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Arminius

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  1. Daß @Jb007 kein Coaching - vor allem keines von den Immocation Jungs oder Alexander Raue - benötigt ist klar. Ich bezweifle aber, daß deren durchschnittlichem Coachingkunden wirklich bewußt ist, daß er viel Geld (z.B. besagte €5.000) an Leute bezahlt, die selber noch in der Lern- und Experimentierphase sind. Bei Alexander Raue ist immer noch fraglich, ob seine Strategie kleine, billige (nicht preiswerte) Buden zu kaufen mittel bis langfristig aufgeht. Offenbar zieht er ja derzeit nach Leipzig um und könnte dann seine Wohnungen selbst bewirtschaften oder vor dem Kauf mal anschauen.
  2. Das Ruhrgebiet als einen einheitlichen Block und noch dazu als "Völlig strukturschwach" zu betrachten ist einfach nur falsch. Schau' Dir mal Essen-Werden, Essen-Bredeney oder Bochum-Stiepel an und vergleiche das mit München-Hasenbergl.
  3. So sehe ich das inzwischen auch. Früher habe ich das immer selber gemacht, um die Mieterauswahl besser zu steuern und das Geld für den Makler zu sparen. Inzwischen nervt es einfach. Selbst auf IS24 kommen mehr als genug freche oder schrottige Anfragen, man vertrödelt seine Zeit mit dem Warten auf nicht erscheinende Interessenten oder kann sich Lügengeschichten anhören. Mein Favorit, schon mehrmals bei Besichtigungen gehabt: "Was, die Wohnung soll xx Euro Kaltmiete kosten? Das kann ich mir nicht leisten." "Die Miete steht im Exposé, die sollte Sie nicht überraschen." "Das Exposé habe ich nur überflogen." 🤦‍♂️
  4. ad 1) Ihr müsst weder gründen, noch eine Gesellschaftsform wählen. Ihr seid - im Kontext dieser Immobilie - automatisch eine GbR ad 2) Grundstücksgemeinschaft Müller/Meyer ad 3) Datum der Beurkundung ad 4) Schreibst Du ja selber. Lasten/Nutzen Übergang. -> s. Kaufvertrag ad 5) Bei mir macht es der Steuerberater; das kann man aber auch problemlos selber machen.
  5. 1.) Kaufpreis: Du schreibst selber die Wohnung sei in B-Minus bis C-Lage. Dafür erscheint mir ein Quadratmeterpreis von €1.650 zu hoch. (Ohne den Standort und das Objekt zu kennen, ist das allerdings Stochern im Nebel.) 2.) 2% Zinsen ist ziemlich teuer. 3.) Mit persönlich wäre die Nettorendite zu niedrig. Ohne Details zum Objekt kann ich dessen Potential allerdings nicht einschätzen. 4.) Draufzahlen wirst Du im Schnitt mehr als €360/Jahr, weil auch mal etwas repariert werden muss, die Wohnung bei Neuvermietung ein paar Wochen leer steht etc. Das alles sind ganz normale und planbare Kosten, die von Einsteigern deutlich unterschätzt werden. Dafür wird das Risiko von (echten) Messis und Mietnomaden meiner Meinung nach - RTL2 sei Dank - deutlich überschätzt. Unterm Strich erscheint mir das Objekt eher unattraktiv.
  6. Tilgung und noch viel mehr Sondertilgung sind für die ganzen 110%-Finanzierungsfans und Nachbeleihungsjünger ein rotes Tuch. Ich sehe es wie Frederic. Wenn die Ebbe kommt, wird man sehen wer ohne Badehose schwimmen war.
  7. Hier mal ein Beispiel aus meiner Heimat. Gebäudetyp, -größe und -baujahr sind recht typisch für Legionellenprobleme. Hier kämpft man schon seit Jahren dagegen, aber bisher haben alle Maßnahmen nur vorübergehend Erfolg gezeigt. Aktuell hat die Stadt Bielefeld für den gesamten Komplex ein Duschverbot verhängt und die Hausverwaltung rechnet mit Kosten von 1,2 Mio. EUR bei 130 Wohnungen. https://www.westfalen-blatt.de/OWL/Bielefeld/Bielefeld/4020285-Zum-dritten-Mal-seit-2013-sind-Wohnungen-in-dem-Gebaeudekomplex-im-Bielefelder-Sueden-belastet-Legionellen-im-Senne-Center https://www.westfalen-blatt.de/OWL/Bielefeld/Bielefeld/4021285-Nach-Legionellenbefund-im-Senne-Center-Spuelplan-soll-helfen-Warten-auf-Wasserproben
  8. fDie Legionellen-Thematik ist recht komplex und kann gerne auch mal langwierig und teuer werden. Das von Dir beschriebene Objekt (1-Zimmer-Wohnung in einem Bj. 1976 32-Parteien MFH) klingt erstmal klassisch für diese Problematik. Sind die Wohnungen alle ständig bewohnt oder sind dort auch Ferienwohnungen, Studentenzimmer (in den Semesterferien leerstehend) o.ä.? Welche Art von Bekämpfung wurde durch die WEG veranlasst und bezahlt? Schnell, einfach und kostenarm ist ein Spülen und Desinfizieren der Leitungen. Leider beseitigt das regelmäßig nicht die Grundproblematik. Tauchen Legionellen wiederholt auf, so muss an den Leitungen gearbeitet werden, für regelmäßiges Spülen gesorgt werden etc. Ich habe ein solches Objekt im Bestand und hier wurde das eigentlich für eine Fassadenerneuerung angesparte Geld aus der Rücklage zur Beseitigung der Legionellenproblematik verwendet (>100.000€ für 70 Einheiten). U.a. wurde in jeder Einheit eine Automatikarmatur im Bad eingebaut, die alle 3 Stunden für 120 Sekunden spült. D.h. Du hast die einmaligen Einbaukosten, regelmäßige Wartung sowie 60l Wasser pro Tag und Einheit für das Spülen der Leitung. Dir muß bewusst sein, daß bei hoher Legionellenbelastung das Gesundheitsamt einschreitet und ggf. die Wassernutzung (Duschen, Waschen, Trinken) verbietet oder das ganze Objekt sperrt. Meine Bank wertet Objekte mit nicht abschließend (z.B. durch bauliche Maßnahmen und mehrfache Beprobung) geklärter Legionellenproblematik mit 0€ ein.
