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Immopreneur.de | Community

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Danke für die bisherigen Umfrage-Teilnahmen. Es ist noch etwas dünn, daher erlaube ich mir noch einmal, ein paar Leute anzutriggern Danke besonders @zientz @Bernhard81 und @FD1895 @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz https://doodle.com/poll/unh7zptxukeps2ar
  2. www.aktienmitkopf.de und der dazugehörige Podcast seien dazu wärmstens empfohlen.
  3. Hi! Erst einmal herzlichen Glückwunsch zu der Entscheidung, Vermieterin zu werden. Ohne deinen Einzelfall bzw. die Zahlen genau zu kennen, wirst du auf jeden Fall viel lernen. Dazu eignet sich eine ETW, noch dazu eine die du bereits gut kennst, m.E. sehr gut. Man möge mich korrigieren, aber mWn braucht es die Hausverwaltung überhaupt nicht zu interessieren, ob du selbst bewohnst oder vermietest. Das ist ja dein gutes Recht als Eigentümerin - es sei denn es wurde explizit etwas anderes vereinbart. Also 1) mWn Nein. Daraus ergibt sich auch: 2) gar nicht. 3) Du zahlst nach wie vor als Eigentümerin das Hausgeld - wie vorher auch. Da ändert sich nichts. 3.1) Hier ändert sich dementsprechend auch nichts. Der Mieter zahlt dir (zusammen mit der Kaltmiete) eine monatliche Vorauszahlung auf die am Jahresende abzurechnenden Nebenkosten auf dein Konto. Das hat nichts mit deiner Verpflichtung als Eigentümerin zu tun, das Hausgeld an die WEG zu zahlen. Du hast ja den Vorteil, bereits eine Abrechnung (von 2016) vorliegen zu haben. Daher kannst du ja recht gut abschätzen, wie viel Nebenkostenvorauszahlung du verlangen solltest. 3.2) Hier schaust du einfach auf die Abrechnung, die du von der Verwaltung erhälst. mit einem Marker streichst du dann die Positionen an, die umlegbar sind. Diese findest du detailliert in der "Betriebskostenverordnung" (google). Kurz gefasst sind es bei einer ETW meistens alle Positionen, außer: Sonstige Kosten, Bankspesen, Verwaltergebühr.. es können ggf. auch andere Posten dazuzählen, wie z.B. Gerichts/Anwaltskosten, wenn die WEG z.B. gegen einen Miteigentümer vorgeht. Auch die Instandhaltungsrücklage ist naürlich nicht umlegbar. Im Endeffekt fragst du dich: Hat der Mieter von dieser Potition einen Vorteil? Wenn ja, dann umlegbar. Wichtig: Die Grundsteuer taucht nicht auf der Abrechnung des Verwalters auf. Die ist aber auch umlegbar - du solltest die daher in deiner Nebenkosten-Vorauszahlungs.Kalkulation mit einpreisen! 4) H&G ist noch nicht sooo wichtig, wenn du gerade mit einer ETW anfängst. Ich bin auch im lokalen Verein (der, der den Vermietungsobjekten am nächstgelegenen ist) und nutze gelegentlich die kostenfreie Rechtsberatung. Bei einem Objekt m.E. nicht kritisch. Eine Mietvertragsvorlage kannst du ja auch erwerben, ohne Mitglied zu sein. Ansonsten: Wohnung rausputzen, ggf. noch Kleinigkeiten erneuern (z.B. Silikon-Fugen im Bad, alles weiß streichen, Rolladen-Gurte tauschen.. Also alles was ohne großen finanziellen Aufwand machbar ist und "was her macht". Dann gute Fotos machen, bei immoscout reinstellen (da suchen eh die meisten).. Miete hoch ansetzen (runter geht immer).. 3 Monats-Mieten Kaution verlangen.. Mieter EXTREM kritisch auswählen.. Keine Tiere zulassen. Haftpflicht-Versicherung vom Mieter naschweisen lassen und Schufa-Auskunft einholen.. Und los PS: Ich würde die Mieteinahmen nicht aufs Privat-Konto einzahlen lassen.Konto git's gut & umsonst bei der DKB .. Google mal nach DKB Vermieterpaket. Kostenlose Kontoführung, belibige Unterkonten selbst eröffnen, Mietkautions-Konto kostenlos.. Bietet sich für deinen Umfang auf jeden Fall an!
