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Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. @freeone Danke fürs Reinschauen. Es ist mir immer noch nicht ganz klar, denn im Beispiel wird es so dargestellt, dass die Zu-/Abschläge jeweils auf die Untergrenze / den Mittelwert / die Obergrenze aufgeschlagen werden. Soll heißen: Die Aufschläge sind mehr-oder-weniger klar definitiert (z.B. Gute Wohnlage = +0,55€ oder Badmodernisierung seit 2011 = +0,22€). Die Frage stellt sich also weniger bei den Aufschlägen, sondern mehr beim Basiswert (aus den diese Aufschläge dann aufgeschalgen werden). Sprich: Was ist der Basiswert? Der Mittelwert oder die Obergrenze? Wahrscheinlich gibt es neben den klar definierten Aufschlägen noch unaufgeführte Aufschläge, bei denen dann im Einezlfall bewertet wird, ob sie eine Ausrichtung am Mittelwert oder an der Obergrenze rechtfertigen. Also Beispiel: Mittelwert für eine 50m² Wohnung wäre 5,58€, aber aufgrund von Kleinfaktoren, die nicht explizit als Aufschlag im Mietspiegel aufgeführt sind, setze ich die Obergrenze von 6,46€ als Basis an (oder wie @Jägermeister Werner Bierme sagt, irgend ein Wert dazwischen). [Die definierten Zuschläge kommen da noch oben drauf, aber lassen wir das für dieses Beispiel mal außenvor.] Begründen würde ich die Ausrichtung oberhalb vom Mittelwert bei meinem Mieterhöhungsverlangen erst einmal gar nicht. Tricky wird es erst, wenn der Mieter der Mietpreiserhöhung nicht zustimmt, und die Ausrichtung an der Obergrenze anficht, bzw. sich auf eine Ausrichtung strikt am Mittelwert beruft. Dann muss ich begründen, warum ich mich oberhalb des Mittelwertes orientiere (schnelles Internet, LED-Beleuchtung, hübscher Garten, Gegensprechanlagen, ... ?). Hier ist das ganz gutbeschrieben: http://www.rechtslexikon.net/d/mietspiegelspanne/mietspiegelspanne.htm So ganz leicht scheint das Durchsetzen der Obergrenze nicht zu sein, siehe folgenden Artikel aus dem Mieterforum*: http://www.mieterforum-ruhr.de/32.html?&tx_ttnews[tt_news]=2632&cHash=b2d31f113547523c04608017ca82d5a7 * Beim Lesen bitte bedenken, dass es sich hier um einen stark druch Mietervereine gefärbte Betrachtung der Lage handelt. Ich rufe im Laufe des Tages mal bei H&G an und lasse mir das bestätigen. Im besten Falle finde ich selbstverständlich eine Einigung mit den Mietern und lasse es gar nicht erst so weit kommen, das ist klar!
  2. Es kann vieles - mich interessiert, was rechtlich als Maximalwert angesehen wird.
  3. So sieht das für Wuppertal aus .. In meinem Fall ein Haus von vor-1948, Wohnungsgrößen u50m² und u90m². Nehme ich jetzt für eine Mieterhöhung die 5,58€ bzw. 5,17€ (Miettelwerte) oder die (für mich natürlich deutlich lukrativeren und m.E. größtenteils auch durchsetzbaren) 6,46€ bzw. 5,97€ ?
  4. ETWs sind oftmals auch weniger rentabel als MFHs. Ich rechne derzeit übrigens grob mit 4% Kapitaldienst bei 10 Jahren bzw. 4,5% bei 15J. Aber wie immer: Es kommt immer auf den Einzelfall an
