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Kalle

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  1. Für mich ist der "nackte" Faktor (also Kaufpreis/JNKM) das objektivste Instrument, um schnell eine Einschätzung vornehmen zu können. Alles andere hat viel zu viele Variablen: Sanierungskosten (wer kann die schon genau abschätzen?) Kaufnebenkosten variieren stark Steuern sind ebenfalls sehr individuell Laufende Kosten (nicht-umlegbare Nebenkosten) sind kaum abschätzbar Ich kann mir jedes Objekt schön oder schlechtrechnen (das können Makler auch gut ) .. Der nackte Faktor ist aber unstrittig. Wenn ich ein Faktor-18 Objekt sehe, weiß ich (ohne weitere wage Annahmen zu treffen), dass sich das Objekt für meine Strategie nicht eignet. Da braucht man gar nicht weiter über Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, laufende Kosten etc. nachzudenken.
  2. mhh glaub ich schon. GIbt's da Statistiken zu? Bei der Miete haben wir es immerin in einigen Regionen auch mit der Mietpreisbremse zu tun; da kann die Courtage ggf. nicht mit eingepreist werden. Beim Verkauf/Kauf glaub ich schon, dass der Käufer das über den Verkaufspreis zu einem großen Teil mitbezahlen wird. .. und die Kehrseite davon ist wiederum, dass der Käufer Grunderwerbsteuer auf den gesamten Betrag inkl. Courtage zahlt.
  3. @DiBe Das Land hat Einfluss auf die Grunderwerbsteuer. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt - unabhängig davon, wer den Makler bezahlt.
  4. Ich bewerte ein Bestellerprinzip auch tendenziell eher gut. Heute kann sich ein Verkäufer an einen Makler wenden - die Leistung des Maklers (so schlecht sie auch sein mag) muss vom Käufer bezahlt werden. Das Besteller-Prinzip könnte dazu führen, dass der Markt etwas freier wird. Ein Verkäufer würde so nicht mehr blind einen x-beliebigen Makler beauftragen, sondern entweder selbst vermarkten oder (auf eigene Rechnung, und somit selektiver) einen Makler beauftragen. Es entstünde vermutlich ein stärkerer Wettbewerb um den tatsächlichen Mehrwert, den ein Makler stiftet. Für den Käufer wird die Immobilie wahrscheinlich durch das Bestellerprinzip nicht günstiger - das sollte aber m.E. auch gar nicht die Zielsetzung sein. Bis hierhin denke ich also, dass das Bestellerprinzip insgesamt förderlich für den Wettbewerb- und somit langfristig auch für die Marktteilnehmer ist. Was m.E. total dagegen spräche, wäre eine Regulierung der Höhe der Courtage! In einem freieren Wettbewerb sollten Makler ihre Courtage frei bestimmen können - das ist doch gerade der Vorteil! Der Verkäufer könnte sich einen Makler aussuchen, der ihm das beste Preis/Leistungs-Verhältnis bietet. Angebot und Nachfrage - hier haben staatliche Regulierungen m.E. nichts zu suchen!
