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DiBe

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  1. Auch ich arbeite mit einer Exceltabelle. Ein separates Programm dafür lohnt sich erst bei richtig großem Bestand. Nur für die Mietüberwachung eine Insellösung macht m.E. keinen Sinn, Excel ist da schon breit verwendbar, es hat jeder und es kann auch jeder damit umgehen. Ich habe eine Exceltabelle für jedes Wirtschaftsjahr für meinen gesamten Bestand: - Pro MFH ein Tabellenblatt - Links Spalten mit Mieterdaten, Telefon/Mail usw. - Monatlich eine Spalte für Kaltmiete und Nebenkosten. - Ebenso trage ich hier alle Kosten ein. Am Jahresende habe ich dann auch gleich die Endsummen für die Anlage V+V, für die Nebenkostenabrechnung usw. So spart das eine Menge Arbeit und ich habe alles auf einen Blick griffbereit.
  2. @Andreas; @HamburgInvest So wie Ihr das handhabt ist gegen Outsourcen nichts einzuwenden. Wenn man die Zügel straff in der Hand hält ist die HV praktisch der verlängerte Arm des Investors. Wenn ich dann die Kosten aus dem CF spielend decke - ist doch super. Bei 50 € Überschuss pro Einheit davon 25 € für die HV zahlen macht aber keinen Sinn mehr. Im übrigen stehe ich ja bei steigendem Bestand auch vor der Wahl, mir evtl. eine Hilfe einzustellen, die die Verwaltung intern macht. Kostet dann auch etwas. Das Alexander-Raue-Modell sieht aber anders aus. Der kauft ja sogar die Wohnungen ohne selber besichtigt zu haben ! So sympathisch er das auch rüberbringt, dennoch ist seine Strategie in meinen Augen zum Scheitern verurteilt. Bei +/- 1,7 Mio € Verbindlichkeiten krebst er an der Nulllinie herum. Warum ist das so ? 1. Höherer Leerstand da schlechte Lagen gekauft (kalkulatorisch geht er immer von Vollvermietung aus). 2. Ausgaben für Objektunterhaltung. Dabei sind seine Sanierungen immer nur Notfallmaßnahmen, mal ein neues Laminat und durchstreichen, so in der Preisklasse. Wo kommt das Geld her wenn er mal eine Wohnung komplett durchsaniert, mit neuen Bädern, Elektro, Türen usw. ? @Berri Ich will hier nicht miesmachen. Mich stört nur diese Flapsigkeit, wie hier mit der Existenz von (jungen) Menschen gespielt wird. "Mal eben 60 Buden kaufen und dann schnell in Frührente, ab nach Costa Rica" - so wird es nicht funktionieren. Ich bin manchmal erschrocken was für ein SCHROTT gekauft wird, nur für einen niedrigen Faktor ! Leute, gebt lieber etwas mehr Geld aus und kauft vernünftige Objekte !!! Es gibt am Markt nichts geschenkt, der Preis bildet einfach das Risiko, die Objektqualität und die Lage ab. @enterpreneur Ich gebe dir Recht, jetzt 10 Jahre warten zu wollen ist keine Option. Wer sagt, dass es dann bessere Bedingungen gibt ? Momentan sind die Zinsen eben auch historisch niedrig.
  3. Da ist tatsächlich etwas wahres dran. Hier machen sich viele m.E. gar keine Gedanken, was dann in den 30 Jahren als angenommene Haltedauer an Arbeit aufläuft. Wer das alles outsourcen will liefert seinen Gewinn woanders ab. Oft lese ich: "Ich bin Investor, kein Hausmeister oder Hausverwalter". Oh je, ihr werdet Euch noch umsehen. Und die Strategie, nach 10 Jahren mit Gewinn steuerfrei zu verkaufen ist eine mehrfache Spekulation: Auf weiter steigende Preise und auf Beibehaltung der gegenwärtigen Rahmenbedingungen. Wer keinen Bock auf Bewirtschaftung, Optimierung und Verwaltung seines Bestands hat kann es m.E. besser sein lassen. JB007 macht das hauptberuflich und professionell, daher wird auch mit Sicherheit Geld verdient. Alexander Raue will alles auslagern und wird keinen Blumentopf gewinnen - nur um jetzt mal 2 bekannte Player namentlich zu nennen.