  5. Sektor = NRW .. Bzw. Sendegebiet von 1Live Besonders auch Rhurgebeat etc.
  6. Kommt denke ich start auf den Zustand der Wohnung an. Bei mir war es ja keine Neuvermietung, sondern Kauf.. Beurkundung war Ende November. mit Nutzen/lasten 2. Januar. Nach Absprache mit dem Verkäufer habe ich schon die Schlüssel bekommen und konnte so direkt den Handwerker kontaktieren. Der hat zwischen Weihnachten und Neujahr das Bad "hübsch gemacht" (siehe Seite 1 dieses Threads). Als das fertig war, habe ich fotografiert und direkt auf is24 eingestellt. Der alte Fußboden sah auf den Fotos "okay" aus - erst bei näherem (persönlichen) Hinsehen etwas abgewohnt. Nachfrage war gut, Vermietung hat zum 01. Februar geklappt. Den Fußboden habe ich mir dabei als Verhandlungsspielraum gelassen, sprich: Wenn ein Mieter die volle Miete zahlt und zum 1. Februar einzieht, lasse ich noch den Fußboden machen. Das hat auch geklappt. In meinem Fall also: Ein Monat für Handwerker-Akquise und Bad-Renovierung, + ein Monat für die Vermietung. Ohne Handwerker-Akquise geht das auch beides in einem Monat.. (Bei mir war es im Endeffekt ja auch nur 1 Monat Leerstand, da Nutzen/Lasten erst im Januar stattfand). Ich würde die "Killer" (also z.B. ranziges Bad) schon vorher machen oder auf den Fotos weglassen und stattdessen eine hübsche Planung / 3D-Zeichnung dazupacken. Sehe es ähnlich wie Matt - Fotos sind absolut entscheidend. Kleinere Sachen kann man auch später noch machen; oft ist ja noch eine Lücke zwischen Unterschrift des Mietvertrages und Einzug - diese Lücke kann man dann gut nutzen.
  7. Danke @Maik Kemper - in der Tat ist das Wasser hier in Wuppertal ganz okay. Aber den Tipp nehme ich trotzdem sehr gerne an. Ich habe mit dem Mieter inzwischen ein "per-Du" Verhältnis, er hat mir auch schon seine fertig eingerichtete Wohnung gezeigt.. Alles super. Ich werde ihm mal empfehlen, die Dusche nach jedem Duschgang abzuziehen.. Falls er das nicht sowieso schon tut. Danke!!
  8. Definiere mal "eine Weile".. Mein Faktor 13 Haus habe ich gefunden, nachdem ich ca. 1 Jahr den Markt in meiner Stadt beobachtet habe und Kontakt zu Maklern und Bankern aufgebaut habe. Die Frage die du stellst ("wo finde ich denn Häuser mit vegleichsweise niedrigen Faktor?") ist ein Evergreen. Wenn sich diese Frage so leicht und pauschal beantworten ließe, dann wären diese Quellen ja auch schon wieder systematisch abgegrast. Da wo es aufwändig, undurchsichtig und langwierig wird, DA liegen die guten Deals. Ein paar gute Quellen: Suchprofile bei IS24, Immoscout etc. --> hier findet man vielleicht nicht immer eine TOP Immobilie, aber man bekommt ein gutes Gefühl für den Markt, kann einfach erkennen, wer die prominenten Makler für bestimmte Objekt-Typen in bestimmten Stadtteilen sind etc. Ich habe den Makler meines Vertrauens auch über ein Immoscout-Objekt "gefunden" - obwohl ich das dort angebotene Haus nicht gekauft habe. Tageszeitungen Ebay-Kleinanzeigen, Kalaydo etc. google "Makler Stadt Renditeobjekt" .. du solltest nach ein paar Monaten alle Makler und deren Spezialisierung in deiner Gegend kennen ZVG Es gibt noch etlich e weitere Quellen - Siehe (höre) auch Immopreneur Podcast 018 Rentable Immobilien selbst finden: Stadtviertel kennen lernen, Kontakte aufbauen, Objekte identifizieren Da gibt es viele Gründe .. Um beim Consumer-Beispiel zu bleiben: Auf ebay ist es quasi unmöglich, ein iPhone (welches nicht Schrott ist) unter Wert zu ergattern. Aber die Nachbarin, der Schwager, die Oma kennt da vielleicht wen, der kennt wen, bei dem steht gerade ein Vertragswechsel an ... etc. etc.
