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Immopreneur.de | Community

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. @mc_m Dies ist ein Forum für Immobilien-Investments. Es scheint mir, als suchst du Rat zu einer rechtlichen Fragestellung zu einer Neubauwohnung, die du (wahrscheinlich?) zum Eigennutz erworben hast. Dieses Forum ist keine Anlaufstelle für derartige Fragestellungen! PS: und der Doppel-Post war auch unnötig. https://immopreneur.de/forum/topic/5971-neubau-einer-wohnung-abgehängte-decken-rechtsanspruch/?tab=comments#comment-51091
  2. Hi. Kredite werden sehr schwer zu bekommen sein. Verständlicherweise. Wollt ihr halten oder flippen? Die Haftungs-Thematik halte ich für überzogen; gegen schlimme Dinge bist du versichert. Warum kauft ihr nicht abwechselnd .. mal der eine, mal der andere? Halte ich für das deutlich einfachere und kostengünstigere Modell.
  3. Hi, Glückwunsch. 1. Ich besichtige selbst mit den Interessenten. Ich finde es wichtig, dass ich die Termine vorgebe und dann direkt 5+ Besichtigungen hintereinander abfertige, sonst verbringe ich zu viel Zeit mit Pendeln und No-Shows. Interessenten bekommen direkt eine Selbstauskuft (blanko) und Schufa-Einwilligung, die sie mir bei bestehendem Interesse (gern digital) zusenden sollen. Wer das dann auch tut, hat tatsächlich interesse. Keine mündlichen Zusagen! 2. Bei Vermietung deutlich oberhalb des Mietspiegels: Staffelmiete. Bei Vermietung im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete: regulär.
  4. Auf jeden Fall machen würd ich den üblichen Kram: Weiß streichen (neu tapezieren nur wenn wirklich notwendig).. Teppich gegen ein günstiges Laminat ersetzen. Beim Bad kommt's auf die Nachfrage bzw. die Preiselastizität an. Wenn die Preiselastizität hoch ist tendenziell Keramik, Fliesen etc. so belassen und nur die Tapete entfernen und mit geeigneter Farbe streichen. Etwas problematisch finde ich die Licht-Situation .. Normalerweise baller ich in kleine Bäder ohne Fenster ne richtig helle LED Deckenleuchte rein; das ist hier scheinbar nicht möglich; da würde ich eventuell ordentliche Badschränke mit kräftiger Beleuchtung einsetzen.
  5. Habt ihr die Wohnung tatsächlich beide gekauft? Ich hätte sonst vorgeschlagen, dass nur einer kauft - das vereinfacht die Sache. Ist für die aktuelle Wohnung natürlich ggf. zu spät .. aber für zukünftige würd ich es so machen. Ihr wollt ja langfristig vermieten (Buy & Hold) oder? Für die aktuelle Wohnung einfach ne GbR.
  6. Na da schenken meine Jobcenter-Mieter mir ausnahmsweise gerade echt mal etwas Gelassenheit
  7. Ja probier mal; Sie wird dir garantiert umgehend antworten und die die Schlüssel aushändigen. Vielleicht mit ner Tafel Schokolade dazu. Spaß beiseite, du musst wohl eine Klage bei Eigenbedarf einreichen und das ganze durchboxen, bis du einen Titel hast. Dann räumen. Würde ich nicht ohne Anwalt machen.
  8. Hallo, dies ist ein Forum von- und für Immobilieninvestoren. Einen Einstieg in die Thematik "Häusliches Arbeitszimmer" gibt es z.B. hier: https://www.haufe.de/thema/haeusliches-arbeitszimmer/ Dieses Forum ist leider der falsche Ort für deine Fragestellung.