  5. Eben - als erstes mal in den Wirtschaftsplan schauen und die NK Abrechnung des letzten Jahres studieren.
  6. Die IHR gehört meiner Definition nach zu den nicht-umlagefähigen Kosten.
  7. Der Begriff "Nettorendite" ist nicht klar definiert. Nicht-umlagefähige Kosten, MIetausfallwagnis / Leerstand, Tilgung, .. Jeder hat hier seine eigene Ansicht, was genau in die "Nettorendite" rein zu rechnen ist und was nicht. Zudem sind die oben genannten Punkte alles Annahmen. Die tatsächliche Rentabilität der Wohnung kennst du erst nach ein paar Jahren - vorher ist alles Theorie. Und da spielt es m.E. keine Rolle, ob deine Annahme 4,0% oder 4,8% ist. Am Ende werden es eh weder 4 noch 4,8% sondern was ganz anderes - meistens leider weniger. WIchtig und objektiv sind zunächst der Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) und die Netto-Kaltmiete (ohne Kosten, Ausfallwagnis etc.). Bei deinem Beispiel reden wir dann von einem Faktor 21! Jetzt kommt es drauf an, was du möchtest: Cashflow generieren? Rendite erwirtschaften? Auf eine Wertsteigerung Spekulieren? Kapital anlegen (Geld parken)? Es zeigt sich immer wieder, dass viele User den Unterschied zwischen Cashflow und Rendite überhaupt nicht kennen und wild mit diesen Wörtern unkoordiniert umher werfen. Nehmen wir an es ginge dir um Cashflow, also freies Kapital (Cash) jeden Monat / jedes Jahr unter Einsetzung von möglichst wenig Eigenkapital. Erfahrungsgemäß kann man bei allem bis ungefähr Faktor 13 (je geringer desto besser) von einem Cashflow-positiven Investment sprechen. Das lässt sich jetzt natürlich nicht immer so stark pauschalisieren, aber eine Faktor-21 Wohnung wird erfahrungsgemäß definitiv kein Cashflow-positives Investment werden. Das bedeutet nicht, dass dieses Investmehr nun "schlecht" ist, aber wenn die Zielsetzung ein positiver CF ist, dass ist eine Faktor-21 Immobilie definitiv ungeeignet! Für diese Aussage brauche icht nicht mal die Details (wie Lage, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht-umlagefähige Kosten, Leerstandsrisiko etc.) zu kennen. Wie eben beschrieben sind diese Werte eh nur theoretisch. Aus einer Faktor 21 Wohnung kann ich aber auch mit viel Schön-Rechnerei keinen positiven Cashflow herbei zaubern. Egal ob die nicht-umlagefähigen Kosten nun 60 oder 80 Euro sind. Irrelevant! Wenn deine Zielsetzung eine Spekulation auf Wertsteigerung sein sollte oder du lediglich viel EK auf dem Konto rumliegen hast und eine unkomplizierte Kapitalanlage suchst, dann kann gelten natürlich andere Voraussetzungen. Also: Klar werden, was du bezwecken möchtest (CF, Rendite, Spekulation, Kapitalanlage) Theoretische Netto-Rendite Annahmen zunächst ausblenden und zunächst nur auf den Kaufpreisfaktor schauen Im Detail dann unbeding mindestens zwei Rechnungen aufstellen: Cashflow und Rendite. CF = Einnahmen Kaltmiete - (Zins + Tilgung + nicht-umlagefähige NK + (Steuersatz * (Kaltmieten - Zins - AfA - nicht-umlagefähige Kosten))) Rendite: CF (Berechnung s.o.) plus Tilgung
  8. Das wichtigste ist m.E. bei jeglichen Excel-Spielereien, dass man Rohdaten von Ansichten trennt. Soll heißen: Am besten hast du ein Blatt ("Reiter"), auf dem eine ganz simple Rohdatentabelle anlegst. Alle. Nicht eins pro Ausgabenart! Keine Formatierungen hier - keine Farben, Notizen etc. Auf einem zweiten Blatt erstellst du eine Pivottabelle, wo du dich um die Darstellung der Zahlen kümmerst. Je nach dem, was du von den Daten auswerfen möchtest, erstellst du eine Pivot. Etwas schwer hier zu erklären im Forum - aber am wichtigsten ist erst einmal, dass du die Daten klar und schnörkellos auflistest OHNE direkt alles "schön zu machen" Darstellung ist dann das einfachere Thema.
