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Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Ja. Alternativ die Commerzbank Baufi App (dort kann man eine "schnelle Bewertung ohne Foto" machen; greift mWn auf Sprengnetter Daten zurück.. for free). Nö, bzw. kommt drauf an in welcher Konstellation ihr kauft und was ihr ehelich vereinbart (Ehevertrag etc.). Das ist dann wieder sehr individuell und sollte mit einem StB durchgesprochen werden. Im Normalfall (also Zugewinngemeinschaft & wenn ihr nichts spezielles vereinbart) gehört die Immobilie mWn zunächst dem, der sie kauft - die Einkünfte (Mieten, Wertsteigerung) sind in der Ehe Zugewinn. Die Ehe "loht" sich ggf. bei gemeinschaftlicher Veranlagung durch Ehegattensplitting / Progression und ggf. andere Ausschöpfung der Freibeträge .. aber das gilt ja generell und hat nichts speziell mit der Immobilie zu tun. Das ist soooo kleinteilig .. Ich würde mich da nicht weiter mit beschäftigen. Euer Vorhaben muss sich lohnen - egal ob alleine oder als Ehepaar. Kosten für Umschreibung etc. sind im Gesamtkontext zu vernachlässigen.
  2. EDIT Sehe gerade: Der Post ist aus dem Juli 2019 .. Keine Ahnung, @Berri, warum du den ausgegraben hast ¯\_(ツ)_/¯ Der eingangs von dir zitierte Satz dient m.E. nur dazu, noch einmal deutlich & klar den Kauf vom Mietverhältnis zu entkoppeln. Sprich: Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird oder kündigt, dann beeinträchtigt dies nicht den Kauf. Eben. Ruf doch einfach den Mieter an und sag ihm er kann wohnen bleiben wenn du das möchtest. Ich kann mir auch vorstellen (Vermutung!), dass der Verkäufer aus Unwissenheit gekündigt hat (weil der Verkäufer nicht weiß/wusste, dass das Mietverhältnis auf den Käufer übergeht). Aus Sicht des Verkäufers also: "Ich habe ja verkauft, dann trenne ich mich auch von dem Mietverhältnis". In diesem Fall kann ein kurzes Gespräch mit dem Mieter die Sache wahrscheinlich klären.
  3. Sicherlich technisch möglich .. Aber m.E. treffen da zwei Strategien aufeinander, die nicht so richtig zusammen passen. Als Eigenheim möchte man vermutlich etwas schönes. Das Eigenheim hat eventuell auch etwas mit Selbstverwirklichung zu tun. Und wenn wir ganz ehrlich sind: Etwas repräsentativ sollte es auch sein. Zumindest ist das bei mir so .. Ich brauche keine Protzbau, aber ich möchte schon, dass Leute es bei mir schön finden und das Eigenheim vorzeigbar ist. Für die Vermietung habe ich ganz andere Ziele.. Minimale effektive Dosis! Das Risiko ist nun, dass man sich ein Eigenheim kauft oder umbaut, welches am Ende einen Faktor >30 hat. Für die Vermietung denkbar ungeeignet. Anders herum wird man (wahrscheinlich) nicht gern selbst in einem Faktor 12 Haus wohnen (ohne zu investieren, was den Faktor ja voraussichtlich wieder in die Höhe treibt). Flippen passt da schon eher.. Also einziehen, aufwerten, verkaufen. Aber auch hier sollte man aufpassen, dass man passend zur Lage und zur Nachfrage aufwertet .. und nicht nach dem eigenen Geschmack geht. Ich würde es ganz ehrlich strikt trennen. Eigenheim / Mietwohnung für sich selbst. Und Vermietung / Flippen als Business betreiben. Das eine ist eine Ausgabe (Luxus / Konsum), das andere ist ein Investment (Rendite).. Sobald man mischt, verwässert das m.E. die Strategie. Aber wie gesagt .. Das ist nur meine ganz persönliche Ansicht. Vielleicht als Disclaimer noch: Ich wohne mit Frau & Kind in einer Neubauwohnung zur Miete (in einer Großstadt in NRW). Die Wohnung hat vermutlich einen Faktor von ~35. Uns reizt generell die Idee eines Eigenheims (mit Garten etc.) und ich möchte nicht ausschließen, dass wir irgendwann mal bauen/kaufen .. Für den Moment möchten wir das jedoch nicht. Es würde mir derzeit einfach zu sehr weh tun, viel EK für ein teures Eigenheim zu verbraten und dabei unsere monatlichen Nebenkosten drastisch zu erhöhen. Wenn wir auf dem Land wohnen würden und einen langfristigen Lebens/Arbeitsmittelpunkt dort sähen, dann würde ich vermutlich anders argumentieren.
