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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Dankeschöön, participated.
  2. Ich habe eine Mietein offiziell aus Hausmeisterin angestellt. Sie putzt das Treppenhaus, stellt die Mültonnen raus bzw. holt sie wieder rein.. Ist auch ein Glücksfall. Mal ein Beispiel: Letztens schrieb sie mir, sie hätte mal den Trockenspeicher ordentlich aufgeräumt - dabei sind einige Gegenstände zum Vorschein gekommen (alte Matratze, Röhrenfernseher, ..) .. Sie hat dann alle Mieter gefragt und (wie erwartet..) gehören die Sachen niemandem. So schrieb sie mich also an; demnächst sei Sperrmüll - ob es okay sei, wenn sie die Sachen entsore. Dieses "Mitdenken" ist finde ich das wertvollste überhaupt.. Das machen die wenigsten. Ich habe sie über die Minijobzentrale eingestellt.. Ganz blauäugig dachte ich damals, dass dies einfach sei (die Webseite der Minijobzentrale und der Begriff an sich suggerieren ja, dass das ne einfache Sache ist). Natürlich wurde ich eines besseren belehrt. Auch wenn man inzwischen alles digital einreichen kann (svnet..) ist der Aufwand für den Betrag einfach immens. Ein externer Hausmeister (selbst versichert) der einfach ne Rechnung stellt ist das 1000x einfacher. Anyway - ich bin sehr glücklich, dass ich sie habe!
  3. Hi. Lies dir mal ein paar Projektvorstellungen hier im Forum durch, dann bekommst du ein Gefühl für die Zahlen, die relevant sind. Am wichtigsten ist jedoch, dass du dir überlegst, was du überhaupt willst bzw was deine Strategie ist. Es ist etwas grundlegend anderes, ob du eine Immobilie unter Einsatz von wenig Eigenkapital kaufen willst, um sie langfristig zu halten und einen hohen monatlichen Überschuss generieren möchtest (Cashflow-maximierung) eine Immobilie günstig einkaufen, renovieren und wieder verkaufen möchtest (fix & flip) Geld "parken" möchtest, mit etwas höheren Zinsen als es bei der Bank gibt (Kapitalanlage) ... oder eine Mischung daraus.. Oder etwas ganz anderes. Wenn du beispielsweise eine reine Cashflow-Maximierung anstrebst, dann sollten Lage und m²-Preis sekundär sein. Du würdest primär schauen auf: Deine angestrebte Rendite (nach Kosten aber vor Steuern) Die Ist-Kalt-Miete des Objektes Die laufenden (und nicht umlegbaren) Kosten: Also Verwaltungskosten, ggf. anstehende Reparaturen (z.B. aus dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen), Leerstandsrisiko, Vermarktungskosten und weitere nicht umlegbare Nebenkosten (Annahme z.B. 25% der Kaltmiete) Die Finanzierungskonditionen Das reicht schon, um den Kaufpreis zu bewerten. Beispiel: Renditeerwartung = 5% nach Kosten vor Steuern Ist-Kalt-Miete: 8400€ Nicht umlegbare Kosten: bspw. 25% der Ist-Kaltmiete Finanzierung: 2% Zins und 2% Tilgung Bei einem Kaufpreis von 100.000€ wären das: 100.000€ * 12% Kaufnebenkosten (ne nach Makler/Grunderwerbsteuer unterschiedlich nach Region) = 112.000€ Finanzierung: 4% * 112.000€ = 4.480€ Kaltmiete abzgl. 25% Kosten = 6.300€ Differenz: 1.820€ .. Rendite-Erwartung ist jedoch 5% * 112.000€ = 5.600€ Um deinen Rendite-Erwartungen zu entsprechen müsste der Kaufpreis bei rund 63.000€ liegen. Jetzt du
  4. Ich habe letztes Jahr auch erstmalig Kontakt mit §22 WEG. Bei mir ging es um einen unscheinbaren Rolladen (außen) an einem Fenster. Ich durchlief dabei mehrere Stufen: Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung würde ein Mehrheitsbeschluss ausreichen --> Darauf wollte ich nicht warten. Versuch per Umlaufverfahren - hier bedarf es Einstimmigkeit. Wenn jemand mit "nein" antwortet (oder sich einfach gar nicht meldet) --> keine Chance. In meinem Fall hat sich eine Partei nicht gemeldet (die Partei wollte sich einfach nicht äußern) Aso Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (unter