  4. Eine Aufteilung in eine Wohnung dürfte sich schwierig gestalten. Du hast hier lt. Plan eine 105-qm-Einheit mit alleine einem Raum von 90 qm. Die Fenster sind aber, bis auf das kleine Guckloch, alle nur auf einer Seite. Wie soll da eine Aufteilung in mehrere Räume möglich sein ? Bei 105 qm wird man - Minimum - eine 3-Zi-Wohnung machen müssen, besser 4-Zi. Klar, es gibt auch 100-qm-1-Raum-Loftwohnungen für den Designer von heute, aber ob der sich in Deine Anlage einmietet ??? Da dürfte die Vermarktung ebenso schwierig werden. Lösungsmöglichkeiten: 1. Weiter Vermarktung als Gewerbe, evtl. Preiszugeständnisse machen 2. Weg damit, sofort wieder verkaufen, notfalls mit Verlust, so schmerzhaft das ist. Du hast Dir eine Gurke andrehen lassen, sorry.... Hintergrund: Vor einigen Wochen war ich an einem tollen Wohn- und Geschäftshaus dran, 1.500 qm mit 15 Einheiten, super Lage und tolle Architektur. Der Nachteil: alles so große Wohnungen, viele deutlich über 100 qm, bestehend aus einem großen Raum sowie Kü/Bad/HWR (diese alle innenliegend ohne Fenster). Ich habe hin und her geplant, aber keine vernünftige Aufteilung gefunden. Also habe ich wieder Abstand genommen. Aktuell sind die Wohnungen alle an Rumänen usw. vermietet. Mit Wolldecken als Gardine, der Parkplatz voller abgemeldeter Autos usw., diese Liga halt. Schade um das schöne Objekt !
  5. @Peter Kohl Du hast Recht, die Kontakte und der Austausch mit anderen Investoren sind wirklich unbezahlbar. Im "realen Leben" würde ich diese nie kennengelernt haben. Ganz wertvolle Freundschaften sind so entstanden, zu den unterschiedlichsten Menschen. Das motiviert unwahrscheinlich ! Das gute am "Knedel-Imperium" ist doch auch, dass jeder auswählen kann was er ausgeben und machen will. Von preisgünstigen Einsteigerseminaren über den Kongress bis hin zur Mastery. Der Verkaufsdruck ist auch noch im Rahmen. Sehr angenehm. Ich selber würde das Geld für die Mastery nicht ausgeben, aber ich kenne mehrere Teilnehmer die das machen und die gut unterwegs sind.
  6. Sorry, dieses ganze Untergangsgerede ist mE alles Bullshit. Die Wahrheit ist doch dass niemand vorhersagen kann was sein wird. Letztes Jahr haben alle die Zinswende erwartet und tatsächlich sie die Zinsen ja auch etwas gestiegen. Aber in 2019 ging es dann wieder plötzlich bergab, auf einen historischen Tiefstand. Alle Prognosen sind hinfällig - ich kenne niemanden der das vorhergesagt hatte. Der einzig mögliche Weg liegt darin die Situation nach dem Heute zu bewerten und so zu handeln. Auch die Immobilienpreise sind weiter gestiegen und haben gerade in den letzten Monaten wieder einen ordentlichen Satz nach oben gemacht (das ist mein Empfinden und deckt sich auch mit den Marktberichten seriöser Makler). Draghi, Lagarde und Co. sind nicht blöd und haben die letzten 10 Jahre einen ordentlichen Job gemacht. Ob es uns mit Weidmann besser gegangen wäre wage ich zu bezweifeln.
  7. Lies Mal deinen Mietvertrag genau. Oft wird Bezug genommen auf die Betriebskostenverordnung. Dann sind die Wartungskosten regelmäßig umlegbar. Das dürfte bei der allergrößten Anzahl der Mietverträge so sein. Häufig werden die Wartungskosten an den Energieabrechner gemeldet (Ista, Techem, Kalorimeta o.ä.) und von diesem direkt in die Heizkostenabrechnung mit eingearbeitet. Dasselbe gilt auch für den Schornsteinfeger. Die Kosten sind dann umgelegt ohne ausdrücklich als Einzelposten aufgeführt zu sein. Noch etwas, 180 € für eine Thermenwartung sind schon am oberen Ende. Reparaturkosten (du erwähnst da 700 €) sind nie umlagefähig und alleine vom VM zu tragen.
