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Stefan-RheinMain

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About Stefan-RheinMain

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    Immopreneur
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  1. Mein Kollege hat in Wiesbaden eine eigene Gastronomie und vermietet zudem einige Objekte dort. Oft ist bei Gastronomen eine Miete von %x des Umsatzes vereinbart. Meistens um die 5% vom Umsatz. Da fällt aktuell jede Miete weg, da alles zu ist und kein Umsatz gemacht wird.
  2. Es gibt immer Banken, die sowas machen. Ob sie es dürfen, steht auf einem ganz anderen Blatt. Als Kreditnehmer würde ich mich niemals darauf einlassen. Aus eigenem Interesse. Die Bank wird auch Stichprobenweise kontrolliert und ggf ist dann mein Darlehen dabei, das mir die Bank unter Umständen hätte nicht auszahlen dürfen. Das die ihr Geld loswerden wollen, ist nichts neues! Dann frage ich mich allen ernstes, ob das die richtige Bank an meiner Seite ist. Die kurzfristigen Schlupflöcher sind langfristig fast immer zum Scheitern verurteilt.
  3. Ein paar Gedanken haben wir auch vorgestern mal runter geschrieben: https://www.wohnungsanalyse.de/corona-krise-und-immobilien/ LG
  4. Ich würde prüfen, ob ich schon fristlos kündigen kann und dann räumen lassen, sofern er nicht reagiert. Du hast doch die Adresse des Mieters. Fahre doch mal zu ihm und klingel, um ein Gespräch zu suchen. Vlt. ist er verreist, liegt im Krankenhaus, etc. und reagiert deshalb nicht (ohne Böse Absicht)?
  5. Wie seht ihr den Einfluss des Coronavirus auf die Immobilienbranche? Die Wirtschaft wird erheblich geschwächt werden, was wiederum auch einen Rückgang an Immobilienkäufen aus dem privaten Sektor bedeuten könnte. Weiterhin werden Banken und Unternehmen betroffen sein. Viele Bekannte müssen aktuell in Kurzurlaub und Firmen schicken Leute heim. Ein Mieter von mir ist bereits in unbezahltem Urlaub. Dies kann wiederum Einfluss auf Mietzahlungen haben. Es wird sich alles zeigen und keiner weiß, was genau auf uns zukommt. Eure Meinung zu Chancen und Risiken würde mich trotzdem sehr interessieren! Viele Grüße und bleibt bitte Gesund!
  6. Ich würde mir wegen dem Kleingeld jeden Ärger probieren zu ersparen. Besser den Mieter Fragen, ob er nicht einfach aus der Garage geht und das Mietverhältnis aufgehoben wird. Dann suchst du dir einen neuen Mieter und hast keine Kopfschmerzen. Da geht es doch nur um 50€ im Monat oder sowas in der Richtung? Nutzen und Aufwand ins Verhältnis stellen. Schäden in der Garage werden sich vermutlich wohl auch in Grenzen halten. Frag dich, wie viele Briefe und Kopfschmerzen dir 100€ wert sind. Dem Mieter schein es ja egal zu sein, da ihn die Abmahnung auch nicht interessiert. Ob man da mit Mahnbescheiden weiter kommt ist die Frage. => und schon ist die Jahresrendite der Garage gesunken.. Aber so ist das. Leg doch mal deine Zahlen offen (Kaufpreis Garage und Mieteinnahmen, etc.) Würde mich interessieren. Grüße
