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Kalle

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Posts posted by Kalle


  1. Auf jeden Fall machen würd ich den üblichen Kram: Weiß streichen (neu tapezieren nur wenn wirklich notwendig).. Teppich gegen ein günstiges Laminat ersetzen.

    Beim Bad kommt's auf die Nachfrage bzw. die Preiselastizität an. Wenn die Preiselastizität hoch ist tendenziell Keramik, Fliesen etc. so belassen und nur die Tapete entfernen und mit geeigneter Farbe streichen.

    Etwas problematisch finde ich die Licht-Situation .. Normalerweise baller ich in kleine Bäder ohne Fenster ne richtig helle LED Deckenleuchte rein; das ist hier scheinbar nicht möglich; da würde ich eventuell ordentliche Badschränke mit kräftiger Beleuchtung einsetzen.


  2. Habt ihr die Wohnung tatsächlich beide gekauft?

    Ich hätte sonst vorgeschlagen, dass nur einer kauft - das vereinfacht die Sache.
    Ist für die aktuelle Wohnung natürlich ggf. zu spät .. aber für zukünftige würd ich es so machen.

    Ihr wollt ja langfristig vermieten (Buy & Hold) oder?

    Für die aktuelle Wohnung einfach ne GbR.

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  3. Ja probier mal; Sie wird dir garantiert umgehend antworten und die die Schlüssel aushändigen. Vielleicht mit ner Tafel Schokolade dazu.

    Spaß beiseite, du musst wohl eine Klage bei Eigenbedarf einreichen und das ganze durchboxen, bis du einen Titel hast. Dann räumen.

    Würde ich nicht ohne Anwalt machen.

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  4. Achtung! Meiner Ansicht nach ganz viel gefährliches Halbwissen hier im Thread.

    18 hours ago, Eddy87 said:

    Spekulationssteuer

    Eine "Spekulationssteuer" gibt es nicht. Generell musst du auf Dinge, mit denen du handelst, Steuern zahlen. Es gibt Konstellationen in denen dir unterstellt wird, dass du nicht handelst --> beispielsweise wenn du die Immobilie 10 Jahre gehalten hast.

    Wenn du eine Wohnung kaufst und ein Jahr später nachweislich aus beruflichen Gründen umziehen musst (ggf. ins Ausland) kann man dem Finanzamt stichhaltig erklären, dass hier kein Immobilienhandel vorliegt. 

    Ich bin kein steuerberater - das muss mit dem Steuerberater abgeklärt werden.

    Bitte bedenke auch, dass du ggf. auf den Gewinn (!) Steuern zahlst. Wenn du eine Wohnung kaufst und sie innerhalb eines Jahres wieder verkaufst und das Finanzamt dir Handel unterstellt, dann fällt eine Steuer auf den Gewinn an. 

    Ich verstehe nicht, warum hier im Forum Newbies immer gleich mit dem denkbar kompliziertesten theoretischen Problem starten. Fassen wir zusammen:

    Du möchtest eine Wohnung kaufen, die derzeit von einer Familie bewohnt wird.. Diese Familie Möchtest du (anscheinend?) auf Eigennutz rausklagen oder zumindest kündigen? Zudem erwartest du, dass die Wohnung innerhalb weniger Monate massiv an Wert zulegt und du ggf. aufgrund eines Umzugs wieder verkaufen musst. 

    Hab ich das richtig zusammengefasst?

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  5. 16 minutes ago, mvg said:

    Haben die Stellplätze eigene Grundbücher ?
    Sonst würde das vertragstechnisch gar nicht gehen.

    Was genau geht da "vertragstechnisch nicht"?
    Man kann doch im im KV den Stellplatz separat ausweisen.. Wie auch bei einer Garage oder auf unbewegliche Dinge wie eine EBK oder die IHR.

    im Mietvertrag kann man m.E. festlegen was man möchte. Wohnung wird ohne- mit einem, oder mit zwei Stellplätzen vermietet. Grundbuch und Vermietung haben nichts miteinander zu tun.

    Aufpassen würde ich, wenn die Wohnung nicht leer (also bereits vermietet) ist. Wenn der Bestandsmieter die Stellplätze jahrelang genutzt hat, könnte das als stillschweigende Übereinkunft gedeutet werden .. Sprich du kannst dem Mieter die Stellplätze nicht einfach wegnehmen - egal was im Mietvertrag steht.

