Thorsten Beckers

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Über Thorsten Beckers

  • Rang
    Investor
  • Geburtstag 29.05.1973

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  1. Gute Makler sind die Detektive des Immobilienmarktes. Gute Makler sind die Vorzimmerdame und die Interessenvertreter des Auftraggebers. Gute Makler leiern einem noch unschlüssigen Verkaufsinteressenten die Immobilie erst aus den Rippen, die sonst noch gar nicht auf den Markt kommen würde. Gute Makler wollen ein möglichst zügiges Geschäft machen und wissen genau, dass der Investor nur dann kauft, wenn die Immobilie sich für ihn rechnet – also hat ein guter Makler seine eigene Rhetorik, einen Eigentümer über die Gesetze des Marktes „aufzuklären“ und Preiskorrekturen vorzunehmen. Ich schreibe seit Jahren für die Immobilienwirtschaft. Viele Maklerbetriebe und auch Investoren gehören zu meinen Auftraggebern. Ich bin jedenfalls manchmal ziemlich verblüfft, welche Vorstellungen hier herrschen. Nur zwei Aspekte: Es gibt zahlreiche Investoren, die nie ohne Makler arbeiten, es sei denn, der Zufall oder der Ausnahmefall will es so. Dumme Makler? Der Gesetzgeber erlässt Berufszulassungsregelungen wegen der verfassungsrechtlich garantierten Berufsfreiheit in der Regel nur dann, wenn ohne Zulassungsregeln erhebliche Gefahren drohen würden (Blinde dürfen z. B. nicht Pilot werden). Dafür sind die Fallzahlen von Schäden, die Makler anrichten aber viel zu klein. Was ist schlimm daran, wenn es unter „Händlern“ für Antiquitäten, Oldtimern oder Immobilien alles gibt: von Laien bis zu Professoren? Ich kenne jedenfalls genügend Makler mit einem Bildungsgrad, bei dem sich hier einige Forenteilnehmer ganz hinten anstellen müssten… Außerdem: Wer alle Zügel allein in der Hand haben will, ist kein Investor, sondern Makler, Hausverwalter, Handwerker, Entrümpler, Homestager, Fotograf etc. in Personalunion im Hamsterrad – wenn auch im eigenen.
  2. Thorsten Beckers

    Zukunft der Immobilie als Investment

    Richtig. Wer sich einmal informieren möchte, welche Unternehmen aus welchen Branchen man so kaufen könnte, kann in diesem Heft sehr viel Inspiration finden: https://www.dub.de/ Im Bahnhofsbuchhandel hat die Dame an der Kasse zu mir gesagt: Was wollt ihr denn alle mit diesem Heft? Das sei jetzt schon die dritte Sackkarre, die sie ausgepackt hätte... 🙂 Mit einem Klick auf den XING-Button (ganz unten auf der Webseite) seid ihr direkt in einer großen Gemeinschaft, die sich für Kauf und Verkauf von Unternehmen interessiert. Dort am besten direkt der Gruppe beitreten...
  3. Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf. https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-fuer-betriebskostenabrechnung-gilt-tatsaechliche-wohnflaeche_258_455478.html
  4. Das sieht für mich unter "steuergestalterischen" Gesichtspunkten immer noch nicht nach der optimalen Vorgehensweise aus. Tipp: Erfrage schriftlich die optimale Vorgehensweise unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten und lass dir die Antwort(en) immer schriftlich ausformulieren, damit die Kanzlei voll in der Haftung steht. Unter diesen Voraussetzungen wird man manchmal vom eigenen Steuerberater auf einen besseren Experten verwiesen. Jedenfalls gibt es zahlreiche Kanzleien, die beide Themenbereiche abdecken. (Die Berufshaftpflichtversicherung für die Kanzleien ist nicht gerade günstig. Auch das ist ein Grund, warum die Stundensätze entsprechend hoch liegen)
  5. Richtig. Bei § 23 Einkommensteuergesetz (Spekulationssteuerparagraph) gibt es kein Ehegatten- oder Familienprivileg. Fristbeginn ist das Datum des rechtswirksamen Ankaufsvertrages oder Erwerbsvertrages. Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäfte im Sinne des § 23 sind nicht nur Kaufverträge, sondern beispielsweise auch ein Tauschgeschäfte oder eine Übertragung im Rahmen einer Vereinbarung, wenn irgendeine Gegenleistung für die Übertragung erbracht wird. "Entgeltlichkeit" hat also nichts mit "Geld" zu tun. Eine übliche und teure Falle ist regelmäßig, wenn ein Miterbe anderen Miterben Erbteile abkauft und später die Immobilie veräußert. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist muss der komplette Gewinn versteuert werden, der hier beträchtlich ausfallen kann. Bei solchen Transaktionen sind die Beraterhonorare gut angelegtes Geld.
  6. Der Erwerb ist steuerbefreit § 3 Nr. 6 GrEStG https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
  7. Thorsten Beckers

    GÖRLITZ’ ALTER GLANZ : Sanierer gesucht!

