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Kalle

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    Immopreneur

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  1. Moin, ganz grundlegende Frage: Was hast du denn überhaupt vor? Wie sieht deine Strategie aus? Das Projekt, welches du hier vorstellst, hat sehr viele Fallstricke und eignet sich m.E. nicht als Anfänger Objekt. Zudem kombinierst du Eigennutz mit Vermietung. Das Gebäude scheint professionell von einem Bauträger o.ä. hergerichtet worden zu sein. Im Regelfall eignen sich diese Objekte relativ schlecht für ein (Cashflow-orientiertes) Investment. Ich weiß ja nicht, was deine Strategie ist .. Der Großteil der User hier sucht für Buy & Hold nach renovierungsbedürftigen Wohnungen / Häusern, die strukturell in Ordnung sind, die man günstig einkaufen kann und ohne großen Aufwand herrichten und "cashflow-positiv" vermieten kann. Das von dir vorgestellte Objekt ist so ziemlich das Gegenteil davon. Rechtlich kompliziert und von einer anderen Person bereits aufgehübscht.. Ich kann nicht beurteilen, ob der Preis günstig ist.. Aber meine Unterstellung wäre jetzt mal: eher teuer. Also: Wie sieht die Strategie aus, was hast du vor? Wie sind die Eckdaten, welchen Faktor erwartest du und welche Faktoren sind in deiner Region üblich?
  2. Wenn der Notar die Aufteilung vor Abzug der IHR aufführt finde ich das auch seltsam und es wäre für mein Empfinden nicht korrekt. Besser wäre es, wenn er erst die IHR abzieht und dann teilt. Oder die Aufteilung gar nicht im KV aufführt; muss da mE nicht rein
  3. Bei mir wurde die IHR (und ebenso bewegliche Teile wie eine EBK) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom FA bisher immer korrekt automatisch abgezogen. Hierfür ist die Aufteilung on Grund und Boden ja auch unerheblich. Die Aufteilung wäre ja eher für die AfA relevant. Dafür dann wie mvg schrieb die IHR und beweglichen Dinge vom Wert abziehen bevor die Aufteilung stattfindet. Das macht allerdings nicht das Finanzamt sondern du in der StE.
  4. Naja, das packe ich dann aber in die Schublade Zockerei bzw. Spekulation - denn bei einer Korrektur der Immobilienpreise würde B auch deutlich schneller abrauchen. Zumal man dies immer erst im Nachhinein weiß. Klar, wenn ich in 2010 gewusst hätte, wie die Preise in 2019 aussehen, dann hätte ich eher auf Bestandsaufbau gesetzt und der Cashflow wäre so ziemlich egal gewesen, da die Wertentwicklung jegliche Cashflow-Unterschiede in den Schatten stellt. Hätte hätte Fahrradkette. Wenn ich gewusst hätte, dass Amazon heute so viel wert ist, adnn hätte ich vor 10 Jahren Amazon Aktien gekauft. Wenn ich gewusst hätte, dass am Roulette-Tisch rot kommt, hätte ich alles auf rot gesetzt. Ich halte B für brandgefährlich.. A für deutlich klüger/besonnener.
  5. Ich hab das so aufgebaut: Händisch einmal im Monat vom Online-Banking in diese Liste übertragen. Jeweils zwei Zeilen pro Wohnung: Erste Zeile Kaltmieten, zweite Zeile Nebenkostenvorauszahlung). Dann jeweils ebenfalls zwei Spalten pro Monat, eine Soll- und eine Ist-Spalte. Daraus kann ich dann (in meinem Fall per Pivot-Tabelle) die benötigten Übersichten pro Monat bzw. pro Mieter erstellen, je nach dem was ich mir anschauen möchte. Mir persönlich ist bei Excel-Arbeit immer wichtig, dass ich Daten und Ansicht trenne. Daten werden "nackt" und ohne Schnörkel / Formatierungen eingetragen. Aus diesen Rohdaten kann ich dann beliebig viele dynamische Ansichten generieren, übersichtlich aufbereitet und nach Belieben formatiert.
  6. Ich habe die alle durch und mache es nun wieder alles manuell in Excel. Schaue min. einmal im Monat in das Konto und übertrage dann in Excel. Die Tools waren (für mein Empfinden) alle theoretisch nett, in der Praxis läuft es mit Excel bei mir schneller und unkomplizierter.
  7. Ich stand vor einer ähnlichen Thematik; Mieter sollte Hausmeister-Tätigkeiten, Treppenhausreinigung, Mülltonnen- und Winterdienst übernehmen. Statt einer Miet-Reduzierung habe ich den Mieter als Hausmeister angestellt. Das ist unterm Strich teurer als die Miete zu reduzieren (weil ich die Mieteinnahmen ja voll versteuere und Sozialabgaben für den Angestellten zahlen muss) - andererseits hat es m.E. überwiegende Vorteile: Mieter (Angestellter) ist versichert und steuerlich ist es sauberer Miete und damit Wert der Immobilie ist höher (bei Faktor-Betrachtung nach außen hin) Die Themen sind von einander getrennt (beide Verhältnisse könnnen separat von einander gekündigt oder erhöht werden, ohne dass es das andere Verhältnis beeinflusst) Mieter fühlt sich eventuell stärker verpflichtet, seiner Arbeit als Angestellter gewissenhaft nachzukommen Funktioniert gut; ich würde es wieder so machen. Umfangreichere Reparaturen (also nicht "Glühbirne im Keller wechseln" oder "Heizung entlüften" sondern größere Dinge) lasse ich von Firmen bzw. Fachfirmen machen - wie erwähnt aus Haftungs- bzw. Regress-Gründen.
  8. Kalle

