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Immopreneur.de | Community

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Matthias, was möchtest du damit sagen? Eine 115% -Finanzierung wäre hier doch noch besser, da dann das EK-Polster von 50t€ gar nicht angerührt wird... Von daher halte ich eine 115%-Finanzierung (EK wird behalten und geschont bzw. für Eventualitäten bereitgehalten) immer noch für besser als eine 90%-Finanzierung. .. vorausgesetzt man bekommt diese Finanzierung und die Konditionen geben das her.
  2. @ekki54 Dein Post kommt mir sehr bekannt vor http://immopreneur.de/forum/topic/3537-markler-provision-scherz/?tab=comments#comment-31099
  3. Ob eine gewisse Finanzierung Sinn bzw. keinen Sinn ergibt, hängt ganz eindeutig von der Strategie ab. Sätze wie "Weniger als 100% zu finanzieren macht aber mMn aber auch nicht so viel Sinn" müssen immer im Zusammenhang mit der Straetgie gesehen werden. Wenn jemand sehr viel EK auf dem Konto hat und schnell günstige, runtergeockte Buden kaufen, aufwerten & flippen möchte, dann ergibt 100% EK durchaus sehr viel Sinn. Es kommt sehr stark auf deine Bonität und das Objekt an! Die Bank bewertet die Immobilie, die du kaufen möchtest. Sagen wir mal ein kleines Studio-Apartment für 100k€ - Annahme: Dieser Kaufpreis entspricht dem Marktwert. Wenn es hart-auf-hart kommt, weiß die Bank, dass sie bei einer Zwangsversteigerung abzüglich allem Aufwand und aller Kosten vielleicht 80k€ zurückbekäme. Das heißt, eine 100%-Finanzierung für dich (100k€) bedeutet für die Bank schon einmal 125% Finanzierung (100k€ auf 80k€). Wenn du jetzt noch die Nebenkosten mitfinanzieren möchtest (sagen wir 12% von 100k = 12k€) liegt die Bank schon bei einer 140%igen Beleihung im Worst-Case (112k von 80k). Die 25% (KNK aus EK) bzw. 40% (KNK mitfinanziert) sind der Blanko-Anteil - also der Wert, den die Bank dir ohne Sicherheiten zugesteht. Diesen Betrag geben sie dir nur auf Basis deiner Bonität. Natürlich sieht die Bank es gerne, wenn du Bares auf dem Konto hast oder andere abezahlte Vermögenswerte besitzt.Aber zugreifen kann sie darauf nicht! Daher erhöhen diese Werte ggf. leicht deine Bonität, aber ebenso wie ein hohes Gehalt oder dein Auftreten reduzieren sie nicht den Blanko-Anteil. Anders sieht es aus, wenn du der Bank zusätzliche Sicherheiten gibst - ein verpfändetes Konto oder eine erstrangige Grundschuld auf einer anderen Immobilie. Das erhöht den Wert und senkt somit den Blanko-Anteil. Ich bin ein großer Fan von Vollfinanzierungen - also am besten 100% plus KNK plus Renovierungen - am besten alles aus Fremdkapital. Denn (wie du richtig gesagt hast) erhöht dies den Hebel und deine Eigenkapital-Rendite. Vorausgesetzt natürlich, man ist sich seiner Sache SEHR sicher und hat genügend EK in der Hinterhand, um Eventualitäten überbrücken zu können, ohne sich in die Insolvenz zu stürzen. PS: bisher habe ich solch eine >100% Finanzierung (trotz hervorragender Bonität) noch nicht bekommen .. Wenn du ein Objekt mit Markt-Wert von 500k zum Preis von 300k bekämst, würde das vielleicht anders aussehen. Derartige Schnapper konnte ich bisher leider noch nicht aufreißen. Wieso sollte hier ein Unterschied zwischen Anfänger und Profi bestehen? Natürlich, wenn du das selbe Objekt zum selben Kaufpreis von Privat und von einem Makler angeboten bekämest, würdest du wohl von Privat kaufen und die die Courtage sparen. Aber so sieht es ja in der Realität nicht aus. Der Makler bringt den Verkäufer und dich ja überhaupt erst zusammen - dafür erhält er die Provision. Aber hey, wenn du ein tolles Objekt von privat findest, nur zu! Es geht dir also um das Einsapren der Courtage? Hmm, sein wir mal ehrlich: wenn du durch den Makler das richtige Objekt findest und günstig einkaufst, dann sollte die Courtage auch noch drin sein.