  9. Also: Für die großen (halbwegs planbaren) Sachen musst du logischerweise die Liquidität haben. Wenn du ein Haus für 400k kaufst, und da schon klar ist, dass innerhalb der nächsten 3 Jahre die Heizung fällig ist, dann musst du diese 10k halt liquide vorrätig haben - sonst wäre der Kauf ja der erste Schritt in die Privatinsolvenz. Da bringt es auch nichts, wenn du den KP des Hauses um 10k nach unten drückst (also nur 390 statt 400 zahlst) .. denn das bringt dir immer noch nicht die 10k Cash die du brauchst um die Hizung zu bezahlen. Hier meine ich mit einpreisen also: Cash vorrätig haben, mitfinanzieren o.ä. Nö, muss man nicht. Wie gesagt .. Netto-CF bei Faktor 10 wird (wahrscheinlich) positiv sein, bei 15 wohl eher nicht. Egal wie viele theoretische € pro m² du als IHR veranschlagst. Ich bilde keine IHR bzw. keine separate Rückstellung. Ich gebe aber auch nichts von den Einnahmen aus sondern spare alles an.
  10. Ich rechne das überhaupt nicht mit ein - ist m.E. kaum planbar. Mal hast du in einem Jahr den Warmwasserspeicher kaputt und gleichzeitig noch Feuchtigkeit im Schornstein .. Dazu kommen dann regelmäßig Ein-/Auszüge bei denen "mal-hier-mal-da" was gemacht werden muss (Duschkabine undicht, Rolladen defekt etc.). Dazu Kosten für die Vermarktung kommen auch noch dazu. Soll heißen: Die großen Dinge (Dach, Fenster, Treppenhaus, Heizung, ..) kann man ja einigermaßen vor dem Kauf abschätzen (/lassen). Das muss man dann halt einpreisen bzw. Rückstellungen bilden. Die kleinen Dinge sind schwer planbar. Grundsätzlich: Bei Faktor 10 passen die rein. Bei Faktor 15 nicht. Alles weitere ist (finde ich) unnötige theoretische Modellrechnung.
  11. Für die Mac-Nutzer kann ich dafür DevonThink sehr empfehlen. Die Dateien können dabei in Datenbank von DevonThink selbst liegen oder im Quell-Verzeichnis verbleiben. Letzteres nutze ich; Dokumente liegen physikalisch in der Dropbox und werden von DevonThink ledlich indexiert.. So kann ich die Dateien weiterhin auch auf einem zusätzlichen Windows-Rechner bearbeiten. Hilft auch super, wenn man ein Dokument nach Inhalt durchsuchen möchte (beispielsweise einer Stromzähler-Nummer). Deutlich schneller und akurater als die Finder- oder Explorer-Suche. Die Suche in Dateiinhalten erfordert natürlich, dass die Dokumente einen Text-Layer haben (besp. durch OCR bei Scans). Wenn man das dann noch mit Automations-Tools à la Hazel verbindet, kommt ein sehr schöner, automatisierter Workflow dabei heraus
  12. Bei einer ETW kaufst du dich im Normalfall in die Wohngebäudeversicherung der WEG ein (ebenfalls in die Haus- & Grungbesitzer-Haftpflicht). Kannst du über die Verwaltung einsehen. Ob der Mieter eine Hausratversicherung (meitest du wahrscheinlich mit "Haushaltsversicherung"?) steht ihm frei. Ich achte lediglich darauf, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung hat.
  13. Miete erhöhen: § 558 und 559 BGB Achtung: unbedingt Hilfe von einem Profi einholen... gewiefte Mieter (oft unterstützt vom Mieterbund o.ä.) sind dir ggf. einen Schritt voraus und wissen genau, wie sie deine Erhöhungsgesuche abwenden können! Das wird eventuell auch der Grund sein, warum die Wohnung so günstig verkauft wird. Eventuell ist der Mieter ein durchaus hartnäckiger Kollege.. Ich würde mir an deiner Stelle auf jeden Fall nicht einbilden, dass der Mieter eine Mieterhöhung ohne weiteres akzeptieren wird (der Vorbesitzer hat bestimmt schon einiges versucht..) Bzgl. Eigennutzung: Auch nicht einfach! Ein vorgeschobener Eigennutz ist illegal. Ein tatsächlicher Anspruch auf Eigennutz sollte genau geprüft werden und muss dann auch durchgezogen werden. Wenn du da wirklich Bock drauf hast, dann hol dir erfahrenen Rechtsbeistand und prüfe alles genau, bevor du die Bude kaufst... sonst kann das nach hinten losgehen und du hast ab Tag 1 einen Problemmieter mit 1,6€/m² an der Backe.
