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Immopreneur.de | Community

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Wir müssen hier m.E. unterscheiden: Ein beauftragter Dienstleister à la "Immobilien Service Deutschland" ist m.E. am einfachsten zu verstehen. Die bieten als Firma eine Dienstleistung an, die ich einkaufe. Mit Krankheit, Urlaub und Solzialversicherung habe ich nichts zu tun. Die Kosten lege ich auf die Mieter um. Man kann natürlich auch selbst diese Firma sein (IchServiceGmbh), so verstehe ich HamburgInvest. Dann zahlt der Vermieter eine Gebühr an die IchServiceGmbh. Die IchServiceGmbh hat wiederum angestellte und zahlt neben dem Gehalt auch die Sozialversicherungsbeiträge für den/die Mitarbeiter. Krankheit/Urlaub ist Sache der IchServiceGmbh. Diese Option empfinde ich für mich mit 12 WE als zu aufwändig. Bei 50+ WE's mag das natürlich durchaus Sinn machen! Dann bleibt noch die Beschäftigung einer Privatperson, die nicht in Kategorie 1 und 2 fällt. Das kann ein Mieter, der benachbarte Rentner etc. sein. Hier würde ich gern mehr erfahren: Wie ist diese Person versichert? Also was passiert, wenn der bei mir von der Leiter abrutscht? Ich kenne mich mit 3) nicht aus.. Daher beschäftige ich solche Leute nicht - schon gar nicht "ohne Rechnung"... Finde ich höchst riskant. Im besten Fall ist der Hausmeister also selbstständig. Aber wie wehre ich mich da gegen den Vorwurf der Scheinselbstständigkeit? Freue mich auf Erfahrungen und Kommentare
  2. @Denno, ist das auch so in den Mietverträgen festgehalten (von Anfang an) oder hast du irgendwann umgestellt von Selbstleistung auf Hausmeisterservice?
  3. einstellen? Hmm, da lese ich mich gerade ein.. https://www.minijob-zentrale.de/ .. Besser wäre Selbstständiger, der Rechnugn stellt - hier müsste man allerdings aufpassen, dass es auch wirklich ein Selbstständiger ist und es nicht als Scheinsebstständigkeit gewertet werden kann.
  4. Bei mir sieht es recht ähnlich aus wie bei @DiBe. Ich habe keine Verwaltung geerbt - und werde auch vorerst keine einsetzen. Die Kosten von 20-30€ / Moant erscheinen mir einfach sehr hoch. Sollte ich irgendwann mehrere MFHs besitzen und die Verwaltung zeitlich nicht mehr selbst leisten können, schaue ich weiter. Bzgl. der Hausmeisterdienste (Treppenhausreinigung, Mülltonnen, Gartenpflege, Winterdienst) ist in den geerbten Mietverträgen festgehalten, dass die Mieter sich selbst drum kümmern sollen. Das funktioniert natürlich denkbar schlecht - einige Mieter sind sehr gewissenhaft, andere ignorieren ihre Aufgabe konsequent. Die Nicht-Putzer zu dokumentieren und abzumahnen ist ein nerviger Aufwand, daher würde ich gern alles an einen professionellen Service abgeben. Das wäre der professionellste Ansatz, allerdings bräuchte ich hier die Zustimmung aller Mieter. Ansonsten laufe laufe ich Gefahr, dass einige Mieter die Kosten nicht übernehmen möchten bzw. anfechten. Ich denke ich werde es einfach ankündigen und dann mit der NK-Abrechnung umlegen. Der Großteil der Mieter dürfte das begrüßen. Mietzahlungs-Überwachung mache ich derzeit noch mehrmals wöchentlich, da noch nicht alles rund läuft (verspätete / fehlende Zahlungen, Zahlungen auf das Konto der Vorbesitzerin, ..). Mein Ziel ist natürlich, diesen Aufwand runterzuschrauben und eher 1x/Woche oder alle 2 Wochen reinzuschauen und ggf. dann direkt Mahnungen zu versenden. Das mache ich übrigens mit onlinebrief24.de. Heizungs-Ablesung lasse ich von einem der großen Firmen machen. Die warten auch die Ablese-Geräte (Funk im Treppenhaus.. Dann muss der Ableser nicht in die Wohnungen). Kosten werden alle umgelegt. Neuvermietung mache ich auf jeden Fall selbst! Für kleine Hausmeister-Aufgaben habe ich mit einem der Mieter ein gutes Verhältnis. Für Kleinigkeiten (Glühbirne Treppenhaus kaputt etc.) hat er ein "Mandat" von mir, dass er es einfach selbst ausführen kann und mir am Ende die Quittung gibt. Für größere Dinge habe ich einen "Handwerker-meines-Vertrauens", der auch einen Schlüssel fürs Haus hat. In erster Linie bleibe ich aber erster Ansprechpartner. Gerne auch per WhatsApp - das läuft mit den "guten" Mietern sehr harmonisch! Ich habe auch Mieter, die alles schriftlich haben wollen etc.. Die versuche ich aber nach und nach "auszutauschen" gegen unkomplizierte Mieter
  5. 2 Kleine Punkte Spitzfindigkeit, aber dennoch: Der Mieter kann nicht klagen; er kann die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen verweigern und der Vermieter müsste klagen. Wichtig wäre hier: Unterschied zwischen einem (einfachen) Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel.
