ThorstenHB

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Über ThorstenHB

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  • Geburtstag 15.01.1975

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  1. ThorstenHB

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Also ich muss nicht 100% der möglichen Marktmiete bekommen. Wenn ich zum Beispiel "nur" bei 80% oder 90 % der Marktmiete vermiete habe ich häufig auch weniger Mieterfluktuation und folglich weniger Zeitaufwand mit der Verwaltung des Gebäudes. Außerdem tut ein häufiger Mieterwechsel einer Immobilie nicht gut. Aber: bei mir ist es so, dass gerade "neu" erworbene Objekt häufig massiv under rent sind (Beispiel: Bremen Innenstadt, IST-Miete bei Kauf 5,20 Euro, mögliche Miete bei Neuvermietung 10 Euro und mehr). Ja, da mach ich dann so lange 15% alle drei Jahre, bis ich Richtung 8 Euro laufe. Sollten Modernisierungen anstehen, dann würde ich im Einzelfall überlegen, ob ich das auf die Mieter umlegen würde. Das habe ich aber eher seltener, da ich eher Objekte aus der Kategorie "Lack und Leim" einkaufe, bedeutet, dass oft nur Kleinigkeiten zu machen sind, die aber dann eine große Wirkung entfalten. Tendenziell würde ich die Modernisierungen eher bei Mieterwechsel machen. Aber: Ich habe auch nichts zu verschenken, und der gute Handwerker nimmt inzwischen locker über 40 Euro die Stunde plus Steuer. Und wenn sich dann der Mieter nicht 8 Euro Miete pro QM bei ca. 10 Euro Marktmiete leisten kann, kann ich auch nicht mehr helfen. Ich bin Investor, und nicht das Sozialamt.
  2. ThorstenHB

    Pech im Dreierpack

    Mir ist vor wenigen Monaten eine wirklich gute Mietinteressentin abgesprungen weil ich ihr zu sehr aufs Tempo gedrückt habe was den Abschluss des Mietvertrages betrifft. Ich wollte das innerhalb von zwei/drei Tagen vertraglich fixieren. War ihr zu schnell.
  3. ThorstenHB

    Stromausfall: Mieter holt nachts einen Fachmann. Wer zahlt?

    Es gilt folgende Regel: wer die Musik bestellt muss diese auch bezahlen. Ich würde allerdings tatsächlich eine gütliche Einigung mit dem Mieter anstreben. Die Preise des Handwerkers erscheinen mir völlig überzogen. Tatsächlich mal überprüfen lassen, ob diese gerechtfertigt sind und er überhaupt diese Dienstleistung anbieten durfte. Zudem hat jede Handwerkskammer immer eine sogenannte "Schiedsstelle".
  4. Typische Problemlösung für die Grünen: statt den Wohnungsbau massiv zu fördern, müssen (mal wieder) die Immobilienmakler als Bösewichte herhalten. Wird richtig die Wohnungsknappheit lindern. Ganz tolle Idee von den Grünen. Wer ist so blöd und wählt die?
  5. ThorstenHB

    Hausverwaltung - Instandhaltungsrücklage / Hausgeldzahlungen

    Hallo, ich meine ich hätte mal gehört das in absoluten Notsituationen die Hausverwaltung dies vorübergehend darf.
  6. ThorstenHB

    Steigleitung bei Badezimmersanierung erneuern

    Tipp: ich würde mir gleich für den Fall der Fälle mehrere Packungen Fliesen einkaufen und "auf Lager" legen. Sollten der Hausgemeinschaft dann die Steigleitungen Probleme machen und diese werden dann doch ausgetauscht, kann ein guter Fliesenleger das flicken.
  7. ThorstenHB