    8 hours ago, wuestenfuch_ar said:

    vor allem auch, wenn ich die Stellplätze später losgelöst von der ETW vermieten will

    Denk hier daran, dass die Vermietung eines Stellplatzes ohne zugehörige Wohnung ggf. umsatzsteuerpflichtig ist.


  6. 44 minutes ago, Mat350ze said:

    ist die Bewertung durch sprengnetter kostenpflichtig?Muss ich ein Konto anlegen?

    Ja.

    Alternativ die Commerzbank Baufi App (dort kann man eine "schnelle Bewertung ohne Foto" machen; greift mWn auf Sprengnetter Daten zurück.. for free).

    44 minutes ago, Mat350ze said:

    Wir werden im September heiraten,  hat das auch irgendwelche Einflüsse auf den Kauf, bzw. steuerliche Vor/Nachteile? Wenn es zu einem Kauf kommt, dann wird dieser vermutlich vor dem September abgeschlossen.

    Nö, bzw. kommt drauf an in welcher Konstellation ihr kauft und was ihr ehelich vereinbart (Ehevertrag etc.). Das ist dann wieder sehr individuell und sollte mit einem StB durchgesprochen werden. Im Normalfall (also Zugewinngemeinschaft & wenn ihr nichts spezielles vereinbart) gehört die Immobilie mWn zunächst dem, der sie kauft - die Einkünfte (Mieten, Wertsteigerung) sind in der Ehe Zugewinn. Die Ehe "loht" sich ggf. bei gemeinschaftlicher Veranlagung durch Ehegattensplitting / Progression und ggf. andere Ausschöpfung der Freibeträge .. aber das gilt ja generell und hat nichts speziell mit der Immobilie zu tun.

    44 minutes ago, Mat350ze said:

    Im Grundbuch ändert sich ja dann auch der Nachname (Falls vorher eingetragen) meiner Freundin, kommen da extra Kosten auf uns zu?

    Das ist soooo kleinteilig .. Ich würde mich da nicht weiter mit beschäftigen. Euer Vorhaben muss sich lohnen - egal ob alleine oder als Ehepaar. Kosten für Umschreibung etc. sind im Gesamtkontext zu vernachlässigen.

    • Thanks 1

  7. EDIT
    Sehe gerade: Der Post ist aus dem Juli 2019 .. Keine Ahnung, @Berri, warum du den ausgegraben hast ¯\_(ツ)_/¯

    Der eingangs von dir zitierte Satz dient m.E. nur dazu, noch einmal deutlich & klar den Kauf vom Mietverhältnis zu entkoppeln.

    Sprich: Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird oder kündigt, dann beeinträchtigt dies nicht den Kauf.

    1 hour ago, Berri said:

    Wenn du den Mieter behalten möchtest, nimm die Kündigung einfach zurück.

    Eben. Ruf doch einfach den Mieter an und sag ihm er kann wohnen bleiben wenn du das möchtest.

    Ich kann mir auch vorstellen (Vermutung!), dass der Verkäufer aus Unwissenheit gekündigt hat (weil der Verkäufer nicht weiß/wusste, dass das Mietverhältnis auf den Käufer übergeht). Aus Sicht des Verkäufers also: "Ich habe ja verkauft, dann trenne ich mich auch von dem Mietverhältnis". In diesem Fall kann ein kurzes Gespräch mit dem Mieter die Sache wahrscheinlich klären.


  8. 1 hour ago, Mat350ze said:

    Was haltet ihr generell von dem Thema Immobilie erwerben, Selbst bewohnen und nach einigen Jahren vermieten?

    Sicherlich technisch möglich .. Aber m.E. treffen da zwei Strategien aufeinander, die nicht so richtig zusammen passen.

    Als Eigenheim möchte man vermutlich etwas schönes. Das Eigenheim hat eventuell auch etwas mit Selbstverwirklichung zu tun. Und wenn wir ganz ehrlich sind: Etwas repräsentativ sollte es auch sein. Zumindest ist das bei mir so .. Ich brauche keine Protzbau, aber ich möchte schon, dass Leute es bei mir schön finden und das Eigenheim vorzeigbar ist.

    Für die Vermietung habe ich ganz andere Ziele.. Minimale effektive Dosis!

