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Immopreneur.de | Community

Stefan-RheinMain

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Everything posted by Stefan-RheinMain

  1. Hallo zusammen, wie viel Zeit benötigt ihr durchschnittlich für welchen Prozessschritt beim Immobilienkauf? Insbesondere bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie geht im heutigen Markt oft viel Zeit drauf. Die Summe von Stunden/Tagen, ist nie pauschal zu sagen. Es gibt Objekte, die einem per Zufall oder durch Kontakte zugespielt wurden, wobei alles recht reibungslos abgelaufen ist. Wiederum gibt es Objekte, die man mühselig in Onlineportalen sucht. Weiterhin ist es mit Aufwand verbunden, den Makler/Eigentümer zu kontaktieren, um weitere Informationen einzuholen und und und.. Persönlich würde ich sagen, bis es zum Kauf eines geeigneten Objektes kommt: 30% Suche und Einholen von Infos (etwa 3 Tage, bei intensiver Suche, onmarket und offmarket) 30% Due Diligence / Vorbereiten Bankunterlagen (etwa 3 Tage) 20% Besichtigung und technische Prüfung (etwa 2 Tage) 20% Bank/Notar/Papierkram (etwa 2 Tage) Wie mühselig ist die Suche für euch? Welcher Schritt macht euch am meisten Arbeit? Meine Erfahrung sagt, es sind etwa 10 Tage bis eine geeignete Immobilie gefunden und beurkundet wird. Der Zeitraum hierfür kann sich natürlich über Monate strecken. Wie seht ihr das?
  2. Der "Kunde" hatte jahrelang sehr oft übelste bis garkeine Beratubgsleistung erhalten. Die Makler haben darauf gesch..... So gut wie jedes Objekt wurde sozusagen aus der Hand gefressen. Und das sogar bei den letzten Hinterwaldmaklern. Kunde ist König gab es da nicht. Da könnte man erst wieder hinkommen. Und dafür ist der neue Entwurf nicht schlecht. Dann können sich nämlich die guten Makler durchsetzen und mit Beratubgsleistung und gutem Service Punkten. Ich weiß zumindest jetzt schon, welche Makler ich mit Sicherheit nie beauftragen werde. Nachhaltigkeit gewinnt langfristig, nicht das schnelle Geschäft! Das war ein viel zu hohes Ross, auf dem einige saßen bzw es noch tun.
  3. Hallo zusammen, was sagt ihr zum "Bestellerprinzip" beim Immobilienkauf? Analog zur Vermietung, soll das Gesetz bzw der Entwurf auf den Kauf übertragen werden. Was wird sich ändern? Werden sich nur noch wirklich gute Makler durchsetzen? Wie seht ihr das? Wer den Entwurf noch nicht kennt, wir haben einen Miniartikel darüber geschrieben: https://www.wohnungsanalyse.de/immobilienkauf-wer-zahlt-zukuenftig-den-immobilienmakler/ Ich persönlich begrüße den Entwurf natürlich
  4. Hi.., na klar musst du da etwas vorweisen. Makler und Bauträger brauchen z. B. eine Zulassung nach §64c GewO. Wer Finanzierungen anbieten möchte, muss mehr Voraussetzungen mitbringen. Die Zeiten wo jeder alles machen darf sind zum Glück vorbei bzw. das ist zumindest etwas reglementiert. Persönlich habe ich z. B. einen längeren Prozess durchlaufen, da ich mich für eine Tätigkeit als Unternehmens- und Wirtschaftsberater im Partnerschaftsregister aufnehmen lassen wollte. Für die beratende Tätigkeit musste Fachkunde anhand von Studium/Berufserfahrung nachgewiesen werden. Es kommt natürlich immer stark darauf an, was du machen möchtest. Für manche Dinge genügt eine Gewerbeanmeldung.
