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Matt

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Everything posted by Matt

  1. Ich denke das diese ganzen Vorschriften ERHEBLICH auf die Erstellungskosten drücken, im untenstehenden Link waren das 2016 3000,-€, heute dürfte das aufgrund höherer Grundstückskosten und Handwerkerkosten nochmals erheblich mehr sein. https://www.zdb.de/zdb-cms.nsf/id/kosten-fuer-den-roh-und-ausbau-eines-typisierten-mehrfamilienhausbaus-de Cashflow kann man mit Neubau nicht mehr erzeugen, und als Kapitalanlage ist das auch zu risikoreich... Die EnEV und der Baulandmangel sind ein explosives Gemisch was keiner in der Politik anspricht... "klein Kevin" will das durch Enteignungen lösen.... Man könnte die Mieten auch subventionieren aber der "Dachdecker Erich Hornecker" ist damit auch nicht weit gekommen, der Erfolg war die Vergammelung der Bausubstanz zwischen Elbe und Oder. Die zuständigen Politiker und Behörden haben das Paretoprinzip bei den Bauvorschriften und Dämmen komplett aus den Augen verloren.
  2. Der Südwesten Deutschlands hatte in den 80er schon mal einen heftigen Strukturwandel... Die älteren unter uns kennen noch den Dual Plattenspieler, den SABA Fernseher, Bürkle Mutteruhrenanlagen... Fast die gesamte Feinmechanik und Unterhaltungselektronikindustrie ging flöten... Aber die leistungsfähige und qualifizierte Bevölkerung blieb Der Anteil der Hartzer ist hier gering Und heute sind in den Fabrikhallen neue Weltmarktführer, statt Dual und PE in St. Georgen ist jetzt die Fa. Pabst
  3. Ich will mal an all diejenigen erinnern die Anfang der90er Jahre günstig in den neuen Bundesländern in der Provinz Wohnungen gekauft haben... Und an diejenigen die zur gleichen Zeit "überteuerte" Wohnungen in München oder Stuttgart gekauft haben... Wer hatte das bessere Geschäft gemacht? Ich halte momentan den Hype auf Leipzig und Berlin als überbewertet, da hier die wirtschaftliche Substanz fehlt und bei der nächsten kleinen Kriese dort die Immobilien neu bewertet werden(müssen). Wenn man die Kohle Cash hat und nichts damit anfangen kann ist vielleicht München mit Faktor 30 OK, da hier die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen besser passen, langfristiges solides Wachstum, keine Enteignungsrufe und verprellen von Firmen (guten Arbeitgebern). Faktor 40 für Köln ist jenseits von gut und böse @JB007 hast Du etwas in Köln? Wenn ja, würdest Du (nach 10 Jahren) verkaufen und die Kohle in Duisburg Marxloh zum Faktor 10 investieren?
  4. Ich wollte mir auch einen Dachboden als Zweitwohnung ausbauen, .... aber das ganze ist auch bei noch so viel Eigenleistung unrentabel... Wirtschaftlich gesehen stehe ich besser da wenn ich bei einen Bestandsmieter Eigenbedarf anmelde...
  5. https://www.welt.de/politik/deutschland/article191510225/CSU-General-Blume-Mit-Enteignung-bei-Penthouse-Wohnungen-der-Gruenen-anfangen.html hier ist noch ein Beitrag der Welt Habeck + Stegner fehlen wohl die DDR Erfahrungen... Als nächstes verlangen die noch ein Recht auf eine Wohnung im Zentrum, aber nur für Leistungsverweigerer Ruinen schaffen ohne Waffen! Das war der Leitsatz (LeiDsatz) der DDR
  6. Matt

    Spassbremsen

    Und hier ist noch einer zum Thema Enteignung https://www.tichyseinblick.de/kolumnen/mueller-vogg-gegen-den-strom/durch-enteignung-entsteht-keine-einzige-neue-wohnung/
  7. Hallo Tobias, ich komme aus der Wetterau und bin bei Haus und Grund Frankfurt, wenn Du willst kann ich Dich anwerben....
  8. 1 Zimmer Wohnung Warum vermietest Du nicht möbliert? = Risikominimierung, da bei möblierter Vermietung kein normaler Kündigungsschutz gilt (§ 549 Abs.2 Nr.2 BGB ) = Gewinnoptimierung, da Kurzzeit und möbliert den Cashflow nach oben treibt = Arbeitsmaximierung... immer neue Mieter suchen, Instandhaltung... Reinigung... Wenn Die Makro und Mikrolage es hergibt, kann das die beste alternativ sein...
  9. Es reicht schon aus wenn eine Vermietungsabsicht besteht... https://www.buhl.de/steuernsparen/kosten-fuer-leerstehende-wohnung/
  10. Wie alt ist das Haus, bzw. die Elektroinstallation? Wenn die Hütte aus den 70er Jahren und neuer ist, dann gehe mal in den Keller und zähle mal die Stromzähler, dort sollte mindestens ein Zähler mehr sein (Allgemeinzähler) als Wohneinheiten.
