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Alexander Raue

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Posts posted by Alexander Raue


  1. vor 7 Stunden schrieb Furzi:

    Die Leitzinsen werden wohl in der Tat niedrig bleiben, aber das heißt nicht automatisch, dass auch die Hypothekenzinsen so niedrig bleiben wie jetzt. Alexander Raue hat doch die Tage hier irgendwo geschrieben, dass ihm eine Bank plötzlich statt den gewohnten 1,x % nun horrende 2,8 % oder so angeboten hat. Vielleicht kleiner Vorgeschmack was da so kommt demnächst.

    Wenn du mich schon zitierst, darfst du nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

    Die 1,1% bekomme ich von einer Volksbank, die 2,8% von einer anderen Sparkasse. Beide Banken bewerten meine Bonität anders und haben eine andere Stressannuität. Daher liebt mich die eine Bank und hasst mich die andere. Das Liegt also an meinem Portfolio und nicht an den Leitzinsen.

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  2. Es nach Stand deiner Tilgung oder nach Wertsteigerung deiner selbstgenutzten Immobilie kann man diese auch nachbeleihen. Dann musst du nicht verkaufen und bekommst trotzdem Ek frei.

     

    Wir wohnen momentan zur Miete, werden aber nächstes Jahr eventuell in eine unserer günstigen Eigentumswohnungen ziehen. Dort würden wir nur 400€ monatlich zahlen und das wäre unschlagbar günstig.


  3. vor 2 Stunden schrieb Kalle:

    Ich möchte auch noch zu bedenken geben, dass der "Cashflow" nicht alles ist. Häufig achten Leute nur auf das, was monatlich übrig bleibt - und solange das (nach Abzug aller Kosten!) positiv ist, handle es sich um ein gutes Investment.

    Allerdings werden oft die Opportunitätskosten unterschlagen.

    • Wenn ich 10k Eigenkapital aufwende um monatlich 83€ CF (vor Steuern) übrig zu haben, dauert es 10 Jahre, bis ich mein eingesetztes EK wieder raus habe. Ich bin nach 10 Jahren also gerade mal auf Null.
    • Wenn ich die 10k stattdessen mit konservativen ~4% pa anlege (stupider ETF o.ä.), hab ich nach 10 Jahren knapp 15k€.

    Nach Steuern ist der Unterschied noch dramatischer. Arbeitsaufwand und Nerven mal ganz außen vor gelassen.

    Das ganze lässt sich natürlich mit einer 115% Finanzierung schöner-rechnen (oder mit Co-Investments, um echtes EK zu schonen..) aber da ist eben auch das Risiko deutlich höher.

    Was ich sagen möchte: hohe %-Renditen bzw. positiver Cashflow schön und gut .. Aber selbst wenn beides augenscheinlich gut aussieht, muss es damit kein gutes Investment sein.

    Ich rechne ebenfalls anders. Meine Zinsbindungen laufen nach 5 Jahren aus. Dann kann ich Nachbeleihen. Dann kann ich mir zumindest die KNK wiederholen, da ich mindestens 10% getilgt habe. Eventuell habe ich auch unter Wert eingekauft oder der Wert ist gestiegen, dann kann man sogar mehr nachbeleihen.

    Allerdings gebe ich zu, Nachbeleihung ist ehr für Fortgeschrittene und 5 Jahre Zinsbindung machen nicht viele.

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  4. Am ‎18‎.‎02‎.‎2019 um 21:25 schrieb eugkoll:

    Dem ist nur zuzustimmen. Im Prinzip bringen die kleinen Wohnungen  deutlich mehr Arbeitsaufwand.

     

    Dem kann ich nur zustimmen. Ich habe in letzter Zeit einige Faktor 10 Wohnungen in Chemnitz gekauft. Trotzdem bleibt kum Cash übrig, da die Miete teilweise bei 4€/m² liegt. je kleiner die Wohnungen und/oder desto schlechter der Standort, desto mehr Geld geht prozentual für Rücklagen und Reparaturen drauf.

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  5. Am ‎16‎.‎03‎.‎2019 um 12:49 schrieb nemo:

    Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.