  9. Es ist doch einfach nur noch absurd. Erst bringt die Senatorin für Stadtentwicklung die Neubautätigkeit mehr oder weniger zum Erliegen, nur um anschließend die hohen Mieten zu beklagen und eine wirre Mietpreisdeckelung einführen zu wollen. Wenn man allerdings bedenkt, daß Frau Lompscher (eben jene Senatorin) seit 1980 Mitglied der SED und ihrer Folgeparteien ist, verwundert es einen nicht mehr. Berlin ist aus Investorensicht inzwischen schlicht und einfach ein No-Go geworden. Aufgrund der neuen Mehrheiten im Senat dürfte Bremen mit einer grünen Bausenatorin demnächst ähnliches blühen.
  10. Bekommt außer mir noch jemand in den letzten Tagen dauernd Nachrichten mit dem Titel "INVESTMENT" von Gästen oder kurzfristig neu angelegten Usern? Er selber nennt sich "Christopher Benjamin Us Army Afghanistan."
  11. Die Erfahrung lehrt, daß sich viele Eigentümer in solchen Fällen vom positiven Cash Flow blenden lassen. Was will ich damit sagen. Würdest Du das MFH selber managen und optimieren, läge der Cash Flow womöglich 50% höher, d.h. bei €6.000. Das Auslagern an die Verwaltung kostet Dich also nicht €400 sondern €2.400.
  12. Nachher ist mal immer klüger, von daher sollte man meiner Meinung nach solchen Dingen nicht nachtrauern. (Das gleiche gilt für "Hätte ich mal vor zehn Jahren 15k€ in Amazon-Aktien investiert.) Eines sollte man aber immer tun, und zwar die zugrunde liegenden Muster und Strukturen analysieren. Warum habe ich mich damals gegen diese Objekte entschieden? Woran hätte ich erkennen können, daß es gute Chancen waren? Daraus kann man für die Zukunft lernen, alles andere ist reines hätte, könnte, würde, wäre.
  13. Du hast aber schon verstanden, daß es dem Threadersteller um Suchroutinen zum Finden von Eigentumswohnungen zum KAUF und für Investitionszwecke geht, oder? Das ist hier nämlich kein Mieterforum.
  14. Es wird nicht über ihn als Person, sondern über seine Anlagestrategie diskutiert. Das solltest Du etwas differenzierter betrachten. Diese Diskussion ist nur möglich, weil er die Welt transparent an seinem Tun teilhaben lässt. Aus diesem Grund geht es auch so oft um seine Strategie. Ich zumindest bin weder Besserwisser noch Neider, sondern diskutiere die Chancen und Risiken einer Immobilienstrategie.
  15. Hinsichtlich Leipzig würde ich Dir zustimmen wenn Alexander Raue in guten innerstädtischen Lagen gekauft hätte. Er hat aber billig (nicht preiswert) gekauft, d.h. mäßige Bausubstanz irgendwo weit außerhalb von Leipzig. Das musste auch so kommen, weil er möglichst schnell sein Ziel von 50 Einheiten erreichen wollte. Und das erreicht man eben, wenn man kleine, billige Einheiten kauft. Hätte er als Ziel gehabt X.000€ Cashflow oder Kaltmiete pro Monat zu erzielen, wäre er anders vorgegangen. Sollte sich der Immobilienmarkt etwas abkühlen oder Alexander Raue seinen Job in der Schweiz an den Nagel hängen, werden die zahlreichen Anschlussfinanzierungen noch witzig werden. Mal abgesehen davon, daß er bei 40 Objekten und immer nur 5 Jahren Zinsbindung allein für den Bestand 8 Anschlussfinanzierungen pro Jahr hat. Wenn er die Zeit die ihn das kostet mit einem realistischen Stundensatz multipliziert, frisst das den Cashflow seiner kleinen Einheiten auf.
