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Immo-Pfleger

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Posts posted by Immo-Pfleger


  1. vor 12 Stunden schrieb Eduard H.:

    Evtl. Schwarzbau? Wenn ich mir die Bayrische Bauordnung anschaue, dann hätte ich zumindest bedenken, dass das genehmigt wurde.

    Es kann natürlich noch Bestandsschutz in Frage kommen oder Sondergenehmigungen. Man muss es dann aber genau prüfen.

    Hm ein guter Einwand.

    Das prüfe ich dann wohl am besten mit einem Anruf beim örtlichen Bauamt, falls der Eigentümer dazu keine brauchbaren Aussagen machen kann oder?


  2. Hallo liebe Immopreneure,

     

    ich habe ein Objekt gefunden, welches eine gute Rendite bietet, aber leider baujahrtypische Mängel aufweist.

    Das Objekt - ein MFH mit 4 WE direkt in Zentrumslage - steht in Bayern und hat 9% Rendite. Nein nicht in München aber über 10.000 Einwohner leben in der Stadt und die Prognose bis 2030 ist "nur"  ein Minus von ein paar Prozent.

    Es ergibt sich ein positiver Cashflow von ca. 200€ im Monat bei 1€/qm Instandhaltung und bei nur 200k Investition. (Wenn ich eine 110% Finanzierung bekomme.)

    Es ist komplett vermietet und es müsste eigentlich am Anfang nicht viel gemacht werden, falls keine Reparaturen anfallen.

    Das Haus ist trocken, Keller trocken und Dach fast komplett neu gedeckt. Bei einem kleinen Dachteil sind die Ziegel schon da aber decken müsste man noch selbst.

    Nun das große Aber:

    Im ersten OG ist die Deckenhöhe nur 2,1m. Und die Holzdecke drückt nicht nur optisch den Raum klein. Okay man könnte durch Streichen die Räume etwas entzerrren aber ich glaube einen großen Nutzen wird das nicht bringen.

    Und:

    Bei der Besichtigung ist mir aufgefallen, dass die Böden uneben sind. Türrahmen sind aber nicht verzogen. Ich vermute das drückt die Mietpreise, aber die aktuellen qm-Preise sind eh schon niedrig angesetzt.

     

    2 Wohneinheiten konnten vom Alteigentümer gerade neu vermietet werden, u.a. auch die mit der niedrigen Deckenhöhe.

    Da ich hier in Bayern nur wenige CF positive Objekte finde, frage ich mich ob man so ein Objekt weiter prüfen sollte oder ob man es vergessen kann.

     

    Ich bitte um Verständnis, dass ich nicht alle Objektdaten preisgebe und ich hoffe, dass die Daten reichen um euch eine Meinung zu bilden.

     

    Beste Grüße

    Thomas

     


  3. Am 29.11.2017 um 23:11 schrieb swsakard:

     Wie würdet ihr den Kredit tilgen? Ich möchte so wenig wie möglich Ek einsetzen.danke

    Je nach eigenem Risikoprofil und in Abstimmung mit dem Cashflow der Wohnung. Zwischen 2 und 4%, wobei 3% üblich sind. Sondertilgungen sind nur sinnvoll, wenn man sie auch nutzt. Sonst sind sie nur Geldverschwendung.


  4. vor 3 Stunden schrieb DanielM:

     

    Warum hat deiner Meinung nach die Verwaltung bei mehreren Eigentümern weniger Anreiz die Kosten niedrig zu halten, als wenn es nur einen Eigentümer gibt?

     

    Unter mehreren Eigentümern ist immer einer dabei der meint, das Haus müsse alle 2 Jahre runtergeweißt werden oder die teure Treppenhausreinigung ist doch besser als die jetzige usw.

    Außer es wären vllt alle keine Eigennutzer.

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