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Immopreneur.de | Community

Thorsten Beckers

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Everything posted by Thorsten Beckers

  1. Zurzeit lässt sich meiner Meinung nach ziemlich viel Immobilien-Mist (mit)verkaufen, der jahrelang unverkäuflich war. Das liegt nicht zuletzt auch daran, dass es immer mehr „Immobilien-Trainer/Berater/Coaches“ gibt, die unter anderem davon Leben, anderen (kostenpflichtig) zu erklären, wie einfach es doch sei, Schnäppchen zu finden. Einsteiger müssen sich ja schon ziemlich dämlich dabei vorkommen, wenn vermeintlich JEDER etwas „lukratives“ finden und kaufen kann, nur man selbst nicht… Das verleitet leicht dazu, diesem Gruppendruck Gleichgesinnter nachzugeben oder nicht so genau hinzusehen oder vor Gier den Kopf auszuschalten. Selbst aus unserer Mitstreiterschaft (Immo-Stammtische etc.) sind mir Fälle bekannt, bei denen illegal ausgebaute und vermietete Kellerräume bzw. Dachgeschosse (mit)gekauft wurden, obwohl diese Nachwuchs-Investoren es eigentlich besser hätten wissen müssen, weil dies Standard-Fallen in der Immobilienliteratur sind. Ich war kopfschüttelnd entsetzt, als ich die Unterlagen gesehen habe. Auf meine Frage hin, wie sowas überhaupt passieren kann, wurde mir meistens gesagt: „Aber die Bank hat das Objekt doch geprüft…“ Wie bitte??? Die Bank prüft die Finanzierung bzw. die laufenden Mieteinnahmen des Objektes, aber doch nicht die rechtliche Zulässigkeit von Ausbauten und Vermietungen – man, man, man… Auch wenn sich solche Objekte auf dem Papier zunächst einmal rechnen, kann es für den Nachwuchs-Investor unter Umständen noch sehr teuer werden: Die Fälle fliegen auf, wenn beispielsweise ein Nachbar im Nachbarhaus auch (legal) ausbauen will und sich auf die vermeintliche Erlaubnis im Nachbarhaus beruft. Dann muss man neben dem Rückbau auch die eigenen Bestandsmieter auf die Straße setzen. Wenn die zum Fachanwalt gehen, kann der Spaß sehr schnell sehr teuer werden. Man muss ihnen den Umzug bezahlen und mehrere Jahre die Differenz zur Höhe einer vergleichbaren legalen Wohnung. Halleluja
  2. Zu meinem Beitrag, hier, vom 9. Mai, ist dies die aktuelle Ergänzung: http://newsletter.haus-grund.org/PE/PE_06_2020_WP_Umfrage_web.pdf
  3. Das Leben wird vorwärts gelebt und rückwärts verstanden 🙂
  4. Letztlich bestimmt der finanziell schwächste Eigentümer das Tempo.
  5. Wir sind bei Haus & Grund Frankfurt am Main mit über 10.000 Mitgliedern der zweitgrößte Verein in Deutschland. Wir haben per Newsletter eine Umfrage zum Thema gestartet, die sehr aufschlussreich ist: Mehr als 1.000 private Vermieter sind dem Aufruf gefolgt. Zentrales Ergebnis der Umfrage: Die Corona-Krise hat bei privaten Vermietern von Wohnungen und Gewerbeflächen schon im April zu Mietausfällen geführt. 14 Prozent der Befragten im Bereich Wohnungsvermietung berichteten von nicht gezahlten Mieten, zwölf Prozent der Vermieter von Gewerbeflächen verzeichneten Ausfälle. Diese Mindereinnahmen summierten sich bei den Befragten auf zusammen etwa 950 000 Euro. Nur ein Drittel der Wohnraummieter habe die Vermieter informiert, dass sie für April keine Miete zahlen. Davon habe nur gut ein Fünftel ihre finanziellen Engpässe nachgewiesen. Über unsere Umfrage und die Forderung von Haus & Grund Frankfurt am Main e. V. nach einem „Sicher-Wohnen-Fonds“ berichteten die Immobilienzeitung, die FAZ, die FNP sowie die Frankfurter Rundschau. Alle Ergebnisse findet Ihr hier: https://verein.haus-grund.org/2020042_umfrage.html Vielleicht erwähnenswert: Wir haben in Frankfurt ziemlich hohe Mieten. Die Umfrage wird für Mai wiederholt.
