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Kalle

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  1. Es gibt auch Konstellationen, bei denen das Wasser für die Heizung über die Zentralheizung erwärmt wird und sich zusätzlich noch eine Etagenheizung in der Wohnung für die Erwärmung des Wassers im Bad befindet. Könnte hier der Fall sein.
  2. Für mich sind das zwei voneinander unabhängige Themen: 1: Der Mieter darf eine zusätzliche Person mit einziehen lassen. Dies muss er dir angeben, u.a. damit du die Nebenkostenvorauszahlung gegebenenfalls anheben und die Nebenkosten entsprechend anpassen kannst. 2: Das Mietverhältnis besteht weiter. Was du vorher nicht erhöhen konntest kannst du auch nachher nicht erhöhen.
  3. Letztendlich bietet der Makler eine Vermittlungsleistung an, für die er einen Preis verlangt. Der Preis ist bei Immobilienverkäufen m.E. nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt übliche Provisionen pro Bundesland, daran muss der Makler sich aber nicht halten. Wenn du mit den 4,76% nicht einverstanden sein solltest, kannst du versuchen, die Provision mit dem Makler zu verhandeln .. dem muss er natürlich nicht zustimmen. Das halte ich grundsätzlich auch für richtig - ich halte es für falsch, dass der Staat bzw. das Land die Höhe einer Provision diktieren sollte. Der Preis für die Leistung des Maklers sollte sich m.E. am Markt bilden. Als Teil-Zahler der Provision (und in der Realität je nach Markt wahrscheinlich der einzige Provisions-Zahler; im derzeitigen Umfeld schenkt der Makler dem Verkäufer wahrscheinlich die Innenprovision .. oder legt sogar drauf) hast du leider keine Auswahlmöglichkeit. Du kannst dir den Makler für das jeweilige Objekt nicht aussuchen, musst aber trotzdem zahlen. Daher würde ich ein Bestellerprinzip bei Verkäufen übrigens sogar begrüßen .. Frei nach Paveier: "Wer die Musik bestellt hat, sagt auch was gespielt wird".
  4. Ganz klar: Bezahlen & deine Zeit wichtigeren Themen schenken.
  5. Falsche Frage.. Welche Vorteile versprichst du dir von einem Gewerbe? Du willst B&H doch gar nicht gewerblich machen (oder? warum??) Also: schön privat einkaufen und vermieten.. Die Frage nach einer Unternehmensform stellt sich ab einer gewissen Größe von ganz alleine. Zum jetzigen Zeitpunkt sind jegliche Gedanken in diese Richtung m.E. Overkill. Stecke die Zeit und Energie lieber in die Akquise.
  6. Genau so halte ich es auch (dementsprechend auch keine Rechtsschutz .. ermöglicht durch EK Polster). Wohngebäude ist im Rahmen der WEG enthalten. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist auch Teil der WEG - diese deckt auch für die einzelnen Eigentümer das Gemeinschaftseigentum ab. Schau mal in deine private HP, da ist ggf. eine HUGBesitzer-HP fürs Sondereigentum enthalten (je nach HP ggf. nicht enthalten oder für ein- oder mehrere vermietete Objekte). Ich habe zusätzlich noch eine HUGBesitzer-HP für alle meine vermieteten Einheiten. Diese kannst du bei einem Versicherer abschließen (also nicht eine pro Objekt), jedoch solltest du neue Objekte immer in die Police mit aufnehmen lassen.
  7. Kalle

    Mieterhöhung

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄 Interessiert mich auch, @Frederic
  8. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich.
  9. Es zählt was im MV steht
  10. https://immopreneur.de/forum/topic/3388-3-objekt-grenze-auch-nach-10-jahres-frist https://immopreneur.de/forum/topic/5549-ff-gewerbliche-infizierung-bzw-steuerliche-aspekte-zwischen-ff-und-vv/ https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
  11. Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab. Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist). Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.
  12. Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen: 30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€. Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen. Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.
  13. Exakt. Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%. Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern. Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten. Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).
  14. Die IHR ermittelst du nicht, die liegt auf dem Konto der WEG. Ihre Höhe wird dir im Rahmen der Jahresabrechnung vom Verwalter mitgeteilt.
  15. Kalle

