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Immopreneur.de | Community

Kalle

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Posts posted by Kalle


  1. Viele von euch werden inzwischen die Ankündigung von @Thomas Knedel gelesen haben: Das Forum wird stillgelegt.

    Das ist schade. Ich fand die Diskussionen hier im Forum deutlich fruchtvoller als die Zweizeiler auf Facebook. Man hat sich hier besser „kennengelernt“ und konnte sich für eine Antwort auch mal ein paar Minuten Zeit lassen bzw. Gedanken machen.

    Andererseits kann ich die Entscheidung aus „betriebswirtschaftlicher“ Sicht natürlich nachvollziehen.

    Solange man noch posten kann möchte ich daher die Gelegenheit nutzen allen Usern für den regen Austausch zu danken. Es hat mir viel Spaß gemacht und ich habe seit meinem Beitritt Anfang 2016 viel gelernt, gelegentlich geschmunzelt und mir öfter auch mal fassungslos an den Kopf gegriffen 🧙‍♂️ 

    Grüße gehen raus - insbesondere an @Arnd Uftring, @Jb007, @Eduard H., @Andreas@Fröhn, @nemo, @Ray, @Rene Bohsem und natürlich den Papa @Thomas Knedel himself.

    Ich freue mich drauf, euch zukünftig auf einem Stammtisch, in der Mastery und/oder auf dem Kongress zu sehen.

    Thomas, wenn zwei oder mehr Forums-User zusammenstehen musst du einen ausgeben, das ist klar oder? :D 

    Liebe Grüße und bis bald!

    Kalle

     

    Quote

    .Nach reiflicher Überlegung haben wir uns dazu entschlossen, den Betrieb des Immopreneur Forums einzustellen. Wir haben uns die Entscheidung nicht einfach gemacht, sehen aber keinen anderen Weg.

    Grund ist die zwischenzeitlich sehr geringe Nachfrage / Beteiligung im Vergleich zu anderen Plattformen, wie z. B. unserer großen Facebookgruppe (mit über 20.000, weitgehend aktiven Teilnehmern!). 

    So geht es weiter:

    Wir lassen uns natürlich genug Zeit, um allen die Gelegenheit zu geben sich neu zu orientieren. In einem ersten Schritt sind in Kürze keine Neuanmeldungen mehr möglich. Danach schränken wir die Funktionen des Forums Schritt für Schritt ein, bis es dann letztendlich vom Netz geht.

    Allen Usern des Forums sage ich schon heute besten Dank für die vielfach genialen Beiträge, Diskussionen & viel mehr, was dadurch entstanden ist. 😎

    Und zu guter Letzt: Facebook hat sich in den letzten Jahren und Monaten sehr stark weiterentwickelt. Ich tausche mich sogar mittlerweile regelmäßig mit Mitarbeitern von FB aus, um die große Immopreneur Gruppe weiter nach vorne zu bringen. Auch heute hat sie schon viel mehr Struktur, als es früher einmal möglich war. Schlagworte, Stichworte und andere Gliederungsmöglichkeiten gibt es schon heute. Mehr wird noch dazu kommen.  - Viele User sehe ich schon immer wieder "drüben" in der FB-Gruppe, über die anderen würde ich mich ebenfalls sehr freuen!

    Btw: In der FB-Gruppe gibt es auf spannende Fragen übrigens oft schon nach wenigen Minuten unzählige Antworten 😉 

    • Like 10

  2. 8 hours ago, Mizzi said:

    immerhin wurden Experten wie Dr.Kommer erwähnt, die gar nichts von Immobilien halten

    What?! Wo hast du diese Aussage her? Du redest von (dem mWn nicht promovierten) Gerd Kommer, der im Video zu sehen ist?

    8 hours ago, Mizzi said:

    @JB007: Kann man nicht so pauschal sagen

    Und worauf bezieht sich dieser Satz .. also auf welche Aussage von JB007?


