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Aleks Muc

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  1. mein grober daumen in der ankaufsvorprüfung: nicht umlagefähige NK = 1/3 vom Hausgeld IHR Sondereigentum = 10€ pro m² und Jahr Sind aber wie gesagt nur erste grobwerte. was du genau ansetzt hängt dann von der zusammensetzung des Hausgelds, dem spezifischen objektzustand, ... ab
  2. wenn man in seine buy&hold-strategie auch die wertsteigerung mit einbezieht, kann die Rechnung trotz marginalen CF auch aufgehen. muss man halt "mögen". ich wohne in muc und habe grad erst ein solches objekt in moosach erworben, bei dem ich mit nur geringem CF n.St. rauskomme (und dass auch nur nach ziehen sämtlicher register wie vermietung möbeliert inkl. EBK). wenn ich bzgl. der wertsteigerung mit für münchen konservativen 2,5% p.a. rechne sieht's mit der EK-rendite in 10 jahren aber nicht wirklich schlecht aus. das objekt habe ich übrigens klassisch über is24 gefunden. die 89-jährige verkäuferin (vormals eigennutz, inzw. in ein seniorenstift gewechselt) hat die etw am 15.08. inserieren lassen. wer münchen kennt, weiss dass hier in der woche im jahr tumbleweed durch die strassen weht. gewinnmaximierungsabsichten hatte die gute null. das inserat war übrigens genau 2h online. dafür habe ich auch ein halbes jahr gesucht, und zwar in ingolstadt, nürnberg, muc, augsburg sowie in den LK landsberg, aichach, dachau, freising, erding, ebersberg, landshut, dingolfing, pfaffenhofen. preise: im ar&%*. bei den sehr sehr wenigen objekten die sich laut expose hätten rechnen können haben sich die kaufinteressenten dann in vollkommen bescheuerte regionen hoch geboten. jetzt, da ich mein pers. thema gelöst habe, gehe ich auch grad in mich und überlege, ob ich mich auf eine der bisher beobachteten gegenden spezialisiere oder mir mal eine ganz andere ecke vornehme.
  3. Hi J.W., ich sehe das ähnlich wie Jägermeister. Klingt für mich schon im Angebot zu teuer (wobei in München wirklich jeder Preis seinen Käufer zu finden scheint). Bei den von Dir genannten Parametern und Deinen Zielen (Sicherung Kaufkraft UND Erschließung passiven Einkommens) müsstest Du, 2% Tilgung vorausgesetzt, schon min 23€/m² verlangen um einen Cashflow vor Steuern = 0 zu erwirtschaften (nach Steuern zahlst Du da wohl dennoch monatlich drauf, und das je nach Steuersatz nicht zu knapp) und nach > 35Jahren dann ein passives Einkommen zu haben. Mit dem Mietpreis wärst Du gefühlsmäßig gut 15-20% über (voll ausgereiztem) Mitspiegel. Ob man das wirklich machen will muss jeder für sich entscheiden, man sollte sich nur der Risiken bewusst sein und ggf. in seinem Exit-Szenario berücksichtigen. Zu guter letzt: falls die Immobilie schon auf dem Markt ist (per Immoscout o.ä.) kannst Du davon ausgehen, dass sich die Interessenten grad bei der Lage bis in interessanteste Bereiche hinein überbieten werden. Mein Favorit aus eigener Erfahrung: 62m² in München - Laim, Preis laut Exposé: 295.000, ging am Ende für 420.000 (!) weg...
  4. Hi Jens, danke nochmal für deine Hinweise, haben mir geholfen! Bin gespannt ob das FA mit meinem Ansatz (Berechnung anhand BMF-Formular, abgeglichen mit Infos aus ZVG) mitgeht. Viele Grüße, Aleks
  5. Hi Jens, Danke Dir für Dein schnelles Feedback! Wahrscheinlich eine Newbie Frage, aber was is "ZVS-Info"? Eine Google-Suche nach dem Stichwort bringt mich nur zur Vergabestelle für Studienplätze ... Wenn ich die Berechnung richtig interpretiere heißt das in meinem Fall: Grundstück: 1914m² (davon gefühlt 3/4 bebaut mit ETW/Garagen, der Rest sind Grünflächen, Zufahrten zu Garagen und sonst. allg. Stellflächen) MEA: 25/1000 Bodenrichtwert: 3850€/m² /1,5M Macht 184.222€ und somit bei einem Gesamtkaufpreis von 273T€ (ohne NK): 67% des Kaufpreises. Wenn ich die Berechungshilfe des BFM nutze komme ich auf sogar auf einen Grundstückanteil von 78% (Wohnfläche 56m², Gebäude Bj. 61, inkl. Berücksichtigung von Erneuerung/Modernisierung Dach, Fenster, Außentüren, Wärmedämmung Außenwände, Innenausbau). Beide Werte sind irgendiwe mies. Mach ich einen Fehler oder ist das der Bereich auf den ich mich einstellen muss? Wie sind eure Erfahrungen mit dem FA München? Welches Verhältnis habt ihr bisher "durchbekommen"?
  6. Hallo Allerseits, ich stehe kurz vor Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine ETW in München / Moosach, am Donnerstag ist es soweit, und zerbreche mir noch den Kopf über das Thema Kaufpreisaufteilung für Afa. Mein Kenntnisstand: eine Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag ist hilfreich da bindend für das FA (außer sie ist komplett unrealistisch). Die meisten FA akzeptiere 80% Gebäude und 20% Grund. Das BFM hat eine Rechenhilfe zwecks Ermittlung auf Basis Bodenrichtwert veröffentlicht. Nun liegt der Bodenrichtwert des betreffenden Objekts bei 3850€/1,5M (!), gemäß der BFM-Rechenhilfe komme ich grad mal auf 10% Gebäudeanteil :-(... Das mag ich einfach nicht glauben. An die Münchner Investoren da draußen: wie sind eure Erfahrungen mit dem FA? Welche Aufteilung wurde bei euch akzeptiert? Bin für jeden Hinweis sehr dankbar! Viele Grüße, Aleks
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