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Kalle

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  1. Kalle

    Mieterhöhung

    Hat Eduard doch vor Wochen schon geschrieben... 🙄 Interessiert mich auch, @Frederic
  2. Uff, du würfelst sehr viele Dinge durcheinander. Willst du das Haus oder die eine Einheit erwerben? Eine einzelne Gewerbeeinheit zu kaufen um sie dann an ein Gewerbe zu vermieten ist sehr risikoreich, da der Gewerbemieter leicht ausfallen kann und die Einheit sich dann uU schwer neu vermieten lässt. Eine Umnutzung ist meiner Erfahrung nach tricky, da gibt es sehr viel zu beachten. Gerade in einer WEG noch mal komplizierter. Steuern sind hier das kleinste (bzw. gar kein) Problem. Du kannst auch als Privatperson an ein Gewerbe vermieten, das macht dein Handeln nicht gewerblich.
  3. Es zählt was im MV steht
  4. https://immopreneur.de/forum/topic/3388-3-objekt-grenze-auch-nach-10-jahres-frist https://immopreneur.de/forum/topic/5549-ff-gewerbliche-infizierung-bzw-steuerliche-aspekte-zwischen-ff-und-vv/ https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/
  5. Sehr theoretische Frage; Hängt alles von der Nachfrage ab. In meinem Markt und in C/D Mikrolage spielt es z.B. auch eine Rolle, welche Größen das Jobcenter akzeptiert.. Ist also pauschal m.E. nicht zu beantworten bzw. hängt von zu vielen Faktoren ab. Ich persönlich betrachte zunächst immer den "nackten Faktor" - also reiner KP (ohne KNK) / JNKM (ist). Finde ich grundsätzlich richtig .. Mein Rat (und ich bin ein kleines Licht; also bitte nicht nur auf mich hören!) wäre : Achte darauf, dass sich das Invest auch ordentlich lohnt. Nicht nur "kaufen des Kaufens wegen". Wenn die Rendite nach allen Kosten geringer oder ähnlich hoch ist, wie bei einer Geldanlage würde ich es nicht tun - nur um zu Diversifizieren.. Du willst ja auch Geld verdienen Risiko, Arbeitsaufwand etc. bei Immobilien sind nicht zu unterschätzen, daher muss die Immobilie m.E. deutlich mehr Rendite abwerfen als ein ETF o.ä.
  6. Ja klar, Sparschwein halt.. das muss man dann bei der alternativen Kapitalanlage auch berücksichtigen: 30k Anfangseinlage und monatliche Investition von 250€ (3% pa auf 100k) ergibt nach 10 Jahren bei 3% Zins 15.000€ vor Steuern Wertzuwachs. Bei 5.35% sind's 30.000€. Es geht mir hier nicht um eine Diskussion "Immobilie vs. ETF" - ich möchte nur aufzeigen, dass es auch alternative Arten gibt, um 30k + 250€/Monat anzulegen. Erst wenn die Immobilie gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten klar im Vorteil ist (CF, Wertsteigerung, Fremdkapital-Hebel ...) sollte man die Immobilie wählen. Bei dem vorgestellten Objekt (bei 80% Finanzierung un 3% Tilgung) würde ich den ETF ganz klar vorziehen.
  7. Exakt. Bei einer 100%-Finanzierung (hier versenkst du immer noch die KNK iHv >10.000€!) bekommst du die Bude nach Steuern nicht CF-positiv. Insbesondere nicht mit 3% Tilgung.. Aber auch nicht mit 2%. Bei 80% versenkst du an einem Tag mehr als 30.000€ EK. Selbst wenn da 500€ CF im Jahr übrig blieben (was sie nicht tun), würdest du ewig brauchen, um die 30k wieder rein zu bekommen. Vergleiche: Eine alternative Geldanlage (z.B. ETF) mit konservativen 3% auf die 30k bringen dir im ersten Jahr 675€ Gewinn nach Steuern. Wenn du auf Wertsteigerung der Immobilie spekulierst ist es ne andere Story; dann brauchen wir uns aber auch nicht über laufende Kosten und CF zu unterhalten. Ich sehe dir Faktor-Grenze maximal irgendwo bei Faktor 13. Zumindest, wenn das Ziel ein positiver CF ist und die Bude nicht untervermietet ist (also sich nicht kurzfristig drastisch steigern lässt).
  8. Die IHR ermittelst du nicht, die liegt auf dem Konto der WEG. Ihre Höhe wird dir im Rahmen der Jahresabrechnung vom Verwalter mitgeteilt.
  9. Kalle