    Steuern doppelt zahlen?

    Ich nehme an es gibt auch zweichen PL und DE ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. m.E.n. ein Fall für einen StB.
  9. Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab: Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran Mieter schreibt mir ne WhatsApp Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.) Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an Der Handwerker ist im Urlaub Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will) Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können Im besten Fall löst der Handwerker das Problem [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.] Handwerker schickt mir die Rechnung Ich zahle die Rechnung Rechnungsbetrag: 300€ Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen . Take my money! Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte... Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter. Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür. Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..) Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.
  10. Hauptsache alles regulieren wollen.. Und wenn das zu unerwünschten Nebeneffekten führt, dann nochmals nachregulieren. #lompscher knows what's best for me 😍
  11. Ich würde etwas Eigenrecherche empfehlen https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abgrenzung-von-anschaffungskosten-herstellungskosten-un-5-anschaffungsnaher-aufwand_idesk_PI17574_HI2348786.html
  12. "Anschaffungsnaher Aufwand"
  13. Ich stelle jetzt erst mal eine Leiter ans Fenster - damit kann ich zunächst ruhig schlafen denn der Mieter kann sich im Notfrall retten bzw. von außen kommt man hoch. Dann kümmere ich mich um eine Langfristlösung. Genau das erlebe ich gerade - bis ins Dach sind sie zum Glück noch nicht vorgedrungen. Kommentar war übrigens: "Ich verstehe nicht, warum sich die Leute [Käufer, Investoren] nicht vorher einen Brandschutzbeauftragten suchen und eine Einschätzung einholen. Bei einem Auto prüft man vorher alles, Häuser werden nicht so akribisch geprüft". Daran merkt man, dass der gute Herr wahrscheinlich noch nie ein Haus als Investment gekauft hat. Natürlich hat er nicht ganz unrecht; aber ich wette: Selbst wenn ich vorher mit dem einen Brandschutzbeauftragten ne Begehung mache und alles wie gewünscht für einen fünfstelligen Betrag herrichte, wird der zweite Brandschutzbeauftragte ein Jahr später neue Maßnahmen für einen fünfstelligen Betrag aufdecken. Bitte nicht falsch verstehen - ich möchte niemals erleben müssen, dass sich ein Mieter nicht rechtzeitig retten kann!! Dennoch werden Vermietern hier Steine in den Weg gelegt, das ist unfassbar.. Insbesondere der Ton des Herren war m.E. unter aller Sau. Und das auch noch .. Und was komtm bei den Bildzeitungs-Lesern bzw. in der breiten Öffentlichkeit an? Das hier.
  14. Über den Architekten (welcher den Umnutzungsantrag erstellt / einreicht) beauftragt Genau darüber bin ich entsetzt. Ich beauftrage ihn für eine Sache und er kommt mit ner anderen. Großes Partnerschaftliches Ingeneurbüro mit Brandschutz-Spezialisierung.
  15. @Toprock Gelänge bzw. Garten hinter dem Haus, stark abschüsig (Gelände per ~4m hoher Mauer abgefangen) - da kommt kein Feuerwehrauto hoch, das ist im Grunde das Problem. @HenKo Das trifft den Nagel genau auf den Kopf. Genau das bedeutet für mich, dass das Fehlen des zweiten Rettungsweges allein schon als "Gefahr für Leib und Leben" gewertet werden kann (und vor einem Gericht wohl aus so gewertet wird) - und ich somit einen Handlungsbedarf habe. dazu kommt, dass ich nun um diese Situation weiß und die Augen davor nicht verschließen kann (und es auch nicht will). Ich werde mir nun weitere Angebote einholen.. die 3500€ Aufstellkosten plus 500€/Monat scheinen mir doch überzogen für eine temporäre Lösung.. Zumal das Problem damit ja nicht dauerhaft gelöst ist.
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