  4. "nachweislich" dürfte hier das Stichwort sein
  5. Ärgerliches Thema, hatte ich auch .. Laut MV gibt's eine Kaution.. Laut Aussage des Vor-Vermieters wurde diese nie gezahlt. Ich konnte glücklicherweise mit dem Mieter (bzw. in diesem Fall seinem Betreuer) sprechen und wir haben uns telefonisch geeinigt, dass er die Kaution aus dem MV streicht. Ob er das auch getan hat, sehe ich spätestens, wenn der Mieter ausziehen will. Ich würde dem Vor-Vermieter aufs Dach steigen und ihm ganz klar zu verstehen geben, dass es laut MV eine Kaution gibt, die er dir aushändigen muss. Wenn er sie nicht (bzw. nicht rigoros genug) eingesammelt hat, dann ist es SEINE Schuld und nicht deine. Du hast m.E. auf jeden Fall Anspruch auf Herausgabe der vollen Kaution vom Vor-Vermieter. Soweit meine Einschätzung als nicht-Jurist.
  6. Vorausgesetzt, die Mieter/das Amt machen das auch und verpennen es nicht monatelang *TrueStory*
  7. Jupp, kann ich auch wieder mal nur bestätigen. Ich habe auch am Anfang auch 1200€ an Warmmieten erst mit Verspätung erhalten.. Zudem habe ich den Kabelanschluss-Vertrag für 1 Jahr neu abgeschlossen (1300€). Natürlich bekomme ich das, was an den Vor-Vermieter gezahlt wurde (die Mieten und die anteilige Rückerstattung der Kabel-Anschlussgebühr) - sowie die bereits gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen (verrechnet mit den tatsächlich angefallenen Kosten) ebenfalls vom Alt-Eigentümer zurück.. Aber wie DiBe sagte - da kann auch mal ne zeitliche Lücke zwischen meiner Zahlungs-Verpflichtung an die Rechnungsteller und der Zahlung des Alt-Eigentümers an mich sein .. Diese Lücke sollte man aus EK überbrücken können. Das hier werde ich beim nächsten Kauf übrigens dem Alt-Eigentümer beim Notartermin noch einmal erklären, bzw. das aneghängte Merkblatt der Stadt mitgeben. Oftmals sind sich die Verkäufer gar nicht bewusst, dass sie der Stadt gegenüber weiterhin zur Zahlung verpflichtet sind - auch wenn die Mieten schon auf das Konto des neuen Eigentümers laufen. Merkblatt zum Eigentumswechsel.pdf
  8. Brutto: stimmt Netto (6600€ JNKM -960€ NUF - 2335€ Zinsen) = 3305€ MINUS (6600€ JNMK - 2350€ AfA - 2335€ Zins - 960€ Werbungskosten) * 43% Steuersatz = rund 400€ = 2905€ Ich hatte vergessen, die Zinsen in (1.) abzuziehen. Du kannst allerdings bei der Steuerlichen Komponente (3.) die Rücklagen nicht abziehen. Die bildest du immer aus dem Netto! Du kannst nur das abziehen, was du auch ausgegeben hast. Deine Werbungskosten sollten deutlich höher sein als 100€. Du ziehst in unter (1.) 960€ als nicht-umlagerfähige Kosten ab .. Diese kannst du diese unter (3.) auch wieder als Werbungskosten abziehen. Und (3.) multiplizierst du mit deinem persönlichen Steuersatz (habe mal 43% genommen, mag bei dir anders aussehen), nicht mit dem Zinssatz. Cashflow 2905€ - 2000€ Tilgung = 905€ Vielleicht checkt das ja noch mal jemand gegen