    WEG-Verwaltung verweigert Sanierungsarbeit

    Wenn es eine kleinere Anlage ist hätte ich folgendes gemacht: § 23 Absatz 3 WEG gibt dir die Möglichkeit, durch einen sogenannten Umlaufbeschluss ohne Versammlung Beschlüsse fassen zu können. Aber: es müssen alle Eigentümer (gemäß Grundbuch) zustimmen. Das heißt, gehört eine Wohnung einem Ehepaar, so brauchst du hier beide Unterschriften. Bei größeren WEGs kaum umzusetzen, bei kleineren - meist von Eigentümern selbst bewohnten WEGs, oft kein Problem. Wenn du das hast, einfach den Verwalter zur Kenntnis geben. Besser noch: den Verwalter vorher davon in Kenntnis setzen, dass du versuchen wirst, solch ein Beschluss herbei zu führen. Hab ich letztes Jahr erfolgreich gemacht, war einer 6 er WEG. Alternative: du lässt die Tätigkeiten einfach machen. Das habe ich natürlich noch niemals im Leben gemacht . Wenn es keiner bemerkt: wo kein Kläger, da kein Richter. Wenn es rauskommt, hast du die Arschkarte. Folge: Rückbau, du trägst alle Kosten und bist der Trottel der WEG.
  8. ThorstenHB

    Beirat verlangt Meisterabnahme (Elektrik)

    Ich denke der Beirat überschreitet hier seine Kompetenzen. Klär das einfach mit dem Verwalter ab. Es ist dein Sondereigentum!
  9. ThorstenHB

    Immopreneur Forum auch als mobile App

    Läuft - vielen Dank.
  10. ThorstenHB

    Technische Präventivmaßnahmen

    Hey hey, du hast echt eine Drohne hochgeschickt, um die Bilder zu machen? Bist du der mit der Fernbedienung in der Hand? Coole Aktion Ich habe von großen Wohnungsbaugesellschaften gehört, dass sie regelmäßig Drohnenflüge von professionellen Dienstleistern machen lassen. Respekt dafür. Also, ein guter Bestandsverwalter sollte immer ihre Bestände im Blick haben. Und das heißt eben nicht nur reaktiv aus dem Büroturm heraus bewirtschaften, sondern auch regelmäßig (3 bis 4 mal im Jahr im Idealfall) auch rausfahren und alle Gewerke rund ums Haus in Augenschein nehmen. Viele Dachdecker bieten auch so etwas wie die Kurzinspektion eines Daches an, Kostenpunkt wenige Hundert Euro. Kann man machen, wenn das Dach schon älter ist. Ist aber häufig nur Geldmacherei. Besser ist es aber, du hast in deinem Netzwerk einen Dachdecker deines Vertrauens. Bei mir wäre so ein Check nichts anderes als eine kleine Gefälligkeit. Wäre absolut kostenlos, dafür bekommt mein Haus- und Hofhandwerker eh fortlaufend die Aufträge von mir. Zu deinem Dach: ein gutes Dach hat immer eine entsprechende Unterkonstruktion, die ein Durchdringen der Feuchtigkeit verhindert. Bei neueren Dächern ist das eine Folie (häufig Deltafoxx), früher hatte man eine sogenannte "Verschalung" (Dachpappe?) oder aber keine Unterkonstruktion. Also selbst ein rissiger Firstziegel in der Mitte deines Daches dürfte wahrscheinlich keine Folgen haben. Aber natürlich sollte das besser ein Dachdecker in Augenschein nehmen, dieser Firstziegel kann auch einzeln ausgetauscht werden. Insgesamt schaut das Dach deines Hauses gut aus - die Pfannen liegen sauber drauf. Vielleicht musst du in einigen Jahren den Schornstein mal verkleiden lassen.
  11. ThorstenHB

    Heizkostenabrechnung über Wohnfläche

    Rechtlich betrachtet hätte dein Mieter das Recht, die von dir berechneten Heizkosten (Verteilung nach Wohnfläche) um 15% zu kürzen. Hier dazu der Auszug aus der Heizkostenverordnung: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV) § 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung (1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. Ich würde dir empfehlen, die anderen Eigentümer argumentativ mit ins Boot zu holen und den Verwaltervertrag entsprechend bei nächster Neuvergabe bzw. Verlängerung nur inklusive der Abrechnung der Heizkosten zu vergeben. Die so erzeugte Rechtssicherheit ist auch für die anderen Eigentümer interessant, für den Fall einer eventuellen Vermietung oder eines beabsichtigten Verkaufs. Ach ja, manche vergessen es immer wieder: der Verwalter ist ein Dienstleister, das vergessen auch oft Verwalter!
  12. ThorstenHB

    Makler verlangt Provision, zurecht?

