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Kalle

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Posts posted by Kalle


  1. 44 minutes ago, Mat350ze said:

    ist die Bewertung durch sprengnetter kostenpflichtig?Muss ich ein Konto anlegen?

    Ja.

    Alternativ die Commerzbank Baufi App (dort kann man eine "schnelle Bewertung ohne Foto" machen; greift mWn auf Sprengnetter Daten zurück.. for free).

    44 minutes ago, Mat350ze said:

    Wir werden im September heiraten,  hat das auch irgendwelche Einflüsse auf den Kauf, bzw. steuerliche Vor/Nachteile? Wenn es zu einem Kauf kommt, dann wird dieser vermutlich vor dem September abgeschlossen.

    Nö, bzw. kommt drauf an in welcher Konstellation ihr kauft und was ihr ehelich vereinbart (Ehevertrag etc.). Das ist dann wieder sehr individuell und sollte mit einem StB durchgesprochen werden. Im Normalfall (also Zugewinngemeinschaft & wenn ihr nichts spezielles vereinbart) gehört die Immobilie mWn zunächst dem, der sie kauft - die Einkünfte (Mieten, Wertsteigerung) sind in der Ehe Zugewinn. Die Ehe "loht" sich ggf. bei gemeinschaftlicher Veranlagung durch Ehegattensplitting / Progression und ggf. andere Ausschöpfung der Freibeträge .. aber das gilt ja generell und hat nichts speziell mit der Immobilie zu tun.

    44 minutes ago, Mat350ze said:

    Im Grundbuch ändert sich ja dann auch der Nachname (Falls vorher eingetragen) meiner Freundin, kommen da extra Kosten auf uns zu?

    Das ist soooo kleinteilig .. Ich würde mich da nicht weiter mit beschäftigen. Euer Vorhaben muss sich lohnen - egal ob alleine oder als Ehepaar. Kosten für Umschreibung etc. sind im Gesamtkontext zu vernachlässigen.

    • Thanks 1

  2. EDIT
    Sehe gerade: Der Post ist aus dem Juli 2019 .. Keine Ahnung, @Berri, warum du den ausgegraben hast ¯\_(ツ)_/¯

    Der eingangs von dir zitierte Satz dient m.E. nur dazu, noch einmal deutlich & klar den Kauf vom Mietverhältnis zu entkoppeln.

    Sprich: Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird oder kündigt, dann beeinträchtigt dies nicht den Kauf.

    1 hour ago, Berri said:

    Wenn du den Mieter behalten möchtest, nimm die Kündigung einfach zurück.

    Eben. Ruf doch einfach den Mieter an und sag ihm er kann wohnen bleiben wenn du das möchtest.

    Ich kann mir auch vorstellen (Vermutung!), dass der Verkäufer aus Unwissenheit gekündigt hat (weil der Verkäufer nicht weiß/wusste, dass das Mietverhältnis auf den Käufer übergeht). Aus Sicht des Verkäufers also: "Ich habe ja verkauft, dann trenne ich mich auch von dem Mietverhältnis". In diesem Fall kann ein kurzes Gespräch mit dem Mieter die Sache wahrscheinlich klären.


  3. 1 hour ago, Mat350ze said:

    Was haltet ihr generell von dem Thema Immobilie erwerben, Selbst bewohnen und nach einigen Jahren vermieten?

    Sicherlich technisch möglich .. Aber m.E. treffen da zwei Strategien aufeinander, die nicht so richtig zusammen passen.

    Als Eigenheim möchte man vermutlich etwas schönes. Das Eigenheim hat eventuell auch etwas mit Selbstverwirklichung zu tun. Und wenn wir ganz ehrlich sind: Etwas repräsentativ sollte es auch sein. Zumindest ist das bei mir so .. Ich brauche keine Protzbau, aber ich möchte schon, dass Leute es bei mir schön finden und das Eigenheim vorzeigbar ist.

    Für die Vermietung habe ich ganz andere Ziele.. Minimale effektive Dosis!