  9. My 2 cents.. Brutto-Rechnung 6.600 JNKM -2.335 Zins - 960 Nicht-umlegbare-Kosten = 3.305€ Brutto-Gewinn (vor Eventualitäten und Rücklagen) Das hat allerdings nichts mit dem Cashflow oder Netto-Gewinn zu tun! Netto-Rechnung: 6600 JNKM - 960 Nicht-umlegbare-Kosten [Korrektur: hier natürlich ebenfalls -2335 Zinsen] MINUS [ 6600 JNKM - (AfA + 2335 Zins und jegliche andere Werbungskosten) ] * Steuersatz = Gewinn (netto) Cashflow: wie Gewinn (netto), aber am Ende noch mal abzüglich Tilgung. Was will man sich nun anschauen? Für mich ("langweilige" buy & hold 10/3 Strategie) müssen alle 3 Rechnungen positiv ausfallen - wobei die Netto-Rechnung normalerweise positiv ausfällt, wenn die anderen beiden auch positiv ausfallen. Sprich: ich brauche eine Wohnung, die (brutto) Gewinn abwirft und die ich mir vom CF her leisten kann, sodass ich nichts (außer anfänglichem EK-Einsatz - z.B. Erwerbsnebenkosten) an EK einbringen muss Wichtig ist m.E., dass man weiß, was man gerade berechnet. Ich erlebe immer häufiger, dass wild mit Sätzen wie "die Wohnung lohnt sich", "der Cashflow ist positiv" oder "die Rendite ist super" um sich geworfen wird. Und dann werden Dinge durcheinander gebracht.
  10. Es gibt keine festen Definitionen von "Faktor", "Rendite" oder "Cashflow" .. Für mich machen diese Netto-Rechnereien auch relativ wenig Sinn, da sich jeder die Zahlen so schön/schlechtrechnen kann, wie er/sie will. Mietausfallwagnis? Wer weiß denn schon vor dem Kauf, wie viele Monate ein Objekt leerstehen wird? Steuern: Der eine zahlt 0 Steuern, der nächste zahlt Reichensteuer ... Der eine rechnet die Tilgung in seine Rendite ein, der nächste lässt sie raus. Der eine zählt die Kosten für eine Grundbesitzer-Haftpflicht mit rein, der andere nicht... Alles viel zu individuell bzw. theoretisch imo. Ich nutze zunächst immer Brutto-Werte. Also: Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (!) geteilt durch Jahresnetto-Kaltmiete. Nur so kann ich schnell und einigermaßen objektiv Objekt A mit Objekt B vergleichen. Wenn dieser Faktor schon über 15 liegt, brauche ich mir das Objekt gar nicht erst mit einem Netto-Faktor schönzurechnen ("Kauf von privat", "wenig Leerstand in dieser Lage", "Mietsteigerungspotenzial", ...) Im zweiten Schritt gehe ich dann durch mein Excel-Sheet und treffe ein paar Annahmen - um zu sehen, ob am Ende ein positiver Cashflow übrig bleibt (nach Zins, Tilgung, nicht-umlagefähiger Kosten und Eventualitäten). Das sind dann aber m.E. Feinheiten.. Eine Brutto-Faktor 22 Wohnung rechnet sich nicht. Eine Brutto-Faktor 8 Wohnung rechnet sich auf jeden Fall.. Dazu brauche ich keine Netto-Rechnung. Steuern lasse ich generell raus. Wenn es sich vor Steuern lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern. Wenn es sich vor Steuern nicht lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern nicht
  11. Klar - irgendjemand ist im dem Termin immer unzufrieden Wollte mich zumindest melden und mein generelles Interesse bekunden!
  12. Ich würde sehr gern teilnehmen - jedoch ist ein Wochentag um 14 Uhr für Angestelle eher unvorteilhaft Daher von meiner Seite der Wunsch, zukünftige Talks auf die Abendstunden zu verschieben.
  13. Heißester Kanditat ist der 27.9. um 18:30 Uhr im Wuppertaler Brauhaus.
  14. Bergischer Immopreneur Stammtisch - Terminfindung 2. Termin --> https://doodle.com/poll/mim5fg5unbybnip5 @Adam Biegon @Jb007 @Marius @Adam B. @Moritz @zientz @Bernhard81 @FD1895 @Jacqueline @envriel @Darth Vader Bitte um rege Teilnahme Bei Interesse sendet mir gern eine PN mit eurer Handynummer, dann füge ich euch gern der WhatsApp Gruppe hinzu.