  6. Den reinen Gesetzestext zu lesen, bringt leider überhaupt nichts (egal welches Gesetz). Das sind zwar alles deutsche Wörter, aber ihr müsst euch das bitte so vorstellen, wie die Platzhalter (x, y etc.) in der Mathematik. Wer die "Wörter" bzw. "Sätze" in einem Gesetzestext in ihrer Bedeutung verstehen will, der kaufe sich einen möglichst aktuellen KOMMENTAR zu dem jeweiligen Gesetz. Den gibt es auch vom Grundgesetz und allen anderen Gesetzen. Dann kann man sich in etwa die Bedeutung der Wörter und Sätze erschließen.
  7. Mähren schaltet gleichzeitig regelmäßig Anzeigen, dass er MFHs kauft. (Seht bitte den Zusammenhang!) Ich habe selbst bereits für meine Auftraggeber diese "Interviewplätze" belegt. Die bekommt man zeitversetzt als guter Anzeigenkunde. So läuft eben das Geschäft mit den Medien.
  8. Ich arbeite sehr sehr gerne mit Tippgeberprovisionen, weil es einfach für alle Beteiligten eine prima Sache ist. Die Provisionen sind als sonstige Leistung nach § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern, sogar wenn der Vorgang nur einmalig war (jedenfalls sehen das viele Finanzgerichte so). Wenn der Tätigkeitsumfang mehr als nur "gelegentlich" ist, sind es Betriebseinnahmen aus gewerblichen Tätigkeit, die umsatzsteuerpflichtig sind. Wann Regelmäßigkeit vorliegt, dürfte jedes örtliche Finanzgericht anders sehen. Wer sich für solche Fragen interessiert, schafft sich einen AKTUELLEN Kommentar zum jeweiligen Gesetz an - da stehen solche Sachen in der Regel in sämtlichen Varianten drin oder man fragt direkt beim Finanzamt nach der örtlichen Handhabung. Jetzt wird es spannend: Bei gewerblicher Tätigkeit muss natürlich zusätzlich zur Tippgeberprovision die Umsatzsteuer gezahlt werden - es sei denn, es gilt beim gewerblichen Tippgeber die Kleinunternehmerregelung (Gesamtumsatzgrenze letztes Jahr 17.500,- / aktuelles Jahr 50.000,-). Die Umsatzsteuer zahlt man auch, wenn der Kleinunternehmer bereits zur Umsatzsteuer optiert hat, obwohl er noch gar nicht so weit ist. Ihr habt euch da doch ein gutes Modell ausgedacht, welches nach einer fruchtbaren Regelmäßigkeit aussieht. Dann ruft einfach mal den Steuerberater an, wie ihr euch verhalten sollt. Das macht bei mir auch der Steuerberater. Die Eckdaten werden von meinem Steuerberater beim jeweiligen Tippgeber abgefragt. (so jedenfalls, die offizielle Vorgehensweise)
  9. Ich kann die Frage nur so beantworten, was ICH machen würde, wenn ICH eine Wohnung mit einer so vorgefunden Situation und "falschem Mietvertrag" erworben hätte… Ich würde zunächst nichts an der bestehenden Situation ändern und alles falsch weiterlaufen lassen - bis zu einer Neuvermietung an andere Mieter. Falls zwischendurch der Mieter Ansprüche aus einer Falschberechnung geltend macht, muss ER ja zunächst diesen Anspruch richtig ausrechnen. Wenn er dann nachvollziehbar und richtig gerechnet hat, erstattet man ihm den Betrag. Ich setze aber keinem Mieter im laufenden Mietverhältnis einen Floh ins Ohr, wenn ich als Vermieter Fehler in meinem Mietvertrag habe. Außerdem war ich Zeit meines Lebens auch Mieter. Ich habe nie die Zeit aufwenden wollen, mich oder meine Vermieter mit solchen aufwendigen Korrekturen zu belästigen. ICH als MIETER würde jedenfalls nicht auf die Idee kommen, so etwas nachzurechnen … è Es hat zwar nichts direkt mit dem Thema zu tun, aber professionelle WEG-Verwalter erstellen mittlerweile 2 verschiedene NK-Abrechnungen: Eine für den vermietenden Eigentümer und eine für den Mieter des Eigentümers. Eben WEIL sich die Umlagefähigkeit der Nebenkosten unterscheidet. Die Eigentümerverbände von „Haus & Grund“ haben dafür auch zwei sehr professionelle Formulare, die man dort kaufen kann. In der Beratung werden sie einem erklärt. Die Rechtssicherheit erspart einem unter Umständen mehrere Tage Zeit, falls doch mal „schwierige Mieter“ auftreten.