  4. Deine Situation ist ja relativ "unbesonders" .. In einer ähnlichen / vergleichbaren Situation finden sich sicherlich viele Leute in deinem/eurem Alter. Ich denke es gibt hier keinen gemeingültigen Rat, den man euch geben kann. Es kommt m.E. darauf an, was ihr vom Leben wollt. Die Entscheidung ist einfach zu emotional und zu persönlich. Ich denke die Vor- und Nachteile der jeweiligen Alternativen kennst du selber
  5. Hmm, ich weiß jetzt nicht was das bringen soll eine Vorlage hier ins Forum zu posten .. Vorlagen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug gibt es ja zuhauf zum Herunterladen. Das ist nun wirklich die leichteste Übung. Viel wichtiger ist doch Rechtssicher zustellen (Zeugen, GV, ..) Wie gehts weiter wenn der Mieter einfach nicht auszieht? -> Titel etc..
  6. Kleine Anekdote: Ich hatte letztens einen Polizeieinsatz (zwei mal an einem Wochenende) wegen eines Stress-Mieters (bzw. der Stresstyp war gar nicht mein Mieter sondern der "Gast" einer Mieterin.. Er hat Hausverbot, dieses gilt aber nicht wenn die Mieterin ihn als Gast empfängt).. Naja, Schlägerei unter Idioten im Treppenhaus auf jeden Fall. Ich bin persönlich hingefahren, um mir ein Bild von der Situation zu machen .. Wohl wissend, dass ich als Vermieter nicht beteiligt bin und dort nichts machen kann... Ein wenig auch, um den anderen (guten) Mietern zu zeigen, dass mir dieses Situation nicht egal ist. Als dann alles durch war (Anzeigen aufgenommen etc.) fragte die nette Polizistin mich vorm Haus, ob ich noch Fragen hätte. Ich: "Irgendeinen Tipp, wie ich die loswerde?" Polizistin: "Alles was ich ihnen raten könnte wäre nicht legal" Was ich damit sagen möchte: Der zivilrechtliche Weg ist ein langer und steiniger Weg. Recht haben vs. Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge bzw. es können Monate / Jahre dazwischen liegen und es kann fünfstellige Beträge kosten, die einem niemand erstattet. Ich bin kein Freund von Versicherungen, ich betrachte das eher als unser Investorenrisiko. Legal könntest du noch rauskaufen (gutes Geld schlechtem hinterherwerfen) .. Also "Schlüssel gegen Geld" .. Wenn du ganz hart drauf bist gibst du das Geld am Ende sobald du den Schlüssel hast nicht raus (was soll sie schon machen?) .. Rechtlich ist sie ausgezogen. Dann wirds dunkler. Wir erinnern uns an die Worte der Polizistin. In der Vergangenheit habe ich dunklere Wege (Schloss tauschen, Heizung abdrehen, ..) kategorisch ausgeschlossen. Inzwischen habe ich einiges erlebt und sehe es nicht ein, warum ich und die Vielzahl an guten & lieben Mietern daran leiden sollen, dass ich mich als einziger an die Gesetze halte. Naja, mehr führe ich hier nicht aus.
  7. Es gibt auch Konstellationen, bei denen das Wasser für die Heizung über die Zentralheizung erwärmt wird und sich zusätzlich noch eine Etagenheizung in der Wohnung für die Erwärmung des Wassers im Bad befindet. Könnte hier der Fall sein.
  8. Für mich sind das zwei voneinander unabhängige Themen: 1: Der Mieter darf eine zusätzliche Person mit einziehen lassen. Dies muss er dir angeben, u.a. damit du die Nebenkostenvorauszahlung gegebenenfalls anheben und die Nebenkosten entsprechend anpassen kannst. 2: Das Mietverhältnis besteht weiter. Was du vorher nicht erhöhen konntest kannst du auch nachher nicht erhöhen.