    Mieterhöhung

    Qualifizierter Mietspiegel ist dafür echt super. Hier habe ich besonders bei Jobcenter-Mietern gute Erfahrungen; wenn ich denen gesetzeskonform die Miete erhöhe (Begründung = qualifizierter Mietspiegel, oberes Ende) dann ging das bisher beim JC immer problemlos durch und 3 Monate später wird pünktlich die neue Miete überwiesen. Mit einem nicht-qualifizierten Spiegel habe ich keine Erfahrungen; Würde es aber erst einmal genau so probieren. Alles was von der Stadt kommt wirkt erst einmal offiziell Wenn du einen Mieter hast, der sofort mit allem zum Mieterschutzbund läuft oder alles durch diese "wir-klagen-für-dich-Webseiten" jagt dürfte es aufwändiger werden.
  10. Dann mach's halt nicht. Er bietet dir eine Dienstleistung an, du bist nicht bereit diese Dienstleistung zu bezahlen; also kommt kein Geschäft zustande.
  11. Um Detail-Infos (Exposé?) zu erhalten, brauchst du keine Reservierung. Mit einer Reservierung sicherst du di Exklusivität für einen gewissen Zeitraum. Wenn du die Bude dann nicht kaufst, hat der Makler Zeit und Arbeit investiert & verloren. Dafür behält er die Aufwandspauschale ein. Ich denke das ist gerechtfertigt. Auf welcher Basis willst du diese Aufwandspauschale denn zurückholen?
  12. Jupp. Bitte alle Finger weg von Offline Marketing, das funktioniert nicht.
  13. "Der Berliner Mietendeckel ist eine Reaktion auf das riesige Marktversagen im Bereich der Miete." Klar Frau Kipping, das leuchtet ein. Es wollen viele Leute in der Stadt wohnen - aber das Angebot an Wohnraum reicht nicht aus. Die Lösung: Mieten deckeln um so die Nachfrage ... ach nee, Moment mal..
  14. Man könnte beinahe feststellen es sei eine schwierig vorhersehbare Entwicklung. Man könnte es sogar Spekulation nennen... 💸 😃
  15. Könnte, ja. Könnte auch anders kommen. Das ist ja die Definition von "Spekulation". Bei meinen Objekten verfolge ich die Devise: Wertzuwachs durch Preissteigerung ist gern gesehen, das Objekt muss sich aber auch rechnen (also zumindest den Kapitaldienst tragen), wenn der Wert flat bleibt bzw. sogar nachgibt. Das scheint bei deinem Objekt nicht der Fall zu sein, ihr verlasst euch voll auf den Wertzuwachs. Mein Gefühl ist: Sobald Eigennutz ins Spiel kommt, wird's bei vielen emotional. Auch in diesem Thread erkennbar. Ich frag mal so: Würdest du die Wohnung auch kaufen, wenn ihr selbst nicht einzieht? 400.000€ Wohnung, 40.000€ Kaufnebenkosten, 5.000€ Zinsen im Jahr. Macht 50k€ in 2 Jahren. Wenn ihr nach 2 Jahren ohne Wertveränderung wieder verkauft, habt ihr also 50k ausgegeben (Frage: Vorfälligkeitsentschädigung?). Für 25k€ im Jahr kann man doch in Weißensee sicherlich auch nett mieten oder?
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