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Immopreneur.de | Community

axwi

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Posts posted by axwi


  1. Hallo,
    ich betreibe eine vermögensverwaltende GmbH ("Spardosen GmbH") in Form einer UG. Aktuell nutze ich diese vor allem für meine Wertpapiere. Bei Wertpapieren, die du in einer Spardosen GmbH hältst fallen beim Verkauf deutlich geringere Steuern an als im Privatvermögen.

    Hallo Eduard,
    Darf ich fragen, welche Bank du als UG/GmbH für deine Wertpapiergeschäfte nutzt und warum?
    Schönes Wochenende!

    • Like 1

  2. Ich versuche. Da gebraucht, 5 Jahre, d.h. je nach Objektwert 2000-5000 Euro. Ich differenziere nicht, denn Kühlschrank etc. sind eh steuerlich Teil der Küche und ein Kochlöffel wäre eh uninteressant.
    Bugl Rechnungsnachweis: selbst im gewerblichen Bereich sind Belege nur rund eine Dekade aufzubewahren. Du kannst, für den Fall, dass überhaupt zusätzlich zum Betrag aus dem KV nach einer Rechnung verlangt wird, kaum eine vorweisen können, aber den freundlichen Sachbearbeiter natürlich gern zu einer Vor-Ort-Besichtigung in den Abendstunden (also nach seinem Feierabend) einladen.


  3. @Matt:
    Ergänzend (und zumindest der letzte Punkt von den meisten wohl nicht berücksichtigt) zur „Rettung“ der Einbauküche durch den Vermieter:
    - bereits vorhandene Küche macht Mieten für potenzielle Mieter interessanter als wenn er selbst eine einbauen muss
    - Vermieter kann zumindest einen Teil der Küche per 2% bzw. 2,5% abschreiben (aber das ist natürlich vergleichsweise wenig)
    - Vermieter kann die Miete durch Küche sicherlich etwas höher ausfallen lassen, z.B. 30 Euro/Monat für Küche innerhalb der Gesamt-Kaltmiete macht bei 20-facher Wohnungsbewertung bereits einen Mehrwert der Wohnung bei Verkauf von 7.200 Euro (also sicherlich mehr, als die Küche vermutlich anfänglich gekostet hat)
    - für den Käufer der Wohnung ist eine Küche interessant und damit ein Verkaufsargument: der Käufer kann sich die Küche als bewegliches Wirtschaftsgut im Kaufvertrag gesondert ausweisen lassen (z.B. mit 5.000 Euro) und diese dann mit diesem Restwert z.B. über 5 Jahre abschreiben (da Küche bereits gebraucht, muss er nicht über die normalen 10 Jahre abschreiben), d.h. so betrachtet ist die Küche sogar ein Argument im Verkaufsprozess der Wohnung. Zudem spart er durch den Ausweis als bewegliches Wirtschaftsgut darauf noch die Grundsteuer (Ersparnis für den Käufer noch einmal 3,5% bis 6,5% auf die 5.000 Euro).


  4. vor 46 Minuten schrieb DiBe:

    @axwi Was meinst Du mit Telefonkosten mit 20% ansetzen ?

    Grundsätzlich kommen diese Werte von meinem Steuerberater, evtl. gab es da mal eine "inoffizielle" Absprache mit dem Finanzamt was anzusetzen ist. Natürlich kannst Du auch die tatsächlichen Fahrten belegen, das ist dem FA am liebsten, aber dann musst Du es auch immer so machen. Also Pauschale und dann noch extra bestimmte Fahrten, das kann ich mir vorstellen wird nicht gehen.

    Aber allgemein rate ich - wie schon mal vorher gepostet - einfach mal Werte anzusetzen und dabei nicht zu ängstlich zu sein.

    Übrigens ist das FA auch nicht ängstlich beim schätzen...

    @DiBe Ich bezog mich auf die 20%-Telefonkostenpauschale, die für berufliche Zwecke von privaten Anschlüssen akzeptiert wird. Siehe z.B. auch: https://www.finanztip.de/telefonkosten-steuererklaerung/

    Wenn du aber kein Arbeitszimmer rein für VV durchsetzen kannst, dann bist du mit deinen 150 EUro Pauschale für zusammen Telefon+Büro sicherlich besser dran, denn die heutigen Telefonflatrate von 25 bis 30 Euro/Monat wären bei 20% ja nur 60 bis 72 Euro Telefonkosten.