  7. Hallo @JüngerJesu, die Erbschafts- und Schnekungssteuer kannst du nicht umgehen. Anbei ein Link zum Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/ErbStG.pdf Außerdem ein Wegweiser für Erbschaften und Schenkungen: Der ist wirklich gut und alles ist erklärt (https://service.hessen.de/xbcr/0353_wegweiser_erbschaften_2019.pdf) Mein Rat: Schufa bereinigen! Ihr lauft als Ehepaar doch zusammen. Wenn deine Schufa sauber ist, muss es ja bei deiner Frau ein harter Eintrag sein. Kann mich hier @KFleischeranschließen: Es gibt Finanzierer, die sich auch Finanzierungen trotz Schufa spezialisiert haben. @GrundbuchWissen spätestens seit WoKRi geht das nicht mehr ohne Probleme. Es wird mehr die Person als Kreditnehmer betrachtet! Die Zeiten, sich was ohne ausreichende Einnahmen,lediglich durch Grundbucheintragung zu finanzieren, sind lange vorbei. LG
  8. Denke an die Vorfälligkeitsentschädigung
  9. Hi @Robert Barthel, deine 6% Brutto bedeuten, dass dein Faktor bei 16,5 liegt. Wenn du Hauskosten, Nebenkosten, etc. berücksichtigst hast du eine Nettorendite von etwa 3,5 - 4,5 %. Wenn ich nun eine 60m2-Wohnung als Grundlage nehme, liegt die Miete bei etwa 4,95€/m2. Bedeutet im Umkehrschluss, dass so eine Wohnung etwa 58.800€ kostet. Bruttorendite = 60 x 4,95 x 12 / 58.800€ = 6% => sofern nun eine einzige Miete im Jahr ausfällt, läge die Bruttorendite bei 5,5% (60 x 4,95 x 11 / 58.800€). Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt: kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko Hier mal ein Auszug aus einem Artikel von uns: Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet. Zu deiner Frage Das Risiko ist aus meiner Sicht nicht egal. 12% Leerstandsquote ist schon eine Menge, gibt nicht viele größere Städte wo die Quote schlechter ist. Dafür wäre mir persönlich die Rendite viel zu gering. 6% brutto sind auch an anderen Standorten mit weniger Leerstandsquote realisierbar. Den Hinweis würde ich mir sehr zu Herzen nehmen. Ggf gibt es in Chemnitz Mikrolagen, wo die Vermietbarkeit deutlich besser ist, als die übergreifenden 12% Leerstandsquote auf die ganze Stadt gesehen. Vielleicht sind auch 6€ Miete leicht realisierbar, wie @Berri sagt. Zudem sagst du, dass du ein paar Wohnungen kaufen möchtest. Dies streut natürlich auf der einen Seite dein Leerstandrisiko etwas, auf der anderen Seite näherst du dich aber vermutlich bei vielen Wohnungen auch dem allgemeinen Schnitt von 12% an. Persönlich würde ich, wenn überhaupt, nur in sehr guten Mikrolagen zu 8% brutto kaufen. Grüße
  10. Hallo zusammen, wie schon einmal angekündigt, unser Artikel zum Thema Schufa mit dem Titel "AUSKUNFTEIEN BEREINIGEN; WIE SCHUFA UND CO. IHRE FINANZIERUNG BEEINFLUSSEN KÖNNEN" Wir hoffen, damit die ein oder andere unklare Info zum Vorgehen der Auskunfteien liefern zu können! Viel Spaß bei der Lektüre! PS: In den Beiträgen von @Hendrik smile und @Enzom war dies bereits Thema: Trotz 2 Einträge in der Schufa ei haus kaufen Das Mysterium: SCHUFA
  11. Hi Zusammen, folgendes Problem: neben einer Wohnung von mir hat es der Nachbar nicht sonderlich mit Hygiene. Sprich, die Zustände sind unter aller Sau und der Gestank aus seiner Wohnung belästigt meinen Mieter so stark, dass dieser ausziehen möchte. Die Wohnung mit dem üblen Gestank und den unmenschlichen Hygienebedingungen gehört dem „Übeltäter“ selbst. Er ist Eigentümer und lebt sprichwörtlich in seinem eigenen Dreck. Neben Gesprächen und Appellen, die alle nichts bewirkt haben, habe ich folgendes unternommen. Hausverwaltung eingeschaltet, da auch Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Die