    Ich sehe das genauso. Dazu kommt, dass die arbeitslosen Leute erstmal Harz4 und Wohngeld beantragen. Wenn man solche Mieter hat, dann wird auch weiterhin Geld fliessen. Uns Vermieter ist es dann erstmal wurscht, ob das Geld vom Mieter oder vom Amt kommt.

     

    Blöd ist nur, wenn man vorher eine zu grosse Wohnung und/oder zu hohe Miete verlangt hat, die das Amt nicht zahlt. Das trifft der Punkt von Nemo zu, dass man mit realistischen Mieten kalkulieren muss.

     

    Und erst wenn das Amt - also Deutschland - nicht mehr zahlen kann, gibt es grosse Probleme. Aber dann sind eh alle am Arsch.

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  6. Ich habe auch schon einige leere Wohnungen gekauft und immer im Notarvertrag festgehalten, dass ich direkt nach dem Notartermin in die Wohnung darf für Sanierungen und Neuvermietungen. Natürlich auf eigenes Risiko. Dann muss ich nicht die 2-3 Monate zum Eigentumsübergang warten und habe die Bude pünkltich vermietet. hat bisher gut geklappt.

     

    Mein Vermietungsmakler kümmert sich dann um die Neuvermietung und Koordination der Schlüssel für die Sanierung. Er will ja auch eine gut renovierte Bude für die Neuvermietung. Dann geht es einfacher.

     

    Ergänzung: Wenn man vorher schon Sanierungen macht, verlangt der Verkäufer manchmal, dass der Strom ab Schlüsselübergabe bezahlt wird, da die Handwerker ja Strom verbrauchen.


  7. Am ‎28‎.‎03‎.‎2019 um 20:01 schrieb merlinbanderas:

    Ich weiß garnet wie es Herr Alexander Raue macht mit seinen ganzen Mietern in Lepzig, er sieht ja nicht wer in seinen Wohnungen lebt.

    Ich bin da weniger perfektionistisch und verlasse mich auf meine Maklerin. Dann habe ich mehr Zeit für die wertschöpfenden Aufgaben. Die Maklerin stellt mir Interessenten samt Bonitätsunterlagen vor und ich entscheide. Das passt für mich und ging bisher gut. Meine einzigen Problemmieter hatte ich durch Kauf übernommen.


  8. Am 18.1.2019 um 23:24 schrieb merlinbanderas:

    Beispiel Alexander Raue

    Der arbeitet Vollzeit ( inzwischen etwas verkürzt ) , seine ganzen Wohneinheiten in Leipzig ( er ist nicht mal vor Ort ), dann vereist er immer laut seinen Facebook Bildern ( Costa Rica usw ), dann schrebt er seine Blogs, dann vermietet er seinen Porsche, dann vermietet er per AIRbnb sein Appartment in Zürich, dann hat er noch von seiner Frau die Kinder, er ist also noch Stiefvater ... und dann hat er noch immer Hinflug, ankunft , Check In , Check Out. , Sachen packen usw. Steuererklärungen machen 

    Herr Raue ??? Kannst du bitte mal im Blog schreiben wie du das alles zeitlich hinbekommst ?

    Auch an die anderen hier ? Wie macht ihr das alles bloß ?

     

    Interessanterweise bekomme ich die Frage immer öfter. Ich glaube, ich werde einen Blogbeitrag dazu schreiben. Kann aber noch etwas dauern, da gerade andere Themen eine höhere Priorität haben.


  9. Sorry, dass ich das Thema nochmal auffrische, aber ich habe eine Zusatzfrage:

     

    Ich selber wohne in der Schweiz, will aber eine GmbH in deutschland fürs Flippen gründen. Wo wäre dann der Sitz der GmbH? Mein ständiger Aufenthalt wäre ja in der Schweiz....

     

    Hatte das problem damals mit dem FA auch, als ich meine privat gekauften Immobilien versteuern sollte. Da wurde mir das FA zugewiesen, wo meine teuerste Immobilie stand.


