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Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Hauptsache alles regulieren wollen.. Und wenn das zu unerwünschten Nebeneffekten führt, dann nochmals nachregulieren. #lompscher knows what's best for me 😍
  2. Ich würde etwas Eigenrecherche empfehlen https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abgrenzung-von-anschaffungskosten-herstellungskosten-un-5-anschaffungsnaher-aufwand_idesk_PI17574_HI2348786.html
  3. "Anschaffungsnaher Aufwand"
  4. Ich stelle jetzt erst mal eine Leiter ans Fenster - damit kann ich zunächst ruhig schlafen denn der Mieter kann sich im Notfrall retten bzw. von außen kommt man hoch. Dann kümmere ich mich um eine Langfristlösung. Genau das erlebe ich gerade - bis ins Dach sind sie zum Glück noch nicht vorgedrungen. Kommentar war übrigens: "Ich verstehe nicht, warum sich die Leute [Käufer, Investoren] nicht vorher einen Brandschutzbeauftragten suchen und eine Einschätzung einholen. Bei einem Auto prüft man vorher alles, Häuser werden nicht so akribisch geprüft". Daran merkt man, dass der gute Herr wahrscheinlich noch nie ein Haus als Investment gekauft hat. Natürlich hat er nicht ganz unrecht; aber ich wette: Selbst wenn ich vorher mit dem einen Brandschutzbeauftragten ne Begehung mache und alles wie gewünscht für einen fünfstelligen Betrag herrichte, wird der zweite Brandschutzbeauftragte ein Jahr später neue Maßnahmen für einen fünfstelligen Betrag aufdecken. Bitte nicht falsch verstehen - ich möchte niemals erleben müssen, dass sich ein Mieter nicht rechtzeitig retten kann!! Dennoch werden Vermietern hier Steine in den Weg gelegt, das ist unfassbar.. Insbesondere der Ton des Herren war m.E. unter aller Sau. Und das auch noch .. Und was komtm bei den Bildzeitungs-Lesern bzw. in der breiten Öffentlichkeit an? Das hier.
  5. Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt Genau darüber bin ich entsetzt. Ich beauftrage ihn für eine Sache und er kommt mit ner anderen. Großes Partnerschaftliches Ingeneurbüro mit Brandschutz-Spezialisierung.
  6. @Toprock Gelänge bzw. Garten hinter dem Haus, stark abschüsig (Gelände per ~4m hoher Mauer abgefangen) - da kommt kein Feuerwehrauto hoch, das ist im Grunde das Problem. @HenKo Das trifft den Nagel genau auf den Kopf. Genau das bedeutet für mich, dass das Fehlen des zweiten Rettungsweges allein schon als "Gefahr für Leib und Leben" gewertet werden kann (und vor einem Gericht wohl aus so gewertet wird) - und ich somit einen Handlungsbedarf habe. dazu kommt, dass ich nun um diese Situation weiß und die Augen davor nicht verschließen kann (und es auch nicht will). Ich werde mir nun weitere Angebote einholen.. die 3500€ Aufstellkosten plus 500€/Monat scheinen mir doch überzogen für eine temporäre Lösung.. Zumal das Problem damit ja nicht dauerhaft gelöst ist.
  7. Das ist ein guter Ansatz.. Ich scheue ja nicht den Aufwand bzw. die Kosten einer permanenten Lösung - ich möchte meinen Mietern ja auch sicheren Wohnraum zur Verfügung stellen. Was mich stört ist die Hektik, die der Brandschützer da aufkommen lässt (teure temporäre Lösung jetzt plötzlich ganz dringend). Wenn man mir 3 Monate Zeit gibt, gehe ich das Thema "dauerhafte Lösung" gern an (ich muss ja recherchieren, Angebote einholen etc..). Nun möchte ich gern erst einmal über "Bestandsschutz" den Druck vom Kessel nehmen. Bzgl. dauerhafte Lösung wäre dann noch zu klären, ob der Verkäufer sich beteiligt.. Ich tippe mal nein.
  8. Das ist die langfristig beste Lösung.. Der Brandschützer macht Druck ich müsste jetzt umgehend eine temporäre Treppe anbringen (habe ein Angebot vom Gerüstbauer über 3500€ Aufstellkosten + 500€/Monat Nutzung) .. wohlgemerkt für eine Wohnung, die seit Jahrzehnten genutzt wird und m.E. Bestandschutz genießen sollte (mein Verständnis von Bestandsschutz ist allerdings begrenzt und die Argumente des Brandschützers wiegen wahrscheinlich schwerer). Ich rufe den Brandschützer gleich mal an.. Es nervt mich tierisch, dass ich jemanden für die Umnutzung einer Wohnung (Wertsteigerung, Mehreinnahmen) bezahle, und stattdessen erst mal einen dicken Sack Kosten komme für eine Wohnung um die es gar nicht geht.
