Kalle

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    Profi-Investor

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  1. Kalle

    Faktor 20 noch sinnvoll?

    Ich fasse es zusammen: Emotional begründete Spekulation. Das kann man an der Börse auch einfacher haben
  2. Hi, das ist extrem schwer zu sagen. Das sagt leider nichts aus. Meiner Erfahrung nach kann man immer erst im Rückblick sagen, welche nicht-umlagefähigen-Kosten tatsächlich entstehen. Ich habe sie bei meinem Haus (ebenfalls Anfang 20. Jahrhundert, ebenfalls "in vernünftigem Zustand") total unterschätzt. Bei mir kamen bisher: Persönlicher Zeitaufwand (die mit Abstand größte Kostenposition, wenn ich einen realistischen Stundenlohn ansetzen würde) .. Ist natürlich nicht Cash-relevant und je nach Definition kann man dies ausblenden .. Ich habe den Aufwand auf jeden Fall unterschätzt. Komplett-Renovierungen von 3 Wohnungen (war nicht zwingend notwendig, aber half dabei die Miete bei Neuvermietung deutlich höher anzusetzen) - Beeinflusst Cash und Rendite Umbau einer Wohnung von nicht-zu-Wohnzwecken-dienenden-Räumlichkeiten in Wohnraum (erhöht natürlich Mieteinnahmen und Immobilienwert, daher je nach Definition keine "nicht-umlagefähige-Kostenposition") - Beeinflusst dennoch Cash und Rendite Diverse Neuvermietungen und damit zusammenhängende Vermarktungskosten - Beeinflusst Cash und Rendite Eine drohende Schornstein-Versottung - da muss ich vor dem nächsten Winter was tun Kosten im Zusammenhand mit der technischen Verwaltung - also Kleinkram, den man nicht umlegen kann oder will .. das reicht von Glühbirnen im Treppenhaus bis zu Namensschildern / Briefkastenschildern .. Ich habe auch einen Hauswart angestellt - dessen Kosten kann ich zwar auf die Mieter umlegen (sofern dies mietvertragsmäßig möglich ist oder zumindest nicht angefochten wird).. Die Eigenleistung für Beitragsmeldung etc. kostet Zeit bzw. die dafür notwendige Software kostet Geld bzw. das Outsourcen an den Steuerberater kostet Geld. Dazu kommen Kosten, die man ggf. aus eigener Tasche zahlt, weil man keine Lust hat sich mit dem Mieter auseinanderzusetzen. Beispiel: Ein Mieter zieht aus (und verabschiedet sich ins Ausland) .. im Mietvertrag (den man bei Erwerb übernommen hat) war keine Kaution vereinbart und somit gibt es nunmal leider keine Kaution. Der Mieter signalisiert, dass er kein Interesse an einer Nebenkostenabrechnung bzw. einer Verrechnung hat. Im übrigen findest du eine Woche später zwei Regale und eine kaputte Spülmaschine im Keller (die natürlich niemandem gehören und voraussichtlich vom nun unerreichbaren Mieter hinterlassen wurden). Die Nebenkostenabrechnung ein Dreivierteljahr später ergibt eine Nachzahlung von 300€. Die Entsorgung von Regalen und Spülmaschine kostete 100€. Macht 400€, die du nun entweder unter viel Aufwand und mit wenig Aussicht auf Erfolg eintreiben lassen kannst .. oder du schreibst sie ab. Das ist nur ein Beispiel, aber aus dem echten Leben gegriffen. Diese Kosten werden seltenst bei einer Rendite-Berechnung eingepreist und lassen sich m.E. auch schwer vorhersehen. Sichelich passieren diese Dinge bei Anfängern (ich) auch häufiger als bei erfahrenen Vermietern. Noch ein Beispiel: Mieter hat gekündigt - du stellst dich darauf ein, dass du easy neuvermietest .. Leider wird genau dann die Oma krank und du hast wochenlang keine Zeit für die Neuvermietung.. Wenn du endlich Zeit hast musst du Fotos machen, inserieren und Besichtigungen planen/durchführen.. Der beste Mieter-Kandidat kann leider wegen Kündigungsfrist der alten Wohnung erst in 2 Monaten einziehen.. Zack, stand die Wohnung 4 Monate leer. Dabei hattest du doch mit maximal einem Monat Leerstand kalkuliert... Bums, 1000€ weniger Einnahmen als geplant. Wenn der Mieter dann einzieht stellt sich heraus, dass die Sicherungen regelmäßig rausfliegen und die Steckdose im Wohnzimmer nicht funktoioniert. Also Elektriker holen, zack noch mal 150€ weg. Ja ich weiß: Das sind alles Anekdoten! "Diese Dinge kann man doch alle besser planen!". Maybe. Ich warne nur davor zu glauben, man könne die nicht-umlegbaren-Kosten bis auf den letzten Euro durchkalkulieren. Ich sehe oft Posts mit Modell-Rechnugnen à la "da bleiben 50€ Cashflow im Monat über" - das ist m.E. viiiiiel zu engmaschig gerechnet. Ich unterstelle dir, @Markus123 keinesfalls, dass du so rechnest. Meine Aussage ist generell und richtet sich nicht an dich persönlich! All die "ungeplanten Kosten" (ich nenne sie mal "Unusals", obwohl sie mehr "usual" als "unusual" sind) werden häufig verschwiegen und/oder kleingeredet. Sie passen auch in kein Excel-Rendite-Tool, da sie eben nicht planbar sind bzw. viel von der Erfahrung des Vermieters und vom Zufall abhängen. Lange Rede kurzer Sinn: Plane so gut du kannst anhand der Dokumentation, die du eventuell vom Vor-Vermieter bekommen kannst (alte NK-Abrechnung zum Beispiel) .. und plane dann noch mal großzügig "Unusuals" mit ein. Aus persönlicher Erfahrung habe ich für mich festgestellt: Alles über Faktor 13 (für die Immobilienklasse "Vollfinanziertes Altbau MFH in C/D-Lage") ist für mich nicht CF-positiv darstellbar. Auch, wenn man es sich mit Excel-Tools schönrechnen kann
  3. Kalle