  9. Sehe ich auch so Matthias. 17,5x würde ich vielleicht in einer Region mit Wachstum und zu erwartender Wertsteigerung machen.. Aber ansonsten wäre mir das einfach zu hoch. Ich kaufe gerade mit Faktor 13, und das ist einigen anderen hier im Forum schon zu hoch Ich finde übrigens, dass man, gerade als Anfänger beim ersten Objekt, überhaupt nicht unter Wert einkaufen muss. Ich würde am Anfang eher ein konervatives Objekt mit wenig Investitionsstau zu einem marktgerechten Preis empfehlen.. Dies sollte dann natürlich trotzdem kapitaldienstfähig sein und auch noch etwas Überschuss abwerfen. "Unter Wert einkaufen" gelingt (meiner Erfahrung nach) erst mit etwas Erfahrung, einem guten Netzwerk und viel Zeit. Bei Immoscout bekommst du natürlich nur marktgerechte Preise! Warum sollte auch jemand auf Immoscout unter Wert anbieten? Das ist, als würdest du darauf warten, bei ebay ein iPhone deutlich unter Wert einzukaufen.. Wird nicht (bzw. eher selten) funktionieren.
  10. Moin, ich möchte mittelfristig gern eine Mieterhöhung einiger Wohnungen des im Ankauf befindlichen MFHs durchsetzen, da die Mieten dieser Wohnungen seit Beginn der Mietverträge nie angepasst wurden (es ist auch keine Index/Staffel-Klausel vorhanden). Ich verspreche mir davon einerseits eine kleine Rendite-Erhöhung und andererseits eine Wertsteigerung des Objektes. Das Haus (10 Parteien, größtenteils vermietet) steht in Wuppertal in einfacher Lage. Nun gibt es seit Ende 2016 einen neuen Mietspiegel für Wuppertal, in dem die Untergrenzen, Mittelwerte und Obergrenzen ausgewiesen sind. Die Obergrenze liegt dabei ca. 15% über dem Mittelwert. Goldene Frage also: Kann ich als Begründung zur Mieterhöhung die Obergrenze heranziehen oder muss es der Mittelwert sein? Ich habe ein Urteil vom BGH Karlsruhe (VIII ZR 30/09) gefunden, was die Erhöhung bis Obergrenze stützt. Ich finde aber auch gegenteilige Artikel zum Thema. Wie sieht es bei euch in der Praxis aus?
  11. @Eduard H. - saucool der Fußboden. Gib mal Bescheid, wenn dir auf Dauer etwas negatives / positives auffallen sollte! Welche Farben hast du denn verwendet (sieht man auf Fotos ja immer schlecht). 6221, 6223? Das probiere ich glaube ich auch mal aus.
  12. Genau. Wobei man die Steuererklärung fürs Vorjahr mWn bis zum 31. Mai (ab 2019 31. Juli) einreichen muss, es sei denn man bittet beim FA um Aufschub (dann 30. September) oder man lässt die Erklärung durch einen Steuerberater machen - dann 31. Dezember). V&V immer mit dazu.
  13. ... oder man lässt mal kurz seine Ideologie außen vor und kauft sich einfach ein gebruachtes Thinkpad für 100€, schreibt das sofort voll ab und macht seine Steuererklärung dann auf der Windows-Kiste. *flies away*
  14. Ich habe gerade 20 Minuten lang versucht, das Preis/Leistungskonzept von Immoware24 zu verstehen.. Wie kann man sich nur so ein komplexes Preismodell ausdenken? Allein das schreckt mich schon komplett ab.. Null Vertrauen zu dieser Firma. @nemo was zahlst du genau im Monat pro WE und für welche Leistungen?