  16. Crash-Prophet sein ist doch eine ganz dankbare Sache. Auf lange Sicht ist man im Recht, weil irgendwann tatsächlich ein Crash oder zumindest eine stärke Korrektur kommt. Man hat dann zwar in den Boom-Jahren nichts verdient, aber die Crash-Prognose ist eingetroffen.
  17. Da klingt nach einem relativ plausiblen Preis. Genauso finde ich es logisch, daß der Preis in einem persönlichen Verkaufsgespräch kommuniziert wird, da er sonst wohl die meisten potentiellen Teilnehmer von der Masterclass abhalten würde. Meine Meinung dazu ist relativ einfach. Wer sich bereits halbwegs mit Immobilien auskennt und einige im Bestand hat, für den wird sich das vermutlich nicht lohnen. Wer ganz neu anfängt und sich sonst nicht an den ersten Kauf wagen oder teure Fehler machen würde, für den kann das gut investiertes Geld sein. (Die von Jb007 angesprochene Haftungsthematik müssen die Jungs von Immocation für sich abklären.)
  18. Ich finde nicht, daß die Stimmung hier im Forum angespannt ist. Was in letzter Zeit häufiger vorkommt ist der Hinweis auf das Downsidepotential, das bei Immobilien auch vorhanden ist. Und wenn man sich die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland in den letzten Jahren anschaut, dann sollten die Risiken auf jeden Fall stärker in den Fokus rücken. Mit "Frührente" und "passivem Einkommen aus Immobilien" weckt man falsche Hoffnungen, das ist Fakt. Was die Jungs von Immocation angeht, so habe ich das XLS-Kalkulationstool gekauft und nutze es gerne. Aber sie sollen bitte seriös bleiben!
  19. Es war vermutlich von Marco gar nicht so gemeint. Aber ich reagiere inzwischen - genau wie Jb007 - auf Worte wie "Frührente" oder "passives Einkommen aus Immobilien" relativ allergisch.
  20. Exakt so ist es und darum wohne ich selber auch im Dachgeschoss (mit Fahrstuhl). Penthouse ist das moderne Wort, aber grundsätzlich sind geräumige DG-Wohnungen mit großem Balkon/Dachterrasse und Fahrstuhl sehr gefragt. DG-Wohnungen ohne Fahrstuhl, Balkon und mit vielen Schrägen sind eher etwas für Studenten(-WGs).
  21. Kann ich nur bestätigen! Ich habe eine Familie als Mieter - an sich Top-Mieter - die den Zusammenhang zwischen Lüften und Kondenswasser an den Fenstern (bzw. Stockflecken an den Dichtungen) nicht einsehen. Mehr als das Fenster zu kippen machen die einfach nicht und beklagen sich jeden Winter über ihre Fenster. Ich bin jetzt dazu übergegangen ihnen die Broschüre "Richtig Lüften" von Haus und Grund als PDF zu mailen, wenn sie wieder mit dem Thema um die Ecke kommen.
  22. Danke erstmal für Deine ausführlich dargelegten Gedanken! Darüber kann man wenigsten inhaltlich diskutieren, und ich teile Deine Meinung nicht! 1) Gerade wenn Du Immobilien als Wette auf die Konjunktur siehst, solltest Du eher auf gute Lagen in der Provinz als auf überteuerte Lagen in München und Frankfurt setzen. Die Gefahr daß sich bei einer größeren und anhaltenden Wirtschaftskrise der junge, dynamische Unternehmensberater oder Junganwalt in Schwabing sein überteuertes Appartement nicht mehr leisten kann ist wesentlich größer als beim doppelverdienenden Handwerker-Ehepaar mit gemietetem Reihenhaus in der Lüneburger Heide. Oder Du vermietest direkt an Hartz IV Empfänger, denn bei denen zahlt Vater Staat und der ist sicherer als jeder private Arbeitgeber. 2) Was ist ein hohes KGV bei Aktien? Die eingepreiste Zukunftserwartung (höhere Gewinne) des Marktes. Das gleiche gilt für Immobilien mit hohen Faktoren. Die erwartete Preisentwicklung der Zukunft ist schon in den heutigen Kaufpreis eingepreist. Ob der Markt - allgemein und konkret an dem Ort und für das Objekt - sich zukünftig so entwickeln wird, weiß heute niemand. Das ist auch eine valide Immobilienstrategie, man sollte sie aber bewusst fahren. 3) Zustimmung, insofern daß es sich unterhalb einer gewissen Mindestmiete einfach nicht mehr rechnet. (4€/qm in Chemnitz)
  23. Wie viele Führungszeugnisse für behördliche Zwecke (Belegart 0) haben Dir Mietinteressenten bisher vorgelegt? Da diese dem Antragsteller nicht ausgehändigt sondern direkt (und ausschließlich) an die anfordernde Behörde versandt werden, dürfte die Belegart 0 bei Dir bisher exakt 0 mal vorgekommen sein. Und Du fragst, warum ich Dich als Troll bezeichne? 🤣
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