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Alexander Raue

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Everything posted by Alexander Raue

  1. Hatte meine ersten 3 Immobilien zu 110% (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten) finanziert, ohne viel EK vorzeigen zu können. Hatte einfach eine gute Bonität und war schon 10 Jahre bei dieser Bank. Geht also alles. Fragt sich halt nur, ob du auch eine gute Bonität hast und es in deine Immobilien-Strategie passt. Risiko musst du selber abwägen
  2. Hallo liebe Kollegen, ich habe eine Frage zur Abschreibung der Herstellungskosten für eine Wohnung. Ich hatte mal irgendwo gelesen, dass sich die Höhe der Abschreibung nicht mehr ändert, wenn sie mal fest gesetzt wurde. Nun habe ich den Fall, dass ich eine Wohnung im Dezember 2016 besichtigt habt (Fahrtkosten generiert), aber erst 2017 gekauft habe. Die Fahrtkosten sind 2016 entstanden, müsste ich also 2016 in die Steuererklärung packen. Alle anderen Kosten sind 2017 entstanden (Kaufpreis, Notar, Makler , usw.). Schreibe ich jetzt 2016 2% auf die Fahrtkosten ab und 2017 die 2% auf alles insgesamt ab (Fahrtkosten, Kaufpreis, Notar, Makler, usw) ? Dann hätte sich die Basis über das Jahr verändert....Oder muss ich warten, bis der Kauf 2017 abgeschlossen ist, alle Kosten bekannt sind und nachträglich alles insgesamt schon 2016 abschreiben? Danke und viele Grüsse, Alex
  3. Wahrscheinlich meintest du es genau anders-rum ;-) Und dazu kommt, wo fängt für dich Rand-Lage an? Außerdem der Stadtbezirke?
  4. Das hilft schon mal für den Anfang. Allerdings weiß ich, dass meine Wohnungen auch vor dem Kauf schon mehr wert waren als ich gezahlt habe. Daher würde ich generell den Wert gern schätzen/berechnen. Einen allgemeinen Faktor einer Stadt zu nehmen finde ich bisschen schwammig :-/
  5. Hallo Liebe Freunde, wie kann ich den neuen Immobilienwert einer Immobilie berechnen, wenn ich die Kalt-Miete um 15% anheben konnte? Habt ihr bestimmte tools, webseiten, Excel-Files dafür? Danke und liebe Grüsse, Alexander
  6. Ist die Verwaltung eines MFHs das gleiche wie die WEG + SEV in einer ETW? Nur mit dem Unterschied, dass statt vielen Eigentümern nur einer ist.
  7. Bin zwar Laie, aber ich sehe das wie folgt: Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Schließlich ist es dessen Scheidung, dessen Problem-ExFrau und dessen Versäumnis keine Regelungen für die Wohnung gefunden zu haben. Du hast dich schon viel zu sehr in die Probleme anderer rein drängen lassen. Für mich ist es immer Kaufpreis gegen leere Wohnung oder gegen Miete. Beides kann dir der Verkäufer nicht geben, also Vertragsbruch. Somit Schadensersatz gegen ihn.
  8. Hallo liebe Community, ich habe eine Frage zum Prozess der Kaution bei einem Eigentumsübergang. Ich hatte Eigentumsübergang einer Wohnung im Juli. Die Jahresversammlung samt Abrechnung Vorjahr findet immer im November statt. Der Verkäufer hat mir nur die Hälfte der Kaution übermittelt mit folgender Begründung: "Hallo Herr Raue, ich werde die Kaution überweisen, habe jedoch noch keine BK Rechnung von der Verwaltung erhalten. Sollte bei Frau XXX (Mieterin) eine Nachforderung sein hätte ich noch etwas in der Hand! Liebe Grüße " Es ist mir völlig egal, was der Verkäufer für Probleme hat, ich will die Kaution haben. Die Mieterin ist nicht ganz leicht und im schlimmsten Fall behält der Verkäufer die Kaution. Ich habe irgendwo mal gelesen, der alte Eigentümer muss der Mieterin die Kaution zurück zahlen und der neue Eigentümer die Kaution neu einfordern. Für die leichtere Handhabung schiebt aber meistens der alte Eigentümer die Kaution auf den neuen. Wie gehe ich hier am Besten vor? Liebe Grüsse, Alexander Raue
  9. Kalkuliert ihr in die Leer-Stands-Quote auch die Maklerkosten für die Neuvermietung ein? Bisher hatte ich nie Leerstand, da ich bei Bekanntgabe der Kündigung sofort einen Makler beauftragt habe, der eine Neuvermietung mit fließenden Übergang organisiert hat. Somit habe ich zwar 0% Leerstand, aber halt Maklerkosten.