  15. Würde ich so unterschreiben. Ich habe die erste ETW auch innerhalb der selbstbewohnten WEG gekauft.. Da kann man die Lage, zu erwartenden Mieten, Intandhaltungskosten, Probleme und Vorteile sehr gut einschätzen und hat dadurch ein deutlich geringeres Risiko / eine höhere Kontrolle - empfinde ich (besonders für den Start) sehr anenehm. Natürlich bleiben die anderen Faktoren zur Bewertung der Immobilie kritisch!! Man kann (denke ich) lediglich etwas Rendite für die gewonnene Kontrolle hergeben.. Aber die kaufmännische und technische Bewertung bleibt das Haupt-Augenmerk.
  16. Situation: Dienstwagen (1%-Regelung) vom Arbeitgeber ausdrücklich auch zur privaten Nutzung freigegeben (inkl. Kraftstoff etc). Bisher habe ich Wohnungsbesichtigungen, Fahrten zu Kongressen etc. mit diesem Auto getätigt. Nun frage ich mich, ob ich die Kosten für diese Fahrten als Werbungskosten bei V&V angeben kann. Auf der einen Seite denke ich: Nein, denn der Arbeitgeber zahlt ja nahezu alle Kosten im Zusammenhang mit diesem Auto. Auf der anderen Seite versteuere ich ja doch etwas für den privaten Anteil der PKW Nutzung, nämlich 1% des Wagen-Neuwertes. Konkrete Frage: Kann ich Fahrten im Zusammenhang mit meinen Immos (dokumentiert) mit 30c/km ansetzen? Ich hätte auch noch einen Privatwagen (meiner Frau) - der käme auch für solche Fahrten in Frage.. Gebe ich irgendwo an, mit welchem Wagen die Immo-relevanten Fahrten getätigt wurden? @alex.ko @Ray @79115Freiburg hoffe auf eure Expertise
  17. @DiBe Jou, lief insgesamt sehr gut. Vor allem habe ich viel dabei gelernt! @Jb007 Auf jeden Fall Naturstein, was genau weiß ich gar nicht. Bin am Ende froh, dass ich die Fliesen so belassen habe!
  18. Hi @Beno! Ich habe zum 1. Februar einen Mieter gefunden. Dieser zahlt 688€ (exakt 8€ auf 86m2) zzgl. 70€ für den Garagenstellplatz. :-O Da es so schnell geklappt hat und der Mieter keine weiteren Ansprüche hatte, habe ich ihm jetzt doch noch ein Laminat ins Wohnzimmer legen lassen. Der Handwerker hat bei der Gelegenheit auch gleich noch die Rauchmelder angebracht. Insgesamt bin ich echt zufrieden. In dieser Lage hat sich das Investment in die kleinen Arbeiten absolut gelohnt!!
  19. Kann ich bestätigen, @Jb007.. Bzw. einen Referenzwert beisteuern. In "unserer" 12er WEG (ca. 50/50 Eigennutzer und Kapitalanleger) sind derzeit 14k€ IR. Entnommen wurden die letzten 3 Jahr ungefähr so viel wie eingezahlt wurde. Im Endeffekt ist es ja egal, ob monatlich überschüssig eingezahlt wird oder einmalig eine Sonderumlage gemacht wird .. Es gibt meiner Erfahrung nach lediglich "psychologische" Faktoren, besonders bei Eigennutzern.. Diese sind eher unemotional, wenn IR genutzt wird, tun sich allerdings schwer, wenn sie nachschießen müssen. In deinem Beispiel finde ich es nur etwas unschön, dass die IR aufgezehrt wird .. das kann ja nicht ewig so gehen
  20. Danke an alle. Ja, hier entfallen 40% der Gesamt-Miete auf das Gewerbe - das ist in der Tat recht hoch. Danke für den Tipp mit der Finanzierbarkeit - das war mir so vorher nicht bewusst.. leuchtet aber ein! FeWo ist in der Lage keine wirkliche Option.. Und ist mir auch ne Nummer zu Komplex für den Anfang. Ich denke ich sollte weiter Ausschau nach einem reinen Wohnobjekt halten; gerade fürs erste MFH.. Danach kann man ja den nächsten Schritt gehen. In Wuppertal ist die Umnutzung von Kneipen und kleinen Ladenlokalen zu Wohnraum auf jeden Fall ein heißes Thema.