    Mieterhöhung

    Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen. Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.
  16. Dann mach's halt nicht. Er bietet dir eine Dienstleistung an, du bist nicht bereit diese Dienstleistung zu bezahlen; also kommt kein Geschäft zustande.
  17. Um Detail-Infos (Exposé?) zu erhalten, brauchst du keine Reservierung. Mit einer Reservierung sicherst du di Exklusivität für einen gewissen Zeitraum. Wenn du die Bude dann nicht kaufst, hat der Makler Zeit und Arbeit investiert & verloren. Dafür behält er die Aufwandspauschale ein. Ich denke das ist gerechtfertigt. Auf welcher Basis willst du diese Aufwandspauschale denn zurückholen?
  18. Jupp. Bitte alle Finger weg von Offline Marketing, das funktioniert nicht.
  19. "Der Berliner Mietendeckel ist eine Reaktion auf das riesige Marktversagen im Bereich der Miete." Klar Frau Kipping, das leuchtet ein. Es wollen viele Leute in der Stadt wohnen - aber das Angebot an Wohnraum reicht nicht aus. Die Lösung: Mieten deckeln um so die Nachfrage ... ach nee, Moment mal..
  20. Man könnte beinahe feststellen es sei eine schwierig vorhersehbare Entwicklung. Man könnte es sogar Spekulation nennen... 💸 😃
  21. Könnte, ja. Könnte auch anders kommen. Das ist ja die Definition von "Spekulation". Bei meinen Objekten verfolge ich die Devise: Wertzuwachs durch Preissteigerung ist gern gesehen, das Objekt muss sich aber auch rechnen (also zumindest den Kapitaldienst tragen), wenn der Wert flat bleibt bzw. sogar nachgibt. Das scheint bei deinem Objekt nicht der Fall zu sein, ihr verlasst euch voll auf den Wertzuwachs. Mein Gefühl ist: Sobald Eigennutz ins Spiel kommt, wird's bei vielen emotional. Auch in diesem Thread erkennbar. Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht? 400.000€ Wohnung, 40.000€ Kaufnebenkosten, 5.000€ Zinsen im Jahr. Macht 50k€ in 2 Jahren. Wenn ihr nach 2 Jahren ohne Wertveränderung wieder verkauft, habt ihr also 50k ausgegeben (Frage: Vorfälligkeitsentschädigung?). Für 25k€ im Jahr kann man doch in Weißensee sicherlich auch nett mieten oder?
  22. Moin, ganz grundlegende Frage: Was hast du denn überhaupt vor? Wie sieht deine Strategie aus? Das Projekt, welches du hier vorstellst, hat sehr viele Fallstricke und eignet sich m.E. nicht als Anfänger Objekt. Zudem kombinierst du Eigennutz mit Vermietung. Das Gebäude scheint professionell von einem Bauträger o.ä. hergerichtet worden zu sein. Im Regelfall eignen sich diese Objekte relativ schlecht für ein (Cashflow-orientiertes) Investment. Ich weiß ja nicht, was deine Strategie ist .. Der Großteil der User hier sucht für Buy & Hold nach renovierungsbedürftigen Wohnungen / Häusern, die strukturell in Ordnung sind, die man günstig einkaufen kann und ohne großen Aufwand herrichten und "cashflow-positiv" vermieten kann. Das von dir vorgestellte Objekt ist so ziemlich das Gegenteil davon. Rechtlich kompliziert und von einer anderen Person bereits aufgehübscht.. Ich kann nicht beurteilen, ob der Preis günstig ist.. Aber meine Unterstellung wäre jetzt mal: eher teuer. Also: Wie sieht die Strategie aus, was hast du vor? Wie sind die Eckdaten, welchen Faktor erwartest du und welche Faktoren sind in deiner Region üblich?
  23. Wenn der Notar die Aufteilung vor Abzug der IHR aufführt finde ich das auch seltsam und es wäre für mein Empfinden nicht korrekt. Besser wäre es, wenn er erst die IHR abzieht und dann teilt. Oder die Aufteilung gar nicht im KV aufführt; muss da mE nicht rein
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