  9. Letztendlich bietet der Makler eine Vermittlungsleistung an, für die er einen Preis verlangt. Der Preis ist bei Immobilienverkäufen m.E. nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt übliche Provisionen pro Bundesland, daran muss der Makler sich aber nicht halten. Wenn du mit den 4,76% nicht einverstanden sein solltest, kannst du versuchen, die Provision mit dem Makler zu verhandeln .. dem muss er natürlich nicht zustimmen. Das halte ich grundsätzlich auch für richtig - ich halte es für falsch, dass der Staat bzw. das Land die Höhe einer Provision diktieren sollte. Der Preis für die Leistung des Maklers sollte sich m.E. am Markt bilden. Als Teil-Zahler der Provision (und in der Realität je nach Markt wahrscheinlich der einzige Provisions-Zahler; im derzeitigen Umfeld schenkt der Makler dem Verkäufer wahrscheinlich die Innenprovision .. oder legt sogar drauf) hast du leider keine Auswahlmöglichkeit. Du kannst dir den Makler für das jeweilige Objekt nicht aussuchen, musst aber trotzdem zahlen. Daher würde ich ein Bestellerprinzip bei Verkäufen übrigens sogar begrüßen .. Frei nach Paveier: "Wer die Musik bestellt hat, sagt auch was gespielt wird".
  10. Ganz klar: Bezahlen & deine Zeit wichtigeren Themen schenken.
  11. Falsche Frage.. Welche Vorteile versprichst du dir von einem Gewerbe? Du willst B&H doch gar nicht gewerblich machen (oder? warum??) Also: schön privat einkaufen und vermieten.. Die Frage nach einer Unternehmensform stellt sich ab einer gewissen Größe von ganz alleine. Zum jetzigen Zeitpunkt sind jegliche Gedanken in diese Richtung m.E. Overkill. Stecke die Zeit und Energie lieber in die Akquise.
  12. Genau so halte ich es auch (dementsprechend auch keine Rechtsschutz .. ermöglicht durch EK Polster). Wohngebäude ist im Rahmen der WEG enthalten. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist auch Teil der WEG - diese deckt auch für die einzelnen Eigentümer das Gemeinschaftseigentum ab. Schau mal in deine private HP, da ist ggf. eine HUGBesitzer-HP fürs Sondereigentum enthalten (je nach HP ggf. nicht enthalten oder für ein- oder mehrere vermietete Objekte). Ich habe zusätzlich noch eine HUGBesitzer-HP für alle meine vermieteten Einheiten. Diese kannst du bei einem Versicherer abschließen (also nicht eine pro Objekt), jedoch solltest du neue Objekte immer in die Police mit aufnehmen lassen.
  13. Kalle

    Mieterhöhung

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄 Interessiert mich auch, @Frederic
  14. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich.
  15. Es zählt was im MV steht
  16. https://immopreneur.de/forum/topic/3388-3-objekt-grenze-auch-nach-10-jahres-frist https://immopreneur.de/forum/topic/5549-ff-gewerbliche-infizierung-bzw-steuerliche-aspekte-zwischen-ff-und-vv/ https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
  17. Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab. Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist). Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.
  18. Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen: 30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€. Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen. Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.
  19. Exakt. Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%. Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern. Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten. Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).
  20. Die IHR ermittelst du nicht, die liegt auf dem Konto der WEG. Ihre Höhe wird dir im Rahmen der Jahresabrechnung vom Verwalter mitgeteilt.
  21. Kalle

    Mieterhöhung

    Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen. Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.
  22. Dann mach's halt nicht. Er bietet dir eine Dienstleistung an, du bist nicht bereit diese Dienstleistung zu bezahlen; also kommt kein Geschäft zustande.
  23. Um Detail-Infos (Exposé?) zu erhalten, brauchst du keine Reservierung. Mit einer Reservierung sicherst du di Exklusivität für einen gewissen Zeitraum. Wenn du die Bude dann nicht kaufst, hat der Makler Zeit und Arbeit investiert & verloren. Dafür behält er die Aufwandspauschale ein. Ich denke das ist gerechtfertigt. Auf welcher Basis willst du diese Aufwandspauschale denn zurückholen?
  24. Jupp. Bitte alle Finger weg von Offline Marketing, das funktioniert nicht.
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