    • Like 1

  5. Am 4.10.2017 um 22:36 schrieb Andreas:

    Nach Ende der Spekulationsfrist (d.h. in der Regel 10 Jahren) sollte diese möglich sein. Dabei kann man im Rahmen des Verkaufs an eine VvG i.d.R. sogar einen Step-up durchführen, d.h. man kann dadurch höhere Abschreibungen bei der VvG generieren. Falls man das im Rahmen einer GmbH &Co KG macht, kann man m.E. sogar die Grunderwerbssteuer sparen.

    Keine Steuerberatung. Besser Steuerberater fragen.

    Dazu die Frage: was nützt dir die AFA in der GmbH? Kurzfristig verstehe ich es, weil man auf diese Weise aktuell weniger versteuern muss und damit mehr Kapital zum Investieren in der GmbH hat. Langfristig ist doch der Nachteil in der GmbH, dass die über Jahre gezogene AFA den Anfangswert des Objekts nach unten drückt und ich bei Verkauf dann die Differenz zum Verkaufspreis verteuern muss. Beispiel KP: 100.000, AFA in den ersten 10 Jahren: 20%, d.h. korrigierter Anfangswert (100.000-20.000)=80.000. Verkaufe ich nun zu 120.000, so muss ich die 40.000 Differenz versteuern.

    Wie sieht es eigentlich bei einer GmbH&Co. KG aus? Kann die KG analog zum Privatinvestor nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, d.h. die Abschreibung wird nicht wie bei der GmbH betrachtet?


  6. Danke für deine Antwort. Das ist das, was ich auch im Hinterkopf hatte: meines Wissens kann das Finanzamt bei aktivierungspflichtigen Investitionen, die der Vorbeseizer bei einer U-St-pflichtigen Gewerbeeinheit getätigt hat, bei einer Umstellung von U-St-pflichtig (z.B. Ladengeschäft) zu U-St.-frei (z.B. Arztpraxis) die in den letzten zehn Jahren getätigten Vorsteuerabzüge trotz Besitzerwechsel korrigieren.


  7. vor 22 Stunden schrieb DiBe:

    @axwiIch setze für jedes Objekt an folgendes an, was bisher immer akzeptiert worden ist:

    (Zur Erläuterung, es handelt sich jeweils um MFH, Standort liegt ca. 50 km von meinem Wohnort entfernt, Hausverwaltung usw. mache ich alles selber)

    - die Kontoführungskosten pauschal mit 100 oder 120 €

    - Fahrtkosten je 12 Fahrten jährlich pro Objekt x 102 km x 0,30 €

    - Pauschal Büro- und Telefonkosten 150,- € pro Haus

    Falls größere Maßnahmen wie umfangreiche Sanierungen oder gar Neubau anfallen entsprechend mehr Fahrten.

    Ich werde regelmäßig geprüft, wurde bisher immer durchgewunken.

    Danke für die Infos. Hast du mal versucht, die Telefonkosten mit 20% anzusetzen, statt eine gemeinsame Pauschale aus Büro und Telefon zu bilden? Neben den Fahrtkosten schreibe ich mir auch relativ akribisch Fahrten zu Baumärkten usw. auf, aber das sind natürlich Einzelnachweise.

    • Like 1


  8. Wie hier schon mehrfach gepostet habe auch ich die Erfahrung gemacht dass eine ganze Menge durchgewunken wird, auch wenn es "eigentlich" nicht gehen sollte.
    Weitere Punkte wo das auch so ist: Bürokosten pauschal, Kontoführung pauschal, Fahrtkosten usw. Das spart dann doch in der Summe ein schönes Sümmchen bei der ESt.
    Das gilt umso mehr wenn Du mit deiner V&V ingesamt im Gewinn-Bereich arbeitest.


    Aus Neugierde: was hat denn dein Finanzamt an Bürokosten pauschal akzeptiert? Was bei Kontoführung pauschal?

  9. Hallo liebe Community,

    mal ein Gedankenspiel: angenommen ich bin Freiberufler mit Mehrwertsteuerausweis. Jetzt kaufe ich privat einige Gewerbeobjekte.

    a) Können diese teilweise mit, teilweise ohne Mehrwertsteuer im Mietvertrag gewerblich vermietet werden, oder muss ich mich einmalig für alle gewerblichen Objekte entscheiden?

    b) Kann ich trotz Umsatzsteueroption als Freiberufler überhaupt Gewerbeobjekte (privat) ohne Umsatzsteuer vermieten?

    c) Muss ich für jedes Objekt eine gesonderte Steuernummer und Umsatzsteuer-ID beantragen, damit diese verschiedentlich behandelt werden können?

    Danke und Gruß

    Axel

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