  14. 558 BGB bzw. der o.g. 557b BGB - da steht alles klar formuliert.
  15. m.E. kannst du selbstverständlich erhöhen - und zwar jedes Jahr (allerdings nur bis zur Kappungsgrenze von 15% bis 20%) innerhalb von 3 Jahren. Das ist sehr grob formuliert, für die genauen Zeiträume bitte im § 557 b BGB nachlesen!) Dass hier jahrelang nicht erhöht wurde, kam den Mietern ja zu Gute. Rückwirkend kannst du die Miete nicht anpassen - aber das hast du (so wie ich es verstanden habe) auch nicht vor.
  16. Das ist kein Thema, welches man "allgemein" besprechen kann / sollte. Hier ist ein Steuerberater gefragt.
  17. Dankeschöön, participated.
  18. Ich habe eine Mietein offiziell aus Hausmeisterin angestellt. Sie putzt das Treppenhaus, stellt die Mültonnen raus bzw. holt sie wieder rein.. Ist auch ein Glücksfall. Mal ein Beispiel: Letztens schrieb sie mir, sie hätte mal den Trockenspeicher ordentlich aufgeräumt - dabei sind einige Gegenstände zum Vorschein gekommen (alte Matratze, Röhrenfernseher, ..) .. Sie hat dann alle Mieter gefragt und (wie erwartet..) gehören die Sachen niemandem. So schrieb sie mich also an; demnächst sei Sperrmüll - ob es okay sei, wenn sie die Sachen entsore. Dieses "Mitdenken" ist finde ich das wertvollste überhaupt.. Das machen die wenigsten. Ich habe sie über die Minijobzentrale eingestellt.. Ganz blauäugig dachte ich damals, dass dies einfach sei (die Webseite der Minijobzentrale und der Begriff an sich suggerieren ja, dass das ne einfache Sache ist). Natürlich wurde ich eines besseren belehrt. Auch wenn man inzwischen alles digital einreichen kann (svnet..) ist der Aufwand für den Betrag einfach immens. Ein externer Hausmeister (selbst versichert) der einfach ne Rechnung stellt ist das 1000x einfacher. Anyway - ich bin sehr glücklich, dass ich sie habe!
  19. Hi. Lies dir mal ein paar Projektvorstellungen hier im Forum durch, dann bekommst du ein Gefühl für die Zahlen, die relevant sind. Am wichtigsten ist jedoch, dass du dir überlegst, was du überhaupt willst bzw was deine Strategie ist. Es ist etwas grundlegend anderes, ob du eine Immobilie unter Einsatz von wenig Eigenkapital kaufen willst, um sie langfristig zu halten und einen hohen monatlichen Überschuss generieren möchtest (Cashflow-maximierung) eine Immobilie günstig einkaufen, renovieren und wieder verkaufen möchtest (fix & flip) Geld "parken" möchtest, mit etwas höheren Zinsen als es bei der Bank gibt (Kapitalanlage) ... oder eine Mischung daraus.. Oder etwas ganz anderes. Wenn du beispielsweise eine reine Cashflow-Maximierung anstrebst, dann sollten Lage und m²-Preis sekundär sein. Du würdest primär schauen auf: Deine angestrebte Rendite (nach Kosten aber vor Steuern) Die Ist-Kalt-Miete des Objektes Die laufenden (und nicht umlegbaren) Kosten: Also Verwaltungskosten, ggf. anstehende Reparaturen (z.B. aus dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen), Leerstandsrisiko, Vermarktungskosten und weitere nicht umlegbare Nebenkosten (Annahme z.B. 25% der Kaltmiete) Die Finanzierungskonditionen Das reicht schon, um den Kaufpreis zu bewerten. Beispiel: Renditeerwartung = 5% nach Kosten vor Steuern Ist-Kalt-Miete: 8400€ Nicht umlegbare Kosten: bspw. 25% der Ist-Kaltmiete Finanzierung: 2% Zins und 2% Tilgung Bei einem Kaufpreis von 100.000€ wären das: 100.000€ * 12% Kaufnebenkosten (ne nach Makler/Grunderwerbsteuer unterschiedlich nach Region) = 112.000€ Finanzierung: 4% * 112.000€ = 4.480€ Kaltmiete abzgl. 25% Kosten = 6.300€ Differenz: 1.820€ .. Rendite-Erwartung ist jedoch 5% * 112.000€ = 5.600€ Um deinen Rendite-Erwartungen zu entsprechen müsste der Kaufpreis bei rund 63.000€ liegen. Jetzt du