  9. Achtung! Meiner Ansicht nach ganz viel gefährliches Halbwissen hier im Thread. Eine "Spekulationssteuer" gibt es nicht. Generell musst du auf Dinge, mit denen du handelst, Steuern zahlen. Es gibt Konstellationen in denen dir unterstellt wird, dass du nicht handelst --> beispielsweise wenn du die Immobilie 10 Jahre gehalten hast. Wenn du eine Wohnung kaufst und ein Jahr später nachweislich aus beruflichen Gründen umziehen musst (ggf. ins Ausland) kann man dem Finanzamt stichhaltig erklären, dass hier kein Immobilienhandel vorliegt. Ich bin kein steuerberater - das muss mit dem Steuerberater abgeklärt werden. Bitte bedenke auch, dass du ggf. auf den Gewinn (!) Steuern zahlst. Wenn du eine Wohnung kaufst und sie innerhalb eines Jahres wieder verkaufst und das Finanzamt dir Handel unterstellt, dann fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Ich verstehe nicht, warum hier im Forum Newbies immer gleich mit dem denkbar kompliziertesten theoretischen Problem starten. Fassen wir zusammen: Du möchtest eine Wohnung kaufen, die derzeit von einer Familie bewohnt wird.. Diese Familie Möchtest du (anscheinend?) auf Eigennutz rausklagen oder zumindest kündigen? Zudem erwartest du, dass die Wohnung innerhalb weniger Monate massiv an Wert zulegt und du ggf. aufgrund eines Umzugs wieder verkaufen musst. Hab ich das richtig zusammengefasst?
  10. Ohne Wohnflächenberechnung würde ich auch keinen Kredit vergeben.
  11. Was genau geht da "vertragstechnisch nicht"? Man kann doch im im KV den Stellplatz separat ausweisen.. Wie auch bei einer Garage oder auf unbewegliche Dinge wie eine EBK oder die IHR. im Mietvertrag kann man m.E. festlegen was man möchte. Wohnung wird ohne- mit einem, oder mit zwei Stellplätzen vermietet. Grundbuch und Vermietung haben nichts miteinander zu tun. Aufpassen würde ich, wenn die Wohnung nicht leer (also bereits vermietet) ist. Wenn der Bestandsmieter die Stellplätze jahrelang genutzt hat, könnte das als stillschweigende Übereinkunft gedeutet werden .. Sprich du kannst dem Mieter die Stellplätze nicht einfach wegnehmen - egal was im Mietvertrag steht. Denk hier daran, dass die Vermietung eines Stellplatzes ohne zugehörige Wohnung ggf. umsatzsteuerpflichtig ist.
  12. Das ist in etwa so sinnvoll wie die Frage: "Wie viele Münzen benötige ich, um 10.000€ zu besitzen".
  13. Ja. Alternativ die Commerzbank Baufi App (dort kann man eine "schnelle Bewertung ohne Foto" machen; greift mWn auf Sprengnetter Daten zurück.. for free). Nö, bzw. kommt drauf an in welcher Konstellation ihr kauft und was ihr ehelich vereinbart (Ehevertrag etc.). Das ist dann wieder sehr individuell und sollte mit einem StB durchgesprochen werden. Im Normalfall (also Zugewinngemeinschaft & wenn ihr nichts spezielles vereinbart) gehört die Immobilie mWn zunächst dem, der sie kauft - die Einkünfte (Mieten, Wertsteigerung) sind in der Ehe Zugewinn. Die Ehe "loht" sich ggf. bei gemeinschaftlicher Veranlagung durch Ehegattensplitting / Progression und ggf. andere Ausschöpfung der Freibeträge .. aber das gilt ja generell und hat nichts speziell mit der Immobilie zu tun. Das ist soooo kleinteilig .. Ich würde mich da nicht weiter mit beschäftigen. Euer Vorhaben muss sich lohnen - egal ob alleine oder als Ehepaar. Kosten für Umschreibung etc. sind im Gesamtkontext zu vernachlässigen.
