DiBe

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  1. DiBe

    Immopreneur Stammtisch Oldenburg / Bremen

    Hallo, ja, die Stammtische finden laufend statt. Unser nächstes Treffen ist am 26.04., dieses Mal dann in Bremen. Du bist herzlich eingeladen !
  2. @Entrepreneur Nein, ich habe allerdings eine Angabe gemacht zu meinem maximalen Ankaufsbetrag. Ich denke die Rendite gibt sowieso der Markt vor (und der ist leider total heißgelaufen). Und die Mindest-Rendite ist ja auch nicht in Stein gemeißelt, Stichwort Aufwertungen, andere Vermietungskonzepte usw.
  3. Zum Thema Suchprofil: Keinen Makler interessiert was im Suchprofil steht. Bessere, größere Makler haben Interessentenkarteien mit hunderten bis tausenden Suchern. Teilweise kann man sich online für bestimmte Segmente vorregistrieren lassen, und bekommt dann halt gefiltert alle Angebote z.B. über Renditeimmobilien oder unbebaute Grundstücke. Außerdem bedeutet "registrierter, bevorzugter Kunde" dass man i.d.R. die Angebote EINEN Tag vor der Veröffentlichung in IS 24 erhält. Naja.... Jeder Makler hat natürlich so ein paar ganz spezielle Stammkunden - langjährige Geschäftspartner, oder Bauträger die regelmäßig ankaufen und bebauen und dann die erstellten ETW auch wieder über den Makler verkaufen. In diese Liga kommt man aber nicht über ein Suchprofil und auch nicht über diesen üblichen Quatsch den manche schreiben, wie man sich die Gunst des Maklers erwerben kann. Trotzdem habe auch ich ein Suchprofil, mit Bildern von bereits umgesetzten Projekten, das ich immer an jeden Erstkontakt per Mail versende. Ist so eine Art bessere Visitenkarte und hilft dabei, etwas professioneller wahrgenommen zu werden. Dazu gehört dann auch ein eigener Briefbogen für Schriftverkehr, eine eigene Mailadresse usw. @EntrepreneurMein Suchprofil habe ich Word erstellt und dann als pdf abgespeichert, das geht doch prima. Zum Thema Verhandlungstricks: Das ist alles gut und schön, aber in Zeiten eines extremen Verkäufermarktes dürfte man nur in den seltensten Fällen mit so etwas Erfolg haben. Es zählt in aller Regel nur der Preis. Ich sehe eher die Gefahr, dass man beim Vorbringen solcher Möglichkeiten vom Makler als "kapitalschwach" eingestuft und sofort aussortiert wird. Kein Makler hat Bock auf Käufer die dann am Ende nicht die Finanzierung zusammenbekommen, das passiert ihm ohnehin schon am laufenden Band. Also, ich rate da eher von ab. In D-Märkten (unteres Ruhrgebiet, schwache Städte im Osten und generell "Pampa") mag das allerdings noch etwas anders sein.
  4. Ich denke hier sollten die Admins, allen voran Thomas Knedel, entscheiden, wohin die Reise gehen soll - nicht Alexander Raue und "merlinbanderas".
  5. Hallo Moderation, das geht jetzt hier aber echt zu weit was der Typ von sich gibt. Kann man dem nicht Einhalt gebieten ??? Ansonsten ist das hier als seriöses Immobilienforum ein Auslaufmodell.
  6. Ganz so wie meine Vorredner kann ich das nicht stehenlassen. Ein Neubau-MFH ist eine ganz andere Liga als die üblichen Objekte die hier ansonsten vorgestellt werden. Ich habe auf Jahrzehnte nur geringe Sanierungskosten, die ersten 10-15 Jahre i. d. R. überhaupt keine. Ich habe ein deutlich besseres Mieterklientel, eine bessere Vermietbarkeit/geringere Leerstandsquote und auch höhere Mieten. Wer bereit ist ist hier mit einem nennenswerten EK-Anteil hineinzugehen, dazu wie bei Dir ein lastenfreies Grundstück, für den ist das durchaus eine sehr gute Anlage, wirklich langfristig wertstabil. Ohne EK dürfte es aber schwierig werden ! Dann an einem Top-Standort wie Salzburg, was soll da schief gehen (gute Mikrolage vorausgesetzt, natürlich nicht an 4spuriger Ausfallstraße) ? Ich selber habe sowohl Neubau-MFH als auch angekaufte Bestandsobjekte.
  7. Hallo Michael, ich denke da liegt ein Irrtum vor. Das ist natürlich nicht MWSt-frei, sondern als Deutscher mit einer USt-ID-Nr. werden die Rechnungen ohne MWSt. ausgestellt bzw. Du kannst dir diese von der österreichischen Finanzverwaltung erstatten lassen, musst aber dann in Deutschland MWSt. abführen. In der Summe bleibt das also gleich bis auf geringe Differenzen da die einzelnen EU-Staaten unterschiedlich hohe MW-Steuersätze haben.
  8. Moin Kalle, schön mit dem "geschwärzten" Usernamen dabei...musste direkt schmunzeln 😉
  9. DiBe