    Das Risiko ist nun, dass man sich ein Eigenheim kauft oder umbaut, welches am Ende einen Faktor >30 hat. Für die Vermietung denkbar ungeeignet. Anders herum wird man (wahrscheinlich) nicht gern selbst in einem Faktor 12 Haus wohnen (ohne zu investieren, was den Faktor ja voraussichtlich wieder in die Höhe treibt).

    Flippen passt da schon eher.. Also einziehen, aufwerten, verkaufen. Aber auch hier sollte man aufpassen, dass man passend zur Lage und zur Nachfrage aufwertet .. und nicht nach dem eigenen Geschmack geht.

    Ich würde es ganz ehrlich strikt trennen. Eigenheim / Mietwohnung für sich selbst. Und Vermietung / Flippen als Business betreiben.

    Das eine ist eine Ausgabe (Luxus / Konsum), das andere ist ein Investment (Rendite).. Sobald man mischt, verwässert das m.E. die Strategie.

    Aber wie gesagt .. Das ist nur meine ganz persönliche Ansicht.

    Vielleicht als Disclaimer noch: Ich wohne mit Frau & Kind in einer Neubauwohnung zur Miete (in einer Großstadt in NRW). Die Wohnung hat vermutlich einen Faktor von ~35. Uns reizt generell die Idee eines Eigenheims (mit Garten etc.) und ich möchte nicht ausschließen, dass wir irgendwann mal bauen/kaufen .. Für den Moment möchten wir das jedoch nicht. Es würde mir derzeit einfach zu sehr weh tun, viel EK für ein teures Eigenheim zu verbraten und dabei unsere monatlichen Nebenkosten drastisch zu erhöhen. Wenn wir auf dem Land wohnen würden und einen langfristigen Lebens/Arbeitsmittelpunkt dort sähen, dann würde ich vermutlich anders argumentieren. 

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  4. Deine Situation ist ja relativ "unbesonders" .. In einer ähnlichen / vergleichbaren Situation finden sich sicherlich viele Leute in deinem/eurem Alter.

    Ich denke es gibt hier keinen gemeingültigen Rat, den man euch geben kann. Es kommt m.E. darauf an, was ihr vom Leben wollt. Die Entscheidung ist einfach zu emotional und zu persönlich.

    Ich denke die Vor- und Nachteile der jeweiligen Alternativen kennst du selber :)

    • Like 1

  5. Hmm, ich weiß jetzt nicht was das bringen soll eine Vorlage hier ins Forum zu posten .. Vorlagen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es ja zuhauf zum Herunterladen. Das ist nun wirklich die leichteste Übung.

    Viel wichtiger ist doch

    • Rechtssicher zustellen (Zeugen, GV, ..)
    • Wie gehts weiter wenn der Mieter einfach nicht auszieht? -> Titel etc..

     


  6. Kleine Anekdote:

    Ich hatte letztens einen Polizeieinsatz (zwei mal an einem Wochenende) wegen eines Stress-Mieters (bzw. der Stresstyp war gar nicht mein Mieter sondern der "Gast" einer Mieterin.. Er hat Hausverbot, dieses gilt aber nicht wenn die Mieterin ihn als Gast empfängt).. Naja, Schlägerei unter Idioten im Treppenhaus auf jeden Fall.

    Ich bin persönlich hingefahren, um mir ein Bild von der Situation zu machen .. Wohl wissend, dass ich als Vermieter nicht beteiligt bin und dort nichts machen kann... Ein wenig auch, um den anderen (guten) Mietern zu zeigen, dass mir dieses Situation nicht egal ist.

    Als dann alles durch war (Anzeigen aufgenommen etc.) fragte die nette Polizistin mich vorm Haus, ob ich noch Fragen hätte.

    Ich: "Irgendeinen Tipp, wie ich die loswerde?"

    Polizistin: "Alles was ich ihnen raten könnte wäre nicht legal"

    Was ich damit sagen möchte: Der zivilrechtliche Weg ist ein langer und steiniger Weg. Recht haben vs. Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge bzw. es können Monate / Jahre dazwischen liegen und es kann fünfstellige Beträge kosten, die einem niemand erstattet. Ich bin kein Freund von Versicherungen, ich betrachte das eher als unser Investorenrisiko.