  5. Guter Artikel.. Hier steht auch, dass Neubewertungen erfolgen können, die Bank aber wohl vorerst kein Interesse daran hat. Ich kopiere mal einen Auszug ein: "Hält die Krise länger an und die Immobilienpreise beginnen zu bröckeln, „werden Banken nicht umhinkommen, Neubewertungen der von ihnen finanzierten Objekte vorzunehmen“, sagt Vornholz. Dies würde erhebliche Konsequenzen haben für jene Eigentümer, die den Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung in hohem Umfang mit einem Kredit finanziert haben. „Stellt ihre Bank fest, dass der Marktwert der Immobilie gesunken ist, müssten sie Eigenkapital nachschießen oder höhere Zinsen zahlen“, sagt Vornholz. „Das könnte die Finanzierung platzen lassen und zu einem Notverkauf führen.“ Und dann müssten auch Banken erhebliche Verluste verkraften. Deshalb könne niemand Interesse an Neubewertungen haben, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg. „In einer solchen Phase der Unsicherheit weiß niemand, wie hoch die Risiken an den Immobilienmärkten tatsächlich sind.“ Deshalb sollten Bewertungen vorerst ausgesetzt werden. Dieser Ansicht sind auch die Banken. „Es wäre nicht fair und partnerschaftlich gegenüber den Kunden, jetzt Neubewertungen vorzunehmen“, sagt Gero Bergmann, Vorstand des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp. „Derzeit liegt in der Ruhe die Kraft.“ "
  6. Ja, aber wohl "verbindlicher" als unsere juristischen Laienannahmen.
  7. dann bitte auch den gesamten Text einkopieren: "Gesetzliche Kündigungsgründe der Bank Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bankkunden Nach § 490 Abs. 1 BGB darf die Bank ein Darlehen fristlos kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtern oder eine Verschlechterung droht und dadurch die Rückzahlung des Darlehens auch bei Verwertung der Sicherheiten gefährdet wird. Die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse muss objektiv vorliegen. Dies bedeutet, dass die Bank darlegen und beweisen muss, dass eine Verschlechterung tatsächlich in diesem Umfang gegeben ist. Empfindet nur die Bank die Entwicklung der Vermögensverhältnisse des Kunden als negativ, so ist die Kündigung unwirksam. Maßgeblich für die Frage, ob eine Verschlechterung vorliegt, ist ein Vergleich der Vermögensverhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denen zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies bedeutet, dass die Vermögenslage zum Zeitpunkt der Kündigung objektiv schlechter sein muss als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Zu den Vermögensverhältnissen zählt das gesamte, der Zwangsvollstreckung unterliegende Vermögen. Verschlechterung der Werthaltigkeit der als Sicherheit hinterlegten Immobilie Eine fristlose Kündigung der Bank kann auch darauf gestützt werden, dass sich der Wert der besicherten Immobilie verschlechtert. Entscheidend ist somit, dass die Immobile objektiv an Wert verliert. Ein Drohen der Verschlechterung ist ausreichend Zu beachten ist, dass bereits das Drohen einer Verschlechterung ausreichend ist. Die Verschlechterung muss daher nicht bereits eingetreten sein. Die Bank darf somit auch präventiv kündigen. Erforderlich ist jedoch eine hohe Wahrscheinlichkeit der Verschlechterung. Zusätzliche Voraussetzung: Gefährdung der Rückzahlung Eine bloße Verschlechterung ist für sich gesehen jedoch nicht ausreichend, um eine fristlose Kündigung der Bank zu rechtfertigen. Vielmehr muss durch die Verschlechterung auch die Rückzahlung des Darlehens gefährdet sein. Hierfür ist eine Prognose derart anzustellen, dass selbst unter Verwertung aller Sicherheiten nicht genug übrig bleibt, um die Forderungen der Bank vollständig zu befriedigen. Zahlungsverzug Neben der Vermögensverschlechterung kann die Bank den Kredit auch nach § 314 BGB kündigen, wenn der Kunde seine Zahlungen einstellt. Allerdings muss die Bank den Kunden in diesem Fall vor einer Kündigung zum Ausgleich der rückständigen Raten anmahnen. Auch darf der Bank die Fortführung des Kredites trotz des Zahlungsrückstandes nicht zumutbar sein. Besondere Verbraucherschutzvorschriften Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt. Nach § 498 Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens nur dann zulässig, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug gerät und die Bank dem Kunden erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und auch darauf hingewiesen hat, dass im Falle eines Ausbleibens der Zahlung das gesamte Darlehen fällig wird. Hat der Kreditvertrag eine Laufzeit von bis zu drei Jahren, ist die Kündigung zudem nur dann zulässig, wenn der Kunde mit mindestens 10 % des Nettodarlehens in Verzug ist. Bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen mindestens 5 % des Nettodarlehens in Verzug sein. Bei Immobilien-Verbraucherdarlehen gelten die gleichen Vorschriften mit der Maßgabe, dass ein Verzug von 2,5 % des Nettodarlehens für eine Kündigung ausreichend ist. Nach § 499 Abs. 1 BGB darf die Bank bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen eine vertragliche Vereinbarung über das Kündigungsrecht nur treffen, wenn für den Vertrag eine bestimmte Laufzeit bestimmt wurde. Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen maximal auf zwei Monate verkürzt werden. Darüber hinaus darf die Bank den Kreditvertrag nach § 490 Abs. 3 BGB nicht allein deshalb kündigen, weil die vom Darlehensnehmer vor dem Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Etwas anders gilt nur, wenn der Kunde die Angaben vorsätzlich unvollständig oder falsch gemacht hat." Oben im Text steht, die Bank kann Kündigen. Unten steht: "Bei Verbraucherdarlehensverträgen wird das Kündigungsrecht der Bank in Fällen von Zahlungsverzug inhaltlich beschränkt." Das bezieht sich doch dann nur auf den Fall des Zahlungsverzugs. Dann wäre der komplette obere Text nicht von Relevanz. Im BGB steht: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn 1. der Darlehensnehmer Das bezieht sich für mich nur auf den Zahlungsverzug. Wenn hier von Zahlungsverzug die Rede ist, schließt das für mein Verständnis nicht per se eine Situation mit Wertverlust aus. Schön, dass du alles weißt @Andreas. Wenn jeder alles weiß, vorab versteht und genauesten prüft ist ja auch das Forum unnötig. Gut möglich, dass ich einen Denkfehler habe. Klar ist das für mich immer noch nicht. Wenn dem wirklich so ist, dürfte die Bank ja tatsächlich während der Laufzeit nur Kündigen, wenn ich mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug bin. Alle anderen Situationen wären damit ausgeschlossen, egal was passiert. Hauptsache ich zahle die Raten!? Dann wäre doch auch das Thema Jobwechsel bzw. Änderung von Bonität usw. alles egal => solange die Bank die Raten bekommt. Wir können die Frage ja bei https://www.frag-einen-anwalt.de/ rechtsverbindlich klären lassen und teilen uns die Kosten? Sind ja nur so 30€.. Mir ist es wirklich noch nicht klar. Ich habe im Studium in einem Modul damals (Einführung in das Recht) mal gelernt, dass ein konkreter Sachverhalt nicht andere Möglichkeiten ausschließt. So meine ich mich zumindest zu erinnern. Das Gesetz kann nicht zu jeder Situation konkret werden.. Aber bestimmt liege ich auch hier falsch. Man lernt immer dazu. Mir wäre es recht wenn es so ist => einmal KV abgeschlossen, für Laufzeit immer save, Hauptsache ich bin nicht mit zwei Raten im Verzug
  8. OK.. @Andreas wo ist die gesetzliche Grundlage? Das muss ja auch irgendwo verankert sein, wen dem so ist. Bislang haben wir nur Meinungen, keine konkreten Fakten. LG
  9. Bei Anwalt.de steht auch, dass die Bank bei Wertverlust kündigen kann. Der Artikel ist aus 2017. https://www.anwalt.de/rechtstipps/wann-darf-eine-bank-einen-kredit-kuendigen-wie-koennen-sich-bankkunden-gegen-eine-kuendigung-wehren_123198.html
  10. Wir werden es noch aufklären @freeone. Am besten so, dass wir nichts mehr interpretieren müssen.
  11. Wenn man Sicherheiten hat, ist ja sowieso nichts zu befürchten. Außer natürlich der Wertverlust, da wird natürlich massiv "Kohle" verbrannt, was jeden von uns persönlich in irgendeiner Form trifft. Auch wenn nichts nachzuschießen ist
  12. Du solltest abwägen, ob dir der Portfolioaufbau oder Traum des Eigenheims wichtiger ist. Mein erster Gedanke war, dass ich persönlich nicht mit meinen Mietern gerne in einem Objekt leben möchte. Ich kenne auch viele, die es überhaupt nicht mögen, dass der eigene Vermieter mit im Haus wohnt. Ist aber nur meine persönliche Ansicht. Nein, wenn du weiter investieren möchtest ist das nicht unbedingt besser.
  13. Ich vermute spätestens, wenn eine Bank selbst in Schieflage gerät, wird gefordert, gefordert, gefordert...
  14. Hier steht klar, dass die Bank das darf https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-8652/kreditverkauf_aid_234670.html "Auch ein massiver Wertverlust der Immobilie kann für Kunden zum Problem werden. Die Bank darf in diesem Fall weitere Sicherheiten fordern. Fehlen sie, darf die Bank den Kreditvertrag außerordentlich kündigen."
  15. Ich bin auch der Ansicht, dass der Kreditvertrag das erlaubt. Natürlich sofern es Gesetzeskonform ist, sprich, der Kreditvertrag nicht ungültig ist.