  20. Ich habe letztes Jahr auch erstmalig Kontakt mit §22 WEG. Bei mir ging es um einen unscheinbaren Rolladen (außen) an einem Fenster. Ich durchlief dabei mehrere Stufen: Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung würde ein Mehrheitsbeschluss ausreichen --> Darauf wollte ich nicht warten. Versuch per Umlaufverfahren - hier bedarf es Einstimmigkeit. Wenn jemand mit "nein" antwortet (oder sich einfach gar nicht meldet) --> keine Chance. In meinem Fall hat sich eine Partei nicht gemeldet (die Partei wollte sich einfach nicht äußern) Aso Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (unter Einhaltung aller Formalien; in meinem Fall mit Hilfe des Verwalters.. auf meine Kosten). Wenn deise außerordentliche Eigentümerversammlung beschlussfähig ist (mehr als die Hälfte der MEA anwesend), kann der Beschluss per Mehrheit gefasst werden. Wenn nicht genügend Parteien für eine Beschlussfhigkeit zusammenkommen, kann eine Wiederholungsversammlung einberufen werden (wieder unter Einhaltung der Formalien). Diese Versammlung ist dann auch ohne Anwesenheit einer MEA-Mehrheit beschlussfähig. Das sind so ziemlich die Schritte, die man durchlaufen kann. Bei einer größeren WEG (bei uns waren es "nur" 10 Parteien) kann man sich (2.) auch schenken. Erfolgsaussichten extrem mager. (3.) und ggf. (4.) sind m.E. sinnvoll, wenn man einen Großteil der Eigentümer auf seiner Seite hat, und es lediglich darum geht, ein paar Minderheits-Querulanten zu überwinden. Dabei aber wichtig: Wenn eine Partei (bspw. ein Querulant) glaubhaft machen kann, dass ihre "Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden" bzw. ihr "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst", dann kann diese Partei das ganze Vorhaben blockieren. Da helfen dann leider (3.) bzw. (4.) auch nicht weiter. Ich würde daher auf jeden Fall prüfen, ob diese Beeinträchtigung (siehe Formulierung im Gesetzestext) gegeben ist. Im Zweifel würde ich natürlich erst einmal die Position vertreten, dass die Beeinträchtigung NICHT gegeben ist und den Beschluss per (3.) ggf. (4.) durchboxen. Die "beachteiligte" Partei müsste dann ja erst einmal gegen den Beschluss klagen...
  21. Klar. Frage ist nur, was passiert wenn er das nicht unterschreiben will...
  22. Moin, poste gern mal die Eckdaten, dann lässt es sich besser einschätzen. Ne Glaskugel hat hier auch niemand Lage, Kaufpreis, Mieteinnahmen, Befeuerungsart.. Ansonsten: "Angeblich sei es ein kleiner Schaden und mit ca 5000 EUR zu beheben." diesen Satz komplett ignorieren und einen Bausachverständigen dazuholen.
  23. Nicht direkt zum Thema Immobilien.. und auch kein Buch.. Aber vielleicht trotzdem interessant: https://itunes.apple.com/de/podcast/taxguerilla-steuern-mit-dirk-winkler/id1209698238?mt=2 bzw https://de-de.facebook.com/taxguerilla/
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