Einhaltung aller Formalien; in meinem Fall mit Hilfe des Verwalters.. auf meine Kosten). Wenn deise außerordentliche Eigentümerversammlung beschlussfähig ist (mehr als die Hälfte der MEA anwesend), kann der Beschluss per Mehrheit gefasst werden. Wenn nicht genügend Parteien für eine Beschlussfhigkeit zusammenkommen, kann eine Wiederholungsversammlung einberufen werden (wieder unter Einhaltung der Formalien). Diese Versammlung ist dann auch ohne Anwesenheit einer MEA-Mehrheit beschlussfähig. Das sind so ziemlich die Schritte, die man durchlaufen kann. Bei einer größeren WEG (bei uns waren es "nur" 10 Parteien) kann man sich (2.) auch schenken. Erfolgsaussichten extrem mager. (3.) und ggf. (4.) sind m.E. sinnvoll, wenn man einen Großteil der Eigentümer auf seiner Seite hat, und es lediglich darum geht, ein paar Minderheits-Querulanten zu überwinden. Dabei aber wichtig: Wenn eine Partei (bspw. ein Querulant) glaubhaft machen kann, dass ihre "Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden" bzw. ihr "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst", dann kann diese Partei das ganze Vorhaben blockieren. Da helfen dann leider (3.) bzw. (4.) auch nicht weiter. Ich würde daher auf jeden Fall prüfen, ob diese Beeinträchtigung (siehe Formulierung im Gesetzestext) gegeben ist. Im Zweifel würde ich natürlich erst einmal die Position vertreten, dass die Beeinträchtigung NICHT gegeben ist und den Beschluss per (3.) ggf. (4.) durchboxen. Die "beachteiligte" Partei müsste dann ja erst einmal gegen den Beschluss klagen...
  5. Klar. Frage ist nur, was passiert wenn er das nicht unterschreiben will...
  6. Moin, poste gern mal die Eckdaten, dann lässt es sich besser einschätzen. Ne Glaskugel hat hier auch niemand Lage, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Befeuerungsart.. Ansonsten: "Angeblich sei es ein kleiner Schaden und mit ca 5000 EUR zu beheben." diesen Satz komplett ignorieren und einen Bausachverständigen dazuholen.
  7. Nicht direkt zum Thema Immobilien.. und auch kein Buch.. Aber vielleicht trotzdem interessant: https://itunes.apple.com/de/podcast/taxguerilla-steuern-mit-dirk-winkler/id1209698238?mt=2 bzw https://de-de.facebook.com/taxguerilla/
  8. Jetzt ggf. noch ne Erhöhung des Leitzinses dazu...
  9. Zu dieser Frage fehlen leider gefühlt 25000 Details. Welcher Kaufpreis? Wie lange drin gewohnt? Welcher (zu erwartender) Verkaufspreis? Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Welche zu erwartende Miete / Rendite? Was ist die Strategie? Was hat die Person denn mit seinem Leben vor? ... ...
  10. Kommt auf die Wohnung an - wenn es eine Single / max. Paar-Wohnung ist (um die 50m2), dann würde ich versuchen eine ebenerdige Dusche einzubauen. Wenn es theoretisch eine Wohnung für ein Kind ist, dann auf jeden Fall Wanne. EDIT: Ich sehe, das wurde schon in dem anderen Thread geraten.
  11. Fröhling, Herr Martin Hussmann. Pragmatischer Typ - macht die Verwaltung in dem 12er MFH in dem ich 3 Whgs besitze (eine davon selbstbewohnt) - ich komme super mit ihm aus.
  12. Jou, je nach wie man die Tilgung hier betrachtet. Mein Gedanke war: "Es dauert 15 perfekte Jahre, bis die eingesetzten 60k€ wieder liquide auf dem Konto sind" Klar, wenn du die Tilgung mit einbeziehst sind es eher 10 perfekte Jahre.
  13. Matthias, was möchtest du damit sagen? Eine 115% -Finanzierung wäre hier doch noch besser, da dann das EK-Polster von 50t€ gar nicht angerührt wird... Von daher halte ich eine 115%-Finanzierung (EK wird behalten und geschont bzw. für Eventualitäten bereitgehalten) immer noch für besser als eine 90%-Finanzierung. .. vorausgesetzt man bekommt diese Finanzierung und die Konditionen geben das her.