  11. In der richtigen Lage zum vernünftigen Preis sehr viel... der Einzelfall entscheidet hier auch Jedes Haus ist ein individuelles Einzelstück, muss für sich gesehen werden... Bei den von mir so verteufelten Baujahren würde ich z.B. eine Ausnahme in der EX Stalinallee (Frankfurter Tor...) in Berlin machen, da dies ein Prestigeobjekt war und dementsprechende Materialien verwendet worden sind...
  12. Erst mal musst Du dich mit der Landesbauordnung befassen, je nach Bundesland und Gebäudeklasse kann evtl. ein Genehmigungsfreies Umbauen möglich sein. Bei uns in Hessen gilt die HBO, hier muss teils "nur" ein zweiter Fluchtweg geschaffen werden, und der Brandschutz nachgerüstet werden...
  13. 50er Jahre Wohnungen sind klein aber praktisch geschnitten, einzigen Manko, das Bad ist oft für den momentanen Zeitgeschmack zu klein. Wenn der Keller neu (aus den 50er Jahren) und dicht ist, hat man eine solide Substanz, die Haustechnik sollte aber schon mal gewechselt worden sein (oder man berücksichtigt das im EK Preis). Tonrohre als Abfluss sollten gegen KG Rohre getauscht werden, ebenso Frischwasserrohre. Bei Heizungsverrohrung setzte man oft noch die Schwerkrafttechnik (ohne Pumpen) ein, dadurch ist das Zulaufrohr für heutige Verhältnisse zu dick... Elektro=wie Sanitär ein Vollsanierungsfall Wichtig bei ALLEN Baujahren ! Keine Bastelbuden
  14. Hier in Frankfurt gehören echte Gründerzeithäuser zu den teuersten. Diese Notaufbauten sind technisch mit Vorsicht zu genießen. Viele die keine Ahnung haben kaufen so was für teuer Geld.... Einen nassen Keller mit minderwertigen Aufbau Die 5 Bilder habe ich ohne lange Such nur auf meinem Weg zur Arbeit gemacht
  15. Wenn Mietspiegel die Miete widerspiegeln, dann falten Zitronenfalter auch Zitronen.
  16. Hier sind ein paar Beispiele für Notaufbauten Links ist noch ein echter Notaufbau mit Notdach, und original Ladenfront. Auch das rechte Haus ist ein Notaufbau, zu erkennen an dem Backsteingiebel, und an der zu hohen Ladenfrone inkl. Einfahrt. Die Geschosshöhen sind hier max. 2,5m Das EG ist noch aus der Gründerzeit, der Rest 50er Jahre Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Türöffnung und der Geschosshöhe vom EG Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an der Geschosshöhe vom EG Hier erkennt man das Gründerzeithaus nur noch an dem Torbogen und der Geschosshöhe vom EG
  17. Gegen Staffel und Indexmiete spricht vor allem das dann keine Modernisierungsmieterhöhung mehr machen kann. Hier in Frankfurt am Main haben wir einen Mietspiegel: https://www.frankfurt.de/sixcms/media.php/738/mietspiegel 4c.pdf Ich übergebe mein Mieterhöhungsformular wenn möglich immer persönlich und verweise auf Reparaturen + Instandhaltungen sowie auf die gestiegenen Preise... Das hat bis jetzt immer gewirkt.
  18. Das klassische das klassische Beispiel sind die Badezimmerfliesen... die Extern besorgt werden... Aber wie gesagt bei den Technischen Handwerkern fehlt dem "Normalen Bauherren der Einblick in das Material.... und Qualitätsunterschiede... Unter Fliesen und Fliesenkleber kann sich jeder was vorstellen, genau so wie Vorhänge Teppich und Farbe... aber für alles was in der Wand verschwindet hat Otto Hausbesitzer keinem Blick... und hier wird der Rotstift ganz groß angesetzt... was fatal ist... den Lichtschalter kann man leicht ersetzen.... aber was macht man wenn man nach 10 Jahren ein Ersatzteil für einen Zählerschrank benötigt (weil z.B. eine Photovoltaik oder Wärmepumpe angeschafft worden sind).... Der Gewinn aus Materialverkauf ist auch eine wichtige Säule im Handwerksbetrieb. Ich weigere mich nicht irgendwelche kundeneigenen Lampen zu montieren, aber eine Baustelle ohne Materialverkauf ist für mich ein No. Go.... zumindest in der momentanen wirtschaftliche Lage...
  19. Was ist mit Fehlbestellungen, langen Wartezeiten, Mindermengenzuschlägen Versandkosten... Der Großhandel erspart mit seinen täglichen Lieferungen auf die Baustelle das Lager, Spezialteile und Sonderlösungen sind am nächsten Tag auf der Baustelle, Die Bestellung ist in 5 Minuten telefonisch / oder im Onlineportal erledigt. Wer zahlt mir die Zeit bis ich dem Kunden erklärt habe was ich brauche... Zusammenfassend gesagt für technische Gewerke lohnt sich das nicht..