  16. Hi @freeone, danke für dein Feedback. Ich sehe das so, dass im § 498 BGB nur geregelt ist, wann der Darlehensgeber bei Verzug des Darlehensnehmers kündigen kann (z. B. zwei Raten in Folge nicht bezahlt)... Was bei einer Wertänderung gefordert werden kann, geht hier aus dem § nicht hervor.
  17. Wir haben noch einen Artikel geschrieben, wo eine reale vollfinanzierte ETW mit neuen fiktiven Annahmen aufgrund der Krise (3 Monatsmieten fallen aus, 20% Wertrückgang) dargestellt wird. Wenn es so kommen sollte, werden einige wackeln.. https://www.wohnungsanalyse.de/corona-crashed-immobilie/ Im Artikel erwähnen wir, dass die Bank, je nach Kreditvertrag, einen Nachschuss verlangen kann, wenn die Immo stark an Wert verliert. Dürfte in den letzten Jahren nie passiert sein.. Ggf hat jemand die Erfahrung in der Wirtschaftskrise damals gemacht, dass Immobilien während der Vertragslaufzeit neu bewertet wurden? LG
  18. Bei mir Apartment in Mainz gerade frei. Vor 2 Jahren 60 Anfragen an einem Tag bekommen. Gestern inseriert und bis heute drei Anfragen bekommen :-), davon zwei Schrott.. So schaut's aus. Studenten wissen auch nicht, wie es weiter geht
  19. Mein Kollege hat in Wiesbaden eine eigene Gastronomie und vermietet zudem einige Objekte dort. Oft ist bei Gastronomen eine Miete von %x des Umsatzes vereinbart. Meistens um die 5% vom Umsatz. Da fällt aktuell jede Miete weg, da alles zu ist und kein Umsatz gemacht wird.
  20. Es gibt immer Banken, die sowas machen. Ob sie es dürfen, steht auf einem ganz anderen Blatt. Als Kreditnehmer würde ich mich niemals darauf einlassen. Aus eigenem Interesse. Die Bank wird auch Stichprobenweise kontrolliert und ggf ist dann mein Darlehen dabei, das mir die Bank unter Umständen hätte nicht auszahlen dürfen. Das die ihr Geld loswerden wollen, ist nichts neues! Dann frage ich mich allen ernstes, ob das die richtige Bank an meiner Seite ist. Die kurzfristigen Schlupflöcher sind langfristig fast immer zum Scheitern verurteilt.
  21. Ein paar Gedanken haben wir auch vorgestern mal runter geschrieben: https://www.wohnungsanalyse.de/corona-krise-und-immobilien/ LG
  22. Ich würde prüfen, ob ich schon fristlos kündigen kann und dann räumen lassen, sofern er nicht reagiert. Du hast doch die Adresse des Mieters. Fahre doch mal zu ihm und klingel, um ein Gespräch zu suchen. Vlt. ist er verreist, liegt im Krankenhaus, etc. und reagiert deshalb nicht (ohne Böse Absicht)?
  23. Wie seht ihr den Einfluss des Coronavirus auf die Immobilienbranche? Die Wirtschaft wird erheblich geschwächt werden, was wiederum auch einen Rückgang an Immobilienkäufen aus dem privaten Sektor bedeuten könnte. Weiterhin werden Banken und Unternehmen betroffen sein. Viele Bekannte müssen aktuell in Kurzurlaub und Firmen schicken Leute heim. Ein Mieter von mir ist bereits in unbezahltem Urlaub. Dies kann wiederum Einfluss auf Mietzahlungen haben. Es wird sich alles zeigen und keiner weiß, was genau auf uns zukommt. Eure Meinung zu Chancen und Risiken würde mich trotzdem sehr interessieren! Viele Grüße und bleibt bitte Gesund!
  24. Ich würde mir wegen dem Kleingeld jeden Ärger probieren zu ersparen. Besser den Mieter Fragen, ob er nicht einfach aus der Garage geht und das Mietverhältnis aufgehoben wird. Dann suchst du dir einen neuen Mieter und hast keine Kopfschmerzen. Da geht es doch nur um 50€ im Monat oder sowas in der Richtung? Nutzen und Aufwand ins Verhältnis stellen. Schäden in der Garage werden sich vermutlich wohl auch in Grenzen halten. Frag dich, wie viele Briefe und Kopfschmerzen dir 100€ wert sind. Dem Mieter schein es ja egal zu sein, da ihn die Abmahnung auch nicht interessiert. Ob man da mit Mahnbescheiden weiter kommt ist die Frage. => und schon ist die Jahresrendite der Garage gesunken.. Aber so ist das. Leg doch mal deine Zahlen offen (Kaufpreis Garage und Mieteinnahmen, etc.) Würde mich interessieren. Grüße
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