  3. 1 hour ago, miniskus said:

    wenn du so einen stunt drehst

    Was für ein Stunt? @KFleischer möchte die Stimmen-Mehrheit in einer WEG erlangen um einige Maßnahmen umsetzen zu können. Das dies nicht immer so leicht ist, haben jetzt mehrere Leute beschrieben.

    1 hour ago, miniskus said:

    dass die WEG versammlung rechtssicher durchgeführt und auch konform eingeladen wurde

    Das gilt ja generell immer und hat jetzt nichts mit dieser speziellen Situation bzw. Dem Vorhaben von KFleischer zu tun.

    1 hour ago, miniskus said:

    die meisten eigentümer sind “sesselfurzer”

    Diese Aussage halte ich für herablassend und falsch. In meiner Erfahrung sind “die meisten” Eigentümer innerhalb einer WEG sehr umgängliche Menschen. Klar - jeder hat seine eigenen Interessen und Ansichten (und das ist auch gut so) - dafür gibt es ja das demokratische Modell der WEG. Sinnvolle Anträge finden nach meiner Erfahrung zumeist eine mehrheitliche Zustimmung und werden dann mehrheitlich beschlossen. Häufig gibt es da eine Partei, deren Meinung drastisch vom Konsens abweicht. Auch diese Meinung muss Gehör finden - sie wird aber zumeist überstimmt. Daneben gibt es eben Beschlüsse, denen einstimmig oder sogar allstimmig zugestimmt werden muss.  Diese können dann von einer Minderheit (und sei es nur eine Person) boykottiert werden. Das ist dann sehr ärgerlich für alle “Konsens-Parteien” (und könnte KFleischer bei seinem Vorhaben stark behindern). Andererseits ist es ein sinnvolles Konzept - man denke an eine harmonische, zumeist von Familien bewohnte WEG, die nach und nach von einem Investor mit zweifelhaften Absichten übernommen wird. Gut, dass da nicht mal eben ein Mehrheitseigentümer auf Kosten aller seine Interessen durchboxen kann.

    1 hour ago, miniskus said:

    wenn das ding so viel potential hat kauf allen eigentümern die wohnungen auf einen schlag oder uber die zeit ab.

    Das ist sicherlich theoretisch möglich, allerdings ist das ein äußerst langwieriger Prozess. Ich kenne niemanden, der das erfolgreich durchgezogen hat. Da ist der Kauf eines MFH die deutlich einfachere Taktik, da stimme ich dir zu, miniskus.

    Sorry für meine Spitzfindigkeit - ich weiß, ich habe deine Worte hier sehr auf die Goldwaage gelegt.


  4. Die Frage kommt hier immer wieder mal und lässt sich einfach pauschal nicht beantworten.

    7 hours ago, Fabian Kirchmaier said:

    es kommt sehr auf die individuelle Situation an

    Bei einer Wohnung in einem Haus, das vornehmlich von Jobcenter-Mietern bewohnt ist, wo die Nachfrage hoch ist aber nicht mehr als der übliche Jobcenter-Satz zu holen ist, würde ich nahezu gar nichts machen. Nur schauen dass alles funktioniert. Selbst streichen kann man sich hier schenken.

    Bei einer Lage, die durchaus eine höhere Miete zulässt, gibt es für mich zwei Gedanken:

    1) Rendite. 50€ Mehr-Miete * 12 Monate * Faktor 5 = 3.000€.
    Über „Faktor 5“ lässt sich natürlich diskutieren/streiten.. Aber mit 5 bist du auf der sicheren Seite.

    2) Klientel. Man könnte argumentieren, dass man einen gewissen Aufschlag auf den Faktor nimmt (z.B. Faktor 15 in diesem Beispiel, also 9.000€ Invest bei 50€ Mehr-Miete). So wirklich rentabel ist das nicht (viel ungehebeltes Kapital gebunden für „nur“ 6-7% Rendite) um ein anderes Klientel anzusprechen und bzw. eine WEG aufzuwerten (insbesondere wenn man mehrere Wohnung innerhalb dieser WEG besitzt) .. Aber das ist m.E. schon ein Spezialfall.