    Legal könntest du noch rauskaufen (gutes Geld schlechtem hinterherwerfen) .. Also "Schlüssel gegen Geld" .. Wenn du ganz hart drauf bist gibst du das Geld am Ende sobald du den Schlüssel hast nicht raus (was soll sie schon machen?) .. Rechtlich ist sie ausgezogen.

    Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen. Inzwischen habe ich einiges erlebt und sehe es nicht ein, warum ich und die Vielzahl an guten & lieben Mietern daran leiden sollen, dass ich mich als einziger an die Gesetze halte. Naja, mehr führe ich hier nicht aus.

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  7.  Für mich sind das zwei voneinander unabhängige Themen:

    1: Der Mieter darf eine zusätzliche Person mit einziehen lassen. Dies muss er dir angeben, u.a. damit du die Nebenkostenvorauszahlung gegebenenfalls anheben und die Nebenkosten entsprechend anpassen kannst.

    2: Das Mietverhältnis besteht weiter. Was du vorher nicht erhöhen konntest kannst du auch nachher nicht erhöhen. 

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  8. Ich habe JC-Mieter .. von der alleinerziehenden Mama bis zum Bewohner mit Betreuer.
    Meine Erfahrung bisher (nicht repräsentativ .. Sample Size ist relativ gering):

    • Ich habe tolle JC Mieter und anstrengende JC Mieter
    • Ich habe tolle Selbstzahler-Mieter und anstrengende Selbstzahler-Mieter

    Soll heißen: Ich kann bei mir keine pauschale Aussage treffen "Jobcenter = gut" oder "Jobcenter = schlecht". Es kommt auf die Person an.

    Was ich aber auch sagen kann:

    • Bei Selbstzahlern habe ich gelegentlich Zahlungsverspätungen oder Zahlungsausfälle .. Mieterhöhungen waren fast immer mit Diskussionen verbunden
    • Bei JC-Mietern habe ich immer pünktlich die Miete auf dem Konto - Mieterhöhungen gingen (soweit sie im gesetzlichen Rahmen und im Rahmen des Mietspiegels lagen) problemlos und ohne Diskussion durch

  9. Letztendlich bietet der Makler eine Vermittlungsleistung an, für die er einen Preis verlangt.

    Der Preis ist bei Immobilienverkäufen m.E. nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt übliche Provisionen pro Bundesland, daran muss der Makler sich aber nicht halten. Wenn du mit den 4,76% nicht einverstanden sein solltest, kannst du versuchen, die Provision mit dem Makler zu verhandeln .. dem muss er natürlich nicht zustimmen.

    Das halte ich grundsätzlich auch für richtig - ich halte es für falsch, dass der Staat bzw. das Land die Höhe einer Provision diktieren sollte. Der Preis für die Leistung des Maklers sollte sich m.E. am Markt bilden. Als Teil-Zahler der Provision (und in der Realität je nach Markt wahrscheinlich der einzige Provisions-Zahler; im derzeitigen Umfeld schenkt der Makler dem Verkäufer wahrscheinlich die Innenprovision .. oder legt sogar drauf) hast du leider keine Auswahlmöglichkeit. Du kannst dir den Makler für das jeweilige Objekt nicht aussuchen, musst aber trotzdem zahlen. Daher würde ich ein Bestellerprinzip bei Verkäufen übrigens sogar begrüßen .. Frei nach Paveier: "Wer die Musik bestellt hat, sagt auch was gespielt wird".

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  10. Falsche Frage.. Welche Vorteile versprichst du dir von einem Gewerbe? Du willst B&H doch gar nicht gewerblich machen (oder? warum??)

    Also: schön privat einkaufen und vermieten.. Die Frage nach einer Unternehmensform stellt sich ab einer gewissen Größe von ganz alleine. Zum jetzigen Zeitpunkt sind jegliche Gedanken in diese Richtung m.E. Overkill. Stecke die Zeit und Energie lieber in die Akquise.

    • Like 1

  11. 4 hours ago, KFleischer said:

    Für was brauch man die Abgeschlossenheitserklärung?