  6. Interessant dürfte es vor allem dann werden, wenn die Summe der abzugsfähigen Fahrten in einem Monat über 1% des Wagen-Neuwertes läge
  7. Danke @Pfalzgraf. Genau diese Frage hatte ich auch mal gestellt. Woher kommt deine Aussage - bzw. wie belastbar ist sie?
  8. Ich bin mir auch nicht sicher, ob die Sonderumlage in die IHR übergeht.. learning sagt, das sei nicht der Fall. Ggf. einfach bei der Verwaltung nachfragen.
  9. Hmm du widersprichst dir doch gerade selbst oder? Die Sonderumlage sollte nicht zu niedrig angesetzt werden, da "Nachschießen immer kompliziert ist" - dem stimme ich grob zu. Daher wird die Sonderumlage womöglich etwas höher angesetzt als im KV angegeben. Das führt zu einer Erstattung.
  10. So in etwa hätte ich das auch getippt. Die Sonderumlage wurde ja für einen ganz bestimmten Zweck eingesammelt - sagen wir mal 6 Parteien; pro Wohnung 2000€ - Zweck (beispielsweise) Fassaden-Anstrich. Das ganze kostete nun im Nachhinein aber statt 12.000€ nur 9.000€! Also gehe 500€ pro Wohnung wieder an den jeweiligen Eigentümer zurück. Dieser hat zwischenzeitlich gewechselt. Wahrscheinlich passiert die Erstattung erst mit der nächsten jährlichen Abrechnung. Dennoch dürfte der alte Eigentümer Anspruch auf Erstattung vom neuen Eigentümer haben. Ob er sich daran erinnert und den Anspruch auch gelten macht ist eine andere Frage
  11. Ich sehe das ehrlich nicht ganz so bitter wie Thorsten. Wenn man es mal auf die gröbsten Faktoren runterbricht: 23.000€ Einnahmen Kaltmiete (JNKM) - 2800€ Zinsen - 2300€ Nicht-umlagefähige NK (Annahme 10% der JNKM) = 18.000€ "Überschuss" - 3.000€ AfA = 15.000€ zu versteuern Also je nach Steuersatz .. sagen wir mal irgendwo zwischen 8 - 10k netto Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash. Was dich jetzt natürlich reinreißen könnte sind Reparaturen, Leerstände, Rechtsstreitigkeiten etc. Stell dir vor, ein Mieter zahlt 3 Monate die Miete nicht (bevor du ihn rausschmeißt) und die Wohnung muss renoviert werden, bevor du sie neu vermieten kannst. Also 3 Monatsmieten weg, noch mal mindestens ein Monat Leerstand, Renoveierungskosten, und Vermarktungsosten fpr die Neuvermietung. Das sind schnell mal einige tausend Euro. Wenn jetzt noch die Heizung oder das Dach kaputt gehen, ist deine gesamte Jahres-Rendite futsch. Klar, die Kosten verringern wieder dein zu versteuerndes Einkommen, aber Kosten bleiben es dennoch. Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen. Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre. Nach 15 Jahren endet allerdings deine Zinsbindung - das heißt du müsstest ab dann im Zweifelsfall einen deutlich höheren Zinssatz verkraften können. Sprich: Nach 15 Jahren hast du vielleicht die Hälfte deines EKs wieder raus und 66k€ getilgt. WICHTIGE 2 PUNKTE (die werden m.E. immer wieder gern vergessen): Opportunitätskosten 75.000€ mit 2% angelegt bringen nach 15 Jahren ca. 25k€ 75.000€ etwas besser