    Generell also:

    • Pauschal immer nur das machen, was sich lohnt („Faktor 5“)
    • Keine persönlichen Geschmäcker einfließen lassen, die sich nicht lohnen (z.B. Wände glatt verputzen statt Raufaser, obwohl das niemand bereit ist zu bezahlen)
    • Schauen, wie die Vergleichswohnungen aussehen (deinen Standard leicht darüber ansetzen, sofern rentabel)
    • Alles muss funktionieren und sauber sein (Sanitär, Lüftung, Steckdosen/Schalter, Rollläden, Fenster, Türklingel/Öffner)

    Die Wohnung muss erst einmal attraktiv für die Interessenten sein. Meistens also Wände weiß und alles hell / sauber darstellen. Gute Fotos machen.
    Wenn es Daraufhin einen guten / passenden Interessenten gibt, den aber die ein- oder andere Kleinigkeit stört, kann man immer noch verhandeln. Hab ich auch schon gemacht. Noch eine Küche einbauen, Boden austauschen .. Und sich das mit Faktor 5 bezahlen lassen.

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  5. Ich habe selbst keine Mehrheit in einer WEG, gebe aber zu bedenken, dass manche Beschlüsse eine Einstimmigkeit oder sogar Allstimmigkeit voraussetzen. Soweit ich verstehe ist dies z.B. dann der Fall, wenn alle Parteien von einer Maßnahme betroffen sind (bspw. Außenanstrich, Balkone, Rollläden .. ändern alle das Bild des Hauses und sind von allen Parteien einsehbar und betreffen somit auch alle Parteien!) . Es ist also keineswegs so, dass du einfach alles selbst entscheiden kannst, sobald du die Mehrheit der Einheiten und WEA besitzt.

    WEGs können eine Bitch sein und es geht nicht immer rationell zu. Es reicht eine Person.....

    • Like 3

  6. Mein (beschränktes) Verständnis sagt mir: Kosten werden dann abgesetzt, wenn sie anfallen.
    Dir fallen die Kosten für das Kapital (also die Zinsen) an. Egal, was du mit der Kohle machst.

    Die Kosten für die Sanierung an sich sind ebenfalls dann anzusetzen, wenn sie anfallen.

    Wie gesagt.. Dies ist eine Laienantwort, für eine belastbare Aussage bitte den StB konsultieren.

    • Like 1

  7. 41 minutes ago, Alexander3 said:

    Wie rechne ich denn den groben Wert des EFH aus? 

    Auf das Risiko hin dass ich mich wiederhole: Du wirst hier keine Formel bekommen, die dir den Wert des Hauses ausspuckt. Wir sind hier auch kein Forum für Hauskäufer zum Eigennutz.

    Der Wert einer Immobilie richtet sich nach Der Nachfrage (wie viele andere Interessenten gibt es und was sind sie bereit zu bezahlen?)

    • Makro- und Mikrolage
    • Wohnfläche, Schnitt, Grundstücksfläche
    • Baujahr, Zustand
    • Und eine Million ander Faktoren, nicht zuletzt emotionale Faktoren, persönlicher Geschmack etc. 

    Eine allgemeingültige Formel gibt es m.E. nicht. 

    • Like 1

  8. Wir nutzen für vermietete Immobilien die "Maklerformel". Also ganz plump: Kaufpreis / JahresNettoKaltMiete.
    Da bewegen wir uns bei Cashflow-Immobilien meist irgendwo zwischen 5 und 20 .. meistens eher zwischen 8 und 15.

    Diese Logik kannst du natürlich auch auf dein Eigennutz-Haus anwenden.