    Redite 4-5% kaufen

    Okay, und wo ist der Haken ? Warum wird die Wohnung denn so deutlich unter Markt angeboten ? (Setze voraus dass über Makler).
  10. DiBe

    Redite 4-5% kaufen

    Ganz klar, wenn 2 Voraussetzungen gegeben: - Objekt ist TOP. Und damit meine ich Lage AAA, sehr gute Bausubstanz, bestes Mieterklientel, idealerweise Neubau oder kernsanierter Altbau < 1930. Keine Kompromisse, in keinem Bereich. - Ausreichend EK vorhanden für sofort deutlich positiven Cashflow. Ansonsten macht das keinen Sinn.
  11. Hallo Michael, wenn Du damit meinst dass er Dir den Vorentwurf erst einmal "mal so" in Aussicht auf einen späteren Auftrag macht - das wird kein Architekt machen. Hier musst Du einfach abwägen, wie konkret Deine Pläne schon sind. Wenn Du sicher bist dass Dein Projekt später auch durchgeführt werden wird sollte der Architekt schon konkret in die Planung einsteigen. Die Kosten sind dann ja nicht verloren. Falls Du jedoch nicht genau weisst ob und was dort gebaut wird wäre ich vorsichtig. Ich schätze mal für einen Vorentwurf bist Du schnell mal 2-3.000 € los. Die Banken fordern immer schnell mal Unterlagen an, schliesslich tragen sie da nicht die Kosten. Erstelle doch selber ein Konzept bezgl. Wohnungsgrößen und -zuschnitt, Nebenflächen (Stellplätze, Fahrradschuppen o.ä.), bisschen nett aufbereiten dann sollte das für's erste ausreichen. Hast Du denn schon abgeklärt ob Du das Baurecht im gewünschten Rahmen dort erhalten wirst ?
  12. DiBe

    Ordnerstruktur pro Objekt

    Das wird maßgeblich davon abhängen ob man eher der "analoge" oder der "digitale" Typ ist. Da ich ein "analoger" bin halte ich ALLE Unterlagen in Papierform vor. Pro Objekt habe ich 2-3 Ordner und jeweils 1 Mieteingangskonto von dem auch alle Kosten bezahlt werden. Vorab: Ich habe übw. Mehrfamilienhäuser. Bei ETW reicht vielleicht auch 1 Ordner pro Einheit. Ordner 1 = Kontoauszüge in chronologischer Reihung. Alle Einnahmen und Ausgaben gehen daraus hervor. Rechnungen werden hinter den jeweiligen Auszug abgeheftet, Belege für Dauerlastschriften (z.B. Grundsteuer, Energiekosten usw) jeweils hinter die 1. Abbuchung im Kalenderjahr. Ordner 2 = Mietverträge / Mietkautionskonten / NK-Abrechnungen und jeglicher Mieterschriftverkehr, jeweils wohnungsweise zusammengefasst. Ordner 3 = Alle Unterlagen rund ums Haus: Kaufvertrag, Steuerbescheide, Versicherungsdokumente etc. Hier hinein gehören auch Versicherungsfälle, Baumassnahmen (bei größeren Sanierungen mache ich immer einen Einhefter mit Rechnungskopien). Bei kleineren Objekten (bis etwa 2-3 WE) sind reicht für Nr. 2 und Nr. 3 ein gemeinsamer Ordner. Wenn ein Ordner voll ist wandert er ins Archiv (=Dachboden), wobei Nr. 3 eigentlich unbegrenzt reichen sollte und bei Nr. 2 immer die alten, ausgezogenen Mieter entnommen werden. So habe ich alles immer griffbereit und kann auch fürs Finanzamt alles schnell aufbereiten. Zusätzlich habe ich natürlich auch wichtige Dokumente wie Energieausweise, Grundrisse, Mietverträge usw. als PDF abgespeichert. ich scanne aber nicht jede Rechnung ein.
  13. Hier ein interessanter Artikel. Ich sehe mit Besorgnis die enorm hohe Zahl an Wohnungsfertigstellungen und was die Bauträger noch in der Pipeline haben. https://www.immobilien-zeitung.de/1000058393/kfw-warnt-vor-zu-hohen-wohnungsbauinvestitionen Natürlich gibt es im Moment in den meisten Gebieten Deutschlands eine Wohnungsknappheit. Aber dennoch lebt doch niemand unter der Brücke (der das nicht will bzw. der nicht völlig aus dem sozialen Raster gefallen ist). Wenn es erst wieder genug Wohnungsangebot gibt wird ein völlig anderer Wind wehen. Was ist eure Meinung dazu ?
  14. DiBe