  20. Ich als Handwerker würde mich da nicht darauf einlassen.... Für billiges Material (gerade im Elektrobereich) benötigt man oft ein vielfaches der Montagezeit, viele Komponenten müssen auf einander abgestimmt sein, und wenn was nicht funktioniert dann spielt man Jugend forscht... mal ganz abgesehen von der Garantie... Ich denke so was kann man nur bei Gewerken mit Auftragsmangel gut durchsetzen...
  21. Ich rede hier mal von Städtischen Gründerzeithäusern zwischen ca. 1870 und 1914, nicht von Baracken oder Armenunterkünften aus der Kaiserzeit. Wohnungen die als Wohnungen geplant waren machen keinen aber einen Kuhstall bei dessen Planung Feuchtigkeit keine Rolle spielte wird man nie vernünftig zu Wohnraum umbauen können. Gründerzeithäuser die nicht mit Rigips und Estrich kaputtsaniert worden sind haben dank Ihrer massiven Wände und Holzbalkendecke eine relativ gute Schallisolierung. Dank der teils über 50cm dicken Außenwände hat man in der Regel keine Schimmelprobleme an den Außenecken, der U-Wert der Fenster muss erst mal besser sein als an der 50cm Ziegelwand (teils zweischalig), Problemzonen sind hier die Fensterlaibungen, hier sollte sauber gearbeitet werden so das keine Kältebrücken entstehen. Latexfarbe an den Außenwänden sollten bei allen Häusern ein Tabu sein, da dann die Wände nicht mehr atmen können. Vorsicht vor Notaufbauten und Kriegsbauten, hier war spätestens ab 1916 kein vernünftiges Material mehr vorhanden. Nach dem ersten Weltkrieg waren erst mal alle pleite und die Inflation begann und hatte 1923 ihren Höhepunkt, dies lässt sich auch den Gebäuden ansehen, die Wände wurden dünner. Die Baujahre 1924 bis 1940 sind wider besser allerdings wurde die Gründerzeitqualität nicht mehr erreicht, man hat nicht nur an "Schnörkel" gespart (Bauhaus), sondern auch an Bausubstanz. Es gab einen Nachholeffekt (10 Jahre nahezu keine Bautätigkeit 1914-1924), die Städte wuchsen... Die Baujahre 1941 bis 1954 würde ich nur nach sorgfältigster Prüfung kaufen, da fast alles Notaufbauten waren... Trümmerziegel + Lehm... und von 1945 bis 1948 gab es keine funktionierende Verwaltung / Bauaufsicht...
  22. Bei all dem Stress solltest Du Dir mal eine Auszeit gönnen, wie wäre es mit einer Zweitwohnung, am besten eine bei der Du dich in die Wohnlage deiner zukünftigen EX Mieterin am besten reinversetzen kannst
  23. Dieser Focus Artikel hat zwar nicht allzu viel mit Immobilien zu tun, bis auf die Aussage mit der Wohneigentumsquote, aber ich finde er trifft die wahren Probleme sehr gut. https://www.focus.de/finanzen/altersvorsorge/oekonom-daniel-stelter-im-interview-das-maerchen-vom-reichen-deutschland-wie-politiker-uns-fuer-dumm-verkaufen_id_10342730.html
  24. Ein Bad wo die Wasserleitungen nicht angefasst worden sind kannst gerade wider neu sanieren, es sei denn du kommst noch kostengünstig an Ersatzfliesen... Steigleitungstausch im bewohnten Zustand ist auch immer wieder eine logistische Herausforderung.. unbewohnt geht es schneller... Wie alt bist Du? Was ist Dein beruflicher Hintergrund?
  25. Bist Du sicher das die Hütte 1956 gebaut wurde. Die Holzbalkendecke und der Backsteinkeller sehen eher so nach mindestens 20er Jahre aus... Gehe mal in das zuständige Stadtarchiv, dort kannst Du fündig werden mit dem Plan und der Baugenehmigung von 1956 und evtl. Auch von dem Vorgängergebäude... oftmals hat man einfach den gut erhaltenen Keller und das EG der Kriegsruinen übernommen, das war billiger und ging schneller. Zeige Deiner Verwandtschaft auch das Eigentum verpflichtet und eine Last sein kann mit dem feuchten Keller und maroden Leitungen.... wenn die all die Kosten sehen und die niedrigen Mieteinnahmen, dann wollen die nur noch schnell verkaufen... Suche einen Unfähigen Makler der Mondpreise verlangt Und bestehe d“rauf das der arme Großonkel noch bis zu Ende seiner Tage seinen verdienten Einsitz hat...das zieht den Preis schon in Deine Region. Sollte die Hütte zu marode sein, dann sei aber froh wenn irgendein Idiot diese für einen Hammerpreis kauft.
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