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Kalle

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  1. Bei mir wurde die IHR (und ebenso bewegliche Teile wie eine EBK) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom FA bisher immer korrekt automatisch abgezogen. Hierfür ist die Aufteilung on Grund und Boden ja auch unerheblich. Die Aufteilung wäre ja eher für die AfA relevant. Dafür dann wie mvg schrieb die IHR und beweglichen Dinge vom Wert abziehen bevor die Aufteilung stattfindet. Das macht allerdings nicht das Finanzamt sondern du in der StE.
  2. Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß. Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt. Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.
  3. Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  4. Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  5. Ich stand vor einer ähnlichen Thematik; Mieter sollte Hausmeister-Tätigkeiten, Treppenhausreinigung, Mülltonnen- und Winterdienst übernehmen. Statt einer Miet-Reduzierung habe ich den Mieter als Hausmeister angestellt. Das ist unterm Strich teurer als die Miete zu reduzieren (weil ich die Mieteinnahmen ja voll versteuere und Sozialabgaben für den Angestellten zahlen muss) - andererseits hat es m.E. überwiegende Vorteile: Mieter (Angestellter) ist versichert und steuerlich ist es sauberer Miete und damit Wert der Immobilie ist höher (bei Faktor-Betrachtung nach außen hin) Die Themen sind von einander getrennt (beide Verhältnisse könnnen separat von einander gekündigt oder erhöht werden, ohne dass es das andere Verhältnis beeinflusst) Mieter fühlt sich eventuell stärker verpflichtet, seiner Arbeit als Angestellter gewissenhaft nachzukommen Funktioniert gut; ich würde es wieder so machen. Umfangreichere Reparaturen (also nicht "Glühbirne im Keller wechseln" oder "Heizung entlüften" sondern größere Dinge) lasse ich von Firmen bzw. Fachfirmen machen - wie erwähnt aus Haftungs- bzw. Regress-Gründen.
  6. Kalle

    Steuern doppelt zahlen?