    S&SK GmbH- Sicherheitsdienst& Service

    Schade, wenn schon der erste Beitrag hier nur Werbung ist. Sehe da nicht den Mehrwert für die Community.
  15. DiBe

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Spannendes Thema. Ich kaufe durchaus auch zu Faktoren über 20. Meine Schmerzgrenze ist immer eine Mietrendite von +/- 4 % die das Objekt anfänglich bringen muss. Ich gehe immer mit einem relativ hohen EK-Anteil in das Objekt und versuche baldmöglichst voll zu tilgen. Mir ist aber natürlich auch bewusst das Investoren im Alter von 20/25/30 Jahren, am Anfang ihres Berufslebens und mit wenig EK, das nicht können. Für mich sehe ich aber auch nur wenige andere Investitionsmöglichkeiten für mein EK. Anleihen/Bankguthaben bringen gar nichts, Aktien okay, aber auch dort ist das kein Selbstläufer. Das Interessante bei Immobilien ist doch, dass ich selber unternehmerisch handeln kann und für die Erfolge und Misserfolge alleine verantwortlich bin. Über die Jahre, und das damit meine ich Zeiträume von 5-10 Jahren, kann ich die Objekte aufwerten und die Mieten steigern. Sanierungen nach Ablauf der 3-Jahres-Frist ermöglichen mir schöne Steuerspareffekte und steigern den Wert meiner Häuser. Mittlerweile habe ich mir einen schönen Bestand aufgebaut und viel freien Cashflow den ich wieder für neue Investitionen verwenden kann, das Ganze hat eine ordentliche Eigendynamik bekommen, wächst aus sich selbst heraus. Meines Erachtens ist eine Beurteilung von Immobilien nur anhand des Faktors alleine nicht besonders aussagekräftig - so als würde man eine Aktie nur anhand ihrer Dividendenrendite bewerten. Ich beurteile in erster Linie die Qualität des Objekts: - Bausubstanz und in den nächsten 15/20 Jahren anstehende Maßnahmen (auch architektonische Attraktivität und energetischer Zustand) - Lage Makro/Mikro/Nano - Wohnungsgrößen und -zuschnitte (> 45 und < 100 qm ) - Nur mit Balkon (evtl. Balkon nachrüstbar) - Nur mit PKW-Stellplatz Da ich selber die Vermietung durchführe habe ich mittlerweile gelernt worauf die Mieter Wert legen. Stimmen muss auch der Qm-Preis, für mich fast die wichtigste Vergleichsgröße, denn auch ich will ja nicht zu teuer einkaufen. Auch wenn ich höhere Preise zahle als hier im Forum allgemein genannt werden sehe ich mich dennoch als rational handelnden Investor. Ich parke beileibe nicht nur EK in "Betongold", sondern baue mir gezielt einen Bestand auf und versuche den so gut wie möglich zu bewirtschaften.