  10. vor 7 Stunden schrieb Sven Ehrhardt:

    Hallo Leute,

    kurz zu mir, Ich bin 18 Jahre alt und arbeite momentan um ein bisschen Geld zu verdienen. Habe bisher noch keine Ausbildung gemacht und frage mich ob es nicht am besten wäre, eine Ausbildung zum Immobilkaufmann o.ä. zu machen wo ich von Grund auf alles lerne. Bringt für mich persönlich nichts jetzt irgendwas zu arbeiten weil ich darauf auf gut deutsch kein Bock/keine Motivation habe. Was wäre da am besten und vielleicht auch wo? Bei einer Bank? Gerne könnt ihr auch andere Vorschläge bringen.😊

    Hoi Sven,

    es geht nicht darum, etwas zu arbeiten, worauf man keinen Bock hat. Es geht darum, vorübergehend einen Job zu machen, um Geld zu verdienen. Das braucht man, um Geld zum investieren zu haben und um bei den Banken finanzierbar zu sein.

    Ich habe mir Immobilien in einem halben Jahr selbst und nebenbei beigebracht, dafür brauchte ich keine Bank- oder Maklerausbildung. Mittlerweile bin ich in der Schweiz, verdiene über 10.000 monatlich und kann dieses Geld in Immobilien investieren. Macht mir der Job Spaß und habe ich darauf Bock? Nein, auf keinen Fall. Aber ich weiß, dass ich es nur zeitlich begrenzt mache um mit dem Geld mein Immobilienportfolio aufbauen zu können.

    Einzig die Idee, dass du in solchen Immobilien-nahen Berufen wie Bank/Makler näher an der Materie bist und schneller Immobilien-Knowhow lernst, kann ich nachvollziehen. Es gibt Leute, die Makler lernen und bereits nach einem halben Jahr sehr erfolgreich darin sind. Nebenbei bauen sie sich schon früh den eigenen Bestand auf.

    Eventuell kannst du auch einen Job bei den großen Immobilien-Gurus der Branche anfangen. Dann bekommst du das ganze Business hautnah und live mit und kannst sie direkt mit deinen Fragen löchern. Fragt sich nur, wie viel du dort verdienst, im Vergleich zu einem Spezialberuf und ob sie Leute ohne Ausbildung nehmen. Viel Läuft da über Praktikumsstellen.

     

    Viele Grüße,

    Alex


  11. vor 11 Stunden schrieb enterpreneur:

    Das stimmt. Was sind denn Deine persönlichen Lieblings-Einkaufsquellen?

    Insgesamt habe ich 20 Wohneinheiten auf Immoscout gekauft, 5 Offmarket über Empfehlungen und eine direkt vom Makler.

     

    Dabei sind mir die Offmarket-Quellen (Empfehlungen) natürlich am liebsten, weil man dort einen viel geringeren Kaufpreis bekommt, da sie noch nicht vom Makler hochgetrieben wurden und man weniger Konkurrenz hat. Allerdings bekommt man solche Deals erst nach und nach, wenn man schon etwas etablierter ist und mehr Leute kennt.

     

    Beispielsweise habe ich eine Wohnung von einem Hausmeister empfohlen bekommen, als er mir gerade eine andere Wohnung von Immoscout zeigte. Gemäß seinem Kommentar "..ich kenne übrigens noch einen in dem Haus, der ebenfalls verkaufen will". Und von diesem Verkäufer konnte ich dann offmarket kaufen. Und da dies so gut geklappt hat, hat er mich seinem Bruder empfohlen, der auch verkaufen wollte.

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  12. Ich habe einige Videos von Florian gesehen und er wirkt sehr authentisch und kompetent. Dazu bringt er viele Praxsisbeispiele und Annekdoten aus seinem Vermieterleben. Das kann man nur machen, wenn man wirklich in der Materie drin steckt. Daher von mir eine Empfehlung.

     

    Und diese Aussage: "Warum Bücher schreiben und Seminare machen, wenn man mit Immobilien genug verdient?" kann ich nicht nachvollziehen. 

    Selbstverständlich kann man aus allen seinen Assets Geld machen. Und da gehört für mich das Asset "Wissen" ganz klar dazu. Vielleicht macht man es auch, weil einem langweilig ist und man mal etwas anderes tun will. Vielleicht macht man es, weil man der Gemeinschaft war zurück geben will?

    Schaut euch Alex Düsseldorf Fischer an.  Wie viele tausende Leute wurden durch ihn inspiriert? Schaut euch Thomas Knedel an. Wieviele tausende Junginvestoren haben durch ihn und seine Bücher/Foren/Kongresse mit Immobilien angefangen?