    Fahrtkosten zu Besichtigungen absetzen

    Alles angeben - sind ja alles km, die du nur aufgrund der Gewinnerzielungsabsicht gefahren bist.
  4. Kalle

    Grunderwerbsteuer auf Mieter

    In Mietvertragsvorlagen wird die Grundsteuer zumeist explizit als vom-Mieter-zu-zahlende-Betriebskosten aufgeführt. Ebenso sieht es das Gesetz vor. https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html Den Bescheid bekommt derjenige, der zum 1.1. des jeweiligen Jahres Eigentümer war. Die Zahlungen sind dann meist quartalsweise von dieser Person zu leisten. Auf Nachfrage war die in meinem Fall zusändige Finanzbehörde nicht gewillt, dies unterjährig umzustellen; sprich der Alt-Eigentümer bleibt für das gesamte Jahr zahlungspflichtig (auch wenn der Verkauf schon am 2. Januar stattfand). Im Innenverhältnis holt sich der Alt-Eigentümer die Grundsteuern dann vom Neu-Eigentümer zurück. Der Neu-Eigentümer bekommt sie vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlung. Ich würde also beim Alt-Eigentümer (bzw. beim Verwalter, je nach Objekt) nachfragen und um Zusendung bitten. Die Höhe der Grundsteuer lässt sich nicht pauschalisieren. Ich zahle in einem Objekt 1,x€ / m² .. in einem anderen Objekt 5,x€ / m². Kommt auf die Einheitswerte und Hebesätze an. Gerade die Einheitswerte bzw. dessen Berechnung / Bewertung ist immer wieder Gegenstand politischer Diskussion.. https://www.tagesschau.de/inland/faq-grundsteuer-101.html https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/eigentum/grundsteuer-und-einheitswert-so-haengt-das-zusammen.html
  5. Kalle

