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Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

Kalle

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Everything posted by Kalle

  1. Kalle

    Mieterhöhung

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄 Interessiert mich auch, @Frederic
  2. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich.
  3. Es zählt was im MV steht
  4. https://immopreneur.de/forum/topic/3388-3-objekt-grenze-auch-nach-10-jahres-frist https://immopreneur.de/forum/topic/5549-ff-gewerbliche-infizierung-bzw-steuerliche-aspekte-zwischen-ff-und-vv/ https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
  5. Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab. Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist). Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.
  6. Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen: 30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€. Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen. Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.
  7. Exakt. Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%. Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern. Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten. Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).
  8. Die IHR ermittelst du nicht, die liegt auf dem Konto der WEG. Ihre Höhe wird dir im Rahmen der Jahresabrechnung vom Verwalter mitgeteilt.
  9. Kalle

    Mieterhöhung

    Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen. Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.
  10. Dann mach's halt nicht. Er bietet dir eine Dienstleistung an, du bist nicht bereit diese Dienstleistung zu bezahlen; also kommt kein Geschäft zustande.
  11. Um Detail-Infos (Exposé?) zu erhalten, brauchst du keine Reservierung. Mit einer Reservierung sicherst du di Exklusivität für einen gewissen Zeitraum. Wenn du die Bude dann nicht kaufst, hat der Makler Zeit und Arbeit investiert & verloren. Dafür behält er die Aufwandspauschale ein. Ich denke das ist gerechtfertigt. Auf welcher Basis willst du diese Aufwandspauschale denn zurückholen?
  12. Jupp. Bitte alle Finger weg von Offline Marketing, das funktioniert nicht.
  13. "Der Berliner Mietendeckel ist eine Reaktion auf das riesige Marktversagen im Bereich der Miete." Klar Frau Kipping, das leuchtet ein. Es wollen viele Leute in der Stadt wohnen - aber das Angebot an Wohnraum reicht nicht aus. Die Lösung: Mieten deckeln um so die Nachfrage ... ach nee, Moment mal..
  14. Man könnte beinahe feststellen es sei eine schwierig vorhersehbare Entwicklung. Man könnte es sogar Spekulation nennen... 💸 😃
  15. Könnte, ja. Könnte auch anders kommen. Das ist ja die Definition von "Spekulation". Bei meinen Objekten verfolge ich die Devise: Wertzuwachs durch Preissteigerung ist gern gesehen, das Objekt muss sich aber auch rechnen (also zumindest den Kapitaldienst tragen), wenn der Wert flat bleibt bzw. sogar nachgibt. Das scheint bei deinem Objekt nicht der Fall zu sein, ihr verlasst euch voll auf den Wertzuwachs. Mein Gefühl ist: Sobald Eigennutz ins Spiel kommt, wird's bei vielen emotional. Auch in diesem Thread erkennbar. Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht? 400.000€ Wohnung, 40.000€ Kaufnebenkosten, 5.000€ Zinsen im Jahr. Macht 50k€ in 2 Jahren. Wenn ihr nach 2 Jahren ohne Wertveränderung wieder verkauft, habt ihr also 50k ausgegeben (Frage: Vorfälligkeitsentschädigung?). Für 25k€ im Jahr kann man doch in Weißensee sicherlich auch nett mieten oder?
  16. Moin, ganz grundlegende Frage: Was hast du denn überhaupt vor? Wie sieht deine Strategie aus? Das Projekt, welches du hier vorstellst, hat sehr viele Fallstricke und eignet sich m.E. nicht als Anfänger Objekt. Zudem kombinierst du Eigennutz mit Vermietung. Das Gebäude scheint professionell von einem Bauträger o.ä. hergerichtet worden zu sein. Im Regelfall eignen sich diese Objekte relativ schlecht für ein (Cashflow-orientiertes) Investment. Ich weiß ja nicht, was deine Strategie ist .. Der Großteil der User hier sucht für Buy & Hold nach renovierungsbedürftigen Wohnungen / Häusern, die strukturell in Ordnung sind, die man günstig einkaufen kann und ohne großen Aufwand herrichten und "cashflow-positiv" vermieten kann. Das von dir vorgestellte Objekt ist so ziemlich das Gegenteil davon. Rechtlich kompliziert und von einer anderen Person bereits aufgehübscht.. Ich kann nicht beurteilen, ob der Preis günstig ist.. Aber meine Unterstellung wäre jetzt mal: eher teuer. Also: Wie sieht die Strategie aus, was hast du vor? Wie sind die Eckdaten, welchen Faktor erwartest du und welche Faktoren sind in deiner Region üblich?
  17. Wenn der Notar die Aufteilung vor Abzug der IHR aufführt finde ich das auch seltsam und es wäre für mein Empfinden nicht korrekt. Besser wäre es, wenn er erst die IHR abzieht und dann teilt. Oder die Aufteilung gar nicht im KV aufführt; muss da mE nicht rein
  18. Bei mir wurde die IHR (und ebenso bewegliche Teile wie eine EBK) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom FA bisher immer korrekt automatisch abgezogen. Hierfür ist die Aufteilung on Grund und Boden ja auch unerheblich. Die Aufteilung wäre ja eher für die AfA relevant. Dafür dann wie mvg schrieb die IHR und beweglichen Dinge vom Wert abziehen bevor die Aufteilung stattfindet. Das macht allerdings nicht das Finanzamt sondern du in der StE.
  19. Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß. Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt. Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.
  20. Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  21. Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  22. Ich stand vor einer ähnlichen Thematik; Mieter sollte Hausmeister-Tätigkeiten, Treppenhausreinigung, Mülltonnen- und Winterdienst übernehmen. Statt einer Miet-Reduzierung habe ich den Mieter als Hausmeister angestellt. Das ist unterm Strich teurer als die Miete zu reduzieren (weil ich die Mieteinnahmen ja voll versteuere und Sozialabgaben für den Angestellten zahlen muss) - andererseits hat es m.E. überwiegende Vorteile: Mieter (Angestellter) ist versichert und steuerlich ist es sauberer Miete und damit Wert der Immobilie ist höher (bei Faktor-Betrachtung nach außen hin) Die Themen sind von einander getrennt (beide Verhältnisse könnnen separat von einander gekündigt oder erhöht werden, ohne dass es das andere Verhältnis beeinflusst) Mieter fühlt sich eventuell stärker verpflichtet, seiner Arbeit als Angestellter gewissenhaft nachzukommen Funktioniert gut; ich würde es wieder so machen. Umfangreichere Reparaturen (also nicht "Glühbirne im Keller wechseln" oder "Heizung entlüften" sondern größere Dinge) lasse ich von Firmen bzw. Fachfirmen machen - wie erwähnt aus Haftungs- bzw. Regress-Gründen.
  23. Kalle

    Steuern doppelt zahlen?

    Ich nehme an es gibt auch zweichen PL und DE ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. m.E.n. ein Fall für einen StB.
  24. Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab: Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran Mieter schreibt mir ne WhatsApp Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.) Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an Der Handwerker ist im Urlaub Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will) Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können Im besten Fall löst der Handwerker das Problem [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.] Handwerker schickt mir die Rechnung Ich zahle die Rechnung Rechnungsbetrag: 300€ Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen . Take my money! Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte... Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter. Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür. Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..) Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.
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