  10. Die Umlage nach Miteigentumsanteilen ist gesetzlich nicht näher geregelt und weicht von dem Grundsatz der Umlage nach Wohnfläche und Verbrauch ab. Die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen muss daher im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Bei den Posten Heizungs-und Warmwasserkostenabrechnung geht das allerdings nicht. Die Umlage muss hier zwingend nach Wohnfläche und Verbrauch erfolgen.
  11. Neue Rauchmelder, obwohl bereits welche eingebaut sind? Das müssen Wohnungseigentümer hinnehmen. Laut Bundesgerichtshof entscheidet darüber die Eigentümergemeinschaft - und zwar für alle Wohnungen im Haus. https://www.tagesschau.de/inland/rauchmelder-bgh-101.html
  12. Kleinere Städte sind im Wohnsegment langfristig ähnlich empfehlenswert für Anleger wie die Top 7. Zu diesem Ergebnis kommt die neue Studie "Wohnlagen mit Perspektive" von Wealthcap und Bulwiengesa. Sie soll eine Orientierungshilfe für institutionelle Investoren sein. Untersucht wurden nicht nur die Erfolgskriterien in 30 ausgewählten Städten und Stadtteilen, sondern erstmals auch die Kriterien des Mikromarktes, die das Viertel oder das Quartier betreffen. https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/wohnanlagen-der-zukunft-und-ihre-perspektiven-fuer-investoren_84324_478370.html?xing_share=news
  13. Gute Makler sind die Detektive des Immobilienmarktes. Gute Makler sind die Vorzimmerdame und die Interessenvertreter des Auftraggebers. Gute Makler leiern einem noch unschlüssigen Verkaufsinteressenten die Immobilie erst aus den Rippen, die sonst noch gar nicht auf den Markt kommen würde. Gute Makler wollen ein möglichst zügiges Geschäft machen und wissen genau, dass der Investor nur dann kauft, wenn die Immobilie sich für ihn rechnet – also hat ein guter Makler seine eigene Rhetorik, einen Eigentümer über die Gesetze des Marktes „aufzuklären“ und Preiskorrekturen vorzunehmen. Ich schreibe seit Jahren für die Immobilienwirtschaft. Viele Maklerbetriebe und auch Investoren gehören zu meinen Auftraggebern. Ich bin jedenfalls manchmal ziemlich verblüfft, welche Vorstellungen hier herrschen. Nur zwei Aspekte: Es gibt zahlreiche Investoren, die nie ohne Makler arbeiten, es sei denn, der Zufall oder der Ausnahmefall will es so. Dumme Makler? Der Gesetzgeber erlässt Berufszulassungsregelungen wegen der verfassungsrechtlich garantierten Berufsfreiheit in der Regel nur dann, wenn ohne Zulassungsregeln erhebliche Gefahren drohen würden (Blinde dürfen z. B. nicht Pilot werden). Dafür sind die Fallzahlen von Schäden, die Makler anrichten aber viel zu klein. Was ist schlimm daran, wenn es unter „Händlern“ für Antiquitäten, Oldtimern oder Immobilien alles gibt: von Laien bis zu Professoren? Ich kenne jedenfalls genügend Makler mit einem Bildungsgrad, bei dem sich hier einige Forenteilnehmer ganz hinten anstellen müssten… Außerdem: Wer alle Zügel allein in der Hand haben will, ist kein Investor, sondern Makler, Hausverwalter, Handwerker, Entrümpler, Homestager, Fotograf etc. in Personalunion im Hamsterrad – wenn auch im eigenen.
  14. Richtig. Wer sich einmal informieren möchte, welche Unternehmen aus welchen Branchen man so kaufen könnte, kann in diesem Heft sehr viel Inspiration finden: https://www.dub.de/ Im Bahnhofsbuchhandel hat die Dame an der Kasse zu mir gesagt: Was wollt ihr denn alle mit diesem Heft? Das sei jetzt schon die dritte Sackkarre, die sie ausgepackt hätte... 🙂 Mit einem Klick auf den XING-Button (ganz unten auf der Webseite) seid ihr direkt in einer großen Gemeinschaft, die sich für Kauf und Verkauf von Unternehmen interessiert. Dort am besten direkt der Gruppe beitreten...