  14. EDIT Sehe gerade: Der Post ist aus dem Juli 2019 .. Keine Ahnung, @Berri, warum du den ausgegraben hast ¯\_(ツ)_/¯ Der eingangs von dir zitierte Satz dient m.E. nur dazu, noch einmal deutlich & klar den Kauf vom Mietverhältnis zu entkoppeln. Sprich: Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird oder kündigt, dann beeinträchtigt dies nicht den Kauf. Eben. Ruf doch einfach den Mieter an und sag ihm er kann wohnen bleiben wenn du das möchtest. Ich kann mir auch vorstellen (Vermutung!), dass der Verkäufer aus Unwissenheit gekündigt hat (weil der Verkäufer nicht weiß/wusste, dass das Mietverhältnis auf den Käufer übergeht). Aus Sicht des Verkäufers also: "Ich habe ja verkauft, dann trenne ich mich auch von dem Mietverhältnis". In diesem Fall kann ein kurzes Gespräch mit dem Mieter die Sache wahrscheinlich klären.
  15. Sicherlich technisch möglich .. Aber m.E. treffen da zwei Strategien aufeinander, die nicht so richtig zusammen passen. Als Eigenheim möchte man vermutlich etwas schönes. Das Eigenheim hat eventuell auch etwas mit Selbstverwirklichung zu tun. Und wenn wir ganz ehrlich sind: Etwas repräsentativ sollte es auch sein. Zumindest ist das bei mir so .. Ich brauche keine Protzbau, aber ich möchte schon, dass Leute es bei mir schön finden und das Eigenheim vorzeigbar ist. Für die Vermietung habe ich ganz andere Ziele.. Minimale effektive Dosis! Das Risiko ist nun, dass man sich ein Eigenheim kauft oder umbaut, welches am Ende einen Faktor >30 hat. Für die Vermietung denkbar ungeeignet. Anders herum wird man (wahrscheinlich) nicht gern selbst in einem Faktor 12 Haus wohnen (ohne zu investieren, was den Faktor ja voraussichtlich wieder in die Höhe treibt). Flippen passt da schon eher.. Also einziehen, aufwerten, verkaufen. Aber auch hier sollte man aufpassen, dass man passend zur Lage und zur Nachfrage aufwertet .. und nicht nach dem eigenen Geschmack geht. Ich würde es ganz ehrlich strikt trennen. Eigenheim / Mietwohnung für sich selbst. Und Vermietung / Flippen als Business betreiben. Das eine ist eine Ausgabe (Luxus / Konsum), das andere ist ein Investment (Rendite).. Sobald man mischt, verwässert das m.E. die Strategie. Aber wie gesagt .. Das ist nur meine ganz persönliche Ansicht. Vielleicht als Disclaimer noch: Ich wohne mit Frau & Kind in einer Neubauwohnung zur Miete (in einer Großstadt in NRW). Die Wohnung hat vermutlich einen Faktor von ~35. Uns reizt generell die Idee eines Eigenheims (mit Garten etc.) und ich möchte nicht ausschließen, dass wir irgendwann mal bauen/kaufen .. Für den Moment möchten wir das jedoch nicht. Es würde mir derzeit einfach zu sehr weh tun, viel EK für ein teures Eigenheim zu verbraten und dabei unsere monatlichen Nebenkosten drastisch zu erhöhen. Wenn wir auf dem Land wohnen würden und einen langfristigen Lebens/Arbeitsmittelpunkt dort sähen, dann würde ich vermutlich anders argumentieren.
  16. Deine Situation ist ja relativ "unbesonders" .. In einer ähnlichen / vergleichbaren Situation finden sich sicherlich viele Leute in deinem/eurem Alter. Ich denke es gibt hier keinen gemeingültigen Rat, den man euch geben kann. Es kommt m.E. darauf an, was ihr vom Leben wollt. Die Entscheidung ist einfach zu emotional und zu persönlich. Ich denke die Vor- und Nachteile der jeweiligen Alternativen kennst du selber
  17. Hmm, ich weiß jetzt nicht was das bringen soll eine Vorlage hier ins Forum zu posten .. Vorlagen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es ja zuhauf zum Herunterladen. Das ist nun wirklich die leichteste Übung. Viel wichtiger ist doch Rechtssicher zustellen (Zeugen, GV, ..) Wie gehts weiter wenn der Mieter einfach nicht auszieht? -> Titel etc..