  9. Haus 1919, TE 1996.Es handelt sich nicht um einen DG Ausbau; Die Wohnung liegt im UG (jedoch stark abfallendes Gelände nach hinten raus, sprich nicht ebenerdig - die besagte Wohnung hat nur Fenster nach hinten raus, keines nach vorn (Hang). Die Maßnahme betrifft die Wohnung, die der Brandschützer nun beanstanded, überhaupt nicht. Meine "Maßnahme" ist ein Umbau von nicht-zu-wohnzwecken-dienenden-Räume im Kellergeschoss in Wohnram. Dies ist komplett losgelöst von der Wohnung, die beanstanded wird. Sprich: Ich baue räumlichkeiten im Kellergeschoss zu Wohnraum um. Dies ist auch möglich; Architekt involviert etc. Im Zuge dieser Maßnahme war der Brandschützer da. Die Umnutzung im Kellergeschoss ist möglich, der Bauantrag wird demnächst eingereicht. "Nebenbei" sozusagen, als der Brandschützer sich die Pläne angeschaut hat, beanstanded der Branschützer nun die Wohnung im darüberliegenden Geschoss.. Obwohl diese Wohnung überhaupt nicht Gegenstand der Umnutzung ist.
  10. Folgende Situation: 2017 ein MFH gekauft. Haus ist aufgeteilt in 10x Sondereigentum (TE vorhanden, Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Ebenso im Grundbuch). Ich konnte die Wohnung damals nicht begehen (pflegebedürftiger Mieter, der die Türe nicht öffnet). Im Zuge einer anderen Maßnahme hat der Brandschützer nun (2019) festgestellt, dass eine der Wohnungen über keinen 2. RW verfügt und schnellstmöglich eine temporäre Treppe angestellt werden muss. 1) Ich habe ein Wohnungsgrundbuch und eine TE. In beiden ist die Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Genehmigungen / Bauakten gibt es keine. Wie kann das sein? 2) Kann ich den Verkäufer in Regress nehmen? Vielleicht habt ihr Tipps.. Maybe @Arnd Uftring? Unangenehme Sache.
  11. Denk bitte auch noch daran, die Grundsteuer zu den vom-Mieter-zu-zahlenden Positionen hinzuzufügen!
  12. woher das? (gilt nur bei Ratenkrediten, nicht bei baufi)
  13. Das Gesetz gilt für alle .. Wording wahrscheinlich bei jedem etwas anders. Letztendlich schützt sich der Makler dagegen, dass er den Kontakt zum Verkäufer herstellst und du dann den Vertrag mit dem Makler widerrufst (rückwirkend) - somit hätte der Makler kein Anspruch auf Provision. Alles normal, einfach machen.
  14. Ich fasse es zusammen: Emotional begründete Spekulation. Das kann man an der Börse auch einfacher haben
  15. Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  16. Alles angeben - sind ja alles km, die du nur aufgrund der Gewinnerzielungsabsicht gefahren bist.
  17. In Mietvertragsvorlagen wird die Grundsteuer zumeist explizit als vom-Mieter-zu-zahlende-Betriebskosten aufgeführt. Ebenso sieht es das Gesetz vor. https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html Den Bescheid bekommt derjenige, der zum 1.1. des jeweiligen Jahres Eigentümer war. Die Zahlungen sind dann meist quartalsweise von dieser Person zu leisten. Auf Nachfrage war die in meinem Fall zusändige Finanzbehörde nicht gewillt, dies unterjährig umzustellen; sprich der Alt-Eigentümer bleibt für das gesamte Jahr zahlungspflichtig (auch wenn der Verkauf schon am 2. Januar stattfand). Im Innenverhältnis holt sich der Alt-Eigentümer die Grundsteuern dann vom Neu-Eigentümer zurück. Der Neu-Eigentümer bekommt sie vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlung. Ich würde also beim Alt-Eigentümer (bzw. beim Verwalter, je nach Objekt) nachfragen und um Zusendung bitten. Die Höhe der Grundsteuer lässt sich nicht pauschalisieren. Ich zahle in einem Objekt 1,x€ / m² .. in einem anderen Objekt 5,x€ / m². Kommt auf die Einheitswerte und Hebesätze an. Gerade die Einheitswerte bzw. dessen Berechnung / Bewertung ist immer wieder Gegenstand politischer Diskussion.. https://www.tagesschau.de/inland/faq-grundsteuer-101.html https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/eigentum/grundsteuer-und-einheitswert-so-haengt-das-zusammen.html
  18. Gibt's verschiedene Meinungen zu .. Mancher hat sein/ihr eigens Template .. Viele (inkl. ich selbst) nutzen den von H&G. Gibt's bei den lokalen Vereinen zu kaufen, zumeist als Papier-Version oder PDF.
  19. Wenn der Verkäufer das mitmacht, dann super .. Für ihn besteht das Risiko, dass sich die Renovierungen nicht mehr steuerlich absetzen lassen (da so kurz vor Verkauf)
  20. Natürlich geht das! .. wenn der Mieter dem zustimmt
  21. Side Note: Die Steuerklasse hat keine Auswirkung auf die Steuern, die du zahlen musst.
  22. Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  23. Das ist genau der Punkt. Gerade als Anfänger wirst du mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit kein Haus finden, bei dem du dir noch einen Verwalter leisten kannst (ohne draufzulegen). Heißt nicht, dass es unmöglich ist ..
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