  10. @Kalle:Dann unterschreibst du die Briefe nicht mehr? Oder scannt man das einmal ein und der online-Dienst druckt die Unterschrift mit drauf? Wäre für mich auch interessant, da ich dann das Porto aus dem Ausland sparen kann :-)
  11. Folgendes schreibe ich immer: Anpassung der Gesamtmiete Sehr geehrte Frau XXX, Sie bewohnen seit dem 1.7.2011 die Wohnung XXX in der XXX Strasse in XXX. Die letzte Anpassung der Miete war am 1.7.2011. Auf der gesetzlichen Grundlage von § 558 BGB möchte ich ihre Zustimmung zur Anpassung der aktuellen Miete zum 1.9.2017. Voraussetzung ist, dass die neue Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Anpassung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, seit der letzten Mietanpassung mindestens ein Jahr vergangen ist und die geforderte Mietanpassung sich innerhalb der Kappungsgrenze des § 558 III BGB – also 20% - hält. Aktuelle Gesamtmiete: Wohnung XXX€ + Nebenkostenvorauszahlung XXX€ = XXX€ Neue Gesamtmiete: Wohnung XXX€ + Nebenkostenvorauszahlung XXX€ = XXX€ Ich bitte Sie daher, die Anpassung der Gesamtmiete wie oben beschrieben auf XXX Euro zuzustimmen und mir ihre schriftliche Zustimmung bis zum 30.06.2017 unterschrieben an mich zurückzusenden. Unterschreiben Sie für die Zustimmung der Mietanpassung diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben bitte zurück. Eingescannt als pdf in einer Email mit ihrer Unterschrift reicht mir vollkommen aus. Für Rückfragen bin ich wie immer per Email oder telefonisch auf XXX erreichbar. Die neue Gesamtmiete wird erstmals ab dem 1.9.2017 fällig. Viele Grüsse nach XXX
  12. Genauso so ist es richtig! Sehr gut gemacht. Ich weiß gar nicht, warum sich die Leute bei Mieterhöhung und ungelegten Eier in die Hose machen. Ich habe immer einen Standard-Text und erhöhe auch oberhalb des Mietspiegels. Einfach weil ich Lust drauf habe. Hat 4x geklappt und 1x nicht. Arbeitsaufwand waren 5 min und Stress war 0. Also erhöht die Miete und beschäftigt euch erst näher damit, wenn es Probleme gibt. Und wenn euer Verwalter nicht mitspielt, dann würde ich darüber nachdenken den Verwalter zu wechseln. Er kann gern Tipps geben, aber ich bezahle ihn nicht fürs Diskutieren.
  13. Ich habe letztes Jahr 1,08€ je KM angegeben (Tatsächliche KM Kosten). Ist gerade in der Prüfung beim Finanzamt. Ich sage euch, wie es ausgegangen ist. Siehe Tatsächliche Kosten statt Pauschale unter: http://www.unternehmerlexikon.de/kilometerpauschale/
  14. Ich finde, du widersprichst dich bei deinen Zielen. Auf der einen Seite willst du "min. 3,5% Tilgung, um zügig aus dem Risiko rauszukommen" und auf der anderen Seite "als Cashflow-Objekt dienen soll, um schnell neues EK anzusparen, um weitere Investitionen tätigen zu können." Bei 3,5% Tilgung zahlst du das Objekt zwar zügiger ab als andere Leute, aber hast nur 200 - 270€ monatlich über. Du brauchst 20 bzw. bis 25 Jahre, bis die dein EK wieder drin hast....Somit ist deine Strategie für EK - Aufbau für Cashflow nicht sinnvoll. Das heißt nicht, dass sich das Objekt nicht rechnen. Laut den Zahlen rechnet es sich sogar sehr gut.