    Ich nehme an es gibt auch zweichen PL und DE ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. m.E.n. ein Fall für einen StB.
  7. Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab: Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran Mieter schreibt mir ne WhatsApp Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.) Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an Der Handwerker ist im Urlaub Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will) Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können Im besten Fall löst der Handwerker das Problem [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.] Handwerker schickt mir die Rechnung Ich zahle die Rechnung Rechnungsbetrag: 300€ Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen . Take my money! Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte... Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter. Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür. Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..) Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.
  8. Hauptsache alles regulieren wollen.. Und wenn das zu unerwünschten Nebeneffekten führt, dann nochmals nachregulieren. #lompscher knows what's best for me 😍
  9. Ich würde etwas Eigenrecherche empfehlen https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abgrenzung-von-anschaffungskosten-herstellungskosten-un-5-anschaffungsnaher-aufwand_idesk_PI17574_HI2348786.html
  10. "Anschaffungsnaher Aufwand"
  11. Ich stelle jetzt erst mal eine Leiter ans Fenster - damit kann ich zunächst ruhig schlafen denn der Mieter kann sich im Notfrall retten bzw. von außen kommt man hoch. Dann kümmere ich mich um eine Langfristlösung. Genau das erlebe ich gerade - bis ins Dach sind sie zum Glück noch nicht vorgedrungen. Kommentar war übrigens: "Ich verstehe nicht, warum sich die Leute [Käufer, Investoren] nicht vorher einen Brandschutzbeauftragten suchen und eine Einschätzung einholen. Bei einem Auto prüft man vorher alles, Häuser werden nicht so akribisch geprüft". Daran merkt man, dass der gute Herr wahrscheinlich noch nie ein Haus als Investment gekauft hat. Natürlich hat er nicht ganz unrecht; aber ich wette: Selbst wenn ich vorher mit dem einen Brandschutzbeauftragten ne Begehung mache und alles wie gewünscht für einen fünfstelligen Betrag herrichte, wird der zweite Brandschutzbeauftragte ein Jahr später neue Maßnahmen für einen fünfstelligen Betrag aufdecken. Bitte nicht falsch verstehen - ich möchte niemals erleben müssen, dass sich ein Mieter nicht rechtzeitig retten kann!! Dennoch werden Vermietern hier Steine in den Weg gelegt, das ist unfassbar.. Insbesondere der Ton des Herren war m.E. unter aller Sau. Und das auch noch .. Und was komtm bei den Bildzeitungs-Lesern bzw. in der breiten Öffentlichkeit an? Das hier.
  12. Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt Genau darüber bin ich entsetzt. Ich beauftrage ihn für eine Sache und er kommt mit ner anderen. Großes Partnerschaftliches Ingeneurbüro mit Brandschutz-Spezialisierung.
  13. @Toprock Gelänge bzw. Garten hinter dem Haus, stark abschüsig (Gelände per ~4m hoher Mauer abgefangen) - da kommt kein Feuerwehrauto hoch, das ist im Grunde das Problem. @HenKo Das trifft den Nagel genau auf den Kopf. Genau das bedeutet für mich, dass das Fehlen des zweiten Rettungsweges allein schon als "Gefahr für Leib und Leben" gewertet werden kann (und vor einem Gericht wohl aus so gewertet wird) - und ich somit einen Handlungsbedarf habe. dazu kommt, dass ich nun um diese Situation weiß und die Augen davor nicht verschließen kann (und es auch nicht will). Ich werde mir nun weitere Angebote einholen.. die 3500€ Aufstellkosten plus 500€/Monat scheinen mir doch überzogen für eine temporäre Lösung.. Zumal das Problem damit ja nicht dauerhaft gelöst ist.
  14. Das ist ein guter Ansatz.. Ich scheue ja nicht den Aufwand bzw. die Kosten einer permanenten Lösung - ich möchte meinen Mietern ja auch sicheren Wohnraum zur Verfügung stellen. Was mich stört ist die Hektik, die der Brandschützer da aufkommen lässt (teure temporäre Lösung jetzt plötzlich ganz dringend). Wenn man mir 3 Monate Zeit gibt, gehe ich das Thema "dauerhafte Lösung" gern an (ich muss ja recherchieren, Angebote einholen etc..). Nun möchte ich gern erst einmal über "Bestandsschutz" den Druck vom Kessel nehmen. Bzgl. dauerhafte Lösung wäre dann noch zu klären, ob der Verkäufer sich beteiligt.. Ich tippe mal nein.
  15. Das ist die langfristig beste Lösung.. Der Brandschützer macht Druck ich müsste jetzt umgehend eine temporäre Treppe anbringen (habe ein Angebot vom Gerüstbauer über 3500€ Aufstellkosten + 500€/Monat Nutzung) .. wohlgemerkt für eine Wohnung, die seit Jahrzehnten genutzt wird und m.E. Bestandschutz genießen sollte (mein Verständnis von Bestandsschutz ist allerdings begrenzt und die Argumente des Brandschützers wiegen wahrscheinlich schwerer). Ich rufe den Brandschützer gleich mal an.. Es nervt mich tierisch, dass ich jemanden für die Umnutzung einer Wohnung (Wertsteigerung, Mehreinnahmen) bezahle, und stattdessen erst mal einen dicken Sack Kosten komme für eine Wohnung um die es gar nicht geht.
  16. Haus 1919, TE 1996.Es handelt sich nicht um einen DG Ausbau; Die Wohnung liegt im UG (jedoch stark abfallendes Gelände nach hinten raus, sprich nicht ebenerdig - die besagte Wohnung hat nur Fenster nach hinten raus, keines nach vorn (Hang). Die Maßnahme betrifft die Wohnung, die der Brandschützer nun beanstanded, überhaupt nicht. Meine "Maßnahme" ist ein Umbau von nicht-zu-wohnzwecken-dienenden-Räume im Kellergeschoss in Wohnram. Dies ist komplett losgelöst von der Wohnung, die beanstanded wird. Sprich: Ich baue räumlichkeiten im Kellergeschoss zu Wohnraum um. Dies ist auch möglich; Architekt involviert etc. Im Zuge dieser Maßnahme war der Brandschützer da. Die Umnutzung im Kellergeschoss ist möglich, der Bauantrag wird demnächst eingereicht. "Nebenbei" sozusagen, als der Brandschützer sich die Pläne angeschaut hat, beanstanded der Branschützer nun die Wohnung im darüberliegenden Geschoss.. Obwohl diese Wohnung überhaupt nicht Gegenstand der Umnutzung ist.
  17. Folgende Situation: 2017 ein MFH gekauft. Haus ist aufgeteilt in 10x Sondereigentum (TE vorhanden, Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Ebenso im Grundbuch). Ich konnte die Wohnung damals nicht begehen (pflegebedürftiger Mieter, der die Türe nicht öffnet). Im Zuge einer anderen Maßnahme hat der Brandschützer nun (2019) festgestellt, dass eine der Wohnungen über keinen 2. RW verfügt und schnellstmöglich eine temporäre Treppe angestellt werden muss. 1) Ich habe ein Wohnungsgrundbuch und eine TE. In beiden ist die Wohnung als Wohnung ausgewiesen. Genehmigungen / Bauakten gibt es keine. Wie kann das sein? 2) Kann ich den Verkäufer in Regress nehmen? Vielleicht habt ihr Tipps.. Maybe @Arnd Uftring? Unangenehme Sache.
  18. Denk bitte auch noch daran, die Grundsteuer zu den vom-Mieter-zu-zahlenden Positionen hinzuzufügen!
  19. woher das? (gilt nur bei Ratenkrediten, nicht bei baufi)
  20. Das Gesetz gilt für alle .. Wording wahrscheinlich bei jedem etwas anders. Letztendlich schützt sich der Makler dagegen, dass er den Kontakt zum Verkäufer herstellst und du dann den Vertrag mit dem Makler widerrufst (rückwirkend) - somit hätte der Makler kein Anspruch auf Provision. Alles normal, einfach machen.
  21. Ich fasse es zusammen: Emotional begründete Spekulation. Das kann man an der Börse auch einfacher haben
  22. Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  23. Alles angeben - sind ja alles km, die du nur aufgrund der Gewinnerzielungsabsicht gefahren bist.
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