angelegt, in einem gut gestreuten Portfolio bspw. bringen evt. 5% durchschnittliche Rendite, also 80k€ In beiden Fällen bekommst du obendrein dein volles EK wieder raus. Arbeitsaufwand Ich merke das mit meinem MFH.. Passives Einkommen ist das nicht! Viel Papierkram (Kaufprozess, Energieversorger, Kabelanschluss, Versicherungen, .. alles will geprüft und ggf. gewechselft werden) Viel Babysitting ("Mein Nachbar ist zu laut", "Her xyz putzt das Treppenhaus nicht", "ich habe da eine feuchte Stelle entdeckt", ...) Arbeit mit der buchhalterischen Verwaltung (Mieteingänge, Mahnwesen, Rechnungen bezahlen, ..) Rechtsstreitigkeiten, Kündigungen/Räumungen, Renovierungen, Neuvermietungen, ... Befriedigung der staatlichen Willkür (von enef bis Rauchwarnmelder, ..) Das ist wirklich nicht zu unterschätzen. Ich habe gerade das volle Brett! Lastenübergang war der 1.7., seitdem habe ich: Unregelmäßige Zahlungseingänge, sodass ich fast täglich aufs Konto schauen muss zwei nicht zahlende Mieter, einer davon bekommt diese Woche die Fristlose Ein Wasserschaden, der mir verschwiegen wurde und aufwändig instandgesetzt werden musste (zum Glück größtenteils auf Ksoten des Verkäufers) Neuvermietung mit 8 Besichtigungsterminen Keine / ungenügende Treppenhausreinigung Beschwerde einer Mieterin über Lautstärke einer anderen Mieterin Anderer Mieter: "Ich glaube hier bildet sich eine feuchte Stelle" Ein weiterer Mieter lässt durchblicken, dass er demnächst kündigen wird / ausziehen möchte Unzureichende Deckung bei der GebäudeVers. Wechsel Haftpflicht zu einer HP mit H&G-Besitzer-HP Unvorteilhafte Müllregelung im Haus, evt. Bestellung von Tonnen und Beauftragung eines Rausstell-Service Mieterhöhunhen in Vorbereitung ... Ist alles nicht dramatisch - ich komme damit klar (und lerne viel) .. aber von passivem Einkommen kann man hier definitiv nicht sprechen. Und - wie gesagt - man braucht je nach EK EInsatz erst einmal 10+ Jahre, um überhaupt das Eigenkapital wieder raus zu haben. Ich mache das, weil ich etwas lernen will und weil ich es skalieren möchte (beim zweiten Haus weiß ich dann viel besser, worauf ich achten muss und bin routinierter). Dazu habe ich Mietsteigerungspotenzial.. Dazu noch 35m² Büro/Nutzfläche, die sich noch zu Wohnraum umnutzen möchte. Außerdem hoffe ich insgeheim etwas auf einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise - und erhoffe mir so langfrisitig evt. einen kleinen Spekulationsgewinn. Wenn die Zielsetzung aber ist, in wenigen Jahren "Gewinn" gemacht zu haben und evt. das Geld wieder raus bekommen zu wollen um stattdessen ein eigenes Business aufzubauen.. dann ist das MFH hier falsch. Ebenso wenn die Lage mies ist, der Betreuungsaufwand dadurch noch höher ist und eine Wertsteigerung nicht in Sicht ist. Mein Fazit also: Haus von den Zahlen her nicht schlecht.. Dafür EK Einsatz aber sehr hoch und Lage zu schlecht (?) .. und kein Optimierungspotenzial.