  15. Dann ist es nicht zugestellt. Ich denke wir haben zwei Ansätze: Den rechtlich sauberen und nahezu wasserdichten Weg und den pragmatischen Weg (JB). Ich glaube, wenn ein Mieter ernsthaft gegen eine Räumungsklage des Vermieters vorgehen und alle Register ziehen würde, dann hätte der Vermieter wenig Aussicht auf Erfolg, da er nicht beweisen kann, dass er eine Kündigung zugestellt und dem Mieter Zeit für Widerspruch gegeben hat. Selbst die fristlose Kündigung per Einschreiben (egal welches) mit 2 Wochen Fristsetzung hälfe in diesem Fall nicht. Einerseits kann der Mieter das Einschreiben einfach nicht von der Post abholen (= keine Zustellung) oder - selbst bei erfolgreicher Zustellung - hätte der Vermieter Schwierigkeiten zu beweisen, dass in diesem Einschreiben tatsächlich eine fristlose Kündigung steckte. Daher ist der "wasserdichte" Weg eine Zustellung der fristlosen Kündigung per GV oder Bote/Zeuge - denn hier wird Zustellung und deren Inhalt bewiesen. Ob das praktisch ist - das ist eine andere Frage. JB hat ja einen sehr pragmatischen Weg aufgeziegt.. Und wenn dieser Weg in 9/10 Fällen funktioniert, dann ist das m.E. durchaus eine Alternative
  16. Von meiner Seite: Nein. Die Abmahnung ist bei einer fehlenden / verpäteten Mietzahlung eh nicht nötig. Also: Erste Mahnung kommt einfach so in den Briefkasten. Wenn es Richtung zweite Mahnung (bsp. wegen Ruhestörung) geht, dann werde ich zukünftig auch über eine GV gehen. Also alles, wo ich später glaube, dass ich es eventuell mal beweisen muss.
  17. Reicht eben nicht, weil man nicht beweisen kann, was eingeworfen wurde. Habe gestern genau zu diesem Thema mit einem Anwalt von H&G gesprochen. Einschreiben (klassisch oder Einwurf) reicht nicht, da der Mieter sich immer rausreden kann ("leerer Umschlag"). Einschreiben Rückschein das gleiche, wenn er's überhaupt abholt. Einzig scher ist eine Zustellung per GV oder per Bote. Denno: Ja, so funktioniert es. Du suchst dir einen (möglichst objektiven) Boten (Ehepartner geht auch, ist aber leichter anzufechten). Dieser Bote bescheinigt auf einer Kopie des Schreibens, dass der Inhalt des Briefes dieser Kopie entspricht und er diesen Brief um xx Uhr eingeworfen hat. Am besten dokumentierte man diesen Einwurf noch mit einem Foto. Dann gilt der Brief am nächsten Tag als zugestellt und der Inhalt ist dokumentiert.
  18. Hab ich auch gerade; "Fehler" gemacht mit dem Einschreiben + Rückschein (fristlose Kündigung) .. Mieter holt es nicht ab. Hätte ich mir auch sparen können. Also nächstes Mal GV oder oder Bote (mit Fotos dokumentiert).
  19. Kontoauszüge hat in der Tat bisher nicht geklappt .. Aber ich würd's versuchen. Zur Not halt eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers. Wenn das nicht kommt (bzw. nur sehr zögerlich), dann weiß man ja, wo man nachbohren muss. Bei mir hat es beispielsweise sehr lange gedauert, eine Wohnflächenberechnung zu bekommen. Die Zeichnungen in der TE reichten nicht aus (teilweise abgeschnitten und nicht nachzurechnen) .. Daraufhin habe ich auf die Wohnflächenberechnung bestanden - und siehe da: Fast 30m² weniger als im Exposé angegeben! Auf jeden Fall Grund für eine Nachverhandlung! Im Zweifelsfall auch ein Grund, von der Reservierung zurückzutreten. Damit will ich sagen: So etwas auf jeden Fall anfragen - wenn's nicht kommt, ist höchstwahrscheinlich etwas faul. ... aber nicht schon vor dem Besichtigungstermin.