  4. @Adam Biegon @zientz @Jb007 @envriel @Marius @Adam B. Mögt ihr an der doodle Terminfindung teilnehmen?
  5. Klasse! Dann lasst uns mal doodlen. https://doodle.com/poll/unh7zptxukeps2ar Bei gutem Wetter schlage ich mal das Strandcafe vor (auf der anderen Wupper-Seite des Cafe Hubraum). Bin aber selbstverstärnlich für andere Vorschläge offen. Ich würde sagen: Besonders fürs erste Treffen kein großartiges "Thema".. Einfach meet & greet.
  6. Das sind aber viele Eigentümergemeinschaften für eine Analge :-P Soaß beiseite, einklagen kannst du die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die durch den (qualifizierten) Mietspiegel bestimmt wird, solange die Miete nur um 20% (bzw. 15%) erhöht wird und ein Jahr unverändert gelassen wurde. §558. Ich habe noch nie eine Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen müssen. Im Idealfall wird man sich natürlich mit dem Mieter einig, bevor man das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zustellt.
  7. Sie hat recht, zumindest wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Natürlich herrscht vertragsfreiheit, also wenn der Mieter 6,30€ zustimmt, dann bingo .. aber die Verwalterin wird vermuten, dass der Mieter nicht zustimmen wird. \\ freeone war schneller
  8. Der Profi kann besser einschätzen, wie teuer / aufwändig etc. es wird, die Nachtspeicherheizung zu tauschen. Der Profi hat Erfahrung mit dem Umgang mit einer WEG und hat Kontakte zu Handwerkern, die die Heizung effizient umbauen können. Das, zum Beispiel, war mir (als Anfänger) nicht bewusst.
  9. Kurze Frage an die Steuerexperten, Mieter M hat in Absprache mit Vermieter V 2013 eine Küche für 3500€ einbauen lassen. Nun (2017) zieht M aus und möchte die Küche an V verkaufen. V hatte diesem Vorgehen bereits 2013 zugestimmt. Frage 1 Wie sollte ein Kaufvertrag zwischen M und V aussehen? a) Wäre es steuerlich sinnvoll, separate Kaufverträge über die beweglichen Dinge (Geräte.. wenn ja, welche?) und unbeweglichen Dinge geschlossen werden? b) Wie kann V die Küche abschreiben (z.B. Geräte sofort, Schränke über 10 Jahre?) Frage 2 Ermittlung der Ablöse. Nehmen wir eine geringe Abnutzung ohne nennenswerte Schäden an. Ich würde so rechnen: Kaufpreis 3500€ .. Abschreibungsdauer für eine Küche: 10 Jahre. Mietverhältnis: 3,5 Jahre. 3,5/10*3500€ = 1.225€. Ablöse = 2275€. Würdet ihr auch so rechnen? Frage 3 Was würdet ihr bevorzugen: Wohnraum-Mietvertrag inkl. Küche oder separater MV für die Küche? Danke für eure Ratschläge!
  10. https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/anschaffungsnahe-herstellungskosten-bei-gebaeuden_170_275760.html
  11. Als Beginner würde ich davon Abstand nehmen. Es dürfte schwierig werden, hier Mieter zu finden. Auch eine Umrüstung dürfte sehr teuer werden - wenn du dann Eigentümer werden solltest und eine Umrüstung durch die WEG beschlossen werden sollte, gibt's direkt ne fette Sonderumlage.
  12. Freunde aus dem Bergischen Städtedreieck - hättet ihr Interesse an einem Stammtisch? Wir haben zwar mit den Stammtischen in Köln, Düsseldorf und im Pott genügend Auswahl, allerdings hat der Markt im Bergischen ja seine ganz eigene Dynamik. Natürlich sind auch nicht-ansässige herzlich willkommen Bitte um kurze Rückmeldung ob Interesse besteht. Ich würde sagen 5 Leute wäre die kritische Masse für ein Treffen. @Adam Biegon @zientz @FD1895 @Jb007 @envriel @Marius ?
