut BGB, also Mietspiegel, 3 Vergleichsmieten oder SV-Gutachten. Nach meiner bisherigen Erfahrung haben viele Privatvermieter Mieterhöhungen gescheut weil Sie 1. keine Lust auf Stress mit dem Mieter haben und 2. häufig das Potential ihrer Mietwohnung nicht ausgeschöpft haben. Selbst wenn eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte wäre rechtlich zu prüfen ob nicht doch eine 11 (bzw 8 ) prozentige Modernisierungsumlage möglich ist, da diese juristisch etwas anderes als eine "normale" Mieterhöhung ist. Hier wird z.B. ein Anwalt von Haus + Grund weiterhelfen können.
  8. 1. Versuch: Anruf beim Grundbuchamt, konkrete Nachfrage unter Nennung von Flur- und Flurstücksnummer - hat bei mir schon mehrfach funktioniert. Wird aber von Amt zu Amt ganz unterschiedlich gehandhabt, wie man das "berechtigte Interesse" auslegt. 2. Versuch: Anruf beim Katasteramt, die haben idR eine Auskunftsstelle. Das ist eben einfach Glückssache wie der jeweilige Ansprechpartner so gestrickt ist und was für Vorgaben von oben gemacht werden. Ebenfalls sind diese Daten vorhaben bei Städten und Gemeinden, Netzbetreibern (Energieversorger, Telekom, Wasser-/Abwasserversorger; auch dort gibt es Betriebsstellen die jeweils für einen Bezirk zuständig sind). Vielleicht hast Du irgendwo einen Bekannten sitzen der da weiterhelfen kann. Zugriff haben auch Notare, wenn Du einen Stammnotar hast kann die freundliche Renogehilfen da vielleicht mal nachschauen (habe so schon komplette Grundbuchauszüge erhalten, um zu sehen welche Belastungen zu meinen Gunsten auf dem Nachbarobjekt eingetragen sind). Das einfachste - die Nachbarn ansprechen. Und abschließend gibt es auch Dienstleister die solch eine Eigentümerrecherche durchführen, natürlich gegen Entgelt. (Dieses Thema wurde hier im Forum schon des öfteren diskutiert, vielleicht gibt es noch mehr Möglichkeiten die mir gerade nicht einfallen, stöber doch mal durch).
  9. Hallo Andreas, die wichtigste Frage hast Du leider nicht gestellt: Gibt das Mieterklientel bzw. das vor Ort erreichbare Mietniveau denn überhaupt eine so stark erhöhte Miete her ? Das wäre das erst was ich prüfen würde. Was hilft es wenn Du Kosten umlegst aber in kürzester Zeit die Mieter ausziehen bzw. Du bei Neuvermietung die höhere Miete nicht erzielen kannst. Es kommt also auf den Standort an. Wenn das MFH in Berlin/Hamburg/München steht und bisher für 5,- € vermietet worden ist wäre das sicherlich kein Problem, aber in schwachen Standorten ist doch das Mietniveau der begrenzende Faktor. Sicherlich hast Du auch verfolgt dass die Höhe der Modernisierungsumlage auf 8% begrenzt worden ist.
  10. Hallo Matthias, das kannst Du machen, eine gute Methode um die Steuerlast in 2018 zu drücken. Achte aber darauf die Rechnung auch noch in 2018 zu bekommen und zu bezahlen. Es gilt das Zufluss-/Abfluss-Prinzip, d.h. es ist wichtig das noch im gleichen Kj zu bezahlen. Ich würde auch mit dem Handwerker sprechen ob er Dir schon für 2018 eine Teilrechnung schreiben kann. Weitere Kosten die mir einfallen: - Kosten für Besichtigungen vor dem Kauf, evtl. auch von dann doch nicht gekauften Objekten - Finanzierungskosten (mal mit der Bank über ein Disagio sprechen) - Fahrtkosten zur Wohnung - Kosten für Seminare/Fachliteratur (vielleicht hast Du ja auch Thomas-Knedel-Veranstaltungen gebucht...) So kannst Du in 2018 einen Verlust aus V+V ausweisen der dir in 2019 sofort eine nette Erstattung bring. Ich bin aber kein Steuerberater und mit dem solltest Du das unbedingt besprechen ! Und, wie bei allen Fragestellungen dieser Art: Es sollte die Sache im Vordergrund stehen, der Steuerspareffekt darf nicht das Entscheidende sein.
  11. Von Schwarzarbeit bzw. Barzahlungen "o.B." auf Handwerkerrechnungen kann ich Dir nur abraten. Umso mehr wenn es nicht ein langjähriger Handwerker deines Vertrauen/aus deinem Dorf ist sondern ein gänzlich unbekannter Betrieb. Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird. Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen. Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern.
  12. In Inhalt und Wortwahl hier fehl am Platze was merlinbanderas hier postet.
  13. Hallo Asseler, da würde ich mich nicht mit befassen. Ich finde das viel zu teuer, und die Souterrainwohnung wird ja nicht ohne Grund leer verkauft - die lassen sich nämlich immer nur deutlich schlechter vermieten, und auch nur zu einem niedrigeren Mietzins. Souterrain mach nur Sinn wenn man ein ganzes Haus kauft und da dann eben eine Souterrainwohnung dabei ist - aber kaufen ? Nur zum Schnäppchenpreis, mind. 30 %, besser 50 % Abschlag auf den Qm-Preis. Und für die Anpassung der Miete in der HP-Wohnung gelten strenge Regeln, bis auf 8-9 Euro ist da ein langer Weg. Wäre für mich nur ein Thema wenn der Preis sehr niedrig wäre oder bei Sondersituation (Kauf der letzten Restwohnungen einer WEG z.B.).
  14. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Aber diese Rendite kommt nicht vom Staat (oder vom "Markt" wie an der Börse), sondern ganz konkret von meiner Mieterin Lieschen Müller, die das Geld bei Rossmann an der Kasse verdienen muss. Wäre ja okay wenn die Mieter diese Modernisierungen wünschen, aber so Zwangs-Modernisierungen sind nicht unbedingt eine schöne Sache. Aber ich verstehe auch wenn Investoren diese Renditen als verlockend empfinden.
  15. DiBe

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    @Marius Becker Hallo Marius, ich praktiziere das ganz genauso wie Du. Wenn ich modernisiere dann doch um meinen Bestand im Wert zu erhalten bzw. zukunftsfest zu machen.