    Ganz ehrlich .. Für unsere Zwecke gar nicht. Ich schaue sie mir nicht an. Wenn ich ein MFH kaufe, welches aufgeteilt ist, dann vielleicht.. Bei einer Wohnung als Teil einer WEG unterstelle ich mal, dass eine Abgeschlossenheitserklärung existiert.

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  12. Gleiche Erfahrung wie @JB und @Eduard H.. Wenn man beim ersten Maklerkontakt direkt die gesamte Checkliste anfragt, hat der Makler schnell keinen Bock mehr und verkauft die Wohnung lieber an jemanden, der (erst einmal) weniger Fragen stellt. Man kann sich nun darüber streiten, ob das "gut" oder "schlecht" ist .. Das führt aber zu nichts. Fakt ist: Es gibt derzeit viele Käufer und daher können sich die Makler ihre Kunden etwas aussuchen. Deal with it.

    Erst-Check bei mir:

    • Rendite / Faktor, m²-Preis, Lage etc.. Alles im Kopf auf Basis des Exposés

    Das reicht mir eigentlich schon um einen Besichtigungstermin zu machen (bzw. es zu lassen).

    Zweit-Check:

    • Mieterliste
    • Wohnflächenberechnung (und Themen wie Baugenehmigung Dachboden etc.) .. die TE brachte mir da in der Vergangenheit eher wenig
    • Hausgeld / Nebenkosten bzw. Wirtschaftsplan (siehe Kommentar Nürnberger), letztes WEG-Versammlungs-Protokoll

    Mit diesen Dingen hat man m.E. schon eine ganz gute Vorstellung und sieht, ob es sich überhaupt lohnt, in die einzelnen Mietverträge zu schauen, weitere Versammlungs-Protokolle zu studieren, die TE anzufordern etc.. Wenn man im Laufe des Ankaufsprozesses hier noch Leichen entdeckt, kann man immer noch zurücktreten (vorausgesetzt man hat sich nicht emotional an das Objekt gebunden :) )

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  13. 11 hours ago, Eduard H. said:

    Ich handhabe es nach der Maßgabe: Alles, was mich ruinieren kann, versichere ich.

    Genau so halte ich es auch (dementsprechend auch keine Rechtsschutz .. ermöglicht durch EK Polster).

    10 hours ago, Proudz said:

    Alles klar. Wohngebäude Versicherung ist in den Wegs drin, oder nicht? Schließe ich da eine seperate ab? 

    Wohngebäude ist im Rahmen der WEG enthalten.
    Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist auch Teil der WEG - diese deckt auch für die einzelnen Eigentümer das Gemeinschaftseigentum ab.

    Schau mal in deine private HP, da ist ggf. eine HUGBesitzer-HP fürs Sondereigentum enthalten (je nach HP ggf. nicht enthalten oder für ein- oder mehrere vermietete Objekte). Ich habe zusätzlich noch eine HUGBesitzer-HP für alle meine vermieteten Einheiten. Diese kannst du bei einem Versicherer abschließen (also nicht eine pro Objekt), jedoch solltest du neue Objekte immer in die Police mit aufnehmen lassen.

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  14. On 10/13/2019 at 10:08 AM, namosi said:

    destatis.de und dann nach Wertsicherungsklausel suchen, da gibt es eine Rechenhilfe.....

     

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄

     

    On 10/13/2019 at 8:54 AM, Herr Tee said:

    und, was ist passiert ?

    Interessiert mich auch, @Frederic


  15. On 10/11/2019 at 12:00 PM, Neuling86 said:

    Mir geht es darum, dass, wenn ich eine Immobilie für 100.000 (ohne ANK) kaufe und diese 15 Jahre stabil im Preis bleibt und ich diese dann für 100.000 anbiete, ich im Grunde diese 12% (=12.000) Anschaffungsnebenkosten Verlust eingefahren habe.