    Deutschlands östlichste Stadt ist voller historischer Bauten, die teilweise hunderte Jahre alt sind. Trotzdem: Wer hinzieht, kann Görlitz noch mitgestalten. http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/haus/sanierer-in-goerlitz-gesucht-wer-will-eine-stadt-gestalten-15755668.html
  8. Die bilden nicht den Immobilienmarkt ab - so wie ebay nicht den Markt für Antiquitäten abbildet und mobile.de nicht den Markt für Oldtimer abbildet... Ich kenne persönlich drei Notare. Die bestätigen mir, dass nicht einmal jede zweite Transaktion über einen Makler läuft. Der sogenannte "Schwarzmarkt" könnte also tatsächlich noch höher liegen - wird aber allgemein mit etwa 50 % kommuniziert.
  9. Thorsten Beckers

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Die Makler meinen sicherlich eine unverbindliche Vorab-"Finanzierungsbestätigung" unter banküblichem Vorbehalt. Diese Schriftstücke geben lediglich Auskunft darüber, dass der Kaufinteressent „nach den bisherigen Geschäftsbeziehungen“ und „nach erster Einschätzung“ der Bank in der Lage ist, den bezifferten Kaufpreis für das genannte Objekt xyz zu finanzieren. Das macht aus Sicht eines Verkäufers/Maklers im Einzelfall durchaus Sinn: Hier in Frankfurt haben wir mitunter 30-50 Interessenten für Mehrfamilienhäuser. Würde sich nach einer erfolgreichen Verhandlung mit einem Geschäftspartner herausstellen, dass er gar kein Darlehen erhalten würde, wäre für andere kaufwillige und "kauffähige" Geschäftspartner eine Menge Zeit verloren. Ich würde eine solche "Hürde" gar nicht unbedingt so kritisch sehen - eher im Gegenteil: Die Wirkung ist ja wie bei einer Chiffreanzeige: man hat weniger Konkurrenz.
  10. Thorsten Beckers

    Mieteinnahmen versteuern unverheiratet

    wodurch kommen wohl regelmäßig neue Immobilien auf den Markt?
  11. Thorsten Beckers

    Kauf von 2 Wohnungen als Kapitalanlage

    Es wäre auch schlimm, wenn sie einerseits an der Quelle säßen und andererseits die Tätigkeit von Investoren verstehen würden. Mir ist es lieber, sie stellen die Objekte, die sie reinbekommen 1:1 ohne nachzudenken, direkt ihren potenziellen Kunden vor...
  12. Thorsten Beckers

    Hausgeld und Nebenkosten

    Zurzeit rechnet man mangels besserer Zahlen im Durchschnitt mit etwa 2,70 Euro/qm. Wenn der Durchschnitt stark überschritten ist, sollte die Wohnanlage (etc.) dementsprechend höherwertig sein. https://www.wohnen-im-eigentum.de/service/Hausgeld_transparent.html https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106139274/Eigentuemer-unterschaetzen-Kosten-fuer-Hausgeld.html Zu beachten ist, dass z. B. (energetische) Sanierungen nicht im Hausgeld enthalten sind und daher auch nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden dürfen. In diesen Fällen wäre eine zusätzliche Sonderumlage fällig.
  13. Thorsten Beckers

    GbR: Darstellung als Privatperson?

    Nur einer von vielen GbR-Aspekten: Die GbR ist eine Gesamthandsgemeinschaft, d. h. das Gesellschaftsvermögen gehört allen gemeinschaftlich, ähnliche wie die vertragliche Gütergemeinschaft zwischen Eheleuten. Diese wird aber kaum noch vereinbart, weil man einfach nicht will, dass Vermögenszuwächse, die ein sehr fleißiger Partner erwirtschaftet, immer gleich zu einem gemeinsamen Vermögen werden. Außerdem kannst du dir in diesem Zusammenhang auch gerne mal die Frage stellen, wie du, langfristig gedacht, an deinem Anteil des Gesellschaftsvermögens verfügen möchtest…? Hast du darüber hinaus einen Anspruch, die GbR aufzulösen? Möchtest du wirklich mit einer fremden Person eine engere Beziehung eingehen, als mit einem Ehepartner? Du solltest dich bitte unbedingt mehr mit der Natur der GbR bei Immobiliengeschäften beschäftigen und zwar paradoxerweise so intensiv, dass du nicht mehr auf die Idee kommen würdest, im Forum danach zu fragen… Diese Faustformel gebe ich übrigens grundsätzlich zu bedenken – angesichts teilweise haarsträubender Beiträge, die (langfristig) fatale wirtschaftliche Entscheidungen nach sich ziehen können… Unterhalte dich doch mal mit Fachanwälten über GbR-Fälle und GbR-Konstellationen im Immobilienrecht oder lies dich sehr gründlich ein, dann weißt du, was zu tun ist. Statt Anwälte und Bücher zu bezahlen, kann man natürlich auch Lehrgeld bezahlen. Das muss jeder selbst wissen.
  14. Thorsten Beckers

    Wie Nießbrauch-interessierten Eigentümer finden?

    Beispielsweise: https://deutsche-leibrenten.de/