  18. Kleine Anekdote: Ich hatte letztens einen Polizeieinsatz (zwei mal an einem Wochenende) wegen eines Stress-Mieters (bzw. der Stresstyp war gar nicht mein Mieter sondern der "Gast" einer Mieterin.. Er hat Hausverbot, dieses gilt aber nicht wenn die Mieterin ihn als Gast empfängt).. Naja, Schlägerei unter Idioten im Treppenhaus auf jeden Fall. Ich bin persönlich hingefahren, um mir ein Bild von der Situation zu machen .. Wohl wissend, dass ich als Vermieter nicht beteiligt bin und dort nichts machen kann... Ein wenig auch, um den anderen (guten) Mietern zu zeigen, dass mir dieses Situation nicht egal ist. Als dann alles durch war (Anzeigen aufgenommen etc.) fragte die nette Polizistin mich vorm Haus, ob ich noch Fragen hätte. Ich: "Irgendeinen Tipp, wie ich die loswerde?" Polizistin: "Alles was ich ihnen raten könnte wäre nicht legal" Was ich damit sagen möchte: Der zivilrechtliche Weg ist ein langer und steiniger Weg. Recht haben vs. Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge bzw. es können Monate / Jahre dazwischen liegen und es kann fünfstellige Beträge kosten, die einem niemand erstattet. Ich bin kein Freund von Versicherungen, ich betrachte das eher als unser Investorenrisiko. Legal könntest du noch rauskaufen (gutes Geld schlechtem hinterherwerfen) .. Also "Schlüssel gegen Geld" .. Wenn du ganz hart drauf bist gibst du das Geld am Ende sobald du den Schlüssel hast nicht raus (was soll sie schon machen?) .. Rechtlich ist sie ausgezogen. Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen. Inzwischen habe ich einiges erlebt und sehe es nicht ein, warum ich und die Vielzahl an guten & lieben Mietern daran leiden sollen, dass ich mich als einziger an die Gesetze halte. Naja, mehr führe ich hier nicht aus.
  19. Es gibt auch Konstellationen, bei denen das Wasser für die Heizung über die Zentralheizung erwärmt wird und sich zusätzlich noch eine Etagenheizung in der Wohnung für die Erwärmung des Wassers im Bad befindet. Könnte hier der Fall sein.
  20. Für mich sind das zwei voneinander unabhängige Themen: 1: Der Mieter darf eine zusätzliche Person mit einziehen lassen. Dies muss er dir angeben, u.a. damit du die Nebenkostenvorauszahlung gegebenenfalls anheben und die Nebenkosten entsprechend anpassen kannst. 2: Das Mietverhältnis besteht weiter. Was du vorher nicht erhöhen konntest kannst du auch nachher nicht erhöhen.
  21. Letztendlich bietet der Makler eine Vermittlungsleistung an, für die er einen Preis verlangt. Der Preis ist bei Immobilienverkäufen m.E. nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt übliche Provisionen pro Bundesland, daran muss der Makler sich aber nicht halten. Wenn du mit den 4,76% nicht einverstanden sein solltest, kannst du versuchen, die Provision mit dem Makler zu verhandeln .. dem muss er natürlich nicht zustimmen. Das halte ich grundsätzlich auch für richtig - ich halte es für falsch, dass der Staat bzw. das Land die Höhe einer Provision diktieren sollte. Der Preis für die Leistung des Maklers sollte sich m.E. am Markt bilden. Als Teil-Zahler der Provision (und in der Realität je nach Markt wahrscheinlich der einzige Provisions-Zahler; im derzeitigen Umfeld schenkt der Makler dem Verkäufer wahrscheinlich die Innenprovision .. oder legt sogar drauf) hast du leider keine Auswahlmöglichkeit. Du kannst dir den Makler für das jeweilige Objekt nicht aussuchen, musst aber trotzdem zahlen. Daher würde ich ein Bestellerprinzip bei Verkäufen übrigens sogar begrüßen .. Frei nach Paveier: "Wer die Musik bestellt hat, sagt auch was gespielt wird".
  22. Ganz klar: Bezahlen & deine Zeit wichtigeren Themen schenken.
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