    Naja, wenn du für 100.000 anbietest, heißt das ja noch lange nicht, dass du auch für 100k verkaufst 🤠

    Spaß beiseite, das Szenario "für 100k kaufen und dann nach 15 Jahren für 100k verkaufen" ist doch recht theoretisch. Im Realfall willst du ja auf mehreren Ebenen Geld verdienen:

    • Durch die Wertsteigerung durch Inflation: Ein Haus mit 100k Wert sollte (wenn man alle anderen Faktoren außer Acht lässt) allein durch die Inflation nach 15 Jahren wohl mehr wert sein als 100k
    • Durch die Mieteinnahmen, die in Form von Tilgung in die Reduzierung des Kredites fließen
    • Durch die Mieteinnahmen, die In Form von Cashflow in deine Tasche fließen
    • Durch Aufwertung: Investition (aus Mieteinnahmen vor Steuern), die den Wert der Immobilie heben
    • Durch Heben von Potenzial: Mieterhöhungen, Rausschmiss von Problemmietern, Umnutzung zu Wohnfläche, ...
    • Durch Spekulation (Werterhöhung durch Preisanstieg aufgrund politischer / sozialer / makro-/mikroökonomischer Faktoren)

    Im Grundsatz hast du trotzdem Recht, auch die Kaufnebenkosten müssen wieder reingeholt werden.


  16. Es ist einfach ein höheres Level an Granularität.

    KP / Ist-JNKM ist die einfachste und zunächst unumstrittenste Messgröße; Der "kleinste gemeinsame Nenner" sozusagen. Ich nenne das gern den "nackten Faktor" um klarzustellen, dass es sich eben um diese einfache Berechnungsart handelt. Beim nackten Faktor gibt es keine Interpretationsmöglichkeiten. Obwohl er vieles außer Acht lässt, kann man damit ohne Excel mit einfachster Mathematik feststellen, ob ein Deal generell interessant ist oder nicht. Siehe Kommentar von @Marko V.; wenn der nackte Faktor 25 ist, dann brauche ich (zumindest für meine Strategie) gar nicht erst eine detaillierte Berechnung anzustellen.

     Die Kaufnebenkosten sind natürlich für eine weitere Rendite-Berechnung wichtig, aber nicht mehr so "glasklar". Die Grunderwerbsteuer differiert von Bundesland zu Bundesland. Die Maklercourtage kann anfallen (oder auch nicht) und unterscheidet sich von Region zu Region. Die Notarkosten unterscheiden sich wenig, aber können differieren (z.B. ob mit Grundschuldbestellung oder Cash).

    Wie gesagt: Alles nicht unwichtig, aber lohnt sich gar nicht anzuschauen, wenn der nackte Faktor schon uninteressant ist.

    Wenn der nackte Faktor z.B. irgendwo bei <15 liegt, lohnt es sich, in die nächste Detailstufe (Kaufnebenkosten) zu gehen.

    Dann muss man aber noch weiter rechnen; Finanzierung, Steuern, Instandhaltung (WEG falls relevant und eigene IHR), Mietausfallrisiko, Vermarktungskosten bei Neubezug / Mieterwechsel, Verwaltung, ...

    Lange Rede kurz: man arbeitet sich von Ebene zu Ebene.

     

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  17. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. 
    Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. 
     

    Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. 
     

    Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich. 


  18. 20 minutes ago, RL3 said:

    Zur Frage mit den 2R-Wohnungen hätte ich selbst noch die eine Frage, inwiefern beurteilt ihr an einem Standort ob es sich eher lohnt kleine Immobilien (1-2R, 40-60qm) oder größere (3-4R, 70+qm) zu kaufen?

    Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab.

    20 minutes ago, RL3 said:

    PS: Beim Faktor <13 geht ihr von der Bruttomietrendite ohne Abzug weiterer Kosten (Kalkulation) aus nehme ich an.

    Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist).

    19 minutes ago, RL3 said:

    ETF-Thema: Ich habe einen Depot-Sparplan und möchte momentan ungern höhere Summen dort einmalig investieren. Daher auch die Überlegung Richtung Immobilien zu gehen um zusätzliche Diversifikation zu erreichen.

    Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen :) Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.

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  19. 18 minutes ago, Cyclone said:

    Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht

    Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen:

    30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€.

    Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen.

    Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.

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