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Kalle

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Posts posted by Kalle


  1. On 10/13/2019 at 10:08 AM, namosi said:

    destatis.de und dann nach Wertsicherungsklausel suchen, da gibt es eine Rechenhilfe.....

     

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄

     

    On 10/13/2019 at 8:54 AM, Herr Tee said:

    und, was ist passiert ?

    Interessiert mich auch, @Frederic


  2. 3 hours ago, Neuling86 said:

    Mir geht es darum, dass, wenn ich eine Immobilie für 100.000 (ohne ANK) kaufe und diese 15 Jahre stabil im Preis bleibt und ich diese dann für 100.000 anbiete, ich im Grunde diese 12% (=12.000) Anschaffungsnebenkosten Verlust eingefahren habe.

    Naja, wenn du für 100.000 anbietest, heißt das ja noch lange nicht, dass du auch für 100k verkaufst 🤠

    Spaß beiseite, das Szenario "für 100k kaufen und dann nach 15 Jahren für 100k verkaufen" ist doch recht theoretisch. Im Realfall willst du ja auf mehreren Ebenen Geld verdienen:

    • Durch die Wertsteigerung durch Inflation: Ein Haus mit 100k Wert sollte (wenn man alle anderen Faktoren außer Acht lässt) allein durch die Inflation nach 15 Jahren wohl mehr wert sein als 100k
    • Durch die Mieteinnahmen, die in Form von Tilgung in die Reduzierung des Kredites fließen
    • Durch die Mieteinnahmen, die In Form von Cashflow in deine Tasche fließen
    • Durch Aufwertung: Investition (aus Mieteinnahmen vor Steuern), die den Wert der Immobilie heben
    • Durch Heben von Potenzial: Mieterhöhungen, Rausschmiss von Problemmietern, Umnutzung zu Wohnfläche, ...
    • Durch Spekulation (Werterhöhung durch Preisanstieg aufgrund politischer / sozialer / makro-/mikroökonomischer Faktoren

    Im Grundsatz hast du trotzdem Recht, auch die Kaufnebenkosten müssen wieder reingeholt werden.


  3. Es ist einfach ein höheres Level an Granularität.

    KP / Ist-JNKM ist die einfachste und zunächst unumstrittenste Messgröße; Der "kleinste gemeinsame Nenner" sozusagen. Ich nenne das gern den "nackten Faktor" um klarzustellen, dass es sich eben um diese einfache Berechnungsart handelt. Beim nackten Faktor gibt es keine Interpretationsmöglichkeiten. Obwohl er vieles außer Acht lässt, kann man damit ohne Excel mit einfachster Mathematik feststellen, ob ein Deal generell interessant ist oder nicht. Siehe Kommentar von @Marko V.; wenn der nackte Faktor 25 ist, dann brauche ich (zumindest für meine Strategie) gar nicht erst eine detaillierte Berechnung anzustellen.

     Die Kaufnebenkosten sind natürlich für eine weitere Rendite-Berechnung wichtig, aber nicht mehr so "glasklar". Die Grunderwerbsteuer differiert von Bundesland zu Bundesland. Die Maklercourtage kann anfallen (oder auch nicht) und unterscheidet sich von Region zu Region. Die Notarkosten unterscheiden sich wenig, aber können differieren (z.B. ob mit Grundschuldbestellung oder Cash).

    Wie gesagt: Alles nicht unwichtig, aber lohnt sich gar nicht anzuschauen, wenn der nackte Faktor schon uninteressant ist.

    Wenn der nackte Faktor z.B. irgendwo bei <15 liegt, lohnt es sich, in die nächste Detailstufe (Kaufnebenkosten) zu gehen.

    Dann muss man aber noch weiter rechnen; Finanzierung, Steuern, Instandhaltung (WEG falls relevant und eigene IHR), Mietausfallrisiko, Vermarktungskosten bei Neubezug / Mieterwechsel, Verwaltung, ...

    Lange Rede kurz: man arbeitet sich von Ebene zu Ebene.

     

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  4. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. 
    Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. 
     

    Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. 
     

    Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich. 


  5. 20 minutes ago, RL3 said:

    Zur Frage mit den 2R-Wohnungen hätte ich selbst noch die eine Frage, inwiefern beurteilt ihr an einem Standort ob es sich eher lohnt kleine Immobilien (1-2R, 40-60qm) oder größere (3-4R, 70+qm) zu kaufen?

    Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab.

    20 minutes ago, RL3 said:

    PS: Beim Faktor <13 geht ihr von der Bruttomietrendite ohne Abzug weiterer Kosten (Kalkulation) aus nehme ich an.

    Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist).

    19 minutes ago, RL3 said:

    ETF-Thema: Ich habe einen Depot-Sparplan und möchte momentan ungern höhere Summen dort einmalig investieren. Daher auch die Überlegung Richtung Immobilien zu gehen um zusätzliche Diversifikation zu erreichen.

    Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen :) Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.

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  6. 18 minutes ago, Cyclone said:

    Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht

    Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen:

    30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€.

    Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen.

    Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.

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  7. 1 hour ago, Ennyone said:

    Es kommt also wie immer drauf an was du möchtest. Dein freies Einkommen wirst du wahrscheinlich nicht erhöhen. 

    Exakt.

    Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%.

    Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern.

    Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten.

    1 hour ago, Cyclone said:

    obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht

    Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).

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  8. Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen.

    Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell :)

    Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.

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  9. Ich hab mein MFH auch auf 15J finanziert. Der Unterschied zu 10J war wie OF_MZ sagt, recht gering.
    Ebenfalls hätte es übrigens fast keinen Unterschied gemacht, die Sondertilgungsoption (5% pa) rauszunehmen.

    Nach 10 Jahren habe ich dann 5 Jahre Zeit zu überlegen, was ich mache. Ist ne recht konservative Position.


  10. 10 hours ago, smutje said:

    Angenommen ich unterschreibe diese Reservierungsvereinbarung und zahle die Aufwandpauschale [...] um zunächst Zugang zu den Detailinfos der Immobilie zu erhalten

    Um Detail-Infos (Exposé?) zu erhalten, brauchst du keine Reservierung. Mit einer Reservierung sicherst du di Exklusivität für einen gewissen Zeitraum. Wenn du die Bude dann nicht kaufst, hat der Makler Zeit und Arbeit investiert & verloren. Dafür behält er die Aufwandspauschale ein.

    Ich denke das ist gerechtfertigt. Auf welcher Basis willst du diese Aufwandspauschale denn zurückholen?


  11. 41 minutes ago, Karina Arnold said:

    Könnte der Mietpreisdeckel auch dazu führen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt, da mehr Mieter in den Markt drängen und viele  angebotenen  Mietwohnungen "verfallen"?

    Könnte, ja. Könnte auch anders kommen. Das ist ja die Definition von "Spekulation".

    Bei meinen Objekten verfolge ich die Devise: Wertzuwachs durch Preissteigerung ist gern gesehen, das Objekt muss sich aber auch rechnen (also zumindest den Kapitaldienst tragen), wenn der Wert flat bleibt bzw. sogar nachgibt.

    Das scheint bei deinem Objekt nicht der Fall zu sein, ihr verlasst euch voll auf den Wertzuwachs.

    Mein Gefühl ist: Sobald Eigennutz ins Spiel kommt, wird's bei vielen emotional. Auch in diesem Thread erkennbar.

    Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht?

    400.000€ Wohnung, 40.000€ Kaufnebenkosten, 5.000€ Zinsen im Jahr. Macht 50k€ in 2 Jahren. Wenn ihr nach 2 Jahren ohne Wertveränderung wieder verkauft, habt ihr also 50k ausgegeben (Frage: Vorfälligkeitsentschädigung?).

    Für 25k€ im Jahr kann man doch in Weißensee sicherlich auch nett mieten oder? :)


  12. Moin,

    ganz grundlegende Frage: Was hast du denn überhaupt vor? Wie sieht deine Strategie aus?

    Das Projekt, welches du hier vorstellst, hat sehr viele Fallstricke und eignet sich m.E. nicht als Anfänger Objekt. Zudem kombinierst du Eigennutz mit Vermietung.

    Das Gebäude scheint professionell von einem Bauträger o.ä. hergerichtet worden zu sein. Im Regelfall eignen sich diese Objekte relativ schlecht für ein (Cashflow-orientiertes) Investment. Ich weiß ja nicht, was deine Strategie ist .. Der Großteil der User hier sucht für Buy & Hold nach renovierungsbedürftigen Wohnungen / Häusern, die strukturell in Ordnung sind, die man günstig einkaufen kann und ohne großen Aufwand herrichten und "cashflow-positiv" vermieten kann.

    Das von dir vorgestellte Objekt ist so ziemlich das Gegenteil davon. Rechtlich kompliziert und von einer anderen Person bereits aufgehübscht.. Ich kann nicht beurteilen, ob der Preis günstig ist.. Aber meine Unterstellung wäre jetzt mal: eher teuer.

    Also:

    • Wie sieht die Strategie aus, was hast du vor?
    • Wie sind die Eckdaten, welchen Faktor erwartest du und welche Faktoren sind in deiner Region üblich?

  13. 2 hours ago, Darth Vader said:

    Eigentlich wird dort nur der nackte Kauspreis angegeben. Die Arbeitshilfe teilt den Kaufpreis inklusive der NK. 

    image.thumb.png.c4efccffbc9b55dcc4e9f5f0a2734973.png

    Bei mir wurde die IHR (und ebenso bewegliche Teile wie eine EBK) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom FA bisher immer korrekt automatisch abgezogen.
    Hierfür ist die Aufteilung on Grund und Boden ja auch unerheblich.

    Die Aufteilung wäre ja eher für die AfA relevant. Dafür dann wie mvg schrieb die IHR und beweglichen Dinge vom Wert abziehen bevor die Aufteilung stattfindet.
    Das macht allerdings nicht das Finanzamt sondern du in der StE.


  14. 3 minutes ago, timbo41 said:

    Wenn die Preise sich weiter gut entwickeln steht B nach 10 Jahren besser da. Sollten die Preise stagnieren würde ich zu A tendieren.

    Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß.

    Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt.

    Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.

    • Like 4

  15. Ich hab das so aufgebaut:

    image.png.073e298a2d4e63758b6dc49cb99609b8.png

    Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen.

    Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung).

    Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte.

    Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte.

    Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen.
    Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.

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  16. Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel.

    Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.

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