    Dazu müsstest du wissen (bzw. eine Annahme treffen), zu welcher Miete sich das Haus vermieten ließe.
    Also wenn du glaubst, du könntest das Haus für 2000€ vermieten und "dein" Faktor ist 14, dann dürfte das Haus 336k€ kosten.

    Das funktioniert, wie gesagt, für Rendite-Objekte ganz gut und macht Objekte vergleichbar. Eine schicke Wohnung in München mit Faktor 18 (was extrem günstig wäre) liefert weniger Miet-Rendite als eine hässliche Wohnung in Duisburg mit Faktor 11.

    Für den Eigennutz lässt sich das oft nicht anwenden, weil man für das Eigenheim meist andere Maßstäbe (und damit Faktoren) ansetzt als für Renditeobjekte.


  9.  

    12 hours ago, Alexander3 said:

    1. Wie ermittel ich den groben Wert bzw. einen realistischen Kaufpreis der Immobilie? (Formel)

    Formel: Preis den du bereit bist zu bezahlen = realistischer Kaufpreis.

    Ich glaube das hier ist das falsche Forum zur Einwertung eines EFH zum Eigennutz. Das ist sehr individuell - zudem spielen bei Eigennutz viele emotionale Themen eine Rolle.

    Hast du deine Prioritäten innerhalb von drei Wochen so drastisch verschoben? Von "wir wohnen in einer kleinen Wohnung und wollen Kapital durch Vermietung von ETWs aufbauen" hin zu "Wir machen Konsumschulden und kaufen ein EFH zum Eigennutz"? Ich meine .. das ist nicht schlimm.. Aber schon ein ganz schöner Sinneswandel in drei Wochen 🤔

    Wirkt auf mich alles sehr konfus.

    • Like 1

  10. Bodenrichtwert hat m.E. keine Aussagekraft. Es zählen lediglich Comps.

    Bzgl. Inseratspreise kann man m.E. keine pauschale Aussage treffen. Es gibt Objekte, die werden monatelang nicht verkauft (weil sie zu teuer angeboten sind) und wenn, dann nur mit hohem Abschlag (kann auch mal 50% sein) .. Dann gibt es wieder Objekte, bei denen noch nachverhandelt wird und der Abschluss über Inseratspreis geschieht.

    In Regionen mit hoher Dynamik sind die Angebotspreise denke ich tendenziell verlässlicher - allein schon aus statistischen Gründen. In Regionen mit weniger Dynamik (wo nur ein paar Häuser im Umkreis von 20km im Netz stehen) ist der zu-erwartende Verkaufspreis schwieriger zu ermitteln. Hier könnte man eventuell mit einer Dummy Anzeige die Nachfrage testen.

    Wenn ein Haus 50% unter "üblichem Marktwert" angeboten wird ist das entweder ein Schnapper (dann bist du womöglich schon zu spät dran) oder es ist was faul.


  11. Hi,

    mE hilft da Lektüre (u.a. Erfolg mit Wohnimmobilien) und das Durchrechnen vieler, vieler Wohnungen.

    Die Bewertung hängt zudem stark von Strategie und Lage ab. Ein Fix und Flip Haus im Speckgürtel einer A-Stadt bewertet man gänzlich anders als eine Buy and Hold Wohnung in Duisburg.

    Wenn du ein für dich interessantes Objekt hast, stelle dies gern mal hier vor - zusammen mit deiner Strategie (was hast du mit dem Objekt vor). 

    • Like 1

  12. 20 minutes ago, Winti89 said:

    Eine andere Wohnung im gleichen Haus wird via Makler gerade für 2000Eur/qm angeboten. Hier muss noch komplett renoviert werden (auch Küche + Bad neu).

    Ich kann die Lage nicht einschätzen, aber eventuell wäre Flippen hier das bessere Modell.