  21. Danke für eure Antworten! Ich habe gerade ein Faktor-10,5 Objekt in einer recht guten Lage im Auge; 3 WE plus Textil-Handel im EG. Eventueller Leerstand ist tatsächlich ein Risiko (hält sich ein kleines Textil-Fachgeschäft noch?) .. Natürlich muss ich hier sehr genau auf den Mietvertrag schauen und auch den Ausfall einkalkulieren. Aber schon einmal super, dass ich bei Vermietung an einen gewerblichen Mieter nicht direkt als "gewerblicher Vermieter" gelte - wie es bei Kurzzeit-Immos der Fall wäre. Thx!!
  22. Ich habe mal wieder eine Noob-Anfänger-Frage für euch. Wenn ich (privat) eine Immobilie vermiete, muss ich die Mieteinkünfte als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung angeben. Hier fällt (nach Abzügen wie Werbungskosten, AfA etc.) mein regulärer Steuersatz (ggf. nach Progression durch Einkommen aus V&V) an. Soweit klar. Ändert sich dies, sobald ich einen Gewerbeanteil im Objekt habe (nehmen wir beispielsweise mal den Klassiker "MFH mit kleinem Einzelhandel im EG")? Habt ihr hier vielleicht eine gute Quelle, wo ich mich weiter informieren kann? Meine google-Recherche war wenig aussagekräftig - man stößt hier schnell auf Ferien-Immobilien und gewerblichen Immobilienhandel; beides nicht wonach ich suche. Danke im Voraus!!
  23. @alex.ko schaue ich gern mal nach; hat der Handwerker alles besorgt und eingebaut. Suche mal nach Hersteller-Infos..
  24. Die Mietpreisbremse wird von vielen Seiten als untauglich kritisiert – jetzt haben sich auch die Kommunen dieser Kritik angeschlossen. Der Städte- und Gemeindebund ist der Meinung: Die Mietpreisbremse ist zu bürokratisch und erreicht die mit ihr verknüpften Ziele nicht. Stattdessen müsse der Neubau besser gefördert werden. Unterstützung kommt von Haus & Grund Rheinland. http://www.hausundgrund-rheinland.de/aktuelles/einzelansicht/kommunen-mietpreisbremse-ist-gescheitert-3381/
  25. Ordentliche Disziplin vorausgesetzt gibt es m.E. doch noch einen Effekt (korrigiert mich, wenn ich falsch liege): Die Bank lässt sich eine Sonder-Tilgung bezahlen, in Form eines leicht erhöhten Zinssatzes. Nicht viel, aber auch Kleinvieh macht, je nach Kreditsumme, auf die Laufzeit gerechnet Mist. Als Beispielsweise: 80.000€ auf 15 Jahre Kredit, Zinssatz 1,74% ... Mit Sondertilgungsmöglichkeit Zinssatz 1,78%. Wenn du also mit zeimlich hoher Sicherheit weißt, dass du jedes Jahr die Sondertilgung nutzen wirst, dann lohnt es sich eher, auf die Flexibilität zu verzichten und die Tilgungsrate gleich höher anzusetzen - und so einen leicht besseren Zinssatz zu bekommen. Das ungeschickteste wäre, eine Sondertilgung zu vereinbaren und diese dann nicht zu nutzen. Dann wird man doppelt bestraft: Einerseitzs "bezahlt" man einen leicht höheren Zins, andererseits nutzt man nicht die Möglichkeit, schneller zu tilgen und somit Kreditlaufzeit und absoluten Zins zu verringern. Dazu kommt dann noch das Risiko der Anschlussfinanzierung. Je höher die Rest-Schuld ist, desto teurer wird auch der Kredit nach Ende der 15-J Laufzeit - in deinem Fall für den Zeitraum von Jahr 15 bis Jahr 20.
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