  15. Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf. https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-fuer-betriebskostenabrechnung-gilt-tatsaechliche-wohnflaeche_258_455478.html
  16. Das sieht für mich unter "steuergestalterischen" Gesichtspunkten immer noch nicht nach der optimalen Vorgehensweise aus. Tipp: Erfrage schriftlich die optimale Vorgehensweise unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten und lass dir die Antwort(en) immer schriftlich ausformulieren, damit die Kanzlei voll in der Haftung steht. Unter diesen Voraussetzungen wird man manchmal vom eigenen Steuerberater auf einen besseren Experten verwiesen. Jedenfalls gibt es zahlreiche Kanzleien, die beide Themenbereiche abdecken. (Die Berufshaftpflichtversicherung für die Kanzleien ist nicht gerade günstig. Auch das ist ein Grund, warum die Stundensätze entsprechend hoch liegen)
  17. Richtig. Bei § 23 Einkommensteuergesetz (Spekulationssteuerparagraph) gibt es kein Ehegatten- oder Familienprivileg. Fristbeginn ist das Datum des rechtswirksamen Ankaufsvertrages oder Erwerbsvertrages. Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäfte im Sinne des § 23 sind nicht nur Kaufverträge, sondern beispielsweise auch ein Tauschgeschäfte oder eine Übertragung im Rahmen einer Vereinbarung, wenn irgendeine Gegenleistung für die Übertragung erbracht wird. "Entgeltlichkeit" hat also nichts mit "Geld" zu tun. Eine übliche und teure Falle ist regelmäßig, wenn ein Miterbe anderen Miterben Erbteile abkauft und später die Immobilie veräußert. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist muss der komplette Gewinn versteuert werden, der hier beträchtlich ausfallen kann. Bei solchen Transaktionen sind die Beraterhonorare gut angelegtes Geld.
  18. Der Erwerb ist steuerbefreit § 3 Nr. 6 GrEStG https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
  19. Deutschlands östlichste Stadt ist voller historischer Bauten, die teilweise hunderte Jahre alt sind. Trotzdem: Wer hinzieht, kann Görlitz noch mitgestalten. http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/haus/sanierer-in-goerlitz-gesucht-wer-will-eine-stadt-gestalten-15755668.html
  20. Die bilden nicht den Immobilienmarkt ab - so wie ebay nicht den Markt für Antiquitäten abbildet und mobile.de nicht den Markt für Oldtimer abbildet... Ich kenne persönlich drei Notare. Die bestätigen mir, dass nicht einmal jede zweite Transaktion über einen Makler läuft. Der sogenannte "Schwarzmarkt" könnte also tatsächlich noch höher liegen - wird aber allgemein mit etwa 50 % kommuniziert.
  21. Die Makler meinen sicherlich eine unverbindliche Vorab-"Finanzierungsbestätigung" unter banküblichem Vorbehalt. Diese Schriftstücke geben lediglich Auskunft darüber, dass der Kaufinteressent „nach den bisherigen Geschäftsbeziehungen“ und „nach erster Einschätzung“ der Bank in der Lage ist, den bezifferten Kaufpreis für das genannte Objekt xyz zu finanzieren. Das macht aus Sicht eines Verkäufers/Maklers im Einzelfall durchaus Sinn: Hier in Frankfurt haben wir mitunter 30-50 Interessenten für Mehrfamilienhäuser. Würde sich nach einer erfolgreichen Verhandlung mit einem Geschäftspartner herausstellen, dass er gar kein Darlehen erhalten würde, wäre für andere kaufwillige und "kauffähige" Geschäftspartner eine Menge Zeit verloren. Ich würde eine solche "Hürde" gar nicht unbedingt so kritisch sehen - eher im Gegenteil: Die Wirkung ist ja wie bei einer Chiffreanzeige: man hat weniger Konkurrenz.
  22. wodurch kommen wohl regelmäßig neue Immobilien auf den Markt?
  23. Es wäre auch schlimm, wenn sie einerseits an der Quelle säßen und andererseits die Tätigkeit von Investoren verstehen würden. Mir ist es lieber, sie stellen die Objekte, die sie reinbekommen 1:1 ohne nachzudenken, direkt ihren potenziellen Kunden vor...
  24. Zurzeit rechnet man mangels besserer Zahlen im Durchschnitt mit etwa 2,70 Euro/qm. Wenn der Durchschnitt stark überschritten ist, sollte die Wohnanlage (etc.) dementsprechend höherwertig sein. https://www.wohnen-im-eigentum.de/service/Hausgeld_transparent.html https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106139274/Eigentuemer-unterschaetzen-Kosten-fuer-Hausgeld.html Zu beachten ist, dass z. B. (energetische) Sanierungen nicht im Hausgeld enthalten sind und daher auch nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden dürfen. In diesen Fällen wäre eine zusätzliche Sonderumlage fällig.
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