    Das Risiko ist nun, dass man sich ein Eigenheim kauft oder umbaut, welches am Ende einen Faktor >30 hat. Für die Vermietung denkbar ungeeignet. Anders herum wird man (wahrscheinlich) nicht gern selbst in einem Faktor 12 Haus wohnen (ohne zu investieren, was den Faktor ja voraussichtlich wieder in die Höhe treibt).

    Flippen passt da schon eher.. Also einziehen, aufwerten, verkaufen. Aber auch hier sollte man aufpassen, dass man passend zur Lage und zur Nachfrage aufwertet .. und nicht nach dem eigenen Geschmack geht.

    Ich würde es ganz ehrlich strikt trennen. Eigenheim / Mietwohnung für sich selbst. Und Vermietung / Flippen als Business betreiben.

    Das eine ist eine Ausgabe (Luxus / Konsum), das andere ist ein Investment (Rendite).. Sobald man mischt, verwässert das m.E. die Strategie.

    Aber wie gesagt .. Das ist nur meine ganz persönliche Ansicht.

    Vielleicht als Disclaimer noch: Ich wohne mit Frau & Kind in einer Neubauwohnung zur Miete (in einer Großstadt in NRW). Die Wohnung hat vermutlich einen Faktor von ~35. Uns reizt generell die Idee eines Eigenheims (mit Garten etc.) und ich möchte nicht ausschließen, dass wir irgendwann mal bauen/kaufen .. Für den Moment möchten wir das jedoch nicht. Es würde mir derzeit einfach zu sehr weh tun, viel EK für ein teures Eigenheim zu verbraten und dabei unsere monatlichen Nebenkosten drastisch zu erhöhen. Wenn wir auf dem Land wohnen würden und einen langfristigen Lebens/Arbeitsmittelpunkt dort sähen, dann würde ich vermutlich anders argumentieren. 

    • Like 1

  9. Deine Situation ist ja relativ "unbesonders" .. In einer ähnlichen / vergleichbaren Situation finden sich sicherlich viele Leute in deinem/eurem Alter.

    Ich denke es gibt hier keinen gemeingültigen Rat, den man euch geben kann. Es kommt m.E. darauf an, was ihr vom Leben wollt. Die Entscheidung ist einfach zu emotional und zu persönlich.

    Ich denke die Vor- und Nachteile der jeweiligen Alternativen kennst du selber :)

    • Like 1

  10. Hmm, ich weiß jetzt nicht was das bringen soll eine Vorlage hier ins Forum zu posten .. Vorlagen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es ja zuhauf zum Herunterladen. Das ist nun wirklich die leichteste Übung.

    Viel wichtiger ist doch

    • Rechtssicher zustellen (Zeugen, GV, ..)
    • Wie gehts weiter wenn der Mieter einfach nicht auszieht? -> Titel etc..

     


  11. Kleine Anekdote:

    Ich hatte letztens einen Polizeieinsatz (zwei mal an einem Wochenende) wegen eines Stress-Mieters (bzw. der Stresstyp war gar nicht mein Mieter sondern der "Gast" einer Mieterin.. Er hat Hausverbot, dieses gilt aber nicht wenn die Mieterin ihn als Gast empfängt).. Naja, Schlägerei unter Idioten im Treppenhaus auf jeden Fall.

    Ich bin persönlich hingefahren, um mir ein Bild von der Situation zu machen .. Wohl wissend, dass ich als Vermieter nicht beteiligt bin und dort nichts machen kann... Ein wenig auch, um den anderen (guten) Mietern zu zeigen, dass mir dieses Situation nicht egal ist.

    Als dann alles durch war (Anzeigen aufgenommen etc.) fragte die nette Polizistin mich vorm Haus, ob ich noch Fragen hätte.

    Ich: "Irgendeinen Tipp, wie ich die loswerde?"

    Polizistin: "Alles was ich ihnen raten könnte wäre nicht legal"

    Was ich damit sagen möchte: Der zivilrechtliche Weg ist ein langer und steiniger Weg. Recht haben vs. Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge bzw. es können Monate / Jahre dazwischen liegen und es kann fünfstellige Beträge kosten, die einem niemand erstattet. Ich bin kein Freund von Versicherungen, ich betrachte das eher als unser Investorenrisiko.