  13. Ich war heute in einer halbstündigen Präsentation von immoware. Echt super umfangreich und professionell. Begeistert hat mich wirklich der Umfang. Das tool kann automatisch NK-ABrechnungen erstellen, versenden etc. Man braucht tatsächlich nur noch iw24 - sonst nichts. Alles was einem bei home.ht oder vermietet.de fehlen mag, ist bei iw24 enthalten. Mich schreckt einfach der Preis ab. Und die undurchsichtige Preisstruktur. Das habe ich denen auf auf facebook geschrieben. Die Reaktion war vorbildlich. Anyways - mir ist das Tool zu teuer. 25€/Monat, dazu 5€/m für Online-Banking plus 5c/m/WE Onlinebanking und 5€/m für E-Mail. Dazu 59c/m/WE plus 10c/m/WE Update & Support und 10c/m/WE Wartung. Bei 10 WE's lande ich also bei 520€ im Jahr. Das ist mir einfach zu viel.
  14. "sollte" ist ein subjektiver Begriff Wie in der nicht-immobilien-Welt muss das jeder für sich selbst entscheiden. Ich persönlich bin minimal-Versicherer. Daher habe ich für mich auch entschieden, dass ich weder Vermieter- (oder Private-) Rechtsschutz, noch eine Mietausfall-Versicherung haben möchte. Es kommt aber sehr auf die persönlichen Umstände an. Ein Mietausfall treibt mich z.B. nicht in den Ruin. Das kann bei jemand anderem ganz anders ausschauen. Ein guter Tipp ist auch: Bei ausreichend vielen Einheiten kann man sich selbst gegen Mietausfall absichern. Bei der Haftpflicht kommt es auch wieder drauf an. In bestimmten Fällen deckt die Privathaftpflicht (die ich wiederum für ABSOLUT UNERLÄSSLICH halte) die Vermietung mit ab. Zum Thema Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht würden mich weitere Meinungen interessieren (habe gerade ein MFH gekauft, in dem ich nicht selbst wohne.. Da dürfte das ratsam sein).
  15. ja klar .. Es geht um das Wort "aktuell". Ich verstehe Matthias so: "Ich möchte nicht zu viel Zeit/Arbeit in ein Tool stecken, von dem ich nich weiß, ob es zu einer Dauerlösung wird und was es mich (langfristig) kosten wird."
  16. Hier aus meinem letzten ETW-Kauf. Keinesfalls ungewöhnlich. Der Verwalter wurde ja von der WEG beauftragt, dies zu tun. Klar, man könnte jetzt versuchen, dass eben auf die WEG umzuwälzen.. aber wegen 100€ würde ich mir das nicht antun
  17. Ähnliche Erfahrungen hier mit home.ht. Nach anfänglicher Euphorie emfpinde ich es nicht als professionell genug, um mich voll, 100% darauf zu verlassen und meine Immos dort zu verwalten. Ich finde es auch unverständlich, dass sie 100% auf eine App setzen. Das ist sehr fortschrittlich gedacht, aber ich sehe es auch wie Roberto. Mir reicht es über eine App einfach nicht. Ich bekomme morgen eine Demo zu immoware; poste danach mal meine Einsichten. * vermietet.de probiere ich auch aus! Nichts desto trotz werde ich wohl nach wie vor auch Excel & Dropbox nutzen. Das habe ich 100% unter Kontrolle, kann meine Bugs selbst fixen.. Und es ist kostenlos. Das ist veilleicht etwas konservativ, aber lieber konservativ als abhängig EDIT: * übermorgen (Donnerstag)
  18. Brutto brutto. Also wirklich nur [Reiner Kaufpreis / Jahres-Nettokaltmiete] Faktor 15 nach Kaufnebenkosten. Faktor 18 nach Bewirtschaftungskosten, gesch. Instandhaltung und kalk. Mietausfall Letzteren Faktor nutze ich kaum, da es sich ja um eine reine Annahme handelt und sich erst retrospektiv wirklich genau bestimmen lässt.