  20. Hmm, das würde ich nicht so unterschreiben Vera. Kommt m.E. immer auf den Markt und das Objekt an. Wenn ich ein MFH Faktor 12 in einer größeren Stadt in NRW habe, dann ist die Nachfrage derzeit enorm. Da brauche ich den Makler nicht um Zusendung von allen Unterlagen zu bitten bevor ich einen Besichtigungstermin mache. Das braucht überhaupt kein "MEGA-Schnapper" zu sein - es reicht für eine hohe Nachfrage schon aus, wenn es sich von den Zahlen her um ein solides Investment handelt.. Manchmal ist die Nachfrage ja bei schlechten Objekten schon immens (derzeitige Zinspolitik..) Natürlich muss ich die Kennzahlen kennen - keine Frage. Ohne die würde eine Besichtigung wohl sehr wenig Sinn machen. Wir müssen uns hier also darüber unterhalten, was genau mit "Unterlagen" gemeint ist. Brauche ich (bei einer ETW) vor Besichtigung schon die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Verwalter-Vertrag etc.? Ich denke nicht. Wenn ich das alles vor der Besichtigung anfragte, würde die Besichtigung garantiert ohne mich stattfinden Vor der Besichtigung halte ich für sinnvoll: Größe, Kaufpreis, Lage (selbst recherchieren bzw. vorbeifahren) MFH: Mieteraufstellung (Whg#, m², Kaltmiete € bzw. Leerstand) --> hier wird gern mal geschummelt, Stichwort ist / soll Generelle Finanzierungszusage der Bank (muss nicht für dieses Objekt sein, aber man sollte den Rahmen kennen) Und du solltest eine Vorstellung davon haben, was du denn (je nach Zustand) als Preis anbieten möchtest. Am besten hast du dann für den ersten Besichtigungstermin schon jemanden mit Sachverstand dabei (Onkel Werner, Handwerker-deines-Vertrauens o.ä.) der dir eine grobe Einschätzung der Substanz geben kann. Das brauchst du m.E. alles, um (zusammen mit deinem ersten Eindruck) überhaupt eine generelle "Interesse Ja/Nein" Aussge treffen zu können. Bei einem "nein" oder einem "vielleicht" ist das weitere Vorgehen klar: Fokus aufs nächste Objekt! Ein gewisser AF soll mal plakativ gesagt haben: "If it's not a <hell yes>, then it's a no". Bei einem Hell Yes würde ich dem Makler direkt sagen, dass das Objekt weiterhin hochinteressant ist und du es gern reservieren würdest - vorbehaltlich Prüfung einiger Unterlagen. Du kannst hier auch so etwas sagen wie: "Ich würde dem Verkäufer Preis xyz bieten, vorausgesetzt die Prüfung der Unterlagen ergibt keine weiteren Probleme/Nachfragen" Ihr macht dann einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie aus (sagen wir mal in 3 Tagen) .. Bis dahin möge der Makler dir bitte zudenden: Wohnflächenberechnung (die am Ende doch gern mal von der Fläche im Exposé abweicht) Mietverträge ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Nachweis der Zahlungseingänge (bzw. Rückstände) Der Makler wird viel gewillter sein, dir diese Informationen zukommen zu lassen, wenn du das Objekt bereits gesehen hast und ihr schon einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie habt. Jetzt hast du etwas Zeit, diese Unterlagen zu studieren. Wenn dir auffällt, dass die m² falsch sind, die Mieteingänge unregelmäßig sind oder fehlen oder irgendetwas anderes nicht stimmt, hast du einen Grund für eine Nachverhandlung des Kaufpreises. Wenn alles i.O. ist, würde ich den Termin dann aber auch wahrnehmen und die Garantie unterzeichnen .. sonst verbrennst du hier eine Partnerschaft, bevor sie überhaupt entsteht. Ab Unterzeichnung der Garantie hast du dann noch einmal Zeit, die Dokumente tiefer zu prüfen und auch die zweite (technische) Begehung mit einem Sachverständigen durchzuführen, falls nötig. Ebenfalls nutzt du diese Zeit, um deine Finanzierung abzuschließen.
  21. Nö. Textform reicht in vielen Fällen. Ich setze eine digitale Unterschirft (PNG) rein.
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