    • Like 1

  13. 5 minutes ago, Winti89 said:

    Nach Steuern,  allerdings nur mit den Rücklagen, die monatlich aufs Konto der WEG gehen. Sollte ich zusätzliche Rücklagen berücksichtigen? 

    Meine persönliche bescheidene Meinung: Nein, ich würde es in die Rendite-Berechnung zunächst nicht einrechnen, da es ein komplett theoretischer Wert ist (sprich: man kann sich je nach Annahmen damit quasi jede Wohnung schön- oder schlecht-rechnen).

    ABER

    ich schätze am Ende schon grob ab, welche Kosten ich mit der Wohnung haben könnte (Leerstand, Neuvermietungskosten, Instandhaltung Sondereigentum, zusätzliche Verwaltungskosten, andere "Eventualitäten" - die gibt's fast immer!) und schaue dann, ob der CF vor Steuern diese Dinge abfedern kann.
    Die Höhe und Wahrscheinlichkeit dieser Kosten ist sehr individuell und hängt stark vom Objekt ab, daher rechne ich nie eine Pauschale für Leerstand etc. in die Rendite-Berechnung ein.

    16 minutes ago, Winti89 said:

    Instandhaltungsrücklage von 50k für die Immobilie ist aber hoch, oder?

    Das kommt selbstverständlich auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums und vor allem die Größe der WEG an.

    17 minutes ago, Winti89 said:

    Faktor 12 gibt es in der Stadt nicht. Mmn unmöglich.

    Kein Grund stattdessen Faktor 17 zu kaufen :)


  14. 8 hours ago, Winti89 said:

    Cashflow 66€ / Monat, nicht die Welt.

    Das dürfte bei den genannten Faktoren etwas schöngerechnet sein. Und das ist wahrscheinlich CF vor Steuern, oder?

    Sagen wir mal realistisch und gerundet 50€ v. St.. Also 600€ pa.
    Ein Monat Mietausfall, dazu ein gerissenes Waschbecken und deine Rendite ist negativ.

    Ich möchte nicht immer den Worst-Case an die Wand malen, aber m.E. ist ein Faktor jenseits der 13 (mit den derzeitigen Zinsen vielleicht F 15) bei Vollfinanzierung einfach nicht profitabel.

    Der Gewinn läge bei einer F17 Wohnung maximal im günstigen Einkauf bzw. der daraus resultierenden (angenommenen!) Wertsteigerung.

    • Thanks 1

  15. Mal ne Gegenfrage (auch wenn ich damit nicht auf deine eigentliche Frage antworte):

    Warum sanierst du die Wohnung nicht selbst und verkaufst sie dann hübsch? Klar, das ändert nichts am Zustand des Gemeinschaftseigentums, aber nimmt dem potenziellen Käufer schon mal eine Sorge ab. Derartige Objekte suchen die Fix-und-Flipper doch gerade (okay, hier ist vielleicht etwas mehr zu tun, als dem F&Fler lieb ist)

    Hältst du es für ausgeschlossen, dass du hier jeden reingesteckten Euro x2 oder gar x3 wieder raus bekommst?

    Bitte nicht falsch verstehen, vielleicht hast du es schon durchgerechnet und es passt nicht.

    Ansonsten wie von Jens gesagt - alles notariell mit in den KV aufnehmen.. Aber das schlägt sicherlich auf den Preis. Wer möchte so viel Unsicherheit schon gern kaufen?

    • Like 1

  16. @mc_m Dies ist ein Forum für Immobilien-Investments. Es scheint mir, als suchst du Rat zu einer rechtlichen Fragestellung zu einer Neubauwohnung, die du (wahrscheinlich?) zum Eigennutz erworben hast.

    Dieses Forum ist keine Anlaufstelle für derartige Fragestellungen!

    PS: und der Doppel-Post war auch unnötig. https://immopreneur.de/forum/topic/5971-neubau-einer-wohnung-abgehängte-decken-rechtsanspruch/?tab=comments#comment-51091

     

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