    Empfehlungen Mietvertrag

    Gibt's verschiedene Meinungen zu .. Mancher hat sein/ihr eigens Template .. Viele (inkl. ich selbst) nutzen den von H&G. Gibt's bei den lokalen Vereinen zu kaufen, zumeist als Papier-Version oder PDF.
  6. Kalle

    Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

    Wenn der Verkäufer das mitmacht, dann super .. Für ihn besteht das Risiko, dass sich die Renovierungen nicht mehr steuerlich absetzen lassen (da so kurz vor Verkauf)
  7. Kalle

    Mieterhöhung trotz alter Staffelmietvereinbarung

    Natürlich geht das! .. wenn der Mieter dem zustimmt
  8. Kalle

    Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar?

    Side Note: Die Steuerklasse hat keine Auswirkung auf die Steuern, die du zahlen musst.
  9. Für alle anderen hier noch einmal eine sehr nützeliche Funktion: Wenn man bestimmte Nutzer ignoriert, werden deren Beiträge komplett versteckt. So werden Posts wenig hilfreicher User komplett ausgeblendet und die sachliche Diskussion kann weiter stattfinden - ohne dass man sich um die Posts dieser Nutzer kümmen- geschweige denn darauf reagieren muss
  10. Das ist genau der Punkt. Gerade als Anfänger wirst du mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit kein Haus finden, bei dem du dir noch einen Verwalter leisten kannst (ohne draufzulegen). Heißt nicht, dass es unmöglich ist ..
  11. Moin Nik, ein paar Tipps von meiner Seite (der Nächste mag es anders sehen): Setze dir nicht den Anspruch, mit dem ersten Objekt direkt bei den "Großen" bzw. "Erfahrenen" hier im Forum mitzuspielen. Für ein Faktor-9 MFH braucht es viel Erfahrung, ein gutes Netzwerk oder richtig viel Glück. Oder alles zusammen. Ich würde an deiner Stelle mit einer ETW anfangen. - Der Kapitalbedarf ist geringer - das Risiko ist geringer (da Gemeinschaftseigentum-Risiken mit der WEG geteilt werden) - du musst dich nicht sofort mit Gebäudeversicherungen, Versorgern und Ablese-Diensten auseinanderzusetzen - die Arbeit mit der Nebenkostenabrechnung liegt zu 95% beim Verwalter - der Verwalter nimmt dir allgemein einiges ab Bzgl. EK-Einsatz: Ich würde in der Tat mit dem Mindest-EK reingehen. Ggf. kannst du EK für die Bank einfrieren und dieses nach entsprechender Tilgungsleistung wieder freigaben lassen.. Das ist aber schon ein Detail. Also: nimm maximal mit, was die Bank dir anbietet. bestenfalls also 115% (könnte für dich als ex-Studi je nach finanzieller Lage und Objekt schwierig sein). Dein EK wird anderswo gebraucht ! Ich würde dir dazu raten, mindestens 10k Cash beiseite zu legen. Wenn du diese nicht hast, würde ich erst weiter ansparen. m.E. ist die erste ETW nicht zum Reichwerden da, sondern zum Lernen und zum Austesten, ob dir die Immobilienkiste überhaupt Spaß macht. Im Recherche- und Ankauf-Prozess wirst du viele Dinge lernen, die du beim reinen "Rumstöbern" auf Immobilienscout24 nicht lernst. Ich würde mir als Ziel setzen, bei der ersten ETW nicht draufzulegen. Also Ziel = "cashflow-neutral". Alles obendrauf ist natürlich wünschenswert, aber versteif dich nicht drauf, ob am Ende nun 40€ oder 60€ "Cashflow" über bleiben... Das weißt du eh erst rückwirkend nach ein paar Jahren. Just my 2 cents .. Andere User hier vertreten ggf. andere Meinungen (und auch andere Strategien).
  12. Eben. Wenn die Nachfrage allgemein hoch genug ist, finden sich auch Mieter. Allein davon würde ich es abhänbgig machen.