  15. Wenn es für dich soviel ungerechtfertigte Provision für die unglaublich wenige Arbeit gibt, dann werde doch selber Makler
  16. lol....willst du lieber Planwirtschaft und noch mehr regulierenden Staat? Das ist ein normales Beispiel von Angebot & Nachfrage. Wenn es dir zu hoch ist, kauf einfach nicht.
  17. Und was spricht dagegen gute Cashflow Objekte zu kaufen und diese weiter zu entwickeln? Dein Ansatz muss sich nicht mit anderen beissen. Also bloss keine falsche Bescheidenheit
  18. Für mich ist allererstes Kriterium eine Rendite von 7% und höher. Erst dann beschäftige ich mich mit der Immobilie. Ich habe gemerkt, ab 6% werden viele Investments cashflow positiv, aber man will ja auch bissle was verdienen. Ab 7% weiss ich, dass ich was an der Immobilie verdienen kann und dann gehts in die Detail-Prüfung. Als Kapitaldienst rechne ich ebenfalls mit 3,7% - 4%.
  19. Da du mit den inkludierten NK weit unter dem Mietspiegel liegen dürftest, würde ich pauschal erstmal um 20% Miete erhöhen. Da kann er garnix gegen machen.
  20. Wieso hat sie das Geld schon bekommen? Normalerweise findet die Freigabe des Treundhandgeldes erst nach der Umschreibung statt (der Ganze Grundbuch-Krams). Woher würde meine Bank NIE im Leben das Geld frei geben. Und so stehts auch immer in meinen Notarverträgen drin. Wieso hast du ihr schon vorher das Geld frei gegeben? Wenn die Verkäuferin so viele Probleme macht, dann hätte man doch extra auf einen geordneteren Ablauf bestehen können. Ich kann mir aber vorstellen, dass die Hausverwaltung auch Probleme mit der Verkäuferin hat - vielleicht sogar Zahlungs-Rückstände - und daher so schnell wie möglich Kohle von dir will.
  21. Hallo Schweizer Freunde des Immobilien-Investments. Wir haben eine kleine Whatsapp-Gruppe für unseren Stammtisch. Wer daran teilnehmen will, kann mir eine PM mit seiner Nummer schreiben, dann nehme ich ihn auf. VG Alexander
  22. Momentan bezahle ich Mieterwechsel - also die 1,5 Monatskaltmieten für den Makler - aus dem laufenden Cashflow. Vielleicht mache ich das irgendwann anders, wenn ich mehr Wohnungen und mehr Mieterwechsel habe.
  23. Ich spare aus dem laufenden Cashflow. Ist in jeder meiner Kalkulation vor dem Einkauf berechnet. Und dann 0,50€ pro qm2. Läuft bisher ganz gut. Habe auch auch noch keine Reparaturen gehabt. Eventuell können Leute mit mehr Wohnungen und längerer Haltedauer noch was sagen.
  24. Ich glaube es ist immer eine Sache was man rechtlich auf jeden Fall darf und was man darf wenn der Mieter mitspielt. Ich würde es einfach versuchen. Setz ein Schreiben auf wo du dem Mieter die Sachlage erklärst. Du willst nen neuen Mietvertrag und die Indexmiete daraus entfernen. Der Rest bleibt gleich.Das wird ihn vielleicht sogar freuen und er wird zusagen. Musst ihm ja nicht auf die Nase binden, dass du in einem Jahr ne Modernisierung durchführen willst. Wenn er einwilligt sehr gut. Falls nicht, dann hast du nix verloren. Also: Einfach mal machen.
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