  19. Kalle

    An

    Hmm, sehr schwammig die Infos Poste doch mal die Eckdaten .. Sonst wird's (denke ich) selbst für die Profis hier schwierig, dir einen Rat zu geben.
  20. Beides hier irrelevant. Wichtig wäre, was im Grundbuch bzw. der TE steht. Wenn da schon 45m² drin stehen, dann handelt es sich m.E. um 45m² bestehenden Wohnraum. Ob der nun voll- oder nur teilweise vermietet wurde, ist irrelevant (s. Kommentar von Arnd).
  21. Danke, @Thorsten Beckers - das beantwortet auch meine Frage in diesem Post: Besten Dank!!
  22. Das nennt sich "Zinsanschlussrisiko". Wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren entwickeln werden, weiß wirklich niemand. Dagegen kann man sich sinnvoll m.E. nur schützen, indem man Darlehen mit längerer Zinsbindung abschließt (20 Jahre, oder sogar 30 Jahre, siehe Post von Rene: http://immopreneur.de/forum/topic/2842-finanzierungsinfos/#comment-25588 .. Natürlich gegen entsprechend höheren Zinssatz Starke Renditen erwirtschaftet, sodass das Invest bei einem Anschlusszins von + x% immer noch rentabel bleibt Entsprechen höher tilgt, um das Restdarlehen nach Zinsbindungszeitraum gering zu halten Günstig einkauft, um ggf. nach Ende der Zinsbindung gewinnbringend zu verkaufen Wichtig hierbei zu verstehen: wenn alle anderen variablen gleich blieben (was sie nie tun), dann sinkt der Wert einer Immobilie bei steigenden Zinsen (da der höhere Zins die Rendite beeinträchtigt). Im schlimmsten Fall übersteigt der Wertverlust sogar die bereits getilgte Summe. Autsch. Daher sehe ich (und viele andere hier im Forum auch) es als gefährlich an, immer nur minimal zu tilgen und keinen Puffer für eventuell steigende Zinsen mit einzurechnen. Ganz nebenbei haben die Banken natürlich auch ein entsprechendes Ausfallrisiko, daher sind 100+%-Finanzierungen bei geringer Tilgung auch schwer zu bekommen (es sei denn, man hat genügend Sicherheiten, langjährige Beziehungen etc.). Ansonsten:
  23. Klar ist es das .. Man muss derartige Studien natürlich für die eigenen Zwecke zu nutzen wissen
  24. Danke ihr zwei. Matthias, ich bin im Zuge des "Wuppertaler Immobilientages" (ausgerichtet von der SPK) zum H&G gekommen. 50% Nachlass auf den Jahresbeitrag im ersten Jahr; also 65€ statt 130€ (es gibt in Wpt zwei H&G Vereine, ich bin beim "gelben"). Da ich in diesem Jahr mein erstes MFH kaufe, ist es mir auf jeden Fall die 65€ wert, dass ich (wie gerade eben) eine kostenlose, kurze juristische Einschätzung bekommen kann. Ob ich nach dem ersten Jahr dabei bleibe, sehe ich dann zum Jahresende. Es sieht aber ganz danach aus. Auch für Mieterhöhungsschreiben etc., wie von envirel angedeutet, eine wertvolle Resource. Das Gespräch (ca. 10 Minuten) heute hat so ziemlich das bestätigt, was envirel soeben geschrieben hat: Grundsätzlich gilt der Mittelwert (zzgl. der Zuschläge). Allerdings gibt es natürlich Ausstattungsmerkmale, die nicht explizit als Zuschlagskriterien aufgelistet sind oder die den Zuschlagskriterien nur teilweise entsprechen. Beispiel: Grenz-Lage zwischen "mittlerer" und "guter" Wohnlage, Wohnungsgröße genau auf der Schwelle zwischen zwei Kategorien (z.B. 51m²), Austausch der Heizungsanlage (aber nicht der Heizkörper), Gegensprechanlagen, Funk-Ablese-Anlage im Treppenhaus, ... Diese Merkmal können dann zur Hand genommen werden, um sich vom Mittelwert (innerhalb der Spanne) etwas nach oben zu bewegen. Im hoffentlich nicht-eintreffenden Fall dann Einzelentscheidung.
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