Hausverwaltung hat es auch mit Gesprächen versucht, ohne Erfolg! Das Gesundheitsamt habe ich eingeschaltet. Die waren vor Ort. Das Problem hierbei, die müssen sich vorab ankündigen. Hier wurden dann die Zustände insofern vorab ins Reine gebracht, dass der Bewohner „keine Gesundheitsgefahr für sich selbst ist“. Das Gesundheitsamt sagt quasi, erst wenn er in seinen eigenen Fäkalien liegt und überall verschimmeltes Essen liegt, können die handeln. Nachdem die Kontrolle vorbei ist, nimmt der Gestank wieder dermaßen zu, dass es unerträglich wird. Was kann in so einem Fall noch getan werden? Hat jemand Erfahrungen, um langfristig eine Lösung zu finden? Inwiefern ist die Hausverwaltung mitverantwortlich? Grüße, Stefan
  12. Persönlich finde ich so ein Konzept auch nicht wirklich gut. Es ist allerdings auch nicht detailliert aufgeführt. Den Vorteil für einen "größeren" Vermieter würde ich teilweise schon sehen: hat ein Vermieter z. B. ein MFH und möchte wenig Stress, Fluktuation usw, kann er das Objekt ggf minimal unter Marktpreise an einen "seriösen Mieter", hier die GmbH vermieten. Er lässt dann die Untervermietung zu. Die GmbH vermietet weiter und trägt auch Risiken für Mietausfälle, muss sich um gute Mieter kümmern, macht Besichtigungen usw... Dafür wird ein Erlös erzielt (Delta aus Anmietung und Vermietung). Dürfte allerdings wirklich schwer sein, passende Vermieter zu finden, die gerade diesen Mehrwert für sich suchen/erkennen. Da gibt es aber auch genug anderen Services, den man nutzen kann, um sich bei Bedarf Abhilfe zu schaffen und outzusourcen... Du kannst ja mal aufführen, wie dein Modell genau aussehen soll, was die Vor- und Nachteile sind, welche Mehrerlöse du hier erwartest und wie du an Objekte kommst. Alleine dafür eine GmbH? Da muss schon viel vermietet werden, um alleine die laufenden Kosten, sprich die Bude GmbH am laufen zu halten. Grüße
  13. Servus @Kai H., wie du schon selbst erkannt hast, handelt es sich hier nicht um ein Rechtsberatungsforum. Ich persönlich habe bei Spezialfragen gute Erfahrung mit https://www.frag-einen-anwalt.de/forum_post.asp?gclid=CjwKCAiAsIDxBRAsEiwAV76N85iHNcmS2nqpxNVT2504wYV56XgdfoRDzaI6vEZKgyGIPjQIzSiV3RoCA0kQAvD_BwE&ccheck=1 gemacht. Hier tummeln sich Fachanwälte und die Beratung ist punktuell und kostengünstig. Versuch das doch einmal. Wenn du so etwas tatsächlich professionell machen möchtest, solltest du auch die Bereitschaft haben, ein paar € auszugeben. Alles andere fällt einem früher oder später sowieso auf die Füße! Grüße, Stefan
  14. Hi @Mr.Trent, hast du das nicht vor dem Kauf berücksichtigt? Ob es sich lohnt, musst du ausrechnen. Bei der Schenkung fallen Steuern an. Und das nicht unerheblich. Viele Infos sowie direkten Zugang zum Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz findest du hier: https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerarten/Erbschaft_und_Schenkungsteuer/erbschaft_schenkungsteuer.html Deine Mieteinnahmen müssen schon sehr hoch sein, damit du dieses "Delta" (anfallende Schenkungssteuer und Einsparung Steuern durch Vermietung deiner Eltern) in relativ absehbarer Zeit wieder gut machst. Grüße, Stefan
  15. Erinnert mich alles etwas an den Goldschmied Fabian..... Wer den noch nicht kennt:
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