  12. Ich formuliere meine Fragestellung noch einmal anders: Ich würde das sehr gerne so machen und habe auch jemanden an der Hand, der das übernehmen würde (er erledigt jetzt bereits die Gartenpflege). Am Jahresende würde ich diese Kosten umlegen. Aber mit welcher Handhabe? Sprich, wenn ein Mieter sagt: "ich habe meinen Müll bisher immer selbst rausgestellt und hatte kein Problem; ich weigere mich, zu zahlen?" Ich habe ein gemischtes (vom Vorbesitzer mit gekauftes) Klientel; einige gute Mieter, die immer pünktlich zahlen und gewissenhaft reinigen .. Andere, die immer knapp bei Kasse sind. Damit komme ich klar - demnächst gibt's Mieterhöhungen und sukzessive hole ich mir vernünftige Leute rein. Aber bis dahin .. Was würdet ihr machen? Dokumentieren, abmahnen etc.. Oder einfach einen Hausmeister engagieren und anschließend umlegen (die Kosten, nicht den Hausmeister) - in der Hoffnung, dass dass alle mitmachen?
  13. Danke JB. Das wäre mir auch am liebsten! Ebenso Treppenhausreinigung - das läuft auch nicht und ich würde es auch gern abgeben. Müssen der Umlage denn alle (9) Mieter zustimmen? Bedeutet ja immerhin Kosten für sie.
  14. Hallo zusammen, hier eine operative Frage: In meinem MFH stelle ich derzeit Mülltüten (Restmüll und gelbe Säcke) zur Verfügung. Eine wahrscheinlich nicht seltene Problematik: Der Restmüll wird nur 1x/Woche abgeholt, der Platikmüll alle 2 Wochen. Auf der einen Seite ist es m.E. schwer zumutbar, dass die Bewohner ihre vollen Restmüllsäcke wochenlang in der Wohnung aufbewahren. Auf der anderen Seite möchte ich nicht, dass die Müllsäcke im Keller gelagert- und dann höchstwahrscheinlich ab und zu mal dort vergessen werden. Wie handhabt ihr das in der Praxis? Tonnen stellt die Stadt auch bereit, allerdings weiß ich nicht wo ich diese im Haus abstellen soll (ungen im Eingangsbereich des Hauses). Im UG (Haus liegt an starkem Gefälle) gäbe es Platz für die Tonnen (großer Zwischenraum zum Hinterausgang/Garten hin) - allerdings ist es kaum möglich, dass die Mieter abwechselnd die Tonnen zwei Stockwerke hoch tragen. Wie geht ihr hier praktisch mit um? Thx!
  15. Klasse war's - wir freuen uns alle schon auf ein nächstes Treffen
  16. das würde ich vorher gar nicht so tief kalkulieren.. Sind ja eh alles nur Annahmen. Im Zweifelsfall bin ich bei Wlad. Bei einem MFH kann jahrelang nichts sein und plötzlich ist das Dach undicht und die Heizung geht kaputt.
  17. Das war nicht unbedingt wörtlich zu nehmen
  18. Der Ausdruck "passives Einkommen" ist halt komplett Banane. "Passives Einkommen" ist es mMn, wenn man sich ne Mio aufs Tagesgeldkonto packt und sich regelmäßig die Zinsen als "Gehalt" auszahlen lässt. Das ist wirklich passiv. Meinetwegen auch noch ein Aktienportfolio, das man (tatsächlich!) langfristig in Ruhe lässt. Das erfordert aber (logischerweise) einen großen Batzen Eigenkapital und bringt ne schmale Rendite. Wenn man diesen Batzen EK nicht hat (oder größere Renditeerwartungen hat), muss man halt schon Arbeit reinstecken .. oder alternativ extremes Risiko in Kauf nehmen ("alles auf rot"). Die Arbeit bei Immobilen ist also keineswegs passiv, sie ist halt eine andere. Man fährt nicht mehr jeden Tag um 8h ins Büro und ist um 18h zu Hause - sondern fährt mal um 6h los und ist um 14h zu Hause .. Oder macht mal ein langes Wochenende auf Malle.. Oder man hat mal einen Tag voller Besichtigungen von 7h bis 19h.. Mir gefällt das (in der Theorie ) sehr gut und ich könnte mir das schon langfrisitg vorstellen. Ich schätze, man wird auch mit der Zeit immer besser / effizienter. Dazu hat man irgendwann gute Leute an der Hand, sodass man sich nicht mehr selbst um jeden tropfenden Wasserhahn kümmern muss. Dann wird es immer "weniger aktiv" - aber keineswegs passiv. JB, du kannst da sicherlich einiges zu erzählen mit deinem Werdegang.