  14. @ekki54 Dein Post kommt mir sehr bekannt vor http://immopreneur.de/forum/topic/3537-markler-provision-scherz/?tab=comments#comment-31099
  15. Ob eine gewisse Finanzierung Sinn bzw. keinen Sinn ergibt, hängt ganz eindeutig von der Strategie ab. Sätze wie "Weniger als 100% zu finanzieren macht aber mMn aber auch nicht so viel Sinn" müssen immer im Zusammenhang mit der Straetgie gesehen werden. Wenn jemand sehr viel EK auf dem Konto hat und schnell günstige, runtergeockte Buden kaufen, aufwerten & flippen möchte, dann ergibt 100% EK durchaus sehr viel Sinn. Es kommt sehr stark auf deine Bonität und das Objekt an! Die Bank bewertet die Immobilie, die du kaufen möchtest. Sagen wir mal ein kleines Studio-Apartment für 100k€ - Annahme: Dieser Kaufpreis entspricht dem Marktwert. Wenn es hart-auf-hart kommt, weiß die Bank, dass sie bei einer Zwangsversteigerung abzüglich allem Aufwand und aller Kosten vielleicht 80k€ zurückbekäme. Das heißt, eine 100%-Finanzierung für dich (100k€) bedeutet für die Bank schon einmal 125% Finanzierung (100k€ auf 80k€). Wenn du jetzt noch die Nebenkosten mitfinanzieren möchtest (sagen wir 12% von 100k = 12k€) liegt die Bank schon bei einer 140%igen Beleihung im Worst-Case (112k von 80k). Die 25% (KNK aus EK) bzw. 40% (KNK mitfinanziert) sind der Blanko-Anteil - also der Wert, den die Bank dir ohne Sicherheiten zugesteht. Diesen Betrag geben sie dir nur auf Basis deiner Bonität. Natürlich sieht die Bank es gerne, wenn du Bares auf dem Konto hast oder andere abezahlte Vermögenswerte besitzt.Aber zugreifen kann sie darauf nicht! Daher erhöhen diese Werte ggf. leicht deine Bonität, aber ebenso wie ein hohes Gehalt oder dein Auftreten reduzieren sie nicht den Blanko-Anteil. Anders sieht es aus, wenn du der Bank zusätzliche Sicherheiten gibst - ein verpfändetes Konto oder eine erstrangige Grundschuld auf einer anderen Immobilie. Das erhöht den Wert und senkt somit den Blanko-Anteil. Ich bin ein großer Fan von Vollfinanzierungen - also am besten 100% plus KNK plus Renovierungen - am besten alles aus Fremdkapital. Denn (wie du richtig gesagt hast) erhöht dies den Hebel und deine Eigenkapital-Rendite. Vorausgesetzt natürlich, man ist sich seiner Sache SEHR sicher und hat genügend EK in der Hinterhand, um Eventualitäten überbrücken zu können, ohne sich in die Insolvenz zu stürzen. PS: bisher habe ich solch eine >100% Finanzierung (trotz hervorragender Bonität) noch nicht bekommen .. Wenn du ein Objekt mit Markt-Wert von 500k zum Preis von 300k bekämst, würde das vielleicht anders aussehen. Derartige Schnapper konnte ich bisher leider noch nicht aufreißen. Wieso sollte hier ein Unterschied zwischen Anfänger und Profi bestehen? Natürlich, wenn du das selbe Objekt zum selben Kaufpreis von Privat und von einem Makler angeboten bekämest, würdest du wohl von Privat kaufen und die die Courtage sparen. Aber so sieht es ja in der Realität nicht aus. Der Makler bringt den Verkäufer und dich ja überhaupt erst zusammen - dafür erhält er die Provision. Aber hey, wenn du ein tolles Objekt von privat findest, nur zu! Es geht dir also um das Einsapren der Courtage? Hmm, sein wir mal ehrlich: wenn du durch den Makler das richtige Objekt findest und günstig einkaufst, dann sollte die Courtage auch noch drin sein.
  16. "nachweislich" dürfte hier das Stichwort sein
  17. Ärgerliches Thema, hatte ich auch .. Laut MV gibt's eine Kaution.. Laut Aussage des Vor-Vermieters wurde diese nie gezahlt. Ich konnte glücklicherweise mit dem Mieter (bzw. in diesem Fall seinem Betreuer) sprechen und wir haben uns telefonisch geeinigt, dass er die Kaution aus dem MV streicht. Ob er das auch getan hat, sehe ich spätestens, wenn der Mieter ausziehen will. Ich würde dem Vor-Vermieter aufs Dach steigen und ihm ganz klar zu verstehen geben, dass es laut MV eine Kaution gibt, die er dir aushändigen muss. Wenn er sie nicht (bzw. nicht rigoros genug) eingesammelt hat, dann ist es SEINE Schuld und nicht deine. Du hast m.E. auf jeden Fall Anspruch auf Herausgabe der vollen Kaution vom Vor-Vermieter. Soweit meine Einschätzung als nicht-Jurist.