    Wenn dann das Haus 10 Wohnungen hat die verkauft werden kann der Makler also folglich 10 mal abkassieren? Schwachsinn! Warum bietet der Makler "freiwillig" an, auf fast die Hälfte seiner Provision zu verzichten? Weil er ein großes Herz hat und ein echter Menschenfreund ist? Nein, für mich sieht das hier ganz klassisch nach Abzocker aus! DiBe hat zwar sämtliche Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Maklers aufgezählt. Aber wir reden gerade von unterschiedlichen Objekten. Und für die andere sprich neue Wohnung hat er keinen Maklerauftrag, weder vom Verkäufer noch vom Käufer.
  13. ThorstenHB

    Was ist ein MFH in Gelsenkirchen wert?

    Die Spannweite bezüglich des möglichen Verkehrswertes ist aber dann relativ groß: Von 160.000 Euro bis zu fast 300.000 Euro. Bei 26.832 Euro Kaltmiete (IST) - ohne Sanierungsstau. Ich als ortsfremder hätte so gedacht immer Faktor 10 - oder mehr.
  14. ThorstenHB

    Mastermind 2018 Bewerbungsverfahren eröffnet!

    Ich würde einmal ein Mastermind ausschließlich für erfahrene Investoren interessant finden. Mindestvoraussetzung beispielsweise: mehr als 5 Jahre Erfahrung als Investor, mehr als 3 Mehrfamilienhäuser - und mehr als 12 Mieter im Bestand. Auch erfahrene Investoren könnten so einen "neuen Level erklimmen" und weitere Geschäftsmodelle entwickeln. In solch einer Gruppe wäre doch der Austausch besonders spannend - oder nicht?
  15. Hallo, da ich ein Investor aus Bremen bzw. der Region rund um Bremen bin habe ich Schwierigkeiten, den fairen Wert eines Mehrfamilienhauses in Gelsenkirchen zu bestimmen. Ein Bekannter von mir hat ca. 1/3 des Objektes geerbt, die gesamte Erbengemeinschaft möchte das Objekt verkaufen und ich bin um eine Preiseinschätzung gebeten worden. Frage an die Community: Wie schätzt ihr den Wert des folgenden Objektes ein? Lage: Gelsenkirchen, Nähe Bertastraße und Küppersbuschstraße. Typische Wohnstraße. Typ: Mehrfamilienhaus, 10 Wohnungen, kein Gewerbe Baujahr: 1937, immer im Familienbesitz gewesen, kein Leerstand aktuell und offenbar auch noch nie zuvor Grundstücksgröße: 249 QM Wohnfläche: 510 QM Zustand: gut, laufende Instandhaltungen wurden regelmäßig getätigt, kein Renovierungsbedarf, kein Sanierungsstau, wirkt sehr gepflegt, Beheizung über Gasthermen je Wohnung Keller: ja Drei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss, keine Balkone, keine Garagen, keine Stellplätze Wohnungsgrößen: Erdgeschoss: 51 QM, 34 QM, 50 QM 1. Obergeschoss: 80 QM und 70 QM 2. Obergeschoss: 38 QM, 41 QM, 70 QM Dachgeschoss: 39 und 37 Zudem haben wir im Dachgeschoss noch einen Wäschetrockenraum. IST-Miete = Soll-Miete 2236,50 Euro/Monat folglich 4,34 Euro/Monat/QM folglich 26.832 Euro Nettokaltmiete/Jahr. Ich bitte nicht um Kaufangebote, sondern lediglich um eine faire Einschätzung eines Verkaufspreises. Vielen Dank und viele Grüße ThorstenHB