    Legal könntest du noch rauskaufen (gutes Geld schlechtem hinterherwerfen) .. Also "Schlüssel gegen Geld" .. Wenn du ganz hart drauf bist gibst du das Geld am Ende sobald du den Schlüssel hast nicht raus (was soll sie schon machen?) .. Rechtlich ist sie ausgezogen.

    Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen. Inzwischen habe ich einiges erlebt und sehe es nicht ein, warum ich und die Vielzahl an guten & lieben Mietern daran leiden sollen, dass ich mich als einziger an die Gesetze halte. Naja, mehr führe ich hier nicht aus.

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  12.  Für mich sind das zwei voneinander unabhängige Themen:

    1: Der Mieter darf eine zusätzliche Person mit einziehen lassen. Dies muss er dir angeben, u.a. damit du die Nebenkostenvorauszahlung gegebenenfalls anheben und die Nebenkosten entsprechend anpassen kannst.

    2: Das Mietverhältnis besteht weiter. Was du vorher nicht erhöhen konntest kannst du auch nachher nicht erhöhen. 

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  13. Ich habe JC-Mieter .. von der alleinerziehenden Mama bis zum Bewohner mit Betreuer.
    Meine Erfahrung bisher (nicht repräsentativ .. Sample Size ist relativ gering):

    • Ich habe tolle JC Mieter und anstrengende JC Mieter
    • Ich habe tolle Selbstzahler-Mieter und anstrengende Selbstzahler-Mieter

    Soll heißen: Ich kann bei mir keine pauschale Aussage treffen "Jobcenter = gut" oder "Jobcenter = schlecht". Es kommt auf die Person an.

    Was ich aber auch sagen kann:

    • Bei Selbstzahlern habe ich gelegentlich Zahlungsverspätungen oder Zahlungsausfälle .. Mieterhöhungen waren fast immer mit Diskussionen verbunden
    • Bei JC-Mietern habe ich immer pünktlich die Miete auf dem Konto - Mieterhöhungen gingen (soweit sie im gesetzlichen Rahmen und im Rahmen des Mietspiegels lagen) problemlos und ohne Diskussion durch

  14. Letztendlich bietet der Makler eine Vermittlungsleistung an, für die er einen Preis verlangt.

    Der Preis ist bei Immobilienverkäufen m.E. nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt übliche Provisionen pro Bundesland, daran muss der Makler sich aber nicht halten. Wenn du mit den 4,76% nicht einverstanden sein solltest, kannst du versuchen, die Provision mit dem Makler zu verhandeln .. dem muss er natürlich nicht zustimmen.

    Das halte ich grundsätzlich auch für richtig - ich halte es für falsch, dass der Staat bzw. das Land die Höhe einer Provision diktieren sollte. Der Preis für die Leistung des Maklers sollte sich m.E. am Markt bilden. Als Teil-Zahler der Provision (und in der Realität je nach Markt wahrscheinlich der einzige Provisions-Zahler; im derzeitigen Umfeld schenkt der Makler dem Verkäufer wahrscheinlich die Innenprovision .. oder legt sogar drauf) hast du leider keine Auswahlmöglichkeit. Du kannst dir den Makler für das jeweilige Objekt nicht aussuchen, musst aber trotzdem zahlen. Daher würde ich ein Bestellerprinzip bei Verkäufen übrigens sogar begrüßen .. Frei nach Paveier: "Wer die Musik bestellt hat, sagt auch was gespielt wird".

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  15. Falsche Frage.. Welche Vorteile versprichst du dir von einem Gewerbe? Du willst B&H doch gar nicht gewerblich machen (oder? warum??)

    Also: schön privat einkaufen und vermieten.. Die Frage nach einer Unternehmensform stellt sich ab einer gewissen Größe von ganz alleine. Zum jetzigen Zeitpunkt sind jegliche Gedanken in diese Richtung m.E. Overkill. Stecke die Zeit und Energie lieber in die Akquise.

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  16. 4 hours ago, KFleischer said:

    Für was brauch man die Abgeschlossenheitserklärung?

    Ganz ehrlich .. Für unsere Zwecke gar nicht. Ich schaue sie mir nicht an. Wenn ich ein MFH kaufe, welches aufgeteilt ist, dann vielleicht.. Bei einer Wohnung als Teil einer WEG unterstelle ich mal, dass eine Abgeschlossenheitserklärung existiert.

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