    Für mich spricht aus der Aussage "Warum Bücher schreiben und Seminare machen, wenn man  mit Immobilien genug verdient?" hauptsächlich der Neid.

    Sicherlich gibts viele Schaumschläger und Möchtegern-Investoren, aber die kann man mit etwas Sachverstand schnell heraus filtern.

    Ich bin froh, dass viele kompetente Investoren ihr Wissen teilen und uns inspirieren.

     

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  13. vor 7 Stunden schrieb daeda:

    Mir ging e z.B. so dass ich als ich diese Regeln wie die 1 Promillegrenze etc gehört hab erst mal sehr ungläubig war. Weil das im Umkehrschluss bedeutet, dass die meisten Objekte einfach nicht passen.

    Richtig. 95% der Angebote auf Immoscout sind für Investoren einfach Schrott. Das merkt hoffentlich jeder Anfänger nach einiger Zeit.

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  14. Anfangs habe ich immer auf Mindest-Bruttorendite von 7% geschaut (in den großen Städten) und auf 10% in kleineren Ortschaften. Mittlerweile bin ich bei 8,5% im Schnitt in meinen Portfolio.

    Für den Cashflow benutze ich die Promillegrenze.  Der monatliche Cashflow muss mindestens 1 Promille vom Kaufpreis sein. Damit fahre ich sehr gut. Wenn die Wohnung beispielsweise 70.000€ kostet, dann muss monatlich 70€ übrig bleiben (Kaufpreis durch Tausend).

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  15. Am ‎04‎.‎07‎.‎2018 um 12:05 schrieb Kalle:

    Ich bilde keine IHR bzw. keine separate Rückstellung. Ich gebe aber auch nichts von den Einnahmen aus sondern spare alles an.

    Das heisst, du kaufst neue Häuser immer mit Geld aus deinen anderen Einkommensquellen?

    Und Reparaturen/Sanierungen zahlst du immer aus diesem angesparten Betrag? Demnach geht dein gesamter Cashflow in die "IHR".


  16. Am 11.7.2018 um 21:03 schrieb freeone:

    Gern würde ich hier noch einmal nachfragen, weil ich mich gerade damit beschäftige.

    @Alexander Raue: Hast du da inzwischen schon weitere Erfahrungen, ob das gesamte Hausgeld anerkannt wird?

    Ich frage mich sonst, wie ich nachweisen soll, was ausgegeben wurde. Die Hausgeldabrechnung der WEGs kommt bei mir normalerweise erst im Sommer, was eigentlich zu spät für die Steuererklärung ist. Und so lange warten möchte ich in Zukunft eigentlich auch nicht mehr.

    Oder wie löst ihr das praktisch? Aus welcher Angabe rechnet ihr die tatsächliche Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage aus?

    Bisher noch nicht. Meine Steuerdame lässt lange auf sich warten...


  17. Die wichtigsten Punkte hast du schon angesprochen

    1) Generell weniger Abschreibungsmöglichkeiten (Keine Fahrtkosten, keine Herstellungskosten, usw.)

    2) Jeder Kanton hat eigene Steuersätze (Zug, Schwyz und Zürich sind am Besten)

    3) Generell sehr niedrige Steuersätze

    4) Immobilien Im Ausland erhöhen deine Progression in der Schweiz


  18. Wenn du die Wohnung nicht selber besuchen kannst (z.B. wegen der Entfernung), dann solltest du einen reaktions-schnellen Gutachter bei der Hand haben.

    Die schnelle Finanzierungszusage bei der Bank hat Stefan schon erwähnt. Schicke also deiner Bank immer alle aktuellen Unterlagen (z.B. monatliche Lohnausweise).


  19. Wichtig ist zu unterscheiden, ob du die besichtigte Immobilie (später) gekauft hast oder nicht. Fall nicht, sind es Werbungskosten.

    Falls du sie aber später gekauft hast,  sind sie (teil)-weise zu den Herstellungskosten zuzurechnen und über 40-50 Jahre abzuschreiben.

    Weiterer Punkt: Wenn dein Auto höhere Kosten verursacht, kannst du auch höhere Kilometer-Pauschalen anrechnen. Dann musst du aber mehr Nachweise führen. 

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