  18. Vorausgesetzt, die Mieter/das Amt machen das auch und verpennen es nicht monatelang *TrueStory*
  19. Jupp, kann ich auch wieder mal nur bestätigen. Ich habe auch am Anfang auch 1200€ an Warmmieten erst mit Verspätung erhalten.. Zudem habe ich den Kabelanschluss-Vertrag für 1 Jahr neu abgeschlossen (1300€). Natürlich bekomme ich das, was an den Vor-Vermieter gezahlt wurde (die Mieten und die anteilige Rückerstattung der Kabel-Anschlussgebühr) - sowie die bereits gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen (verrechnet mit den tatsächlich angefallenen Kosten) ebenfalls vom Alt-Eigentümer zurück.. Aber wie DiBe sagte - da kann auch mal ne zeitliche Lücke zwischen meiner Zahlungs-Verpflichtung an die Rechnungsteller und der Zahlung des Alt-Eigentümers an mich sein .. Diese Lücke sollte man aus EK überbrücken können. Das hier werde ich beim nächsten Kauf übrigens dem Alt-Eigentümer beim Notartermin noch einmal erklären, bzw. das aneghängte Merkblatt der Stadt mitgeben. Oftmals sind sich die Verkäufer gar nicht bewusst, dass sie der Stadt gegenüber weiterhin zur Zahlung verpflichtet sind - auch wenn die Mieten schon auf das Konto des neuen Eigentümers laufen. Merkblatt zum Eigentumswechsel.pdf
  20. Brutto: stimmt Netto (6600€ JNKM -960€ NUF - 2335€ Zinsen) = 3305€ MINUS (6600€ JNMK - 2350€ AfA - 2335€ Zins - 960€ Werbungskosten) * 43% Steuersatz = rund 400€ = 2905€ Ich hatte vergessen, die Zinsen in (1.) abzuziehen. Du kannst allerdings bei der Steuerlichen Komponente (3.) die Rücklagen nicht abziehen. Die bildest du immer aus dem Netto! Du kannst nur das abziehen, was du auch ausgegeben hast. Deine Werbungskosten sollten deutlich höher sein als 100€. Du ziehst in unter (1.) 960€ als nicht-umlagerfähige Kosten ab .. Diese kannst du diese unter (3.) auch wieder als Werbungskosten abziehen. Und (3.) multiplizierst du mit deinem persönlichen Steuersatz (habe mal 43% genommen, mag bei dir anders aussehen), nicht mit dem Zinssatz. Cashflow 2905€ - 2000€ Tilgung = 905€ Vielleicht checkt das ja noch mal jemand gegen
  21. My 2 cents.. Brutto-Rechnung 6.600 JNKM -2.335 Zins - 960 Nicht-umlegbare-Kosten = 3.305€ Brutto-Gewinn (vor Eventualitäten und Rücklagen) Das hat allerdings nichts mit dem Cashflow oder Netto-Gewinn zu tun! Netto-Rechnung: 6600 JNKM - 960 Nicht-umlegbare-Kosten [Korrektur: hier natürlich ebenfalls -2335 Zinsen] MINUS [ 6600 JNKM - (AfA + 2335 Zins und jegliche andere Werbungskosten) ] * Steuersatz = Gewinn (netto) Cashflow: wie Gewinn (netto), aber am Ende noch mal abzüglich Tilgung. Was will man sich nun anschauen? Für mich ("langweilige" buy & hold 10/3 Strategie) müssen alle 3 Rechnungen positiv ausfallen - wobei die Netto-Rechnung normalerweise positiv ausfällt, wenn die anderen beiden auch positiv ausfallen. Sprich: ich brauche eine Wohnung, die (brutto) Gewinn abwirft und die ich mir vom CF her leisten kann, sodass ich nichts (außer anfänglichem EK-Einsatz - z.B. Erwerbsnebenkosten) an EK einbringen muss Wichtig ist m.E., dass man weiß, was man gerade berechnet. Ich erlebe immer häufiger, dass wild mit Sätzen wie "die Wohnung lohnt sich", "der Cashflow ist positiv" oder "die Rendite ist super" um sich geworfen wird. Und dann werden Dinge durcheinander gebracht.
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