  8. Um hier den richtigen Weg zu finden musst Du für dich festlegen was mit der Wohnung passieren soll. Bei Low-Budget-Vermietung z.B an Studenten kann man auch alles so lassen wie es ist. Im Normalfall (Standardvermietung an Durchschnittsmieter) würde ich so vorgehen: 1. Wandfliesen einfach überfliesen. 2. Bodenfliesen müssen rausgestemmt werden und neue verlegt, einfach da sonst die Höhen nicht passen. 3. Neue weiße Sanitärobjekte 4. Stand WC gegen neues austauschen. Vorbauspülkasten für Hänge-WC lohnt sich meist nicht, obwohl es natürlich schicker ist. 5. Dusche immer superflache Tasse nehmen. 6. Vernünftige Leuchten aufhängen, kostet wenig, gutes Licht ist aber wichtig. So mache ich es bei meinen Wohnungen.
  9. Was er damit erreichen will kann Dir ja eigentlich ganz egal sein. Therme reparieren oder gleich austauschen lassen - das würde ich davon abhängig machen was für Dich am besten passt. Im übrigen, trotz Kündigung hat er natürlich bis zum Ende der Mietdauer einen Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung.
  10. Das mit den Kosten ist doch reine Verkaufspsychologie. Erst einmal den Kunden in ein VK-Gespräch verwickeln. Überhaupt diese Masche mit dem sich-bewerben-müssen, dass ich nicht lache. Schade, denn vom Grundsatz her ist doch gegen so ein intensives Coaching nichts einzuwenden. Der Fairness halber: Bei der Mastery von Knedel und Fischer läuft es doch auch so.
  11. @Matt na ja, ganz so ist es sicherlich nicht. Der Artikel beschreibt ja eher das Problem des Overtourism und wie man gegensteuern will um auch Ziele am Rand für Besucher attraktiver zu machen. Dagegen spricht ja auch nichts.
  12. @Frederic Das ist doch die klassische Situation, mit der Bank ein offenes Gespräch zu führen und denen die Sachlage zu erörtern. Ich sehe da folgende Möglichkeiten: - Du verkaufst das Objekt und zahlst den Kredit vorzeitig zurück. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung, eine weitere Schadenersatzforderung hast Du aber nicht zu befürchten (Das war - wenn ich das richtig verstanden habe - ja Deine Frage). - Wenn der Verkauf erfolgt um z.B. EK freizumachen für weitere, größere Investitionen ist die Bank u.U. bereit, hier einen Objekttausch vorzunehmen und auch das neue Objekt zu finanzieren. Das ist natürlich alles Verhandlungssache aber - wenns passt - eine super Lösung. @ShaiHulud79 Aus meiner Sicht ist Dein Tipp brandgefährlich. Du wirst vertragsbrüchig, und das mögen Banken gar nicht. Bei meiner Hausbank wird neben der Schufa immer auch die Auskunftei Bürgel abgefragt - wenn solch ein Verhalten dort eingetragen ist war's das mit der Finanzierbarkeit.
  13. ...leider ist dieser Tipp eher für Investoren zu empfehlen, die in Zukunft nicht mehr mit Banken zusammenarbeiten wollen.
  14. https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mieten-in-hamburg-gruene-wollen-vermieter-mit-steuerbonus-belohnen-a-1266875.html Soll man jetzt darüber lachen oder weinen ? So langsam geht es ins Skurrile...
  15. Sehr wichtig finde ich auch die Frage nach dem Grund des Wohnungswechsels. Wenn da steht "Schimmel in der alten Wohnung" oder "Streit mit dem Vermieter" werde ich natürlich sehr vorsichtig. Nach meiner Erfahrung schreiben die Bewerber das durchaus wahrheitsgemäß. Bestimmte Mieter haben immer wieder Schimmelprobleme bzw. ecken bei jedem Vermieter an.
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