  19. Gern - sendest du mir deine Nummer per PN, dann füge ich dich gern der WhatsApp Gruppe hinzu!
  20. Das denke ich mir doch auch. Musste persönlich noch nicht durch diesen Prozess.. Und bin auch nicht scharf drauf. Das, was du (wahrscheinlich wir alle hier) "für richtig empfindest" liegt dann halt doch weit weg von dem, was tatsählich Abläuft. Man kann hier jetzt eine politische Diskussion führen, aber die hilft im konkreten Fall wohl weing weiter.
  21. Hmm, meine bisherige Recherche dazu ist wenig stichhaltig. Ich meine zu verstehen, dass der Mieter seinen Lebensgefährten einziehen lassen darf, sofern diese Absicht noch nicht zum Abschluss des Mietvertrages bekannt war. Da es praktisch unmöglich nachzuweisen ist, dass die Absicht schon zuvor bestand (siehe Ausführungen von Matthias) kann man dem Mieter zunächst einmal nicht verbieten, den Lebensgefährten einziehen zu lassen (es sei denn: Überbelegung - aber davon gehen wir jetzt mal nicht aus). Der Mieter ist verpflichtet, einen Zuzug anzumelden. Tut er das nicht, kann man ihn dazu auffordern. Und dann? Nichts gewonnen.. Der Knackpunkt hier: Ab wann ist ein Besucher ein Mitbewohner? Woran macht man das fest? Und wie beweist man es? Der Mitbewohner wird sich ja nicht umgemeldet haben. Dass die anderen Bewohner behaupten "ihr Freund würde offensichtlich ohne dein Wissen bei ihr wohnen usw" ist ohne Dokumentation m.E. nahezu wertlos. Ich würde diesen Punkt zwar definitiv mit anbringen und w.m. protokollieren - aber der Umstand allein reicht nicht für eine Kündigung oder gar Räumung. Daher würde ich eher die polizeilich dokumentierten Ruhestörungen als Anhaltspunkt für eine Kündigung nehmen. Hier kenne ich das Vorgehen aber nicht und würde daher auch gerne Erfahrungsberichte von anderen Usern hier hören!
  22. Das spielt keine große Rolle .. Es wird ja sogar ein Mietvertrag existieren, in dem das Bewohnen mit einer Person vertraglich festgehalten ist. Das Problem liegt ja hier eher in der Beweisführung/Drchsetzung.
  23. Schade, FD .. Wer weiß, ob dieser Termin überhaupt zustande kommt. Bisher sind nur Jens und ich in der Gruppe. Jacqueline, schick mir doch gern eine PM mit deiner Handynummer - erfahrungsgemäß lassen sich die Termine über WhatsApp besser koordinieren als hier übers Forum.
  24. Aufgrund des bisheringen Umfrage-Ergebnisses schlage ich mal folgendes vor: Mittwoch, 9. August 18:30 (bei gutem Wetter im Strandcafé, Kohlfurther Brücke 56, 42349 Wuppertal) Wer teilnehmen mag, möge mir doch bitte ihre/seine Handynummer per PN schicken, dann mache ich eine WhatsApp Gruppe auf.
  25. Puh, als Minderheit würde ich mich nicht in die WEG einkaufen. Da kann die andere Partei ja beschließen was sie möchte, und du hängst mit 25% (oder auch abweichend, je nach Miteigentumsanteilen) drin. Wenn sie auch noch selbst Verwalterin belibt, wäre da für mich viel zu viel Raum für Schmu. Am Ende bezahlst du womöglich effektiv einen Großteil der Kosten.
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